Baubewilligung / Nutzung bestehendes Gartenhaus

Geschäftsnummer: VWBES.2023.94

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 08.11.2023

FindInfo-Nummer: O_VW.2023.244

Titel: Baubewilligung / Nutzung bestehendes Gartenhaus

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 8. November 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Bau- und Werkkommission der Einwohnergemeinde B.___,

3. C.___

4. D.___

Parteien 3. und 4. vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Nutzung bestehendes Gartenhaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Im Jahr 1950 baute der damalige Eigentümer von GB B.___ Nr. 7777 ein «Gartenhäuschen». Das Grundstück befindet sich ausserhalb der Bauzone.

2. Mit E-Mail vom 18. April 2021 wandte sich A.___ als Nachbar an die Bau- und Werkkommission B.___ und forderte, die Liegenschaft auf Parzelle GB B.___ Nr. 7777 sowie die Parzelle GB B.___ Nr. 8888 seien in Bezug auf die derzeitige Nutzung sowie laufende bauliche Tätigkeiten zu überprüfen. Die Bau- und Werkkommission B.___ eröffnete in der Folge ein baupolizeiliches Verfahren.

3. Nach entsprechender Überprüfung und Rücksprache mit dem Amt für Raumplanung teilte die Bau- und Werkkommission A.___ im Juni 2021 per E-Mail mit, das «Gartenhaus» entspreche der Baubewilligung von 1950 und die heutige Nutzung als Wochenendhaus stehe dazu in keinem Widerspruch.

4. Mit Eingabe vom 5. Juni 2021 gelangte A.___ erneut an die Bau- und Werkkommission B.___ und monierte, es habe eine Umnutzung von einem Gartenhaus ohne Wohnnutzung zu einem Ferienhaus mit Wohnnutzung stattgefunden. Er forderte erneut eine entsprechende Überprüfung.

5. Die Eigentümer der Parzelle, C.___ und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, führten mit Eingabe vom 11. Oktober 2021 aus, dass das Gebäude seit jeher eine Wohnnutzung aufgewiesen habe und die Bezeichnung «Gartenhaus» irreführend sei.

6. Nach erneutem Schriftenwechsel bestätigte die Bau- und Werkkommission B.___ mit Verfügung vom 8. März 2022 die zonenkonforme Nutzung des «Gartenhauses» mit Wohn- und Schlafraum, Cheminée sowie sanitären Einrichtungen zu Aufenthaltszwecken und gelegentlicher Übernachtung und schloss das baupolizeiliche Verfahren ab.

7. Dagegen erhob A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) am 26. März 2022 Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement (BJD) und beantragte sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, indem eine ganzjährige Nutzung der Liegenschaft auf GB B.___ Nr. 7777 als Ferien- und Wochenendhaus aufgrund der bestimmungsgemässen Nutzung nach Art. 24c Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) und der damaligen Baubewilligung von 1950 nicht zulässig sei. Zudem sei die Erschliessung der streitbetroffenen Parzelle über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888 bzw. GB E.___ Nr. 1111 zu untersagen und eine solche gemäss der ursprünglichen Nutzung einzig über das Grundstück GB Nr. 2222 sicherzustellen. Die Verfahrenskosten seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

8. Nach durchgeführtem Schriftenwechsel wies das BJD die Beschwerde mit Verfügung vom 1. März 2023 ab und verpflichtete den Beschwerdeführer zur Bezahlung der Verfahrenskosten und Ausrichtung einer Parteientschädigung an die Gegenpartei.

Zur Begründung wurde sinngemäss und im Wesentlichen ausgeführt, entgegen den Ansichten des Beschwerdeführers sei das «Gartenhaus» sehr wohl mit Aufenthalts- und Schlafmöglichkeiten sowie sanitären Anlagen bewilligt und erstellt worden. Nichts anderes ergebe sich aus den Plänen von 1950. Es sei deshalb bereits im damaligen Zeitpunkt eine Wohnnutzung möglich gewesen. Eine Nutzungsänderung sei seither nicht erfolgt. Die Bau- und Werkkommission von B.___ habe das «Gartenhaus» bereits mehrmals überprüft, zuletzt anlässlich eines Augenscheins vom 19. Juli 2019, wobei keine bewilligungspflichtigen Änderungen festgestellt oder andere Beanstandungen erfolgt seien. Vielmehr sei bestätigt worden, dass die Raumstruktur im Innen- wie im Aussenbereich nicht verändert worden sei. Es sei zulässig und nicht bewilligungspflichtig, dass die Baute über die Jahre unterhalten worden sei. Selbstredend bedürfe auch die Innenmöblierung, insbesondere die Schlafmöglichkeit, keiner Bewilligung.

Soweit der Beschwerdeführer fordere, dass die Zufahrt über das Grundstück Nr. 2222 zu erfolgen habe und die Zufahrt über die Parzellen Nr. 8888 und 1111 zu untersagen sei, sei auszuführen, dass im Erschliessungsplan über keine der drei Parzellen eine Erschliessung vorgesehen sei. Daraus ergebe sich aber keine unrechtmässige Nutzung. Es bestehe keine Pflicht, Grundstücke in der Landwirtschaftszone zu erschliessen. Die Parzellen Nr. 8888 und 3333 stünden zudem im Eigentum der Beschwerdegegner, womit der Zugang zum streitbetroffenen Grundstück sichergestellt sei.

Insgesamt sei festzuhalten, dass das «Gartenhaus» seit jeher eine bewilligte Wohnnutzung aufweise und auch zum heutigen Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss genutzt werde.

9. Hiergegen erhob der Beschwerdeführer am 13. März 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte sinngemäss folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung des BJD sei aufzuheben und die Angelegenheit in Zusammenhang mit der zonenwidrigen Nutzung des Gartenhauses auf Grundstück GB B.___ Nr. 7777 an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Die Wohnnutzung des Gartenhauses als Wochenend- und Ferienhaus sei gänzlich zu untersagen und das Gartenhaus seiner ursprünglichen Nutzung wieder zuzuführen.

3. Die Erschliessung des Gartenhauses sei über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr. 2222 sicherzustellen und die Zufahrt über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten. Entsprechend sei das Abstellen von nicht landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen.

4. Sämtliche bisherige Gerichtskosten und noch zu bestimmenden Parteientschädigungen seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem die von ihm angerufenen Zeugen nicht befragt worden seien. Es sei im Jahr 1950 ein Gartenhaus und nicht ein solches mit Wohnnutzung bewilligt worden. Es sei aber unbestritten, dass es sich beim Gartenhaus um eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute ausserhalb der Bauzone handle, die nicht mehr zonenkonform und in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt sei. Zu vergleichen sei der Zustand zum Zeitpunkt, als die Baute dem Nichtbaugebiet zugewiesen worden sei, also bei Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes per 1. Juli 1972. Nutzungen, die bis dahin aufgegeben worden seien, seien nicht mehr zu berücksichtigen. Den Zeugen F.___ und G.___ sei die Nutzung zwischen 1950 und 1985 aufgrund der persönlichen Nähe zum damaligen Eigentümer bestens bekannt. Bis 1985 sei das Gebäude lediglich im Umfang eines «Gartenhäuschens» genutzt worden. Während dieser Zeit sei darin nie übernachtet worden, weil es nicht über die nötige Infrastruktur verfügt habe. Diese sei erst in den Jahren ab 2005 durch die damaligen Eigentümer realisiert worden. Für die dafür erfolgten baulichen Änderungen seien keine Baubewilligungen erteilt worden. Es habe sich dabei um bauliche Erweiterungsmassnahmen und nicht lediglich um Unterhalt gehandelt. Nach solothurnischer Steuerpraxis würden nämlich Isolationsmassnahmen an Unterdach und Fassade explizit nicht als Unterhaltskosten gelten. Das «Gartenhäuschen» habe deshalb vorher nicht als Wochenend- und Ferienhaus genutzt werden können. Dass das Gartenhaus beim Augenschein im Juli 2019 über Schlafgelegenheiten verfügt habe, sei Beweis für die Umnutzung. Bereits im Baugesuch von 1950 sei explizit erwähnt worden, dass auf einen Schlafraum verzichtet werde. Heute werde das «Gartenhäuschen» regelmässig durch die Beschwerdegegner und durch Dritte als Ferienhaus verwendet. So hätten in Kalenderwoche 42 im Jahr 2022 die ganze Woche Personen im «Gartenhäuschen» übernachtet und Abfall in Gebührensäcken an die […]strasse auf Höhe der Gemeindegrenze zu B.___ deponiert. Ob während dieser Zeit Abgaben in Form von Orts- bzw. Kurtaxen oder anderweitige Steuern entrichtet worden seien, müsse von Amtes wegen geprüft werden.

Die Erschliessung des fraglichen Grundstücks sei seit jeher über das Grundstück GB E.___ Nr. 2222 erfolgt und es bestehe von dieser Seite her auch eine Dienstbarkeit zulasten von GB E.___ Nr. 4444. Indem die Beschwerdegegner ihr Eigenheim auf GB E.___ Nr. 2222 nun fremdvermietet hätten, hätten sie es bewusst in Kauf genommen, dass der Zugang zum Gartenhaus nun eine Absprache mit der Mietpartei bedinge. Eine Erschliessung über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888 sei in keinem Erschliessungsplan vorgesehen. Zwar hätte zu einem früheren Zeitpunkt die Intention bestanden, die fraglichen Grundstücke einzuzonen und über die Parzelle GB B.___ Nr. 8888 zu erschliessen, doch sei es dazu nie gekommen. Naturgemäss sei das «Gartenhäuschen» ohnehin über den «Garten» erschlossen und bedinge keine weiteren Erschliessungsmassnahmen. Die Erschliessung könne auch deshalb nicht über die Parzellen GB B.___ Nr. 8888 und GB E.___ Nr. 3333 erfolgen, weil darauf ein Bestand an Hecken und eine Lärche mit einem Stammumfang von rund 120 cm stehe. Im Hinblick auf das Alter des Baumes könne die Erschliessung nie über diese Parzellen erfolgt sein. Weiter sei zu erwähnen, dass auf dem Grundstück GB E.___ Nr. 3333 der Gestaltungsplan […] mit Sonderbauvorschriften laste. Der Zugang über die Grundstücke GB B.___ Nr. 8888 und GB E.___ Nr. 3333 sei somit nicht zulässig. Würden Bäume oder Hecken dort beseitigt, müssten sie wiederaufgeforstet werden. Die Beschwerdegegner würden nun jeweils über das sich nicht in ihrem Eigentum befindende landwirtschaftliche Grundstück GB B.___ Nr. 9999 zu ihrem Gartenhaus zufahren, wodurch ein Schaden an diesem Grundstück in Kauf genommen werde. Es sei von Amtes wegen zu prüfen, ob diesbezüglich ein Schadenersatzanspruch bestehe. Es möge zutreffen, dass die Beschwerdegegner über kein privates Auto mehr verfügen würden, doch würden sie regelmässig mit einem Firmenfahrzeug aus ihrem Wohnort in […] zum Gartenhaus fahren. In jedem Fall bestehe auf dem Grundstück GB B.___ Nr. 7777 kein bewilligter Abstellplatz für das Parkieren von nicht landwirtschaftlich genutzten Fahrzeugen. Entsprechend seien auch Fragen mit dem Gewässerschutz nicht geklärt worden.

Soweit die Bau- und Werkkommission ausgeführt habe, der neu errichtete Geräteschuppen auf GB B.___ Nr. 7777 benötige eine Baubewilligung oder sei rückzubauen, sei diesbezüglich inzwischen eine Ausschreibung erfolgt und er habe dagegen eine Einsprache eingereicht. Auch diese Baute zeige, dass sich die Beschwerdegegner um geltendes Recht foutieren würden und im Zusammenhang mit der neuen Wohnnutzung zusätzlichen Stauraum bräuchten. Die beiden Verfahren dürften nicht isoliert betrachtet werden und der neu erstellte Geräteschuppen sei in die Beurteilung der Umnutzung miteinzubeziehen.

10. Das BJD und die Bau- und Werkkommission B.___ beantragten beide die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers und verzichteten auf eine Stellungnahme.

11. Die Eigentümer des Gartenhauses, C.___ und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, reichten am 22. Mai 2023 eine Stellungnahme ein und beantragten die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Zur Begründung liessen sie ausführen, auf Rechtsbegehren, die über den Verfahrensgegenstand hinausgingen, sei nicht einzutreten, wie bspw. den Antrag, wonach das Abstellen von Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 gänzlich zu verbieten sei. Es sei zu beachten, dass bereits in den Plänen zum Baugesuch von einem «Garten *wohn * häuschen» die Rede sei. Der Beschwerdeführer bestreite nicht, dass eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute vorliege.

Die Aussagen der als «Nachbarn» resp. «Zeugen» aufgeführten Personen seien Parteibehauptungen und unbeachtlich. Es sei lediglich «Hörensagen», weil die Personen erst seit 1985 dort wohnten. Die Baukommission habe anlässlich eines Augenscheins klar festgestellt, dass die heutige Nutzung der damals bewilligten entspreche und die Nutzung mit «Wohn- und Schlafraum, Cheminée sowie einer sanitären Einrichtung zu Aufenthaltszwecken und gelegentlicher Übernachtung» bestätigt. Die steuerrechtliche Betrachtung sei vorliegend nicht von Belang. Der Beschwerdeführer vermöge die Rechtmässigkeit der Nutzung nicht zu widerlegen. Aus den Projektskizzen sei klar ersichtlich, dass eine Wohnnutzung geplant gewesen und eine solche auch inkl. Übernachtungsmöglichkeit bewilligt worden sei. Die zuständige Baubehörde habe dies bereits mehrfach bestätigt.

Ausführungen zu Müll, Kurtaxen und Erschliessung seien vorliegend nicht relevant. Es mute seltsam an, wie der Beschwerdeführer die Grundeigentümer überwache und Nachforschungen betreibe.

Das Verfahren zum Geräteschuppen sei mittlerweile sistiert worden und werde nach Abschluss des vorliegenden Verfahrens fortgesetzt.

12. Der Beschwerdeführer reichte am

12. Juni 2023 abschliessende Bemerkungen ein und führte sinngemäss und im Wesentlichen aus, es werde formell beantragt, die in der Beschwerde erwähnten Zeugenaussagen als Beweismittel beizuziehen und falls nötig, weitere Zeugenbefragungen in Bezug auf die ursprüngliche Nutzung durchzuführen. Die Zeugin G.___ sei im Jahr 1948 in direkter Nachbarschaft zum Gartenhäuschen geboren und dort aufgewachsen und verfüge deshalb über einschlägiges Wissen zu dessen Geschichte und Nutzung. Sie wohne dort also nicht erst seit sie im Jahr 1985 ihr Eigenheim zusammen mit ihrem Ehemann realisiert habe.

Weiter werde die Zeugenbefragung der Vorbesitzer seit dem Jahr 2000 beantragt, damit diese zu den durchgeführten Um- und Ausbauarbeiten in den Jahren 2005 bis 2015 Auskunft geben könnten.

Es sei nachweislich falsch, dass bereits in der Baubewilligung von 1950 ein «Schlafraum» vorgesehen gewesen sei, da der Bauherr damals ausdrücklich geschrieben habe, es werde auf einen solchen verzichtet. Gemäss einer Verkaufsdokumentation aus dem Jahr 2011 seien folgende Umbau- und Erneuerungsarbeiten vorgenommen worden:

Einbau Umluft-Cheminée und Erneuerung Dusche/WC (2005)

alle Fenster erneuert, Isolation Wände, Dach und Boden (2006)

kompletter Aussenanstrich (2007)

Gasheizung mit Gasflaschen (ca. 2012)

Einbau Galerie mit Schlafräumen (ca. 2013)

Aufbau freistehender Geräteschuppen (2020)

Erst ca. ab 2016 sei das Gartenhäuschen intensiv zu Wohn- und Übernachtungszwecken genutzt worden.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung grundsätzlich zuständig (vgl. § 2 Abs. 2 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Klarzustellen ist, dass es sich vorliegend um ein baurechtliches Verfahren handelt und das Verwaltungsgericht nicht zuständig ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegner in B.___ eine Kurtaxe oder andere Steuern bezahlen. Auch ist es nicht zuständig zu prüfen, ob der Eigentümer von GB B.___ Nr. 9999 Anspruch auf Schadenersatz gegen die Beschwerdegegner geltend machen könnte. Das Verfahren bezüglich den Geräteschuppen ist vor den Vorinstanzen rechtshängig und bildet ebenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Letztlich dürfen mit der Beschwerde auch keine neuen Begehren gestellt werden, die nicht bereits vor der Vorinstanz gestellt wurden (vgl. § 68 Abs. 3 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]). Der Verfahrensgegenstand darf also nicht erweitert werden. Entsprechend kann auf das Begehren, wonach das Abstellen von nicht landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen sei, ebenfalls nicht eingetreten werden. Im Übrigen ist A.___ als Nachbar zum fraglichen Grundstück durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist in diesem Umfang einzutreten.

Da das Verwaltungsgericht vorliegend bereits als zweite Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, ist seine Kognition eingeschränkt und Unangemessenheit kann nicht geltend gemacht werden (vgl. § 67bis Abs. 2 VRG). Weiter ist die Gemeindeautonomie zu beachten.

2.1 Der Beschwerdeführer macht als erstes eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, indem die Vorinstanz die von ihm angerufenen Zeugen nicht befragt habe. Diese Rüge ist unbegründet, da die Vorinstanz nach dem Offizialprinzip handelt und den Sachverhalt selbständig abklärt (§ 14 VRG). Der Beschwerdeführer ist zwar berechtigt, Beweisanträge zu stellen, doch ist die Vorinstanz nicht an diese gebunden (§ 27 VRG).

2.2 Der Beschwerdeführer hat seine Beweisanträge im vorliegenden Beschwerdeverfahren erneuert und beantragt, es seien G.___, sowie die Vorbesitzer des Gartenhauses ab 2000 zu den vorgenommenen Umbauarbeiten zu befragen.

Auch das Verwaltungsgericht ist gemäss § 52 VRG nicht an die Beweisanträge des Beschwerdeführers gebunden. Es ist nicht ersichtlich, welche relevanten Aussagen diese Personen für das vorliegende Verfahren machen könnten, nachdem sich in den Akten bereits eine schriftliche Stellungnahme von G.___ befindet und die Bau- und Werkkommission am 19. Juli 2019 einen Augenschein durchgeführt hat und im vom Beschwerdeführer angegebenen Zeitraum keine unzulässigen Umbauten festgestellt hat. Der Beweisantrag auf Zeugenbefragung ist daher abzuweisen.

3.1 Das fragliche «Gartenhäuschen» steht auf der Parzelle GB B.___ Nr. 7777 ausserhalb der Bauzone, in der Landwirtschaftszone. Da es sich nicht um ein landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2).

Es ist nicht bestritten, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 1950 als «Gartenhäuschen» rechtmässig bewilligt und erstellt wurde. Sie ist deshalb gemäss Art. 24c RPG grundsätzlich in ihrem Bestand geschützt, sofern sie weiterhin bestimmungsgemäss nutzbar ist. Fraglich und umstritten ist vorliegend, was die bestimmungsgemässe Nutzung der Baute ist und ob die heutige Nutzung dieser bestimmungsgemässen Nutzung noch entspricht.

3.2 Nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3). In jedem Fall gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (lit. b). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (lit. c).

Der erläuternde Bericht des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung von Oktober 2012 führt zu Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV Folgendes aus:

«Gänzlich neu ist Buchstabe c. Bereits in der Vernehmlassungsvorlage wurde darauf hingewiesen, dass ihm insbesondere in Bezug auf jene Bauten Bedeutung zukommt, die ursprünglich bloss im Sommer bewohnt bzw. bewohnbar waren. Die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats hatte in ihrem Bericht vom 22. August 2011 bereits auf das Problem dieser so genannten Temporärwohnbauten hingewiesen, und es wurde auch im Rahmen der parlamentarischen Beratung nochmals betont. Ständerat Bischofberger wies als Berichterstatter der Kommission ausdrücklich darauf hin, es müsse sichergestellt werden, dass auch Temporärwohnbauten, soweit sie unter Artikel 24c des Raumplanungsgesetzes fallen, ihren Charakter als solche nicht verlieren. Dem soll nun mit dem neuen Kriterium in Buchstabe c Rechnung getragen werden, wonach die Identität nicht im Wesentlichen gewahrt bleibt, wenn bauliche Veränderungen eine wesentlich veränderte Nutzung ermöglichen. Die allgemeine Umschreibung wird es den Bewilligungsbehörden erlauben, mit zunehmender Erfahrung eine sachgerechte Praxis dazu zu entwickeln. Aufgrund der Ergebnisse der Vernehmlassung wird Buchstabe c aber ausdrücklich auf ursprünglich bloss temporär bewohnte Bauten beschränkt. Insbesondere altrechtliche Dauerwohnsitze fallen damit nicht unter diese Bestimmung. Altrechtliche, bereits ursprünglich auch im Winter genutzte Zweitwohnungen, die ja in aller Regel nicht dauernd bewohnt waren, sind zwar vom Anwendungsbereich nicht ausdrücklich ausgenommen. Der bereits gehobene Standard von 1972 fällt aber unter den Besitzstandsschutz, kann weiter geführt und im Rahmen der Wahrung der Identität auch noch in gewissem Mass gesteigert werden.

In der Regel wird insbesondere ein Abbruch und Wiederaufbau einer ursprünglich bloss temporär bewohnten Baute zu wesentlich veränderten Nutzungsmöglichkeiten führen. Gleiches gilt, wenn in eine im Wesentlichen unbeheizte Baute eine Heizung eingebaut werden soll. Auch der Anschluss einer ursprünglich nicht elektrifizierten Baute an das elektrische Stromnetz führt zu einer kaum mehr beschränkten Palette neuer Nutzungsmöglichkeiten, die in der Regel mit Buchstabe c nicht mehr vereinbar wäre.»

Vorliegend ist somit zu prüfen, ob bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, welche eine wesentlich veränderte Nutzung ermöglichen.

3.3 Aus den Projektskizzen, welche zum Baugesuch im Jahr 1950 eingereicht worden sind, geht hervor, dass geplant war, ein «Gartenwohnhäuschen» zu bauen, mit einer Länge von 8,30 m, einer Breite von 5,50 m, einer Firsthöhe von 4,20 m sowie mit einem Anbau von 1,30 m x 3,75 m, in welchem sich eine Toilette befindet. Den Skizzen ist ebenfalls zu entnehmen, dass eine Dusche, ein Waschbecken, wie auch ein Cheminée mit Kamin eingebaut werden sollen. Das Gebäude ist in zwei Wohnräume unterteilt, wobei sich an der Mitteltrennwand das Cheminée befindet. Eingezeichnet im einen Zimmer, welches als Schlafraum betitelt ist, ist auch ein Bett. Einem Schreiben des Architekten vom 19. Juni 1950 an das Ammannamt der Gemeinde B.___ ist Folgendes zu entnehmen: «Es diene Ihnen zur Kenntnis, dass auf die oben angeführte Grösse nur ein Wohn- und Spielraum erstellt wird, der Schlafraum wird somit wegfallen.»

Wie der Beschwerdeführer nun bei einem bewilligten «Garten *wohn * häuschen» mit «Wohn- und Spielraum» behaupten kann, es sei ein Gartenhaus ohne Wohnnutzung bewilligt worden, ist nicht nachvollziehbar. Auch wenn anfänglich offenbar nicht beabsichtigt war, in dem Haus zu übernachten, so zeigen doch der Einbau sanitärer Anlagen sowie eines Cheminées mit Kamin klar auf, dass eine Wohnnutzung von Anfang an möglich war. Das Häuschen war von Anfang an nie ein «Gartenhaus», wie es beispielsweise in einem Schrebergarten steht, sondern es war stets klar eine Wohnnutzung geplant und auch möglich; dies insbesondere nicht erst seit der Isolation der Fassade und des Unterdachs, sondern zur Bauart war im Baugesuch Folgendes ausgeführt: «Fundamente in Beton, Umfassungsmauerwerk in Bruchstein, übrige Aussenwände in Holz, (Riegelkonstruktion) verschalt. Das Dach ist mit Doppelfalzziegeln gedeckt inkl. Schindelunterzug. Abortgrube mit Drei-Kammersystem und Ueberlauf (Zum Entleeren). Fenster in Doppelverglasung. Boden in Stein.» Es handelte sich somit von Anfang an um eine massive Bauweise, welche insbesondere auch aufgrund der Heizmöglichkeit eine (zumindest temporäre) Wohnnutzung das ganze Jahr hindurch ermöglichte. Die Bau- und Werkkommission B.___ nahm am 19. Juli 2019 einen Augenschein in dem Gebäude vor und stellte in dem vom Beschwerdeführer monierten Zeitraum keine unzulässigen Um- oder Erweiterungsbauten fest. Dass die Baute unterhalten wurde, ist nicht unzulässig, und gemäss den zitierten Erläuterungen zu Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV darf der Standard im Rahmen der Wahrung der Identität auch in gewissem Mass gesteigert werden.

Auch wenn in dem Gebäude – wie vom Beschwerdeführer vorgebracht – bis im Jahr 2005 nicht übernachtet wurde, so wurde es doch als Freizeithaus zu Wohnzwecken genutzt. Und auch wenn gemäss den Ausführungen des Architekten vom 19. Juni 1950 damals auf einen Schlafraum verzichtet wurde, so wäre es doch nie verboten gewesen, in dem Gebäude auch zu übernachten. Eine entsprechende Möblierung ist, wie schon durch die Vorinstanz zu Recht erwähnt, nicht baubewilligungspflichtig. Der Umstand, dass die Nutzung des Gebäudes etwas intensiviert wurde und nun in dem Gebäude vermehrt – aber doch bloss zeitweise – auch übernachtet wird («Wochenend- und Ferienhaus»), führt nicht zu einer derart wesentlichen Veränderung der Nutzung, dass diese unzulässig wäre. Die heutige Nutzung als Wochenend- und Ferienhaus steht weiterhin in Einklang mit der bestimmungsgemässen Nutzung und ist entsprechend nicht zu verbieten. Die Identität der Baute bleibt gewahrt.

4. Der Beschwerdeführer beantragt weiter, die Erschliessung des Gartenhauses sei über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr. 2222 sicherzustellen und die Zufahrt über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten.

Auch dieser Antrag ist unbegründet. Wie die Vorinstanz bereits richtig ausgeführt hat, besteht eine Erschliessungspflicht nach § 39 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) nur für Baugebiete. Für Grundstücke, die in der Landwirtschaftszone liegen, besteht hingegen keine Erschliessungspflicht. Die Beschwerdeführer können daher nicht verpflichtet werden, die Erschliessung ihres Grundstücks GB B.___ Nr. 7777 über GB E.___ Nr. 2222 sicherzustellen. Eine Erschliessungsplanung besteht von keiner Seite. Dass die Beschwerdegegner durch Dienstbarkeiten zivilrechtlich berechtigt wären, über das Grundstück GB E.___ Nr. 4444 zuzufahren, ändert daran nichts. Die Beschwerdegegner sind zudem Eigentümer der Parzelle GB B.___ Nr. 8888, weshalb ihnen auch nicht verboten werden kann, über ihr eigenes Grundstück zu fahren.

5. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Den Beschwerdegegnern sind zudem die Parteikosten vollständig zu ersetzen. Die Parteientschädigung wird gestützt auf die eingereichte Kostennote auf CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen) festgesetzt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat den Beschwerdegegnern C.___ und D.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann

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