Brandschadenabschätzung

Geschäftsnummer: VWBES.2022.395

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 24.07.2023

FindInfo-Nummer: O_VW.2023.159

Titel: Brandschadenabschätzung

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 24. Juli 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Weber-Probst

Gerichtsschreiberin Gottesman

In Sachen

1. A.___ AG

2. B.___ AG

3. C.___

alle vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Zubler,

Beschwerdeführerinnen

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffend Brandschadenabschätzung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Am 3. April 2022 brannte es in der Einstellhalle an der [...]Strasse [...] in D.___.

2. Am 4. April 2022 besichtigten Vertreter der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) die Einstellhalle vor Ort und leiteten Sofortmassnahmen ein, da die Einstellhalle einsturzgefährdet war.

3. Am 3. Mai 2022 fand durch die Staatsanwaltschaft des Kantons Solothurn, eines Mitarbeiters der Kriminaltechnik/Brandursachenabklärung sowie der SGV die Besichtigung der brandgeschädigten Einstellhalle statt. Die brandursachlichen Ermittlungen in der Tiefgarage waren ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen und der Brandplatz wurde freigegeben.

4. Am 5. Juli 2022 hat die Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus der Schätzungspräsidentin der SGV sowie zwei Amteischätzern, beide ausgewiesene und diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und abgeschätzt. Am 11. Juli 2022 wurde der Eigentümerschaft der erste Entwurf der Schadenabschätzung zugestellt. Am 18. August 2022 wurde der Eigentümerschaft das rechtliche Gehör gewährt.

5. Am 28. September 2022 reichte Herr [...] von der [...] AG eine Aufstellung mit Kostenaufteilung für die Wiederherstellung des betroffenen Brandobjektes. Gemäss dieser Auflistung wurde die Wiederherstellung inklusive der Rückbaukosten für die Einstellhalle mit CHF 480'000.00 sowie für die angrenzenden Mehrfamilienhäuser mit CHF 70'000.00 beziffert, gesamt CHF 550'000.00. Mehrwerte, die zu Lasten der Eigentümerschaft gehen, wurden mit CHF 85'000.00 ausgewiesen. Die Wiederaufbaukosten in absoluten Zahlen seien höher als die prozentuale Abschätzung der SGV. Aus diesem Umstand wurde seitens der [...] AG eine Unterdeckung des Objektes abgeleitet.

6. Am 11. Oktober 2022 erging die Verfügung der SGV mit Kostengutsprache in der Höhe von CHF 402'602.00 (Gebäudeschaden) und CHF 111'184.90 (Weitere Entschädigungen). Betreffend die maximalen Teuerungszuschläge wurde darauf hingewiesen, dass die Auszahlung im Folgejahr des Schadensjahrs erfolge, sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung stattgefunden habe.

7. Die A.___ AG, die B.___ AG sowie C.___ (Miteigentümerinnen der Einstellhalle, nachfolgend Beschwerdeführerinnen genannt), alle vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Zubler, erhoben am 24. Oktober 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten:

1. Die Verfügung der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) vom 11. Oktober 2022 sei betreffend lit. A (Total Gebäudeschaden) und lit. B (Total Weitere Entschädigungen) aufzuheben und die den Beschwerdeführenden zuzusprechenden Entschädigungen seien wie folgt anzupassen: Der Gebäudeschaden (Lit. A) sei neu auf CHF 447'602.00 festzusetzen und die Weiteren Entschädigungen (Lit. B) seien neu auf CHF 181'184.90 festzusetzen.

2. Eventualiter sei die Verfügung der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) vom 11. Oktober 2022 aufzuheben und zur Neufestsetzung der Abschätzung an die Solothurnische Gebäudeversicherung zurückzuweisen.

3. Den Beschwerdeführenden sei die Frist zur Einreichung einer detaillierten Begründung zur vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde bzw. einer Ergänzung der nachstehenden Begründung um 4 Wochen zu erstrecken.

4. Die gesamten Akten des vorinstanzlichen Verfahrens seien dem Unterzeichneten umgehend, vollständig und im Original postalisch zur Einsichtnahme zuzustellen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zu Lasten der Solothurnischen Gebäudeversicherung.

8. Am 10. November 2022 reichten die Beschwerdeführerinnen die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

9. Mit Vernehmlassung vom 21. Dezember 2022 schloss die SGV auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Unter Berücksichtigung des Teuerungsausgleichs kam sie zum Schluss, dass der Gebäudeschaden CHF 411'625.50 und die weitere Entschädigung CHF 111'904.95 (inkl. Räumungskosten von max. 8% der Schadensumme) betrage.

10. Mit Replik vom 1. Februar 2023 bestätigten die Beschwerdeführerinnen ihre Rechtsbegehren, reichten weitere Bemerkungen ein und beantragten neu eine weitere Kostenübernahme in der Höhe von CHF 4'080.00.

11. Mit Duplik vom 10. Februar 2023 liess sich die Vorinstanz erneut vernehmen und führte aus, die Kostenübernahme in der Höhe von CHF 4'080.00 sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und es sei ihr zuerst Gelegenheit zu geben, diese auf dem ordentlichen Weg zu prüfen.

12. Für weitere Ausführungen der Parteien wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen; soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. §§ 10 Abs. 2 lit b und 41 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdeführerinnen sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die Vorinstanz führte in der angefochtenen Verfügung aus, dass es sich um einen Brandschaden an einem zum Neuwert versicherten Gebäude handle. Die Schadenssumme sei grösser als 1/5 der Schätzungssumme. Der Schaden werde nach dem Verhältnis des beschädigten Teiles zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme ausgemittelt. Für weitere Entschädigungen würden die Räumungskosten mit 8 % des versicherten Schadens bemessen sowie ein Teuerungsausgleich erstattet, sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung stattgefunden habe. Der Teuerungsausgleich werde pro rata der massgebenden Zeit berechnet und auf ganze Monate aufgerundet. Der Zeitwert des Gebäudes betrage zum massgebenden Zeitpunkt des Schadens 90 % gemäss Einschätzung vom 9. Juni 2009. Am 5. Juli 2022 habe die Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus dem Schätzungspräsidenten, der SGV sowie den beiden Amteischätzern, beide ausgewiesene und diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und abgeschätzt. Die Vorinstanz kam zu folgendem Ergebnis:

**A.**Gebäudeschaden (§ 12 GVG)

Versicherung Index 139.8 %

Schaden

Velo Mofa Südwest – Schaden 20 %

CHF 35'230.00

CHF 7'046.00

Velo Mofa Südost – Schaden 20 %

CHF 8'668.00

CHF 1'734.00

Einstellhalle Süd – Schaden 20 %

CHF 102'613.00

CHF 20'523.00

Einstellhalle Südwest – Schaden 20 %

CHF 28'519.00

CHF 5'704.00

Einstellhallte Südwest – Schaden 20 %

CHF 10'625.00

CHF 2'125.00

Einstellhalle Nordwest – Schaden 40%

CHF 876'826.00

CHF 350'730.00

Einstellhalle Nordost A – Schaden 2 %

CHF 217'669.00

CHF 4'353.00

Einstellhalle Nordost B – Schaden 2 %

CHF 400'807.00

CHF 8'016.00

Einstellhalle Nordost C – Schaden 2 %

CHF 118'550.00

CHF 2'371.00

Total

CHF 1'799'507.00

CHF 402'602.00

**B.**Weitere Entschädigungen (§ 13 GVG)

Schaden

Räumungskosten max. 8 % der Schadensumme von CHF 402'602.00

CHF 21'590.85

Notmassnahmen: Ingenieurleistung, Anteil SGV Abspriessung der Decke (Rechnung vom 28. April 2022 sowie 20. Juni 2022) Standkosten Abspriessung, Anteil SGV Entlastung Decke (Rechnung vom 15. Juli 2022)

CHF 1'500.00

CHF 26'972.00

CHF 20'000.00

CHF 30'502.80

Total Weitere Entschädigungen

CHF 111'184.90

**C.**Teuerungszuschläge (§ 26 Abs. 2 GVG i.V.m. § 47 Abs. 2 GVG)

Schaden

Teuerungsausgleich der Schadensumme (ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des Schadenjahrs ermittelt)

Teuerungsausgleich der maximalen Räumungskosten (ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des Schadenjahrs ermittelt)

Total maximale Teuerungszuschläge

3. Die Beschwerdeführerinnen beantragen in formeller Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins in der Einstellhalle und deren Umgebung sowie die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur Frage der Rückbaukosten der Betondecke, der Kosten und Leistungen der E.___ AG und der Kosten der Notspriessungen.

3.1 Das öffentliche Verfahrensrecht ist grundsätzlich von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Demnach ist es Sache der Behörden, den rechtserheblichen Sachverhalt festzustellen (§ 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes; VRG, BGS 124.11). Nach der schweizerischen Rechtsauffassung obliegt es insbesondere den Administrativbehörden, den erforderlichen Beweis zu führen. Dabei darf eine Behörde nur auf jene Tatsachen abstellen, die ausreichend bewiesen sind. Nach dem Regelbeweismass der vollen Überzeugung gilt eine Tatsache als bewiesen, wenn die Behörde nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Tatsache überzeugt ist. Die Untersuchungsmaxime hat zur Folge, dass es allein der Behörde obliegt, den Sachverhalt richtig und vollständig abzuklären. Letztere verpflichtet die zuständige Behörde, alle zumutbaren und rechtlich zulässigen Mittel der Sachverhaltsaufklärung einzusetzen. Dabei hat sie sich an der Entscheiderheblichkeit einer Tatsache, an verfahrensökonomischen Überlegungen sowie am Verhältnismässigkeitsgrundsatz zu orientieren. Sie trägt die Verantwortung für die Feststellung der materiellen Wahrheit, was insbesondere dazu führt, dass sie nicht nur für die Parteien belastende, sondern auch begünstigende Tatsachen zu ermitteln hat. Entsprechend muss die Behörde die von den Parteien vorgebrachten tatsächlichen Vorbringen oder die von den Parteien nicht bestrittenen Sachverhaltselemente nicht zwingenderweise berücksichtigen; auch kann die Behörde auf Sachverhaltselemente abstellen, die von keiner Partei erwähnt werden oder die unter den Parteien umstritten sind. Hingegen prüft eine Beschwerdeinstanz in der Regel den Sachverhalt nicht mehr umfassend (Wiederkehr/Plüss, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020, Rz. 1375 f.).

3.2 Nach § 52 Abs. 1 VRG sind die Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Sie können von Amtes wegen Beweiserhebungen anordnen. Im Besonderen kann auf die Abnahme eines Beweisantrages verzichtet werden, wenn dieser eine Tatsache betrifft, die die Behörde aufgrund eigener Sachkunde oder gestützt auf die Akten bereits hinreichend abgeklärt hat (Wiederkehr/Plüss, a.a.O., Rz. 652 f). Auf die Einholung eines Gutachtens, die Befragung einer Auskunftsperson oder die Anordnung eines Augenscheines kann beispielsweise verzichtet werden, wenn der Sachverhalt rechtsgenüglich abgeklärt ist und zusätzliche Erhebungen daran nichts zu ändern vermögen (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3; 136 II 539 E. 3.4).

3.3 Vorliegend besichtigte die Schätzungskommission den Schaden und nahm in der Folge dessen Abschätzung vor (§ 8 Abs. 3 lit. b GVG). Die Schätzungskommission besteht aus einem Schätzungspräsidenten der Gebäudeversicherung und zwei Schätzern (§ 8 Abs. 1 GVG). Bei den Schätzern handelt es sich um unabhängige Baufachleute bzw. erfahrene Experten (vgl. https://www.sgvso.ch/versicherung/schaetzung/ [zuletzt besucht am 17. Juli 2023]). Die Beschwerdeführerinnen vermögen nicht dazulegen, weshalb eine nochmalige Besichtigung notwendig sein soll, nachdem die Fachexperten eine umfassende Einschätzung vorgenommen haben. Von den beantragten Gutachten zu den vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten Arbeiten sind schliesslich keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Es ist zu bezweifeln, dass ein vom Gericht mandatierter Experte in der Lage wäre, die Notwendigkeit der geltend gemachten Arbeiten im Zeitpunkt des Brandes unter Begutachtung der Einstellhalle zu prüfen. Anders als die Vorinstanz, welche immerhin eine Besichtigung vor Ort kurz nach dem Brand durchführen konnte, könnte ein beigezogener Experte sich nicht einmal auf eine Ersteinschätzung vor Ort stützen. Es ist demnach nicht davon auszugehen, dass die beantragten Gutachten Zweifel an den vorinstanzlichen Feststellungen zu wecken vermöchten. Von der Einholung der beantragten Gutachten ist in antizipierter Beweiswürdigung daher abzusehen. Die Beweisanträge der Beschwerdeführerinnen sind folglich abzuweisen.

4. Streitig ist vorliegend die Höhe der Entschädigung, welche die Vorinstanz den Beschwerdeführerinnen infolge des Schadenereignisses vom 3. April 2022 zu leisten hat.

5.1 Vorliegend handelt es sich unbestrittenermassen um einen Teilschaden. Grundsätzlich gilt auch bei Teilschäden, dass der Schaden sowohl in qualitativer Hinsicht (Neuwert, Zeitwert, andere Werte) als auch bezüglich der quantitativen Komponente (Versicherungswert als Ersatzwert) auf der Grundlage des im Schadenfall geltenden Versicherungswertes ermittelt wird. Die Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich erlittenen, sondern den versicherungsrelevanten Schaden. Die Gebäudeversicherungsgesetze sehen hierfür verschiedene Methoden vor und statuieren für bestimmte Fälle auch Ausnahmen (vgl. Andreas Rüegg in: Urs Glaus/Heinrich Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar, Basel 2009, S. 249, N 43).

5.2 Gemäss Proportionalregel (Berechnung proportional zum Zerstörungsgrad und zum Versicherungswert) ist der Schaden grundsätzlich ausgehend vom Versicherungswert nach dem Verhältnis des beschädigten zum intakten Gebäudeteil bzw. Wertverhältnis des beschädigten Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln. Der so ermittelte Schaden bildet unter Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der Entschädigung (vgl. Andreas Rüegg, a.a.O., S. 249, N 44). Das Solothurnische Gebäudeversicherungsgesetz sieht in § 46 Abs. 1 Satz 1 vor, dass der Schaden – sofern die Schadensumme mehr als 1/5 der Schätzungssumme beträgt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist – nach dem Verhältnis des beschädigten Teiles zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme auszumitteln ist.

5.3 Die Anwendung der Proportionsregel schliesst nicht aus, dass im Einzelfall die Schadenabschätzung aufgrund der Wiederherstellungskosten oder nach der Restwertmethode erfolgt. Die durch die Proportionsregel festgelegte Obergrenze bleibt indessen auch in diesen Fällen bestehen, sofern es sich nicht um Kleinschäden handelt oder auf Gesetzesstufe entsprechende Ausnahmen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 GVG) statuiert werden (vgl. Andreas Rüegg, a.a.O., S. 250 N 48)

6.1 Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen einer Unterversicherung ist unbegründet. Wäre man mit der ursprünglichen Einschätzung des Gebäudes nicht einverstanden gewesen, so hätte der Eigentümer dagegen Beschwerde erheben können (§29 GVG). So lassen die Beschwerdeführer lediglich vorbringen, dass mit der eingereichten konkreten Auflistung der Wiederherstellungskosten belegt sei, dass der eingeschätzte Gebäudeversicherungswert zu tief sei. Sie verkennen hier jedoch, dass der von der Gebäudeversicherung ermittelte Gebäudeschaden massgeblich von der Anwendung der Proportionenregel abhängt bzw. vom prozentual ausgeschiedenen Schaden. Eine substantiierte Auseinandersetzung mit dieser von der Gebäudeversicherung eingeschätzten prozentualen Schadenpositionen bleibt jedoch komplett aus. Es wird auch nicht dargelegt, dass der Schätzungspräsident und die Amteischätzer ihr zustehendes Ermessen nicht korrekt ausgeübt hätten. Es ist daher für die Entschädigung des vorliegend zu beurteilenden Schadenfalls von einem Versicherungswert von CHF 1'799'507.00 auszugehen.

6.2 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Rückbauarbeiten und die Leistungen der E.___ AG seien als Wiederherstellungskosten zu qualifizieren und entsprechend zu entschädigen. Zudem seien die Kosten für die Notspriessungen zu vergüten. Sie stützen sich auf eine Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH, welche von Wiederherstellungskosten von gesamthaft CHF 480'000.00 ausgeht. Der Betrag für den zu ersetzenden Gebäudeschaden sei um CHF 45'000.00 zu erhöhen. Für die Schäden an den Aussenräumen der Wohnbauten seien zusätzlich CHF 70'000.00 zu entschädigen.

6.3 Die von den Beschwerdeführerinnen ins Recht gelegte Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH enthält lediglich eine pauschale Auflistung von Arbeiten, welche auf Offerten mit effektiven Wiederherstellungskosten basieren sollen. Die Beschwerde­führerinnen verkennen, dass die Abschätzung vorliegend gerade nicht nach den effektiven Wiederherstellungskosten erfolgt. Mit dem Beschädigungsgrad der einzelnen beschädigten Bereiche setzen sich die Beschwerdeführerinnen indes nicht im Ansatz auseinander. Es wäre an den Beschwerdeführerinnen gelegen, die Einschätzungen der Vorinstanz substantiiert zu bestreiten, zumal die Vorinstanz bzw. die Schätzungs­kommission Fachbehörden sind, die hinsichtlich der konkreten Schadeneinschätzung über fachtechnische Kompetenzen verfügen. Das Verwaltungsgericht darf sich daher auch eine gewisse Zurückhaltung bei der Kontrolle derartiger Entscheide auferlegen. Die vorinstanzliche Festsetzung der Entschädigung, bei dem zunächst der Versiche­rungswert und danach das Ausmass der Schäden bestimmt wurden, ist nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz durfte die Entschädigung für den Gebäudeschaden auf CHF 402'602.00 und diejenige für die Räumungskosten und Notmassnahmen auf CHF 111'184.90 festsetzen und brauchte sich dabei nicht auf die von den Beschwer­deführerinnen geltend gemachte Höhe der Wiederherstellungskosten abstützen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen steht zudem fest, dass die Kosten für die Notspriessungen im Rahmen der weiteren Entschädigungen durchaus berücksichtigt worden sind. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen sind auch die geltend gemachten Sitzplätze von der Versicherungssumme abgedeckt und somit in der Schadenabschätzung berücksichtigt. Wie die Gebäudeversicherung zu Recht vorbringt, erfolgt die Gebäudeschätzung generell bis Oberkante Decke einer Einstellhalle inklusive Aufbau. Dies gilt insbesondere auch betreffend die Offerte der E.___ AG für den Spielplatz und die Sitzplätze. Im Übrigen ist zweifelhaft, ob die aufgelisteten Arbeiten in der Offerte notwendig waren bzw. der Wiederherstellung der zerstörten Gebäudeteile dienten. Jedenfalls sind diese Positionen mit der Schadenabschätzung abgedeckt. Die mit Replik erstmals geltend gemachte Entschädigung über CHF 4'080.00 für den Bauzaun (Rechnung vom 19. Januar 2023) ist schliesslich nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung und wäre zunächst bei der Vorinstanz geltend zu machen. Demnach ist darauf nicht weiter einzugehen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind, zu je einem Drittel zu bezahlen. Die Anteile werden mit den bezahlten Kostenvorschüssen verrechnet. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht geschuldet.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG, die B.___ AG und C.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu je einem Drittel zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin

Thomann Gottesman

© 2015 juris