Baugesuch / Aufstockung Gewerbegebäude

Geschäftsnummer: VWBES.2022.294

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 06.02.2023

FindInfo-Nummer: O_VW.2023.28

Titel: Baugesuch / Aufstockung Gewerbegebäude

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 6. Februar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Fürsprech und Notar Dieter Trümpy,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde Olten,

Beschwerdegegner

betreffend Baugesuch / Aufstockung Gewerbegebäude

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Grundbuch Olten Nr. 3987 gehört der A.___ AG. Das Grundstück hält 73 a 76 m2. Es ist mit dem Gewerbegebäude an der Haslistrasse (…) überbaut. Es liegt in der Gewerbezone und grenzt östlich an ein Wäldchen und an die Aare, die sich im kantonalen Vorranggebiet Natur und Landschaft befinden. Das Gebäude hält weder den Waldabstand zur Aare hin, noch den Abstand zum Gehölz auf der nördlichen Nachbarparzelle Nr. 5908 ein. Das Gebäude soll nun aufgestockt werden. Es wurde eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands beantragt. Die Städtische Baukommission bewilligte das Gesuch (…) nicht.

Haslistrasse, Aufzustockendes Gebäude, Wald, Waldbaulinie (hellgrün), Aare

Gewerbezone (pink), Abstandsunterschreitung durch Aufstockung (rot)

2. Das mit Verwaltungsbeschwerde angerufene Departement erwog namentlich Folgendes: Der gebotene Waldabstand von 10 m ergebe sich aus dem Strassen- und Baulinienplan (RRB 1222/2008). Es sei eine Ausnahmebewilligung nach der Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand erforderlich. Die neue Firsthöhe rage in den Kronenraum des angrenzenden Waldes. Der Wald werde an seinem natürlichen Wachstum gehindert. Die zusätzlichen Anbauten würden den Abstand auf unter 3 m unterschreiten. Angesichts der bestehenden Freiflächen auf der Bauparzelle seien keine Gründe ersichtlich, die die Erweiterung am geplanten Ort als erforderlich erscheinen liessen. Der Waldabstand sei in den Plänen nicht vermasst. Der erforderliche Abstand sei aber deutlich unterschritten. Mit dem Bau falle der Waldabstand auf unter 3 m. Der geplante Bau sei nicht von untergeordneter Bedeutung. Die Firsthöhe werde mehr als verdoppelt, und die Identität der Baute bleibe nicht gewahrt. Die Bäume könnten nicht mehr ungehindert wachsen. Wirtschaftliche Argumente könnten keine Unterschreitung des Waldabstands begründen. Das Departement wies die Beschwerde am 14. Juli 2022 kostenfällig ab.

3. Dagegen liess die A.___ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der Departementalentscheid sei aufzuheben, und das Baugesuch sei ohne den sogenannten «Pausenplatz Nordost» zu bewilligen.

Die Pläne seien genügend (vermasst). Die Unterschreitung der Waldabstandslinie betrage 4.54 m entlang der Ostfassade und 3.1 m entlang der Nordfassade (Vgl. S. 7 der Beschwerde). Aus der Auflage des Gesuchs habe geschlossen werden dürfen, dass die Baubehörde es für in Ordnung befunden habe. Die Baukommission habe den von der Stadtverwaltung gestellten Antrag nicht angenommen und die Bewilligung versagt und sodann den Auftrag erteilt, einen neuen Bericht mit einem Antrag zur Bewilligung vorzubereiten. Die Kommission hätte das Vorhaben nun bewilligen müssen. Sie habe aber den hier angefochtenen neuen Entscheid gefällt. Man habe alle verlangten Nachbesserungen eingereicht; diese seien nicht beanstandet worden. Das einzige, was sich verändert habe, sei die Besetzung der Baukommission. Der Pausenplatz habe keine wesentliche Bedeutung; darauf könne verzichtet werden. Bei der Aussentreppe handle es sich um eine Nottreppe. Inwiefern die Identität der Baute durch das Vorhaben verändert werden solle, werde nicht dargetan.

4. Die städtische Baudirektion verzichtete auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Rechtsanwalt Trümpy stellte eine allfällige Parteientschädigung in das Ermessen des Gerichts.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die Baubehörde habe, so die Beschwerdeführerin, den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie zu der Stellungnahme des Amts für Wald, Jagd und Fischerei nicht eigens noch eine Vernehmlassung einholte, denn dort sei von einem Unterschreiten des Waldabstands auf unter 3 m die Rede. Die Beschwerdeführerin hätte indessen jederzeit auch unaufgefordert Bemerkungen zu diesem Brief einreichen können. Im Übrigen ist die Unterschreitung ja grundsätzlich anerkannt. Auf ein paar Zentimeter kommt es kaum an.

2. Nach § 8 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) hat die Baubehörde ein Gesuch zu publizieren, wenn es «nicht offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspricht». Aus der Publikation darf aber nicht geschlossen werden, die Baubehörde werde das Gesuch nun auch genehmigen. Es treten nicht alle Mängel bereits bei einer ersten summarischen Durchsicht zu Tage. Ob eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei, ist keine Vorfrage zur Publikation. Im Zweifelsfall wird man die Publikation vornehmen; dies um ein separates Verfahren zur Veröffentlichung zu vermeiden, das eine Verzögerung bewirken würde, die nicht im Interesse der Bauherrschaft liegen kann.

3. Die Gebäudelänge bzw. –breite liegt im vorliegenden Fall bei 70 m. Es besteht durchaus ein praktisches Bedürfnis, auch bei grossen Gebäuden einen möglichst handlichen Plansatz zu haben. Pläne müssten nach der Bauverordnung aber eigentlich einen Massstab von 1:50 oder 1:100 haben. Sie auch noch zu vermassen, ist wünschenswert, aber nicht immer zwingend. Die vorliegenden Pläne sind mit einem Massstab 1:250 etwas gar schlicht bzw. summarisch gehalten. Es ist aber müssig, sich darüber aufzuhalten, ob der Waldabstand auch genügend vermasst sei (Vgl. zum Ganzen § 6 KBV), denn es ist anerkannt, dass die Waldabstandslinie deutlich überschritten wird.

4. Nach § 31 des Gemeindegesetzes (GG, BGS 131.1) sind nur die Verhandlungen der Gemeindeversammlung, des Gemeindeparlaments und des Gemeinderates öffentlich. Art. 56 Abs. 2 der städtischen Gemeindeordnung sagt explizit, Verhandlungen der Kommissionen seien nicht öffentlich. Die Beratungen der Baukommission, einer Kollegialbehörde, erfolgen geheim. Einzig der Gemeindepräsident ist befugt, an einer Sitzung mit beratender Stimme teilzunehmen (§ 102 GG). Aus der Arbeit der kommunalen Baubehörde hätte gar nichts nach aussen dringen sollen. Entsprechend sinnlos ist es, die vorgetragenen Rügen zur Kommissionsarbeit zu behandeln, will man nicht auch gleich über einen Verdacht der Amtsgeheimnisverletzung nachdenken. Immerhin sei Folgendes angemerkt. Der Auftrag, einen «Antrag zur Bewilligung» auszuarbeiten, meint, das Gesuch zu bearbeiten, nicht die Anweisung, eine Bewilligung auszufertigen oder zum Beschluss vorzulegen. Die Baukommission bleibt in ihrem Entscheid ohnedies frei – solange sie keine Voranfrage formell schriftlich beantwortet hat. Im Übrigen liegt seitens der Baukommission kein formeller Bewilligungsbeschluss vor, sondern ein Antrag an die Verwaltung einen neuen Antrag für die nächste Sitzung vorzulegen (Protokoll vom 23. August 2021).

5.1 Art. 17 des Waldgesetzes (WaG, SR 921.0) bestimmt, dass Bauten und Anlagen in der Nähe des Walds nur zulässig sind, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Die Kantone haben einen angemessenen Mindestabstand zum Wald vorzuschreiben. Sie berücksichtigen dabei namentlich die Höhe des zu erwartenden Bestandes.

Mit den Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und forstpolizeiliche, landschaftsschützende und raumplanerische Aspekte verfolgt. Beeinträchtigungen im Bestand und in der Bewirtschaftung der Wälder sollen vermieden, die Erholungsfunktion des Waldes erhalten werden. Die Abstandsvorschriften schützen Bewohner vor der Gefahr herabstürzender Bäume, vor Waldbränden, Schatten und Feuchtigkeit. Der Abstand soll bewirken, dass der Übergang zwischen Wohngebieten und Wald nicht allzu schroff ausfällt (Andreas Baumann et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 15 zu § 67). Nach § 9 des alten solothurnischen Forstgesetzes mussten alle Hochbauten und unterirdischen feuergefährlichen Bauten einen Waldabstand von 30 m einhalten (vgl. BGE 110 Ib 146, SOG 1982 Nr. 25). Der Kanton Bern kennt auch heute noch einen Abstand von 30 m. Die bernische Praxis ist aber grosszügig und lässt einen Abstand von bloss 15 m regelmässig zu. Andere Kantone kennen folgende Abstände: Thurgau 25 m, Basel-Stadt und Glarus 15 m, Graubünden und Wallis 10 m (Aldo Zaugg/Peter Ludwig: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd I, Bern 2020, N 8 zu Art 4/5). Im Zuge der Gesetzesrevisionen im Jahr 1992 wurde der Waldabstand im Kanton Solothurn auf 20 m verkleinert. Aus Gründen der Raumplanung kann eine andere Waldbaulinie festgelegt werden (vgl. § 141 des Planungs- und Baugesetzes, PBG; BGS 711.1). Dies ist hier der Fall. Der Städtische Erschliessungsplan (RRB 1222/2008) sieht eine Waldabstandslinie von 10 m vor. Man sollte meinen, damit sei der Abstand auf ein absolutes Minimum reduziert worden, sollen die Schutzziele noch erreicht werden. Dies, zumal es sich beim Aareufer um ein kantonales Vorranggebiet handelt. Dies ist ein Gebiet von kantonaler oder kommunaler Bedeutung zur Erhaltung und Aufwertung von Landschaften und Lebensräumen schützenswerter Tiere und Pflanzen.

5.2 Aus dem Begriff «Ausnahmebewilligung» ergibt sich schon, dass diese normalerweise nicht zur Verfügung steht. Nur in Ausnahmefällen soll von der Anwendung von Bauvorschriften dispensiert werden, um besonderen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse bzw. wichtiger Gründe ist zentrale Voraussetzung für jede Ausnahmebewilligung. Die Gründe für eine Ausnahme müssen objektiver Natur sein wie zum Beispiel Lage und Form der Parzelle oder Beschaffenheit des Baugrunds. Persönliche oder finanzielle Gründe wie der individuelle Raumbedarf rechtfertigen eine Ausnahmebewilligung nicht (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.504 f.)

5.2.1 Nach § 67 KBV kann eine Baubehörde bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften dieser Verordnung gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte bedeutete und weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt werden.

Ausserordentliche Verhältnisse liegen keine vor. Eine Härte bei Einhaltung der Vorschriften ist nicht ersichtlich. Es handelt sich um ein rechteckiges, grosses Grundstück beim Aareufer, das noch nicht vollständig überbaut ist.

5.2.2 § 5 der Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (VWW, BGS 931.72) kennt folgende Ausnahmegründe zur Unterschreitung des Waldabstandes:

a) Entlang Waldrändern, für die ein vor dem 1. Juli 1992 genehmigter Nutzungsplan eine Unterschreitung des Waldabstandes ausdrücklich vorsieht, unter der Voraussetzung, dass anlässlich des Plangenehmigungsverfahrens die Abstandsfragen geprüft worden sind;

b) Entlang Waldrandpartien im Bereich von Hochbauten, die bereits den gesetzlichen Abstand unterschreiten (Baulücken);

c) Für Bauten ausserhalb der Bauzone, die aus raumplanerischen Gründen eine Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes erfordern;

d) Für die Erneuerung oder teilweise Änderung eines im Waldabstand stehenden Gebäudes, sofern dessen Charakter erhalten bleibt und die bauliche Massnahme keine wesentlichen Auswirkungen auf Wald und Waldrand hat.

Der massgebende Erschliessungsplan datiert aus dem Jahr 2008, das Grundstück liegt innerhalb der Bauzone, es handelt sich um keine Baulücke, raumplanerischen Belangen wurde bereits mit der Waldbaulinie Rechnung getragen, eine Erweiterung gegen den Fluss hin berührt den Wald direkt.

5.3 Es besteht folglich kein Raum für eine Ausnahmebewilligung. Dass bereits das alte Gebäude die heutigen Waldabstandsvorschriften verletzt, ändert daran nichts. Die Aufstockung beeinträchtigt den Wald wesentlich, wie die kantonale Fachinstanz in einer Stellungnahme festgehalten hat.

6. Die Sache ist hinreichend aktenkundig. Ein Augenschein erübrigt sich, zumal bereits die kantonale Fachstelle einen solchen vorgenommen hat und ihren Bericht darauf stützt. Sich darüber zu unterhalten, ob die Identität der Baute gewahrt würde, ist vorliegend nicht relevant. Die Beweisanträge sind abzuweisen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der Gerichtsschreiber

Müller Schaad

© 2015 juris