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Exception permit for non-agricultural side business denied

VWBES.2010.404Übriges Gericht19.07.2011Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

B. sought retroactive approval to convert a storage building in the agricultural zone into a party room with a small kitchen. The Bau- und Justizdepartement refused the permit and ordered restoration by removing the kitchen. The Verwaltungsgericht dismissed the appeal. It held that the use was not zonally compliant and that no exception permit under Art. 24b RPG was available because the applicant failed to prove, by means of an adequate business plan, that the farm needed the additional income to secure an existential livelihood. The kitchen removal was also held proportionate because it supported the unlawful use and was unnecessary for the approved storage purpose.

Omnilex-Regeste

Art. 24b RPG; Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV; exception permit for a non-agricultural side business in the agricultural zone requires proof by means of a business concept that the additional income is necessary and suitable to secure an existential income for the farm operator and family. The burden of proof lies with the applicant. A business concept that does not disclose the farm’s operating revenues and expenses, or otherwise allow the economic need to be assessed, is insufficient. Where the decisive proof is lacking, the exception permit must be refused; ancillary restoration measures, such as removal of installations that enable the unlawful use, are proportionate if necessary to enforce the approved use (consid. 5–6).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2010.404**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:20.07.2011
FindInfo-Nummer:O_VW.2011.657
Titel:** Bauen ausserhalb der Bauzone, Nutzungsänderung Lagergebäude**
Resümee:** Art. 24b RPG, Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV. Der Betriebsinhaber hat für die Erteilung der Ausnahmebewilligung für eine kleingewerbliche Aufstockung den Nachweis zu erbringen, dass diese für ein existenzsicherndes Einkommen für ihn und die Familie erforderlich und geeignet ist. Erbringt der Betriebsinhaber diesen Nachweis nicht, ist die Ausnahmebewilligung nicht zu erteilen.**
SOG 2011 Nr. 23 ** Art. 24b RPG, Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV.** Der Betriebsinhaber hat für die Erteilung der Ausnahmebewilligung für eine kleingewerbliche Aufstockung den Nachweis zu erbringen, dass diese für ein existenzsicherndes Einkommen für ihn und die Familie erforderlich und geeignet ist. Erbringt der Betriebsinhaber diesen Nachweis nicht, ist die Ausnahmebewilligung nicht zu erteilen. * Sachverhalt:* B. reichte ein nachträgliches Baugesuch zur Umnutzung des Lagergebäudes in ein Mehrzweckgebäude mit Nutzung für Festanlässe im geschlossenen Rahmen sowie Znüni- und Aufenthaltsraum mit Einbau einer kleinen Küche ein. Das Lagergebäude steht auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone. Das Bau- und Justizdepartement bewilligte das Baugesuch nicht und verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands resp. den Rückbau der kleinen Küche. Gegen die Verfügung des Bau- und Justizdepartements erhob B. beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 3.a) Voraussetzung einer ordentlichen Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Das Grundstück, auf dem sich der Partyraum befindet, liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone. Art. 34 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) erläutert die zulässige Nutzung der Landwirtschaftszone. Gemäss Abs. 1 sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für: (a) die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung und (b) die Bewirtschaftung naturnaher Flächen. Zonenkonform sind zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn: (a) die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieb erzeugt werden; (b) die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist; und (c) der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt (Abs. 2). Zonenkonform sind schliesslich Bauten für Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs für abtretende Generationen (Abs. 3). Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn: (a) die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist; (b) der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen; und (c) der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (Abs. 4). Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als zonenkonform (Abs. 5). b) Das Lagergebäude wurde im Jahr 2007 als zonenkonformes Gebäude bewilligt. Für die Umnutzung als Partyraum wird geltend gemacht, die Mieteinnahmen würden das Weiterbestehen des landwirtschaftlichen Betriebs sicherstellen. Gemäss Betriebskonzept biete der Partyraum für 50 Personen Platz. Den Mietern des Partyraums sei es freigestellt, selber zu grillieren bzw. zu kochen oder einen Party-Service aufzubieten. Anlässlich des Delegationsaugenscheins vom 4. Juli 2011 wurde ausgeführt, der Partyraum diene dem Aufbau des Agrotourismus. Den Touristen möchte man das Leben auf dem landwirtschaftlichen Betrieb näher bringen. Entsprechend würden für die Mieter Rundgänge durch den landwirtschaftlichen Betrieb angeboten. Damit erfüllt der Partyraum jedoch keine in Art. 34 RPV aufgezählte Voraussetzung. Weder aus den Ausführungen noch aus dem Betriebskonzept ist ein Zusammenhang zwischen dem Partyraum und dem landwirtschaftlichen Betrieb in der Weise ersichtlich, dass dieser in der Landwirtschaftszone standortgebunden ist. Wie auch eine Schreinerei, eine Schlosserei, ein Verkaufsladen, eine «Besenwirtschaft», ein Coiffeursalon, mechanische Werkstätten, Einrichtungen für Ferien auf dem Bauernhof, die Vermietung von eigenen Pferden an Dritte oder die Pferdepension gehört der Partyraum zu den nichtlandwirtschaftlichen Gewerben (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 7 zu Art. 24b RPG). Damit kann für die Umnutzung in einen Partyraum die Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG nicht erteilt werden. 4.a) Es stellt sich daher die Frage, ob für den Partyraum eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Ausnahmebewilligungen werden erteilt für standortgebundene Bauten gemäss Art. 24 RPG, für Fälle der Besitzstandsgarantie von altrechtlichen zonenfremden Bauten gemäss Art. 24c RPG, für reine Zweckänderungen gemäss Art. 24a RPG, für die kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG, für Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen, die vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erstellt wurden gemäss Art. 37a RPG und für die kantonalrechtlichen Sondertatbestände gemäss Art. 24d RPG (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 14 zu Vorbemerkungen Art. 24 ff. RPG). b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vermietung des Partyraums stelle das Überleben des landwirtschaftlichen Betriebs sicher. Mit den Mieteinnahmen könne sein Einkommen aufgestockt werden. Ob für die Nutzung des Partyraums eine Ausnahmebewilligung für kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG erteilt werden kann, ist im Folgenden zu prüfen. Die weiteren Ausnahmetatbestände nach Art. 24, 24a, 24c, 24d und 37a RPG sind eindeutig nicht erfüllt und werden nicht weiter geprüft. 5.a) Gemäss Art. 24b Abs. 1 Satz 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn landwirtschaftliche Gewerbe ohne eine zusätzliche Einkommensquelle nicht weiterbestehen können. Die Anforderung nach Art. 24 lit. a RPG muss nicht erfüllt sein (Art. 24b Abs. 1 Satz 2 RPG). Art. 24b RPG ist ein Spezialtatbestand von Art. 24 RPG. Art. 24b RPG ermöglicht einem Betrieb, mit welchem über die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Tätigkeit kein existenzsicherndes Einkommen erzielt werden kann, die Führung eines zweiten, nichtlandwirtschaftlichen bzw. nichtgartenbaulichen Nebenbetriebs. Gebäude und Gebäudeteile, die für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Tätigkeit nicht mehr benötigt werden, sollen unter erleichterten Voraussetzungen umgenutzt werden können (sog. kleingewerbliche Aufstockung). Damit lässt der Gesetzgeber im Interesse der Erhaltung bestehender landwirtschaftlicher Betriebe eine Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zu (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu Art. 24b RPG). b) Die Bewilligungsvoraussetzungen beziehen sich einerseits auf die Baute, welche umgenutzt werden soll, und zum andern auf Art und Ausmass der geplanten Nutzung (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG): aa) Die zentrale Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist das Erfordernis, dass der Landwirtschaftsbetrieb ohne eine zusätzliche Einkommensquelle nicht weiter bestehen kann (Art. 24b Abs. 1 RPG) bzw. auf das dadurch erzielte Zusatzeinkommen angewiesen ist (Art. 40 Abs. 1 Satz 2 RPV). Der Gesuchsteller hat mit einem Betriebskonzept nachzuweisen (Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV), dass die aus der gewerblichen Aufstockung fliessenden zusätzlichen Einkünfte erforderlich und geeignet sind, um dem Betriebsinhaber und dessen Familie ein existenzsicherndes Einkommen zu gewähren. Als Richtwert für die Überlebensfähigkeit eines bäuerlichen Familienbetriebs dient ein Arbeitslohn von ca. CHF 70‘000.00 pro Jahr bei Vollbetrieb, nach Abzug der betriebsnotwendigen Sachausgaben wie Amortisation, Verzinsung oder Rückstellungen. Die Abklärung der Überlebensfähigkeit eines Betriebs erfolgt sinnvollerweise nicht aufgrund eines einzigen Jahresabschlusses, sondern im Rahmen einer längerfristigen Beurteilung (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG). Der Beschwerdeführer reichte (…) ein Betriebskonzept ein. Anlässlich des Delegationsaugenscheins führte der Vertreter des Amts für Landwirtschaft aus, aufgrund des eingereichten Betriebskonzepts könnten die relevanten Zahlen, insbesondere der Deckungsbetrag, nicht errechnet werden. Das Betriebskonzept sei daher für die Überprüfung ungenügend, ob der Hof auf das nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe angewiesen sei. Dieser Aussage ist beizupflichten. Aus dem vom Beschwerdeführer eingereichten Betriebskonzept sind die Betriebsfläche, die Standardarbeitskräfte (SAK) und der Tierbestand herauszulesen. Weiter sind unter «Budget» die durchschnittlichen Personalkosten 2004 bis 2009 sowie die durchschnittlichen Einkommen 2004 bis 2009 aufgeführt. Ebenfalls ist ein Betrag für die Vermietung des Partyraums budgetiert. Dem Betriebskonzept können jedoch weder die Einnahmen noch die Ausgaben des landwirtschaftlichen Betriebs entnommen werden. Dem Betriebskonzept liegt keine Betriebsrechnung der letzten Jahre bei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV hat der Beschwerdeführer mit dem Betriebskonzept den Nachweis zu erbringen, dass der landwirtschaftliche Betrieb kein existenzsicherndes Einkommen erzielt. Das eingereichte Betriebskonzept gibt dazu jedoch keine Auskunft. Es ist ungenügend. Damit bleibt der Beschwerdeführer den Nachweis schuldig, dass er auf den nichtlandwirtschaftlichen Betrieb angewiesen ist. Er kann nicht geltend machen, dass er seinem Treuhänder sämtliche Daten gegeben habe. Die Arbeiten des von ihm beauftragten Treuhänders sind ihm anzurechnen. Damit erfüllt der Beschwerdeführer die zentrale Voraussetzung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 24b RPG nicht. (…) 6.a) Kann für die Umnutzung des Lagergebäudes in einen Partyraum keine nachträgliche Bewilligung erteilt werden, sind die Nutzung sowie die entsprechenden Einrichtungen und Anbauten rechtswidrig. Stellt die Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest, setzt sie zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist (§ 151 PBG). Sie muss vorher prüfen, ob die Wiederherstellungsverfügung geeignet und erforderlich sei und ob eine angemessene Zweck-Mittel-Relation gegeben sei. Selbst geeignete und erforderliche Massnahmen können unverhältnismässig sein, wenn die Schwere des Eingriffs in einem Missverhältnis zum verfolgten öffentlichen Interesse steht (BGE 115 Ia 31). b) Das BJD verfügte die Entfernung der eingebauten Küche, erachtete jedoch die Beseitigung der Terrasse auf der Süd- und Westseite des Lagergebäudes als unverhältnismässig. Der Beschwerdeführer ersucht in seiner Beschwerde eventualiter darum, die Küche für den Aufenthaltsraum stehen lassen zu dürfen. Die Beseitigung der Terrasse ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sie bleibt gemäss Verfügung des BJD unbewilligt bestehen. Wie bereits festgestellt, ist für das Lagergebäude nur die Nutzung als Lager – wie im 2007 bewilligt – und nicht als Partyraum erlaubt. Für die Lagernutzung ist eine Küche hinderlich resp. nicht notwendig. Die Entfernung der Küche führt dazu, dass das Lagergebäude nicht mehr als Partyraum benutzt wird. Die Massnahme ist damit geeignet und erforderlich, um die Nutzung gemäss Bewilligung 2007 durchzusetzen. Die Kosten der Entfernung der Küche stellen keinen grossen Eingriff dar. Die Entfernung ist verhältnismässig. Der Beschwerdeführer macht geltend, der Raum mit der Küche könne als Aufenthaltsraum für die Angestellten benützt werden. Daher sei die Küche zu belassen. Es ist nicht ersichtlich, wozu ein Aufenthaltsraum eine voll eingerichtete Küche mit Herd, Backofen und Kühlschrank benötigt. Zudem ist das Gebäude als Lagerraum und nicht als Aufenthaltsraum bewilligt worden. Die Nichtentfernung der Küche im Lagerraum provoziert die Nutzung als Freizeitraum geradezu. Eine Kontrolle der bewilligten Nutzung ist unmöglich. Das öffentliche Interesse fordert daher die Entfernung der Küche, was vorliegend verhältnismässig ist. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. Juli 2011 (VWBES.2010.404)*

Schlagwörter

planning lawagricultural zoneexception permitnon-agricultural side businessbusiness planburden of proofproportionalityrestoration orderchange of use

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the planned party-room use outside the building zone was zonally compliant and could receive an ordinary building permit.

Extrahierter Entscheid

No. The party room was a non-agricultural business use without the required link to agricultural use, so an ordinary permit under zoning law could not be granted.

Extrahierte Begründung

The use did not fall within the uses permitted in the agricultural zone under the planning regulations and lacked the necessary site-specific connection to the farm operation.

Kernrechtsfrage

Whether an exception permit for a small non-agricultural side business under Art. 24b RPG and Art. 40(1) third sentence RPV had to be granted.

Extrahierter Entscheid

No. The applicant did not prove with a sufficient business plan that the additional income was necessary and suitable to secure an existential income for the operator and family.

Extrahierte Begründung

Art. 24b RPG requires proof that the farm cannot continue without the additional income. The submitted business concept did not contain the farm's revenues and expenses or recent farm accounts, so the decisive economic need was not demonstrated.

Kernrechtsfrage

Whether the order to remove the installed kitchen was disproportionate.

Extrahierter Entscheid

No. Removing the kitchen was proportionate because it was not needed for the permitted storage use and its retention would facilitate unlawful party-room use.

Extrahierte Begründung

The measure was suitable and necessary to restore lawful use; the interference was limited and the public interest in enforcing the approved storage use prevailed.

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