Enteignung

Geschäftsnummer: VWBES.2020.237

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 26.05.2021

FindInfo-Nummer: O_VW.2021.114

Titel: Enteignung

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 26. Mai 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Cuno Jaeggi,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde der Stadt Olten,

Beschwerdegegnerin

betreffend Enteignung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten plant seit der letzten Ortsplanungsrevision (2008), im Bereich der oberen Fustlighalde zur Erschliessung dieses Baugebiets die «Panoramastrasse» als neue Erschliessungsstrasse mit einer Wasser- und einer Kanalisationsleitung zu erstellen. Nach rechtskräftigem Abschluss des Baugesuchs- und des Beitragsverfahrens gelangte die Stadt Olten, vertreten durch das städtische Tiefbauamt, am 7. Januar 2020 an die Kantonale Schätzungskommission. Der Regierungsrat habe den Erschliessungsplan genehmigt. Die Baukommission habe den Neubau der Panoramastrasse bewilligt. Dieser Entscheid sei rechtskräftig. Die Stadt habe einen Mutationsplan erarbeitet. Die A.___ sei nicht bereit, das Land freiwillig zu verkaufen. Man bitte darum, das Enteignungsverfahren einzuleiten.

2. Die Kantonale Schätzungskommission wies mit Beschluss des Präsidenten vom 27. Februar 2020 das von der Stadt Olten gleichzeitig gestellte Begehren um vorzeitige Inbesitznahme ab. In der Hauptsache erkannte sie am 28. Mai 2020 Folgendes:

1. Die Verfahrensanträge der Gesuchsgegnerin betreffend Verfahrensbeschränkung und Verfahrenssistierung werden abgelehnt.

2. Dem Antrag der Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 auf Fr. 550.00/m2 festgesetzt.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00 werden der Einwohnergemeinde der Stadt Olten zur Bezahlung auferlegt.

4. Der A.___ wird zulasten der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von Fr. 2'100.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.

3. Dagegen liess die A.___ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Ziffern 1, 2 und 4 des Entscheids seien aufzuheben. Dem weiteren Begehren, es sei das Verfahren vorfrageweise auf die Abtretungs- und Duldungspflicht zu beschränken, wurde nicht entsprochen. Hingegen wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Die Beschwerde wurde namentlich wie folgt begründet: Die Vorinstanz habe zu wenig Zeit eingeräumt, um eine Forderung zu stellen und zu begründen. Der materielle Entscheid der Vorinstanz sei wie aus heiterem Himmel gekommen. Die Vorinstanz habe nicht vorab über die geforderte Verfahrensbeschränkung und -sistierung entschieden. Es sei eine Rückweisung angezeigt; dies wegen der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Wegen des Massstabs des Erschliessungsplans sei es der Beschwerdeführerin nicht möglich gewesen, dessen Tragweite zu erkennen. Es gehe um einen enormen Landverbrauch. Der Plan genüge nicht als Enteignungstitel wie das Departement selber festgehalten habe (vgl. Baukonferenzen 2015, S. 34). Der vorgesehene Landerwerbspreis sei zu tief. Es sei gerichtlich ein Schätzungsgutachten einzuholen. Gegenüber der Vergleichsmethode bringe man Vorbehalte an. Jedenfalls wäre die Landpreisentwicklung von 2016 bis 2020 zu berücksichtigen. Die Vorinstanz habe auf veraltete Daten abgestellt. Das Grundstück Olten Nr. 720, das sich an wesentlich schlechterer Lage befinde, sei 2019 zu einem Preis von 650.00/m2 gehandelt worden.

Eventuell sei die Entschädigung auf CHF 738.00 pro Quadratmeter festzusetzen. Bei der provisorischen Beitragsberechnung sei man schon von einem Landwert von CHF 700.00 ausgegangen. Es sei die seitherige Teuerung zu berücksichtigen. Man habe selber ein Gutachten eingeholt, das einen Quadratmeterpreis von CHF 753.00 ausweise. Die mutmasslichen Erschliessungskosten von CHF 85.00 (neu CHF 100.00 sic!) pro Quadratmeter seien da bereits abgezogen. Die Belastung am konkreten Ort scheine allerdings etwas höher zu sein, sodass von einem Landwert von CHF 738.00 pro Quadratmeter auszugehen sei.

4. Die Stadt Olten beantragte am 18. August 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

5. Auf Antrag der Beschwerdeführerin wurde ein weiterer Landkauf (GB Nr. 870) abgeklärt. Am 22. März 2021 fand schliesslich ein Delegationsaugenschein statt, und anschliessend wurden die Baupläne des auf GB Olten Nr. 725 unterdessen erstellten Gebäudes eingereicht.

6. Am 22. März 2021 fand ein Delegationsaugenschein mit Parteibefragung statt. Die Parteien hielten an ihren schriftlich gestellten Anträgen fest. Das Quartier wurde besichtigt. Für das Protokoll und die Fotos wird auf die Akten verwiesen. Nach Zustellung des Augenscheinprotokolls nahm die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 12. April 2021 nochmals Stellung und verzichtete auf die Durchführung einer Hauptverhandlung.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (§ 231 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, EG ZGB, BGS 211.1; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die Vorinstanz hat das Begehren um vorzeitige Besitzeinweisung abgewiesen. Dieser Beschluss blieb unangefochten. Es geht in diesem Verfahren bloss noch um die Festsetzung der Enteignungsentschädigung nach § 231 EG ZGB, wobei als Vorfrage zu überprüfen ist, ob ein gültiger Enteignungstitel vorliegt.

2.1 Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) dient einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der Betroffene hat das Recht, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (vgl. BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 127 I 54 E. 2b S. 56). Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass die Behörde Vorbringen der betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt.

2.2 Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe sich zum Landpreis gar nicht äussern können. Das Urteil der Schätzungskommission sei aus heiterem Himmel gekommen. Das trifft offensichtlich nicht zu.

Am 7. Februar 2020 hat die kantonale Schätzungskommission dem Vertreter der Beschwerdeführerin alle Akten zur Einsichtnahme zugestellt. Ziffer 5 der betreffenden Verfügung lautete: «Der Vertreter der Grundeigentümerin wird zudem aufgefordert, bis 2. März 2020 die Forderungen schriftlich darzulegen und zu begründen.». Diese Frist wurde bis am 2. und schliesslich bis am 20. April 2020 erstreckt, wie der Vertreter der Beschwerdeführerin in Beweissatz 8 seiner Schrift vom 22. Juni 2020 selber einräumt. Die Vorinstanz hat erst am 28. Mai 2020 entschieden. Insgesamt hatte die Beschwerdeführerin somit ca. 4 ½ Monate Zeit, um sich zu äussern. Das genügt vollauf. Sie hat denn auch bereits am 21. Februar 2020 eine zehnseitige Schrift eingereicht. Dass sie sich darin nicht zum zentralen Thema des Preises geäussert hat, kann der Vorinstanz nicht zum Vorwurf gemacht werden.

3. An Erschliessungsstrassen besteht ein öffentliches Interesse (Peter Hänni: Planungs- , Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 587). Gemäss § 39 des solothurnischen Planungs- und Baugesetzes (BGS 711) haben die Einwohnergemeinden die Erschliessung der Baugebiete in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne und Reglemente über die Verkehrsanlagen, die Ver- und Entsorgung zu ordnen (Abs. 2). Darin können namentlich Baulinien (Abs. 3 lit. a), der Raum und, wenn nötig, die Höhenlage von Verkehrsanlagen (lit. b) etc. geregelt werden.

§ 41 PBG bestimmt, dass Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten bestimmt ist oder innerhalb der Baulinien liegt, nicht mehr überbaut werden darf (Abs. 1) und dass dem Grundeigentümer aus diesem Verbot in der Regel kein Anspruch aus materieller Enteignung entsteht (Abs. 2). Nach § 42 PBG haben die Grundeigentümer das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen, öffentliche Gewässer oder ökologische Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen bestimmte Land gegen volle Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten und die Erstellung der vorgesehenen öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden. Bei Streitigkeiten über die Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet der Regierungsrat.

4. In § 229 des Gesetzes über die Einführung des ZGB (EG ZGB; BGS 211.1) wird für die Legitimation zur Enteignung zugunsten der Orts-, Regional- und Landesplanung die Spezialgesetzgebung vorbehalten. Das Recht zur Enteignung zugunsten einer Erschliessungsanlage einer Gemeinde richtet sich also nach dem Planungs- und Baugesetz. Soweit dort nichts Anderes bestimmt wird, sind die Bestimmungen des EG ZGB anwendbar (§ 73 PBG).

Ein rechtskräftiger Erschliessungsplan einer Gemeinde ist demnach ein Enteignungstitel und die Gemeinde zur Enteignung der darin vorgesehenen Verkehrsanlagen legitimiert. Ein solcher Plan liegt vor. Der Erschliessungsplan (Strassen- und Baulinienplan) Teil Zentrum wurde vom 2. September bis 1. Oktober 2002 erstmals und vom 12. Mai bis 12. Juni 2006 nochmals öffentlich aufgelegt, am 25. September 2006 von der Stadt und mit Beschluss Nr. 1222 vom 1. Juli 2008 vom Regierungsrat zusammen mit der revidierten Ortsplanung genehmigt.

Das Gesetz sagt nichts über den Planmassstab. Auf dem massgebenden Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 lassen sich die Breite und der Verlauf der geplanten Strasse entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin durchaus herauslesen, zumal die Baulinienabstände explizit vermasst sind. Aus einer messbaren Distanz im Plan von 6 mm von Baulinie zu Baulinie der Panoramastrasse ergibt sich ohne komplizierte mathematische Operation bei einem Massstab von 1:2500 eine Strecke von 15 m, was nach Abzug der beiden vermassten Baulinienabstände von je 4 m zu einer Gesamtbreite von Strasse inklusive Trottoir von 7 m führt, aufgeteilt in 5.5 m Fahrbahn und 1.5 m Trottoir. Aus dem Plan ergibt sich ebenso deutlich, dass die Strasse entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. 725 verlaufen soll. Gerade der Alleininhaber der Beschwerdeführerin, B.___, der zwei Querstrassen nördlich der geplanten Strasse am Terrassenweg aufwuchs und bis vor kurzem dort lebte (Aussagen B.___ anlässlich des Augenscheins, vgl. auch Akten mit Eingaben der Beschwerdeführerin aus der Zeit vor dem Neubau an der Sälistrasse), konnte sich das Ausmass der geplanten Panoramastrasse problemlos vorstellen, entspricht diese doch exakt dem (geplanten) ersten Teilstück des Terrassenwegs und der zwischen diesen beiden Strassen liegenden (gebauten) Fustlighalde.

Der Plan genügt also als Enteignungstitel. Selbstverständlich sind für den Tiefbau Ausführungspläne nötig. Und das Grundbuch braucht einen Mutationsplan. Das ist immer so. Detaillierte Baupläne und ein Mutationsplan sind denn auch vorhanden. Es wurde sogar ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt, und die Baubewilligung ist nach durchgeführtem Beschwerdeverfahren erteilt und rechtskräftig geworden. Eine Etappierung, wie sie hier vorgesehen ist, ist zulässig; sie liegt im Ermessen und geschützten Autonomiebereich der Gemeinde (Urteil des Bundesgerichts 1P.21/2006 vom 7. Juni 2006 betr. ein Projekt der Stadt Solothurn, Erw. 3.2).

Die von der Beschwerdeführerin angeführte Argumentation, dass der Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 nicht als Enteignungstitel genüge, stützt sich einerseits auf Aussagen von Vertreterinnen und Vertretern des Bau- und Justizdepartementes in dessen Mitteilungsblättern (z.B. Baukonferenzen 2009, S. 46 und 2015, S. 34), lässt dabei aber ausser Betracht, dass diese Aussagen von der aktuellen Version von § 39 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes ausgehen, wie sie seit 1. Januar 2008 in Kraft ist, und nur besagen, dass bei einem Plan, dem die Bedeutung der Baubewilligung zukommen soll und deshalb ein Baubewilligungsverfahren überflüssig macht, ein solcher in der Regel im Massstab 1:500 oder 1:1000 jedenfalls genügen soll. Hier wurde jedoch, wie bereits ausgeführt, ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Die Planauflage des vorliegenden Planes erfolgte zudem bereits (erstmals) im Jahr 2002, als einem Erschliessungsplan noch nicht die Bedeutung einer Baubewilligung bei der Publikation und im Genehmigungsbeschluss beigemessen werden durfte bzw. musste, sondern einzig die Regel von § 3 Abs. 2 lit. b der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) galt, welche vorsah und immer noch vorsieht, dass für öffentliche Erschliessungsanlagen [nur] eine Baubewilligungspflicht besteht, wenn die Ausführung der Anlage aus dem Nutzungsplan nicht genügend ersichtlich ist oder wesentliche Änderungen gegenüber dem Auflageplan erfolgen sollen. Dass die Ausführung, was die Breite, den Ort und den Verlauf der Strasse angeht, aus dem Erschliessungsplan genügend ersichtlich ist, wurde bereits dargelegt. Aus dem Augenschein (Fotos 9 und 10) ergibt sich zudem, dass auch die Höhenlage der Panoramastrasse aus dem Plan und dem existierenden Gelände klar ablesbar ist. Wesentliche Änderungen gegenüber dem Auflageplan sind keine vorgesehen, wie sich aus den Ausführungsplänen (vgl. Mutationsplan, Urkunde der Stadt Olten) zeigt. Zur Zeit der Planauflage bzw. Plangenehmigung wäre nach der Praxis im Kanton unter diesen Umständen ein Baubewilligungsverfahren nicht notwendig gewesen.

Die Aussage im Beschwerdeentscheid des Bau- und Justizdepartementes im Baubewilligungsverfahren, dass der vorliegende Erschliessungsplan nicht als Enteignungstitel genügen würde, erfolgte lediglich als Mutmassung bei der Abschätzung der Prozessaussichten im Kostenentscheid; daraus kann keine Verbindlichkeit abgeleitet werden, zumal diese Aussage der langjährig gehandhabten Praxis (bei Plänen mit Auflage vor dem Jahr 2008) im Kanton widerspricht.

5.1 Es bleibt zu prüfen, ob der von der Vorinstanz zugesprochene Quadratmeterpreis für das zu enteignende Land angemessen sei.

Soweit das PBG nichts Anderes bestimmt, gelten für die formelle Enteignung, wie bereits erwähnt, die Bestimmungen des EG ZGB und die Grundsätze der Bundesverfassung. Es ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 Abs. 1 EG ZGB). Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre (Hess/Weibel: Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 16 EntG, SR 711).

Dabei handelt es sich um eine Vermögenswertgarantie. Für den Enteigneten darf kein Verlust, aber auch kein Gewinn resultieren. Die Entschädigungsleistung erfolgt regelmässig in Form von Geld. Zu entschädigen ist der Verkehrswert. Weiter zu entschädigen sind alle dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen. Diese sogenannten Inkonvenienzen können zum Beispiel Umzugskosten, Erwerbsausfall, unnütz gewordene Planungskosten, Anpassungsarbeiten am Grundstück und unter Umständen einen entgangenen Gewinn umfassen (Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.]: Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, St. Gallen 2014 N 72 ff. zu Art. 25 BV; Haefelin/Müller/Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2020, Rz 2410 ff.; Tschannen/Zimmerli/Müller: Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern 2014, S. 631).

5.2 Die Enteignungsentschädigung bemisst sich, wie gesagt, nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Landes im Zeitpunkt der Enteignung: Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft zu dieser Zeit erhalten hätte (SOG 1999, Nr. 43). Keinen Einfluss darauf haben die vorgängig ergriffenen planerischen Massnahmen (Bauverbot gemäss Erschliessungsplan), da die entsprechenden Vorwirkungen bei der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich unbeachtlich sind (vgl. zit. Urteil des Bundesgerichts 1 P.21/2006, Erw. 3.3.1).

Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen, und es ist jene zu wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (PVG 1997, Nr. 58; SOG 2003, Nr. 30).

Der zu entschädigende Verkehrswert ist primär anhand von Vergleichspreisen auf dem Markt festzulegen (BGE 122 I 168; Urteil des Bundesgerichts 1C.266/2011 vom 20. Oktober 2011 E.4). Was eine unbestimmte Zahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für ein Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Diese Methode führt zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Vergleichsgrundstücke müssen nicht im selben Quartier liegen, sofern sie hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeiten, etc. dem Schätzungsobjekt ähnlich sind. Allfälligen Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden (BGE 122 I 168 E.3a S. 173 f.).

5.3 Die Parzellen, ab welchen Land für die Panoramastrasse enteignet werden soll, liegen erhöht am südlichen Rand der Stadt Olten. Das Gebiet bildet den Abschluss eines ruhigen Wohnquartiers. Der Hauptbahnhof ist Luftlinie ca. 1'300 m entfernt. Zum Schulhaus «Säli» sind es ca. 400 m. Die nächsten Bushaltestellen befinden sich an der Höhenstrasse West und auf der Sälistrasse bei der Abzweigung Fustlighalde (vgl. Protokoll der Augenscheinsverhandlung, Foto 11). Beide sind vom Anfang der Panoramastrasse (an der Sälistrasse) weniger als 300 m entfernt. Der Bus 503 der BOGG fährt werktags zweimal in der Stunde direkt zum Bahnhof. Etwa in halber Distanz befindet sich das Einkaufszentrum «Sälipark». Das letzte Teilstück der Sälistrasse, von welcher die Panoramastrasse abzweigt, steigt relativ steil an. Die Grundstücke sind also gut erschlossen, aber für die Erschliessung auf Motorfahrzeuge angewiesen.

Entlang der Aare (östlich von Grenchen) gilt im Allgemeinen der Jurasüdhang als bevorzugte, besonnte Wohnlage. Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Nordhang. Auf den Parzellen (GB Nrn. 724, 725 und 4196) liegt auf der Nordseite eine 20 m-Baulinie zum südlich angrenzenden höher liegenden Wald (Augenscheinsprotokoll, Foto 1). Dieser verursacht jedenfalls im Winterhalbjahr, wenn die Sonne tief steht, bis gegen Mittag Schatten. Anderseits bietet er Erholungsgebiet «vor der Haustür» und direkten Zugang zum Ausflugsgebiet des Säli-Schlössli. Auf GB Nr. 724 liegt ein Leitungskorridor für die bestehende 50 kV Hochspannungsleitung (Augenscheinsprotokoll, Foto 4). Wer wegen nicht-ionisierender Strahlung Bedenken hegt, wird das Land nicht erwerben wollen. Wie der Augenschein gezeigt hat, geniesst man auf den Hanggrundstücken Abendsonne und schöne (Panorama-) Sicht auf die Stadt und den dahinter liegenden Jura (Augenscheinsprotokoll, Fotos 3 – 5).

Das Land liegt in der Wohnzone 2 mit einer Ausnützungsziffer von 0.4. Erlaubt sind Einfamilien-, Zweifamilien- und Doppeleinfamilienhäuser, nicht jedoch Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m. Die Baumöglichkeiten sind also beschränkt und ausgerichtet auf grössere Wohnhäuser mit reichlich Umschwung.

Der Steuersatz für natürliche Personen liegt in Olten bei 108 (Vergleich: Solothurn 107; Grenchen 122), etwas unter dem kantonalen Mittelwert von 118 Prozent.

Alles in allem handelt es sich somit um gutes bis sehr gutes, jedoch nicht bestes Bauland. Namentlich der gebotene Waldabstand und die Hochspannungsleitung schmälern den Wert etwas. Nach § 3 der Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (BGS 931.72) dürfen im Waldabstand nämlich nur Kleinstbauten (wie Kleintierställe, Gerätehäuschen etc. bis 10 m2 Grundfläche) und einzelne kleine bauliche Anlagen (Cheminées, Bassins, Kompostierplätze, Einfriedigungen etc.) errichtet und diese nicht näher als 6 m an den Wald gestellt werden, Zäune und Einfriedungen nicht näher als 2 m. Das Land ist zudem im jetzigen Zustand, der zu bewerten ist, eben noch nicht erschlossen, sondern soll mit der zu bauenden Panoramastrasse und den darin liegenden Wasser- und Abwasserleitungen erst erschlossen und damit zu effektivem bebaubarem Bauland werden.

5.4 Enteignet werden sollen Grundstücksteile ab den Grundstücken GB Olten Nr. 725, 4196 und 724 (vgl. Mutationsplan 40156-01 vom 29. November 2018, in den Akten der Stadt Olten). Grundsätzlich wären diese drei Grundstücke bzw. die davon zu enteignenden Teilflächen je einzeln zu bewerten, zumal es sich beim Grundstück Nr. 725 um ein (mit einer grosszügigen Villa) bereits teilweise überbautes Grundstück handelt, das dreieckförmige Grundstück Nr. 4196 für sich alleine nicht optimal bebaubar wäre und das Grundstück Nr. 724 von der Starkstrom-Freileitung tangiert ist (Augenscheinsprotokoll Foto 4, Luftbilder bei den Akten). Da mit der Enteignung jedoch das bestehende Erschliessungssträsschen zwischen den Grundstücken Nr. 4196 und Nr. 724 aufgehoben und das entsprechende Land der Beschwerdeführerin als Eigentümerin dieser beiden angrenzenden Grundstücke zugeschlagen werden soll, das sehr grosse Grundstück Nr. 725 mit seinem unüberbauten Teil an diese Grundstücke direkt angrenzt und es – was die Ausnützung betrifft über sehr grosse Reserven verfügt, welche auf dem nicht überbauten Teil und den beiden angrenzenden Grundstücken genutzt werden können, die drei Grundstücke also zusammen ein einheitliches Baugebiet bilden, das derselben Eigentümerin, einer Immobilienunternehmung gehört, kann eine einheitliche Bewertung der drei Grundstücke bzw. des abzutretenden Landes erfolgen, bei welcher den Unterschieden und Eigenheiten der drei jetzigen Grundstücke gesamthaft Rechnung getragen wird.

5.5 Auf das ins Recht gelegte Parteigutachten kann zur Ermittlung des Landwertes nicht unbesehen abgestellt werden. Das Gutachten berücksichtigt, wie explizit festgehalten, den Korridor für die Hochspannungsleitung, der als Baubeschränkung wirkt, nicht. Ebenso erfolgte das Gutachten ohne Besichtigung des Grundstücks und ohne konkretes Vorprojekt (Gutachten S. 6). Den Landpreis nach Lageklassen zu plausibilisieren, ist risikoreich, liefert doch diese Methode einen grossen Streubereich (Urteil des Bundesgerichts 1E.3/2005 [BGE 131 II 458]). Das Gutachten berechnet ein maximal mögliches Projekt und nimmt dafür Verkaufspreise von erstellten Wohneinheiten an. Nebenbei gesagt sind heute auf dem Portal «immoscout24.ch» in der Stadt Olten keine Objekte in der angenommenen gehobenen Preiskategorie verfügbar. Der Landpreis wird im Privatgutachten schliesslich wie folgt errechnet: Mutmasslicher Verkaufserlös der maximal möglichen Häuser minus geschätzte Baukosten (inkl. Erschliessungskosten). Dies ist viel zu ungenau und risikobehaftet, um als klare Grundlage für die vom Gesetz verlangte volle Entschädigung zu dienen.

5.6 Greift man auf die statistische Methode zurück, sind im Oberfustligfeld letztmals im Jahr 2013 Grundstücke verkauft worden, nämlich deren drei. Diese grenzen zum Teil direkt nördlich an die Enteignungsgrundstücke an. Dafür wurden Preise von CHF 550.00/m2 (einmal) und CHF 650.00/m2 (zweimal) bezahlt. Nimmt man alle fünf verfügbaren Kaufpreise aus dem Oberfustligfeld (Jahre 2010 bis 2013) liegt der Zentralwert bei CHF 550.00 und der Durchschnitt bei (gerundet) CHF 590.00 pro Quadratmeter. Nimmt man sämtliche (zwanzig neueren) bei der kantonalen Steuerverwaltung verfügbaren Verkaufspreise, die vom 1. Januar 2013 bis Ende 2018 in der Stadt Olten für Bauland bezahlt wurden, so resultiert ein durchschnittlicher Preis von gerundet CHF 570.00 pro Quadratmeter. Der Zentralwert liegt bei CHF 545.00 pro Quadratmeter. Beides allerdings für erschlossenes Land. Die Gemeinde hat auf Betreiben der Beschwerdeführerin den höchsten je bezahlten Preis, CHF 700.00 (im Jahr 2015), in die provisorische Beitragsberechnung einfliessen lassen. Ginge man hier von diesem Quadratmeterpreis aus, müsste man davon die mutmasslichen Erschliessungskosten abziehen, denn (auch) diese Käufe betrafen die Gebiete «Hammer» und «Ziegelacker», die bereits vollständig erschlossen waren. Die Beschwerdeführerin selbst rechnet nach ihren Eingaben im Verfahren mit Erschliessungskosten von mindestens CHF 100.00/m2. Dieser Betrag ist allerdings wegen der peripheren Hanglage knapp bemessen, wie die Beschwerdeführerin selber einräumt. In der provisorischen Beitragsberechnung ging die Gemeinde von Erschliessungskosten (inkl. Landerwerb) von ca. CHF 140.00 pro Quadratmeter massgebender Beitragsfläche aus. Subtrahiert man vom maximal bezahlten Preis geschätzte minimale Kosten von 100.00/m2, ergäbe sich ein Wert von etwa CHF 600.00/m2.

5.7 Die Beschwerdeführerin hat zwei weitere Vergleichsgrundstücke für die Preisfindung zur Diskussion gestellt. Beide wurden am Augenschein besichtigt und die entsprechenden verfügbaren Unterlagen eingeholt.

5.7.1 Beim Grundstück GB Olten Nr. 870, das ebenfalls nördlich des Fustligweges (östlich der Sälistrasse), auf gleicher Höhe wie die Enteignungsgrundstücke liegt, handelt es sich um eine abgetrennte Restparzelle eines Gestaltungsplangebiets, das bereits mit mehreren Baukörpern und einer gemeinsamen Einstellhalle weitgehend überbaut ist. Was dort (noch) gebaut werden kann, ist vom Gestaltungsplan vorgegeben und der Kaufpreis enthält auch die gemeinsame Zufahrt und Anteile an der bereits bestehenden Einstellhalle. Ein vergleichbarer Landpreis für Bauland lässt sich daraus nicht ableiten.

5.7.2 Das Vergleichsgrundstück GB Olten Nr. 720 liegt auch im Gebiet Fustlig und es ist ähnlich gross. Es liegt an demselben Hang, die Ausrichtung ist dieselbe. Es befindet sich jedoch etwa 20 Höhenmeter tiefer (vgl. Augenscheinsprotokoll S. 2, Fotos 11 und 12). Das Grundstück ist vollständig öffentlich erschlossen, mit Strassen (Sälistrasse, Fustlighalde, Terrassenweg) und Leitungen, und es liegt etwas näher beim Stadtzentrum. Die Bushaltestelle Fustlighalde liegt direkt am Grundstück. Es handelt sich ebenfalls um eine ruhige Wohngegend, allerdings mit etwas weniger Aussicht und weiter weg vom Wald. Während es von der Grösse und Lage her mit den Enteignungsgrundstücken sehr gut vergleichbar ist, ist die Überbaubarkeit besser, liegt es doch zwar ebenfalls in der Wohnzone W2, allerdings mit einer Ausnützungsziffer von 0.5 und ohne die Einschränkung, dass maximal Doppeleinfamilienhäuser erstellt werden dürfen. Dieses Grundstück bzw. ein Drittel Miteigentumsanteil (im Halte von 2678 m2) daran wurde Mitte 2019 für CHF 650.00 pro Quadratmeter verkauft.

Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin ist allerdings die Erschliessungssituation beim Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 tatsächlich anders als bei den Enteignungsgrundstücken. Zwar ist der Beschwerdeführerin zuzustimmen, dass bei beiden grossen Grundstücken grundstücksinterne Erschliessungskosten anfallen werden, welche die einzelnen Gebäude erschliessen. Die Enteignungsgrundstücke verfügen jedoch – das Grundstück Nr. 725 für den unüberbauten Teil – vor dem Bau der Panoramastrasse mit den dort zu erstellenden Leitungen über keine öffentliche Erschliessung, welche eine sofortige Bebauung ohne diese Anlagen ermöglichen würde. Diese öffentlichen Erschliessungsanlagen sind vor der Überbauungsmöglichkeit zwingend zu erstellen und deren Kosten deshalb bei der Bewertung des Landwertes als Bauland zwingend einzubeziehen. Wäre das Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 nicht bereits erschlossen, wäre bei vergleichbaren Erschliessungskosten von etwa CHF 100.00 pro Quadratmeter von einem Vergleichswert von etwa CHF 550.00 pro Quadratmeter unerschlossenen Baulandes im Zeitpunkt Mitte 2019 auszugehen.

5.8 Geht man also von den aktuellsten wenigen Vergleichspreisen aus, ergibt sich für das Baugebiet Fustlighalde ein Vergleichspreis für öffentlich erschlossenes Bauland von CHF 650.00, erzielt mehrmals in den Jahren 2013 und 2019. Der Einwand, dass jeweils noch grundstücksinterne Erschliessungskosten (für Zufahrt und Leitungen) anfielen, der effektive Landwert also höher liege, geht fehl, ist das doch bei jedem grösseren Grundstück der Fall. Beim aktuellsten Verkauf einer ähnlich grossen Parzelle ist zu beachten, dass dieses Grundstück zwar die weniger spektakuläre Aussicht geniesst, anderseits aber näher an der Stadt liegt, fertig öffentlich erschlossen ist, eine um 20 % grössere Ausnützungsziffer und über weniger einschränkende Bauvorschriften verfügt. Der dort erzielte Preis kann also durchaus als Referenzpreis herangezogen werden, wobei allerdings jedenfalls dem unterschiedlichen Erschliessungsgrad Rechnung zu tragen ist.

Angesichts der in der letzten Zeit generell gestiegenen und ansteigenden Landpreise ist also der Wert für die zu enteignenden Grundstücksflächen auf CHF 700.00 pro Quadratmeter festzusetzen, allerdings im Zustand nach der Enteignung und Erstellung der öffentlichen Erschliessungsanlagen. Damit ist neben der Teuerung insbesondere auch berücksichtigt, dass der Wert des Landes durch die Enteignung, im speziellen durch die damit verbundene Zueignung der bisherigen Erschliessungsparzelle (Teilfläche e gemäss Mutationsplan) steigt, indem die bisherigen Grundstücke Nr. 4196 und Nr. 724 nicht mehr durch ein fremdes Grundstück unterbrochen sind, sondern ein einheitliches und besser überbaubares Baugebiet entsteht. Ein solcher Vorteil stellt einen besonderen Vorteil im Sinne von § 232 Abs. 2 EG ZGB dar, welcher der Eigentümerin aus der Enteignung entsteht, und der nach der Praxis ausnahmsweise bei der Festsetzung der Entschädigung anzurechnen ist, da davon ausschliesslich die Beschwerdeführerin profitiert (vgl. z.B. SOG 1983 Nr. 16 mit Hinweisen). Geht man von voraussichtlichen Erschliessungskosten (für Strasse inkl. Landerwerb, Wasserleitung und Kanalisation) von rund CHF 125.00 pro Quadratmeter massgebender Fläche aus, wie sie aufgrund des durchgeführten Beitragsverfahrens (Urteil Verwaltungsgericht vom 13. November 2017) anzunehmen sind, ergibt das Erschliessungskosten (für die öffentliche Erschliessung) von voraussichtlich mindestens CHF 100.00 pro Quadratmeter effektiven Baulandes, wovon auch die Beschwerdeführerin ausgeht. Das führt zu einem Wert von CHF 600.00 pro Quadratmeter für das ab den Grundstücken der Beschwerdeführerin zu enteignende Land; was den höchsten in Olten erzielten bekannten Grundstückspreisen entspricht.

5.9 Ein solcher Wert entspricht im Übrigen auch in etwa dem zu erzielenden Verkaufspreis gemäss dem eingereichten Privatgutachten, welches von einem Verkaufswert für das Bauland von CHF 664.00 pro m2 effektiver Grundstücksfläche ausgeht, dabei aber die konkreten Umstände, explizit genannt die Starkstromleitung, daneben auch den nahen Wald, ebenso den erst durch die Enteignung bzw. die Zueignung entstehenden besonderen Vorteil (oben) unberücksichtigt lässt und sich nur auf die beiden Grundstücke GB Nr. 724 und Nr. 4196 bezieht. Nach dem Gutachten handelt es sich zudem bei diesem Preis um denjenigen für erschlossenes Bauland, sind doch Erschliessungskosten bereits eingerechnet (Gutachten S. 5). Jedenfalls liegt der ermittelte Schätzwert von CHF 600.00 pro Quadratmeter auch im Streubereich von plus/minus 10 % des Wertes gemäss Gutachten.

6. Die Beschwerde erweist sich somit teilweise als begründet; sie ist teilweise gutzuheissen: Ziffer 2 des Entscheids vom 28. Mai 2020 der Kantonalen Schätzungskommission ist anzupassen und der Landpreis auf CHF 600.00/m2 festzusetzen.

7.1 Die Kosten des erstinstanzlichen Enteignungsverfahrens (Schätzungsverfahrens) sind von der Enteignerin zu bezahlen. Ziffer 3 des angefochtenen Urteils der Kantonalen Schätzungskommission, die ja auch nicht angefochten wurde, bleibt deshalb bestehen.

7.2 Für das erstinstanzliche Verfahren macht die Enteignete eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40 (15.10 Stunden à CHF 300.00 nebst CHF 157.50 Auslagen und CHF 360.90 MWSt) geltend, welche zwar hoch, aber insbesondere auch angesichts des erheblichen Streitwerts noch als angemessen erscheinen. Diese sind ihr deshalb zu Lasten der Stadt Olten in Abänderung von Ziff. 4 des angefochtenen Urteils der Schätzungskommission zuzusprechen.

7.3 Nach der Verordnung über das Enteignungsverfahren (BGS 212.435.3, § 11 f.), wie auch gemäss § 77 VRG werden die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung auferlegt. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Beschwerdeführerin obsiegt nur teilweise, etwa im Umfang von einem Viertel. Es rechtfertigt sich, ihr Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu überbinden. Die restlichen Kosten hat der Kanton Solothurn zu tragen, denn die Stadt hat gleich zu Beginn den maximal marktgängigen Preis offeriert.

7.4 Andererseits ist der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung auszurichten, zahlbar durch die Stadt Olten. Die geltend gemachten CHF 3'540.00 für die Zeit ab Beschwerdeeinreichung bis 22. September 2020 und die CHF 3'149.50 für die Zeit vom 23. September 2020 bis 12. April 2021 ergeben total eine Summe von CHF 6'689.50. Die Entschädigung ist nach dem Verfahrensausgang auf rund einen Viertel, also auf CHF 1'700.00 zu reduzieren.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Ziffern 2 und 4 des Urteils der Kantonalen Schätzungskommission vom 28. Mai 2020 werden aufgehoben und wie folgt ersetzt:

«2. Dem Antrag der Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 gemäss Mutationsplan (Ordnungsnummer 40156-01) vom 29. November 2018 wird auf CHF 600.00 pro Quadratmeter festgesetzt.

4. Der A.___ wird zulasten der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.»

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt. Daran hat die Beschwerdeführerin CHF 1'500.00 zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton Solothurn.

3. Die Stadt Olten hat der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1’700.00 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Der Streitwert beträgt mehr als CHF 30'000.00.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

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