Baubewilligung / Neubau 2 MFH

Geschäftsnummer: VWBES.2021.162

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 15.12.2021

FindInfo-Nummer: O_VW.2021.264

Titel: Baubewilligung / Neubau 2 MFH

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 15. Dezember 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Müller,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Baukommission der Einwohnergemeinde B.___,

3. C.___ AG vertreten durch D.___,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Neubau 2 MFH

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Am 23. Oktober 2019 reichte die C.___ AG bei der Baukommission der Einwohnergemeinde B.___ ein Baugesuch ein. Beabsichtigt ist der Abbruch des bestehenden Wohnhauses auf GB B.___ Nr. 1887 und der Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf derselben Parzelle. Der südwestliche Abschluss des Grundstücks befindet sich an der [Z]strasse, der nordöstliche Abschluss an der [Y]strasse. Das projektierte Haus 1 wird an der [Y]strasse 5, das Haus 2 an der [Z]strasse 32 zu liegen kommen.

2. Das Baugesuch wurde im amtlichen Anzeiger publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen das Bauprojekt erhob A.___ Einsprache. Das Baugesuch wurde in der Folge angepasst und ein zweites Mal ausgeschrieben und vom 29. Mai bis 12. Juni 2020 aufgelegt. Auch während der zweiten öffentlichen Auflage erhob A.___ Einsprache.

3. Mit Beschluss vom 18. August 2020 erteilte die Baukommission der Einwohnergemeinde B.___ der Gesuchstellerin die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern unter diversen Auflagen. Die einzige Einsprache A.___s wurde teilweise gutgeheissen, indem noch eine Auflage hinsichtlich einer Abwasserleitung verfügt wurde. Darüber hinaus wurde die Einsprache abgewiesen.

4. Dagegen liess A.___ am 29. Oktober 2020 Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement (BJD) erheben und beantragen, das Baugesuch sei nicht zu bewilligen und abzuweisen, eventualiter sei es mit noch zu definierenden Auflagen und Bedingungen zu genehmigen. In seiner einlässlichen Beschwerdebegründung beantragte er die Rückweisung des Baugesuchs an die Vorinstanz, eventualiter die Erteilung der Baubewilligung mit einer zusätzlichen Auflage, wonach an einem geeigneten Ort mindestens 10 Oberflächenbesucherparkplätze auszuscheiden seien. Alternativ sei die entsprechende Parkplatzanzahl in der Einstellhalle für Besucher jederzeit zugänglich zu halten.

5. Mit Verfügung vom 26. April 2021 hiess das BJD die Beschwerde A.___s teilweise gut. Die Baubewilligung betreffend den Umgebungsplan wurde aufgehoben und – soweit vorliegend von Bedeutung – die Beschwerdegegnerin dazu verpflichtet, vor Einreichung eines neuen Gesuchs zur Bewilligung des Umgebungsplans, neben den beiden bereits projektierten, oberirdischen Parkplätzen, ein weiteres, oberirdisches Parkfeld auf der Parzelle auszuscheiden. Darüber hinaus wurde die Beschwerde abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens von CHF 1'200.00 wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt und die Beschwerdegegnerin verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'319.60 zu bezahlen.

6. Gegen diese Verfügung erhob A.___ (im Folgenden Beschwerdeführer genannt), vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Müller, am 6. Mai 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Am 27. Mai 2021 wurde die Beschwerde begründet. Der Beschwerdeführer stellt folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 26. April 2021 (Verfahrensaktenzeichen Vorinstanz: Beschwerdesache 2020/150) sei teilweise aufzuheben und bezüglich der Thematik «Oberflächenparkierung» an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Eventualiter sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 26. April 2021 (Verfahrensaktenzeichen Vorinstanz: Beschwerdesache 2020/150) teilweise aufzuheben und die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, beim Bauprojekt insgesamt mindestens 10 Oberflächenparkplätze auszuscheiden. Alternativ sei die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, in der Einstellhalle die entsprechende Platzzahl für Besucher jederzeit zugänglich zu halten.

3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

7. Am 11. Juni 2021 liess die C.___ AG die Abweisung der Beschwerde beantragen.

8. Auch das BJD und die Baukommission der Gemeinde B.___ beantragten am 21. Juni 2021 die (kostenpflichtige) Abweisung der Beschwerde.

9. Mit prozessleitender Verfügung vom

24. Juni 2021 wurde das Gesuch um aufschiebende Wirkung der Beschwerde abgewiesen.

10. Am 23. Juni und 7. Juli 2021 nahm der Beschwerdeführer nochmals Stellung.

11. Auf die Ausführungen der Parteien und die Akten wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als Gesamteigentümer der benachbarten Liegenschaft (GB B.___ Nr. 1886) und Einsprecher beziehungsweise Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Zulässige Beschwerdegründe sind nach § 67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) die Verletzung von kantonalem und Bundesrecht, wobei die Überschreitung oder der Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten (lit. a), sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Unangemessenheit kann vor Verwaltungsgericht nicht (mehr) gerügt werden, da bereits eine Rechtsmittelinstanz als Vorinstanz entschieden hat.

2.1 Angefochten ist einzig die Anzahl der (geplanten) Besucherparkplätze der Überbauung «[...] II B» auf GB B.___ Nr. 1887.

2.2 Der Beschwerdeführer verlangt zunächst den Beizug der Akten zum Baubewilligungsverfahren «[...] I» sowie die entsprechenden Akten zum Erlass des entsprechenden Gestaltungsplanes (vgl. Stellungnahme vom 7. Juli 2021, S. 3).

Die Überbauung «[...] I» ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und ein Zusammenhang mit der zur Beurteilung unterbreiteten Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nicht ersichtlich. Die beantragte Aktenedition ist folglich abzuweisen.

2.3 Weiter ersucht der Beschwerdeführer um Durchführung eines Augenscheins. Zudem offeriert er eine Parteibefragung (vgl. Beschwerde S. 5).

Vorliegend geht der Sachverhalt genügend klar aus den umfangreichen Akten hervor. Es ist nicht ersichtlich, welche zusätzlichen relevanten Erkenntnisse, die nicht bereits Eingang in die Rechtsschriften und Akten gefunden haben, sich aus einer Parteibefragung bzw. einem Augenschein ergeben könnten. Die entsprechenden Beweisanträge bzw. Offerten sind deshalb ebenfalls abzuweisen.

2.4 Das BJD erwog zur Parkierungssituation auf GB B.___ Nr. 1887, der Beschwerdeführer verlange die Erstellung von zehn oberirdischen Parkplätzen, eventualiter die entsprechende Parkplatzzahl für Besucher in der Einstellhalle zugänglich zu erhalten. In § 42 KBV würden die für die jeweilige Nutzung erforderlichen oder zulässigen Abstellparkplätze für Motorfahrzeuge von der Baubehörde festgelegt. Massgebend seien der Anhang III KBV oder die VSS Norm 40.281. Beide würden für einen Bewohner 1 Parkplatz pro 100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) oder 1 Parkplatz pro Wohnung und zusätzlich 10 % (0.1) der Bewohner-Parkplätze für Besucher vorsehen. Nach übereinstimmenden Äusserungen sämtlicher Parteien seien 26 Parkplätze für Bewohner und deren drei für Besucher, insgesamt somit 29 Parkplätze zu erstellen. Auf den Plänen sei ersichtlich, dass unterirdisch 31 Parkplätze für Motorfahrzeuge projektiert seien. Damit sei grundsätzlich die erforderliche Anzahl der zu erstellenden Parkplätze bereits erreicht. Obschon die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme vorbringe, die Einstellhalle könne auch von Besuchern benützt werden, ergebe sich eine solche Nutzungsmöglichkeit nicht aus den Akten. Es finde sich ferner keine unterschiedliche Beschriftung (bspw. Mieter/Besucher) der in der Einstellhalle projektierten Parkplätze. Darüber hinaus sei es notorisch, dass die Einstellhalle regelmässig verschlossen und nur mit einem Schlüssel/Code/Badge zugänglich sein werde. Es sei daher in sachverhaltlicher Hinsicht nicht davon auszugehen, dass die Einstellhalle von Besuchern benützt werden könne.

Am östlichen Ende des Bauprojekts fänden sich Aussenparkplätze (eingezeichnet auf dem Umgebungs- und Situationsplan). Sowohl die Vorinstanz wie auch die Beschwerdegegnerin sprächen von drei Parkmöglichkeiten, der Beschwerdeführer von deren zwei. Tatsächlich seien auf dem Umgebungsplan (und dem Situationsplan) schematisch nur deren zwei Fahrzeuge eingezeichnet. Dies habe jedoch nicht zwingend zur Folge, dass der eingezeichnete Bereich nicht als Parkplatz für drei Fahrzeuge genügen könne. Offensichtlich sei, dass nördlich des Abfallcontainers gemäss dem Umgebungsplan nur Platz für ein Fahrzeug sei. Fraglich sei somit, ob südlich des Abfallcontainers ein oder zwei Fahrzeuge Platz hätten. Zur Frage der Masse eines Parkplatzes sei auf die VSS Norm 40.291a (SN 640.291a) zurückzugreifen. Massgebend seien in der vorliegenden Fallkonstellation die Komfortstufe B und die Länge L, was zur minimalen Länge eines Parkplatzes von 6 m führe. Für zwei Parkplätze bedürfe es somit einer Fläche, die in der Länge mindestens 12 m betrage. Dem Umgebungsplan lasse sich entnehmen, dass die relevante Fläche zwischen 9,7 m (kürzeste Stelle) und 10 m (längste Stelle) lang sei. Der Platz sei somit für zwei Fahrzeuge nicht ausreichend. Folglich sei ein weiterer Parkplatz zu schaffen. Die Beschwerdegegnerin werde die Oberflächenparkplätze als Besucherparkplätze zu kennzeichnen haben.

Da sich die Parkierungssituation an der Oberfläche (insbesondere) aus dem Umge­bungsplan ergebe und dieser ohnehin aufzuheben sei, könne die Problematik mit den Parkplätzen im gleichen Umschwung wie die (vorliegend nicht Thema bzw. aufgezeigte) Problematik mit der eigentlichen Umgebung bereinigt werden. Somit sei eine ent­sprechende Projektänderung seitens der Beschwerdegegnerin vorzunehmen, welche einem erneuten Bewilligungsverfahren zu unterziehen sei. Darüber hinaus seien die Einwände des Beschwerdeführers unbegründet. Die Vorgaben in der KBV seien ein­deutig erfüllt. Wenn die Vorinstanz resp. die Beschwerdegegnerin den vorgenannten Vorgaben nachkomme, stehe der Genehmigung der Parkierungslösung nichts im Wege.

2.5 Der Beschwerdeführer bringt dagegen zusammenfassend vor, das vorliegende Baugesuch basiere auf dem vom Regierungsrat mit Beschluss vom 15. Januar 2019 genehmigten Teilzonen- und Gestaltungsplan «[...] II B» (RRB Nr. 2019/60). Im Rahmen des entsprechenden Verfahrens zur Teilrevision des Zonenplanes und des Erlasses des Gestaltungsplanes «[...] II B» habe der Beschwerdeführer auf die Parkplatzproblematik – auch im Zusammenhang mit der bestehenden Überbauung «[...] I» sowie der Planung für den «[...] II B» – hingewiesen. Zusätzliche Oberflächenparkierungsmöglichkeiten seien verlangt worden. Das Begehren sei im Rahmen des Gestaltungsplans aber abgewiesen worden. Vorliegend müssten im Minimum 26 Parkplätze realisiert werden, im Baugesuch seien deren 31 ausgewiesen. Gemäss Darstellung im Situationsplan dürften zwei Oberflächenparkplätze im Ostbereich zur Verfügung stehen. Man könnte somit zum Schluss gelangen, dass ausreichend Parkraum geplant sei. Bei näherer Betrachtung erweise sich diese Annahme indessen als falsch. Die in der kantonalen Bauverordnung definierten Vorgaben seien lediglich als Richtwerte zu verstehen. Bei der konkreten Beurteilung sei auf die örtlichen Gegebenheiten einzugehen. Es sei davon auszugehen, dass die Autoeinstellhalle nicht öffentlich und somit nicht für Besucher zugänglich sei. Andernfalls wäre eine entsprechende Auflage zu erteilen, da im Baubeschrieb kein Hinweis bezüglich der öffentlichen und somit für Besucher erreichbaren Zugänglichkeit umschrieben sei. Vorliegend sei folglich von faktisch zwei Besucherparkplätzen auszugehen. Dies unterschreite die kantonalen Empfehlungen. Hinzu komme, dass im [...] sehr beengte Strassenverhältnisse vorherrschten. Hier werde zu Lasten der Öffentlichkeit respektive der Privatnachbarn geplant. Der Beschwerdegegnerin sei somit die Auflage zu erteilen, an geeignetem Ort mindestens zehn Oberflächenbesucherparkplätze auszuscheiden, alternativ in der Einstellhalle die entsprechenden Plätze für Besucher jederzeit zugänglich zu machen. Infolgedessen sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.6 Gemäss § 42 Abs. 1 KBV werden die für die jeweilige Nutzung erforderlichen oder zulässigen Abstellplätze für Motorfahrzeuge von der Baubehörde festgelegt. Mass­gebend für die Festlegung des Angebots an Abstellplätzen sind die im Anhang III der Verordnung aufgeführten Richtwerte sowie die jeweilige Norm des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (SN 640.281) und allfällige Regelungen der Gemeinde (Abs. 3). In der Gemeinde B.___ sind keine entsprechenden Regelungen ersichtlich und in den (verbindlichen) Sonderbauvorschriften des rechtskräftigen Gestal­tungsplans der Überbauung «[...] II B» wurde die Oberflächenparkierungssituation beziehungsweise der Umgebungsplan nicht geregelt. Für die Ausscheidung von Park­plätzen auf GB B.___ Nr. 1887 gelten demnach die gesetzlichen Mindestvorschriften. Das heisst, pro 100 m2 Geschossfläche (oder pro Wohnung) sind somit ein Parkplatz pro Person sowie zusätzlich 10 % (oder 0.1) der Bewohner-Parkplätze für Besucher zu erstellen. Eine Vorschrift, wonach ein gewisser Teil der notwendigen Parkplätze ober­irdisch sein müssten, kennen die einschlägigen Bestimmungen indessen nicht.

2.7.1 Vor Verwaltungsgericht verlangt der Beschwerdeführer in der Hauptsache die teilweise Aufhebung der angefochtenen Verfügung und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung der Thematik «Oberflächenparkierung». Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist grundsätzlich reformatorischer Natur. Hebt das Verwaltungsgericht eine Verfügung auf, so entscheidet es selber in der Sache. Nur ausnahmsweise weist es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurück (vgl. § 72 VRG). Eine solche Ausnahme ist vorliegend aber weder ersichtlich, noch wird sie vom Beschwerdeführer geltend gemacht. Rechtsbegehren sind indessen im Lichte der Begründung auszulegen (vgl. BGE 137 III 617 E. 6.2). Dieser Grundsatz gilt auch im Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsverfahren. In der Beschwerdebegründung vertritt der Beschwerdeführer durchwegs die Auffassung, er habe anlässlich der Überbauung «[...] II B» Anspruch auf die Erstellung von zehn (oberirdischen) Besucherparkplätzen. Eine entsprechende Anspruchsgrundlage für das Verlangte vermag er in seinen umfangreichen Eingaben hingegen nicht zu benennen und wie er in seinen Rechtsschriften selber zutreffend ausführt, wurde die oberirdische Parksituation der Überbauung «[...] II B» im Gestaltungsplan nicht rechtsverbindlich geregelt. Die darin eingezeichneten fünf (oberirdischen) Parkplätze sind lediglich als Orientierungshilfe zu verstehen. Damit dem vom Beschwerdeführer Verlangten Erfolg beschieden werden könnte, müsste aus seiner Beschwerdebegründung konkret hervorgehen, aus welchen Gründen der angefochtene Akt aufzuheben ist. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (vgl. René Wiederkehr/Kaspar Plüss, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020 Rz. 2875 mit Verweis auf BGE 134 II 244 E. 2.3). In seinen Rechtsmitteleingaben nimmt der Beschwerdeführer aber kaum Bezug zur Aufhebung des Umgebungsplanes und zur Verpflichtung der Beschwerdegegnerin durch die Vorinstanz, einen dritten, oberirdischen Besucherparkplatz zu schaffen (vgl. Ziff. II/E. 11 f. der angefochtenen Verfügung). In der (ergänzenden) Beschwerdeschrift moniert der Beschwerdeführer über weite Strecken das Verhalten der Vorinstanzen, der Beschwerdegegnerin und der Verkehrssituation rund um die geplante Überbauung. Er beschränkt sich in seinen Eingaben somit im Wesentlichen darauf, das bereits in den vorangegangenen Verfahren Vorgetragene zu wiederholen. Seine Äusserungen erschöpfen sich damit in rein appellatorischer Kritik. Bezeichnenderweise ist er auch im hiesigen Beschwerdeverfahren noch der Auffassung, die Beschwerdegegnerin habe lediglich zwei oberirdische Parkplätze auf GB B.___ Nr. 1887 ausgeschieden, weshalb «faktisch» nur zwei Besucherparkplätze zur Verfügung stünden. Inwiefern das Bau- und Justizdepartement das Recht falsch angewendet und/oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll, ist den Rechtsmitteleingaben des Beschwerdeführers jedenfalls nicht zu entnehmen. Die Beschwerde erweist sich damit von vornherein als unbegründet.

2.7.2 Und selbst wenn sich der Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Akt in hinläng­licher Weise auseinandergesetzt hätte, erwiese sich seine Beschwerde als unbegründet: Vorliegend ist unbestritten, dass die Bauherrschaft auf GB B.___ Nr. 1887 die Erstellung von sechs 4½-Zimmer-Wohnungen (>100 m2), zwölf 3½-Zimmer-Wohnungen (gemäss Plänen sind alle <100 m2) sowie sechs 2½-Zimmer-Wohnungen (<100 m2) plant. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin 31 Parkplätze in der Einstell­halle und deren zwei oberirdisch, östlich vor dem Haus I, an der [Y]strasse 5 projektierte. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist die erforderliche Anzahl Parkplätze damit grund­sätzlich erreicht. Von den projektierten Parkplätzen sind, im Sinne einer gesetzlichen Minimalvorschrift, mindestens deren drei für Besucher auszuscheiden. Zu Recht wies das BJD in der angefochtenen Verfügung darauf hin, dass aus den Akten ein unein­geschränkter Zugang zu Parkierungsmöglichkeiten für Besucher in der Einstellhalle weder rechtsgenüglich ausgewiesen noch entsprechend gekennzeichnet ist. Dass die Beschwerdegegnerin vom BJD entsprechend verpflichtet wurde, vor Einleitung eines neuen Verfahrens zur Genehmigung des Umgebungsplanes – neben den beiden bereits projektierten oberirdischen (Besucher-)Parkplätzen – ein drittes oberirdisches Parkfeld für Besucher auszuscheiden und entsprechend zu kennzeichnen, kann nach dem Gesagten nicht beanstandet werden. Ein anderslautender Gemeinderatsbeschluss des Gemeinderats B.___ vom 29. November 2010, der notabene die zur Diskussion stehende Überbauung überhaupt nicht betrifft, vermag daran nichts zu ändern. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist sodann auch aus dem Grundbuchauszug von GB B.___ Nr. 1887 keine eingetragenen (Grund-)Dienstbarkeit ersichtlich, wonach zu Gunsten anderer Grundstücke Parkplätze zur Verfügung stehen und deshalb zusätzliche (oberirdische) Parkplätze erstellt werden müssten. Ein vertraglicher Anspruch wird vom Beschwerdeführer schliesslich (zu Recht) ebenfalls nicht geltend gemacht, wäre ein solcher doch ohnehin den zuständigen Zivilgerichten zur Beurteilung zu unterbreiten.

3. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet, sie ist abzuweisen.

4. Damit bleibt über die Kosten zu befinden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer dessen Kosten zu bezahlen (§ 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Diese sind auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung fällt bei diesem Ausgang des Verfahrens ausser Betracht.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Trutmann

© 2015 juris