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Exception permit for pool renovation outside building zone

VWBES.2017.459Übriges Gericht27.09.2018Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The applicants challenged the refusal of a permit to renovate an old outdoor pool into a biopool and to redesign the surrounding garden on land outside the building zone. After an on-site inspection, the court held that the pool had been lawfully created before the later zoning change, that Art. 24c RPG therefore applied, and that the planned works preserved the identity of the structure. The appeal was upheld, the refusal was replaced by an exception permit, the CHF 300 fee remained, and the Canton of Solothurn was ordered to pay court costs and party compensation.

Omnilex-Regeste

Art. 24c RPG; renovation and partial alteration of non-conforming buildings and installations outside building zones; a lawfully created installation that became non-conforming only through subsequent zoning may be renewed if its identity is preserved. The test focuses on whether the structural substance, external appearance and integration into the surroundings remain essentially unchanged. Minor ancillary works to access and garden design may be covered if they do not expand the permitted framework or alter the protected identity of the complex (consid. 2–3).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2017.459**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:28.09.2018
FindInfo-Nummer:O_VW.2018.465
Titel:** Bauen ausserhalb der Bauzone / Umbau Pool und Umgebungsarbeiten**
Resümee:
Verwaltungsgericht Urteil vom 28. September 2018 Es wirken mit: Vizepräsident Stöckli Oberrichter Müller Oberrichter Frey Gerichtsschreiberin Kaufmann In Sachen 1. ** A.___** 2. ** B.___** beide vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Hindermann, Beschwerdeführer gegen 1. ** Bau- und Justizdepartement**, 2. ** Baukommission der Einwohnergemeinde C.___,** Beschwerdegegner betreffend ** Bauen ausserhalb der Bauzone / Umbau Pool und Umgebungsarbeiten** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung**: I. 1. A.___ als Grundeigentümerin und B.___ als ihr Partner (im Folgenden: Gesuchsteller) stellten im Frühling 2017 bei der Gemeinde [...] das Gesuch, auf ihrem ausserhalb der Bauzone gelegenen Grundstück Nr. [...], das mit einem Zweifamilienhaus überbaut ist, den bestehenden Pool zu einem Biopool umzubauen und den Zugang vom Haus sowie die Umgebung des Pools neu zu gestalten. Die Gemeinde schrieb das Bauvorhaben aus und schickte es, nachdem keine Einsprachen eingegangen waren, dem Bau- und Justizdepartement (BJD) als zuständiger Bewilligungsbehörde mit dem Antrag auf Bewilligung. 2. Das Amt für Raumplanung liess das Bauprojekt intern bei den verschiedenen Fachstellen zirkulieren. Schliesslich teilte das BJD den Gesuchstellern und der Gemeinde am 5. Oktober 2017 mit, gemäss langjähriger Praxis gälten Pools oder Schwimmbecken/Schwimmteiche ausserhalb der Bauzone weder als zonenkonform noch als standortgebundene Anlagen, und sie könnten auch nicht nach Art. 24c RPG bewilligt werden. Der über 40 Jahre bestehende Pool sei weder rechtmässig bewilligt worden, noch hätte er je bewilligt werden können. Er geniesse deshalb keinen Besitzstand, sondern sei lediglich zu dulden. Deshalb wären höchstens kleinere Unterhaltsarbeiten zulässig, nicht jedoch eine Erneuerung. Zudem sei gestützt auf Orthofotos festgestellt worden, dass in den letzten Jahren auf dem Grundstück diverse Veränderungen im Garten vorgenommen worden seien, für welche nach den Akten keine Bewilligungen vorlägen. 3. Auf Ersuchen der Gesuchsteller, die inzwischen einen Anwalt beigezogen hatten, erliess das BJD am 16. November 2017 eine formelle Verfügung folgenden Inhalts: Dem Bauvorhaben für den Umbau des bestehenden Pools zum Biopool mit der Gartenumgestaltung auf GB [...] werde nicht zugestimmt, auch nicht nach Art. 24c RPG (Ziff. 1), und die Bewilligungsempfänger hätten eine Bearbeitungsgebühr von CHF 300.00 zu bezahlen (Ziff. 2). Die Begründung der Verfügung deckte sich mit den bereits im Absagebrief genannten Angaben. 4. Mit Eingabe vom 28. November 2017 erhob Rechtsanwalt Hindermann für die Baugesuchsteller Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen, die Verfügung des Bau- und Justizdepartementes sei aufzuheben und dem Baugesuch sei die Bewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die Vorinstanz anzuweisen, die Baubewilligung innert 30 Tagen zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In der Beschwerde wurde im Wesentlichen geltend gemacht, der Pool sei vor mindestens 50 Jahren rechtmässig erstellt worden zu einer Zeit, als das Grundstück noch nicht ausgezont war, weshalb er nun auch erneuert werden dürfe. Alle Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG seien erfüllt. 5. Das BJD stellte in seiner Vernehmlassung vom 18. Dezember 2017 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Eventuell sei das Beschwerdebegehren gutzuheissen und die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an das BJD zurückzuweisen. Es werde zugestanden, dass die Begründung der Verfügung falsch sei, da es zutreffe, dass die Parzelle [...] früher in der Bauzone gelegen habe und der Pool erst durch die Auszonung zonenwidrig geworden sei. Es sei deshalb von einem Anwendungsfall von Art. 24c RPG auszugehen. Bestandesschutz genössen allerdings nur diejenigen Bauten und Anlagen, welche noch bestimmungsgemäss nutzbar seien, was vorliegend bezweifelt werde. Es sei dies in einem Augenschein abzuklären. Die Identität der Baute erscheine im Übrigen gewahrt, auch mit der vorgesehenen Umpflanzung und einer filigranen Pergola. 6. An der Instruktionsverhandlung vom 13. August 2018 nahm eine Delegation des Verwaltungsgerichts in Anwesenheit der Parteien, der Vorinstanzen und des Projektverfassers einen Augenschein auf dem Grundstück vor. Dabei wurde im Wesentlichen festgestellt, dass der bestehende Betonpool erneuerungsbedürftig ist, insbesondere der Boden wohl nicht mehr dicht ist, die Strukturen aber grundsätzlich intakt sind. Vorgesehen ist eine neue Innenverkleidung des gesamten Pools mittels Beton, wobei die Aussenwände bestehen blieben. Der Bassinboden soll vollständig ersetzt werden, damit die bisherige Tiefe wieder erreicht werden kann. Möglich wäre aber auch eine Risssanierung bzw. eine Auskleidung bloss mit einer Folie. Der Technikraum soll unter der daneben geplanten Plattform erstellt werden. Diese wird, wie der Zugang vom Haus her, aus Holzplanken bestehen. Carport ist definitiv keiner geplant und als Pergola bzw. anstelle einer eigentlichen Pergola eine Rankhilfe für Kletterpflanzen. Die weitere Umgebung bzw. der Garten soll bestehen bleiben, wie er heute angelegt ist, nämlich als Wiese, abgegrenzt durch Büsche und Sträucher nördlich und östlich des Pools, anschliessend aus einer Blumenwiese mit Obstbäumen bis zu den Grundstücksgrenzen, die nordwestseits und ostseits mit einer bestehenden Naturhecke versehen sind. In der Südostecke des Grundstücks soll der Gemüsegarten in der heutigen Ausdehnung bestehen bleiben, südlich des Wohnhauses eine Wiese mit Kräutern und Gemüse entlang der Gebäude. Ein Kiesweg verbindet das Wohnhaus mit der Wiese, auf der die Obstbäume stehen, und mit dem Gemüsegarten (vgl. Augenscheinsprotokoll, Orthofotos und detaillierten Baugesuchsplan vom 7. September 2018). Die Parteien wie die Vertreter der Behörden erklärten sich nach der Besichtigung mit dem Bauvorhaben bzw. der bestehenden Umgebung einverstanden; vereinbart wurde, dass ein aktualisierter detaillierter Plan eingereicht würde als Grundlage für die Bewilligung bzw. den Beschwerdeentscheid. 7. Am 10. September 2018 ging der neue Plan beim Verwaltungsgericht ein. Er wurde zusammen mit dem Protokoll der Instruktionsverhandlung am 21. September 2018 den Parteien bzw. Vorinstanzen zugestellt. Weitere Eingaben erfolgten keine. II. 1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ als Grundeigentümerin und B.___ als (Mit-)Baugesuchsteller sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Nach Artikel 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) dürfen bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Im vorliegenden Fall ist unterdessen unbestritten, dass nicht nur das Wohngebäude, welches 1990 mit Bewilligung um- und ausgebaut und 2014 mit erweiterten Dachfenstern versehen worden war, rechtmässig erbaut und erneuert worden ist, sondern auch das zugehörige Betonbassin, welches nach den Unterlagen seit mehr als 50 Jahren besteht und zu einer Zeit erstellt wurde, als es noch keine strikte Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet gab. Da sich das Grundstück später in der Bauzone befand und erst 1988 dem Nichtbaugebiet zugeschlagen wurde, findet Art. 24c RPG jedenfalls auch für den Pool Anwendung. Unbestritten ist unterdessen auch, dass die Identität der Baute, auch wenn der Betonpool für sich allein betrachtet wird, durch die vorgesehene Erneuerung gewahrt bleibt, auch wenn der ganze Bassinboden einfachheitshalber ersetzt statt nur ausgeflickt wird. Das ist von aussen gar nicht wahrnehmbar und verändert an der Situation nichts. Eine Veränderung der Grösse des Beckens erfolgt nicht, und die Eingliederung in die Umgebung des Hauses wird durch die vorgesehenen Materialien beim Zugang und der Plattform (Holzplanken statt Betonplatten) sowie die Bepflanzung verbessert. Der an das Bassin angebaute Pumpenraum ist im Boden versenkt und nicht sichtbar. Die geplanten filigranen Stützen als Rankhilfe für Klettergewächse im Bereich der Plattform neben dem Pool verändern das Erscheinungsbild der Anlage nicht wesentlich, schon gar nicht, wenn die ganze Liegenschaft als Einheit betrachtet wird. Für den neu angelegten Gemüsegarten und den dazu führenden Gartenweg aus Kies, die noch nie explizit ein Bewilligungsverfahren durchliefen, gilt dasselbe. Sie sprengen weder den Rahmen einer zulässigen Erneuerung noch ändern sie etwas an der Identität der Baute mit ihrer Umgebung, gehört doch ein Gemüsegarten sowohl in der Bauzone wie auch ausserhalb der Bauzone zu einem Wohnhaus. 3. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet; sie ist gutzuheissen: Ziffer 1 des Entscheides des Bau- und Justizdepartementes vom 16. November 2017, der auf einer falschen Grundlage beruhte, ist aufzuheben und dadurch zu ersetzen, dass dem Baugesuch Nr. [...] für den Umbau des bestehenden Pools und die – teilweise bereits ausgeführten – Umgebungsarbeiten gemäss Plan [...] vom 7. September 2018 (Massstab 1:200/ 1:50, Format 594x420 mm) die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt wird. Ziffer 2 des Entscheides, welche die Bearbeitungsgebühr umfasst, bleibt bestehen, da sie als Bewilligungsgebühr bei Gutheissung ebenfalls angefallen wäre. Bei diesem Ausgang hat der Kanton Solothurn die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu tragen. Der in dieser Höhe bezahlte Kostenvorschuss ist den Beschwerdeführern zurückzubezahlen. In Anwendung von § 161 i.V.m. § 160 des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) hat das Gericht Parteientschädigungen namentlich nach dem Umfang der Bemühungen sowie der Wichtigkeit und Schwierigkeit der Sache in einer Pauschalsumme festzusetzen, die mangels Kostennote zu schätzen ist. Im vorliegenden Fall erscheint aufgrund der Tatsache, dass der ursprünglich eingereichte Plan nicht vollständig war und auf die zu Beginn mitgeplante Pergola in Form eines Carports verzichtet wurde, eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'000.00 als angemessen. Die Entschädigung ist durch den Kanton Solothurn zu bezahlen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen: Ziffer 1 des Entscheides des Bau- und Justizdepartementes vom 16. November 2017 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass dem Baugesuch Nr. […] für den Umbau des bestehenden Pools und die – teilweise bereits ausgeführten – Umgebungsarbeiten gemäss Plan [...] vom 7. September 2018 (im Massstab 1:200/ 1:50, Format 594x420 mm) die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt wird. Ziffer 2 des Entscheides bleibt bestehen. 2. Der Kanton Solothurn hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu tragen. 3. Der Kanton Solothurn hat A.___ und B.___ eine Parteientschädigung von total CHF 2'000.00 auszurichten. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin Stöckli Kaufmann

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the renovated pool and garden works qualify for an exception permit under Art. 24c RPG.

Extrahierter Entscheid

Yes. The pool was lawfully created before the zoning change, the identity of the structure remains preserved, and the planned works are within the permitted renovation of a non-conforming but protected structure.

Extrahierte Begründung

The court accepted that Art. 24c RPG applies to the pool because the parcel was formerly in the building zone and only later zoned into non-building land. The renovation does not change the pool’s size or essential appearance, and the surrounding works improve rather than alter the integration of the building and its environment.

Kernrechtsfrage

Whether the lower authority’s refusal and fee decision should be changed.

Extrahierter Entscheid

The refusal must be replaced by a grant of the exception permit, while the fee decision remains in force.

Extrahierte Begründung

Because the refusal was based on an incorrect premise, the court substituted a permit decision. The processing fee would have been incurred even if the application had been approved.

Kernrechtsfrage

Who bears the proceedings costs and party compensation on appeal.

Extrahierter Entscheid

The Canton of Solothurn must bear the court costs and pay reduced party compensation to the appellants.

Extrahierte Begründung

The appellants succeeded on the merits; costs follow the outcome. The compensation was set ex aequo et bono as no cost note was filed.

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