projekte

Profiling required for non-incidental PV installations

VWBES.2014.143Übriges Gericht09.07.2014Granted

Originalquelle öffnen

Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

A neighbor appealed against the refusal to stop construction and republish the permit for a photovoltaic installation. The court held that a PV installation of more than subordinate importance had to be profiled under § 7 KBV; if a project could not be represented on site, the neighborhood had to be informed by other means. Since the installation was prominent and affected neighboring interests, the lack of profiling meant that the neighbor had not been adequately informed. The court therefore upheld the appeal, set aside the lower decisions, and remitted the case for the filing of a late objection.

Omnilex-Regeste

§ 7 KBV, § 8 KBV; profiling and publication of building projects: construction projects not of subordinate importance must be profiled so that their essential outward dimensions and their impact on the surroundings can be perceived. The profiling requirement also serves the notification of neighbors. If a project cannot be shown on site, the authority must secure adequate information by other means. The exemption from publication/profiling for projects of subordinate importance is to be construed restrictively; prominent solar installations affecting public and neighboring interests do not fall under it (consid. 3.5).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2014.143**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:10.07.2014
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.588
Titel:** Baubewilligung (Photovoltaikanlage)**
Resümee:§ 7 KBV. Bauvorhaben, die nicht von untergeordneter Bedeutung sind, sind zu profilieren. Ist das Bauvorhaben nicht darstellbar, muss die genügende Orientierung der Nachbarschaft auf andere Weise sichergestellt werden.
SOG 2014 Nr. 15 § 7 KBV. Bauvorhaben, die nicht von untergeordneter Bedeutung sind, sind zu profilieren. Ist das Bauvorhaben nicht darstellbar, muss die genügende Orientierung der Nachbarschaft auf andere Weise sichergestellt werden. Sachverhalt: A. stellte ein Baugesuch für die Erstellung eines Photovoltaik-Solarsystems (nachfolgend PV-Anlage genannt), welches entlang der Strasse, an seinem Gartenbord erstellt werden sollte. Nachdem das Gesuch im Amtsanzeiger publiziert und öffentlich aufgelegt worden war, erteilte die örtliche Baubehörde die Baubewilligung. Als der Nachbar B. den Beginn der Bauarbeiten feststellte, verlangte er bei der Gemeinde einen Baustopp und die Neupublikation des Baugesuchs. Zur Begründung brachte er vor, es sei kein Baugespann erstellt worden. Die örtliche Baubehörde wies das Begehren ab und eine dagegen erhobene Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement blieb erfolglos. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut, soweit es darauf eintritt, hebt die vorinstanzlichen Entscheide auf und weist die Sache an die örtliche Baubehörde zurück mit der Aufforderung, dem Beschwerdeführer Gelegenheit zur Einreichung einer nachträglichen Einsprache gegen die PV-Anlage zu geben. Aus den Erwägungen: 3.1 Die örtliche Baubehörde erteilte dem Beschwerdegegner eine Baubewilligung zur Erstellung einer PV-Anlage. Der Beschwerdeführer erhob erst nach Ablauf der Frist Einsprache und begründete dies mit dem Fehlen eines Baugespanns. Es ist vorgängig zu prüfen, ob die örtliche Baubehörde auf die nachträglich erfolgte Einsprache des Beschwerdeführers hätte eintreten und allenfalls die Begehren eines Baustopps und einer Neupublikation hätte gutheissen müssen. 3.2 Nach § 7 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) ist bei Neubauten, An- und Aufbauten sowie Terrainauffüllungen im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs ein Baugespann zu errichten, durch welches die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung des Baus sowie der Terrainauffüllungen dargestellt werden (Abs. 1). Bei hohen Bauten kann die Baubehörde Erleichterungen gestatten, wobei die wirkliche Höhe in mindestens einem Punkt während einer von ihr zu bestimmenden Frist markiert werden muss. Bei Hochkaminen, Kirchtürmen und Antennen kann auf die Markierung der wirklichen Höhe verzichtet werden, sofern die Grundfläche nicht mehr als 25 m2 beträgt (Abs. 2). Das Baugespann darf in der Regel erst nach der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs und allfälliger Einsprachen entfernt werden. Während dieser Zeit ist der Bauherr für den fachgemässen Unterhalt des Baugespanns verantwortlich. Wurde Einsprache erhoben, so kann die Baubehörde in besonderen Fällen nach Ablauf der Einsprachefrist die vorläufige Entfernung des Baugespanns bewilligen (Abs. 3). Nach § 8 KBV hat die Baubehörde das Baugesuch, wenn es nicht offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspricht, im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde oder, wo ein solches nicht besteht, in den von ihr bestimmten Zeitungen zu publizieren und die Pläne während 14 Tagen öffentlich aufzulegen. Während der Auflagefrist kann jedermann, der durch das Baugesuch besonders berührt ist und an dessen Inhalt ein schutzwürdiges Interesse hat, bei der Baubehörde Einsprache erheben. Einsprachen gegen das Bauvorhaben sind schriftlich und begründet im Doppel der Baubehörde einzureichen (Abs. 1). Die Publikation ist nicht erforderlich bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen öffentlichen und nachbarlichen Interessen berühren, insbesondere bei Solaranlagen und Wärmepumpen sowie Fassadenisolationen bei bestehenden Gebäuden gemäss § 56bis KBV. In solchen Fällen ist das Bauvorhaben betroffenen Nachbarn auf andere Weise zur Kenntnis zu bringen (Abs. 2). 3.3 Vorliegend wurde die vom Beschwerdegegner erstellte PV-Anlage zwar ordentlich publiziert und die Pläne wurden öffentlich aufgelegt, doch erfolgte keine vorgängige Profilierung des Bauvorhabens. Es ist zu prüfen, ob vorliegend eine Profilierung überhaupt erforderlich war und falls diese zu Unrecht unterlassen wurde, welche Konsequenzen dies hat. 3.4 In der Literatur findet sich dazu Folgendes: 3.4.1 In der Publikation, welche das Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn anlässlich der Baukonferenzen im November 2013 herausgegeben hat, wird das Baubewilligungsverfahren durch Regula Reber näher beleuchtet. Zum Baugespann wird dabei erwähnt, dass dieses die künftige Gestalt und die Ausdehnung des Bauvorhabens veranschaulichen soll und dadurch die Nachbarschaft auf das Bauvorhaben aufmerksam gemacht werde. 3.4.2 Der Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern hält diesbezüglich fest, die Aussteckung und Profilierung von Bauten und Anlagen auf dem Baugrundstück solle – als Ergänzung der Projektpläne – das Bauvorhaben veranschaulichen. Ausserdem komme ihr Publizitätswirkung zu. Aus der Profilierung müssten die für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein (Aldo Zaugg / Peter Ludwig [Hrsg.]: Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Band I, Bern 2007, Art. 34 BauG [BE] N 20). Das Bewilligungsdekret des Kantons Bern hält zudem in Art. 16 Abs. 3 und 4 fest, die Baubewilligungsbehörde könne für die Profilierung besondere Anordnungen treffen oder Erleichterungen gestatten, wenn wichtige Gründe dies erforderten. Die genügende Orientierung der Nachbarn und der Öffentlichkeit müsse aber gewährleistet sein. Falls ein Bauvorhaben im Zeitpunkt seiner Bekanntmachung nicht vorschriftsgemäss profiliert sei oder die gestellten Profile wesentlich von den Projektplänen abwichen, sei die Bekanntmachung nach Behebung des Mangels zu wiederholen mit entsprechender Verlängerung der Einsprachefrist. 3.4.3 Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich hält in § 311 Abs. 1 zur Profilierung fest, «darstellbare» Vorhaben seien vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken. Der Kommentar hält dazu fest, ob Vorhaben darstellbar seien, entscheide sich nicht nach dem Aufwand, sondern nach der technischen Machbarkeit und der Darstellungskraft einer allfälligen Aussteckung. Das Baugespann solle Personen, die in ihren Interessen beeinträchtigt sein könnten, ermöglichen, sich über das Projekt informieren zu können. Die geplante Baute oder Anlage brauche zwar nur in groben Zügen wiedergegeben zu werden, jedoch immerhin in einer Form, die eine hinreichende Visualisierung und Wahrnehmung für den Rechtsuchenden gewährleiste. Über die genaue Gestalt der Baute habe sich der Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren, die in erster Linie massgebend seien. Andererseits dürfe sich ein Nachbar darauf verlassen, dass die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Gebäudeteile durch das Baugespann dargestellt würden. Seien in seinem Interessenbereich keine Profile aufgestellt, so habe er dort nicht mit Hochbauten zu rechnen und brauche daher nicht Einsicht in die Pläne zu nehmen. Die Profilierung müsse sodann im üblichen Rahmen erfolgen, das heisse aus Holz- oder Metallstangen bestehen, die als Elemente der Profilierung wahrnehmbar seien. Unterbleibe die ordnungsgemässe Aussteckung, so müsse die bereits erfolgte Publikation wiederholt werden. Wie das Zürcherische Verwaltungsgericht entschieden habe, seien die Voraussetzungen für die Wiederherstellung der Fristen für ein Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gegeben, wenn ein Projekt zu Unrecht nicht ausgesteckt und überdies – auf Ersuchen der Bauherrschaft – während der Ferienzeit publiziert worden sei (vgl. Christoph Fritzsche / Peter Bösch [Hrsg.]: Zürcher Planungs- und Baurecht, Zürich 2006, Ziff. 20.7.4). 3.4.4 Nach dem Kommentar zum Baurecht des Kantons Aargau tangiert jedes Vorhaben bzw. jede Nutzung nachbarliche Interessen. Grössere Projekte hätten Auswirkungen auf eine breitere Öffentlichkeit. Daher bestehe ein berechtigtes Bedürfnis, über ein Vorhaben frühzeitig Kenntnis zu erhalten. Die Bekanntmachung eines Vorhabens bilde die unabdingbare Voraussetzung dafür, dass ein Betroffener sich wehren könne. Diesen Zwecken dienten die verschiedenen, einander ergänzenden Vorschriften wie die Pflicht zur Profilierung, die öffentliche Auflage und Publikation. Die Aussteckung und Profilierung von Bauten und Anlagen auf dem Baugrundstück solle, in Ergänzung zu den Projektplänen, das Vorhaben veranschaulichen. Das Baugespann gebe dem Nachbarn Hinweise auf mögliche Beeinträchtigungen durch die Baute. Dieser dürfe sich darauf verlassen, dass die wesentlichen Abmessungen ersichtlich seien. Eine ungenügende Profilierung könne die Wahrnehmung der nachbarlichen Interessen beeinträchtigen. Die Profilierung diene nicht nur dem Informationszweck, sondern sie solle eine räumliche Vorstellung des Projekts und seiner Beziehung zur Umgebung vermitteln. Könne dieses Ziel nicht erreicht werden, weil eine Veranschaulichung im Gelände unmöglich sei, könne die Pflicht zur Profilierung im Ausnahmefall ganz oder teilweise entfallen. An seine Stelle könne indessen ein Aussteckungssurrogat treten, beispielsweise eine Orientierungstafel an Ort und Stelle des Vorhabens, welche die nötigen Darstellungen und Informationen enthalte. Das Bundesgericht habe entschieden, wenn eine ordnungsgemässe Profilierung unterbleibe und der Nachbar bzw. die Öffentlichkeit dadurch von der geplanten Baute keine Kenntnis erhielten, so würden die Fristen zur Wahrung ihrer Ansprüche nicht zu laufen beginnen (BGE 115 Ia 21 E. 3b S. 25). Wo Profile technisch nicht möglich seien, müssten sich die Betroffenen anhand der Pläne und des Modells orientieren. Die Pläne seien für die Beurteilung eines Bauprojekts ohnehin primär massgebend. Eine mangelhafte Profilierung führe aus Rechtssicherheitsgründen nicht automatisch zur Nichtigkeit einer (erteilten) Baubewilligung. Eine erneute Aussteckung könne als formalistischer Leerlauf erscheinen (vgl. Andreas Baumann in: Andreas Baumann et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 BauG [AG] N 32 ff.). 3.5 Zwar ist das Baurecht kantonal unterschiedlich geregelt, weshalb die Regelungen der anderen Kantone nicht unbesehen auch auf den Kanton Solothurn übertragen werden können. Dennoch ist aus den Kommentaren zu den baurechtlichen Regelungen der anderen Kantone klar ersichtlich, dass die Funktion der Profilierung auch darin besteht, die Nachbarschaft auf ein Bauvorhaben aufmerksam zu machen, was auch für den Kanton Solothurn gelten muss. Die genügende Orientierung der Nachbarschaft muss gewährleistet sein und bei einem Bauvorhaben, das nicht darstellbar ist, muss es der Nachbarschaft auf andere Weise zur Kenntnis gebracht werden. Nach § 7 KBV sind grundsätzlich denn auch alle Bauten auszustecken. § 8 Abs. 2 KBV nimmt lediglich Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen öffentlichen und nachbarlichen Interessen berühren, von der Publikations- und damit auch von der Profilierungspflicht aus, wobei unter anderem Solaranlagen als Beispiel aufgeführt werden. Die PV-Anlage des Beschwerdeführers ist jedoch keine Baute von untergeordneter Bedeutung. Sie tritt vielmehr prominent zu Tage und berührt durchaus öffentliche und nachbarliche Interessen. (…) Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Juli 2014 (VWBES.2014.143)

Schlagwörter

profilingpublicationneighbor protectionphotovoltaic installationbuilding permitlate objectionplanning procedure

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the photovoltaic installation had to be profiled before publication and whether the omission invalidated the notice to neighbors.

Extrahierter Entscheid

A PV installation that is not merely of subordinate importance must be profiled; if it cannot be represented in that way, neighbors must be informed by other suitable means.

Extrahierte Begründung

Profiling serves not only to visualize the project but also to alert neighbors. § 8(2) KBV exempts only projects of subordinate importance; the present PV installation was prominent and affected public and neighboring interests, so the exception did not apply.

Kernrechtsfrage

Whether the late objection should be admitted and the matter republished after the missing profiling was discovered.

Extrahierter Entscheid

The case had to be sent back so that the neighbor could be given the opportunity to file a late objection against the PV installation.

Extrahierte Begründung

Because the project was not properly profiled, the neighbor was insufficiently informed; the lower authorities therefore should not have rejected the request for a stop-work order and republishing.

Setzen Sie Ihre Recherche in ChatGPT oder Claude fort

Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.