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Flachdach ban and building-length calculation in zoning case

VWBES.2005.3Übriges Gericht20.03.2005Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The Municipal Building, Works and Planning Commission D. had granted a permit for three apartment buildings in H.-Park, but the BJD revoked it after finding that flat roofs were not allowed and that the project exceeded the 20-meter building-length limit. The building owner appealed to the Administrative Court. The court held that the zoning and special building rules clearly required pitched roofs, with only limited exceptions for small or ancillary structures, and that the project could not rely on a contrary municipal practice. It also held that building length includes all above-ground parts, including single-storey connecting sections and the parking structure, which was not fully underground. The appeal was dismissed.

Omnilex-Regeste

§ 7 ZR; § 21 KBV; building-length calculation and roof-form requirements in a special zoning plan. Where the applicable zoning and special building provisions, interpreted by their wording and purpose, require pitched roofs, flat roofs are excluded save for expressly provided exceptions for small surfaces or ancillary buildings. A contrary administrative practice cannot justify unlawful permits. For maximum building length, all above-ground parts of the building complex must be counted, including single-storey connecting structures; only structures lying entirely below the natural terrain are exempt from setback rules and are not to be included. Separate assessment by individual building volumes is not permitted where the parts form one functional and structural unit.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2005.3**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:21.03.2005
FindInfo-Nummer:O_VW.2005.331
Titel:** Baubewilligung; drei Mehrfamilienhäuser**
Resümee:** Beim Messen der Gebäudelänge sind alle Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen, sind von den Abstandsvorschriften befreit. Verbot von Flachdächern aus ästhetischen Gründen im kommunalen Reglement.**
SOG 2005 Nr. 18 § 21 KBV. Beim * Messen der Gebäudelänge sind alle Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen, sind von den Abstandsvorschriften befreit.* * Verbot von Flachdächern aus ästhetischen Gründen im kommunalen Reglement.* * Sachverhalt:* Im Jahr 2004 bewilligte die Bau-, Werk- und Planungskommission D. im H.-Park drei Mehrfamilienhäuser. Die dagegen eingereichten Einsprachen wurden abgewiesen. Anwohner erhoben Verwaltungsbeschwerde. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) hiess diese gut und hob die Baubewilligung auf. Die von der Bauherrschaft geplanten Mehrfamilienhäuser seien mit Flachdächern versehen. Dies sei nach § 7 der Zonenordnung nicht zulässig. Zudem würden die Häuser 1 und 2 zusammen mit der Einstellhalle die Gebäudelänge von 20 m überschreiten. Das Verwaltungsgericht weist die dagegen erhobene Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 2. Das Gebiet H.-Park liegt im Zentrum von D. Die Bebauung dieses Gebietes wird in der kommunalen Zonenordnung vom 2. Februar 2000 (ZO) geregelt. § 4 der ZO sieht in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer von 0.35 für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser vor. Zudem gilt der Gestaltungsplan „H.-Park“ vom 9. Dezember 2002. Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 des Zonenreglements (ZR) haben in der Zone W2a Neu- und Umbauten, der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung entsprechend, in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche bauliche Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen, haben sich in diesen Zonen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form an die gestaltete Umgebung anzupassen. Es werden generell Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20° erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen. Für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden. 3. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, schliessen diese Vorschriften nach dem klaren Wortlaut Flachdächer von der Bewilligung aus. Es sind Schrägdächer verlangt. Lediglich für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden. Die Auslegung von § 7 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan „H.-Park“ vom 9. Dezember 2002 ergibt kein anderes Ergebnis. Dort wird die Dachform der eingeschossigen Nebengebäude in den nicht bebaubaren Zonen freigegeben, d.h. die übrigen Dachformen sind weiterhin auf Schrägdächer beschränkt. Wohngebäude müssen mit der längeren Gebäudeseite parallel zur Erschliessungsstrasse stehen. Die Firstrichtung muss der Gebäudelängsseite folgen. Die Gebäude haben folglich einen First. Insgesamt ist ein einheitliches Erscheinungsbild mit ruhigen Dachflächen und wenigen Dachaufbauten angestrebt. Die Flachdächer können nicht bewilligt werden. Daran könnte auch eine abweichende Praxis der Baubehörde nichts ändern, denn es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht und die Baubehörde hat sich an die Vorschriften, die die Gemeinde selbst erlassen hat, zu halten. Da Flachdächer nicht bewilligt werden können, erübrigen sich Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu den Attikageschossen. 4.a) Die Beschwerdeführer bemängeln im Weiteren, das BJD habe die Gebäudelänge falsch berechnet. § 21 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.611) sieht vor, dass die Gemeinden in ihren Zonenreglementen maximale Gebäudelängen vorsehen können. Die ZO der Gemeinde D. beschränkt die Gebäudelänge in der Zone W2a auf 20 m. Die Messweise wird nicht definiert. Der Wortlaut gibt jedoch keinen Hinweis darauf, dass die Beschränkung für eingeschossige Bauteile nicht gilt. In die Gebäudelänge des Zonenreglementes sind denn auch nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts eingeschossige Bauteile einzurechnen (Urteil vom 14. Oktober 1997). Die Gebäudelänge umfasst demnach die Länge von Hochbauten, selbst wenn sie aus ein- und mehrgeschossigen Teilen bestehen oder wenn sie nur eingeschossig sind. Es kann auf die Grenzabstandsberechnung des kantonalen Rechts verwiesen werden, welche die eingeschossigen Bauten einbezieht. Gegenüber der Nachbargrenze richtet sich der Grenzabstand nach der Geschosszahl und der Gebäudelänge (§ 22 Abs. 2 KBV, Anhang I Abb. 9 und II). In der Tabelle zur Ermittlung des Grenzabstandes wird von der „massgebenden Gebäudelänge“ als Parameter ausgegangen. Bei der Berechnung des Grenzabstandes sind auch eingeschossige Teile eines Gebäudes einzurechnen (Anhang II). b) Unterirdische Bauten fallen nicht unter den Begriff der Hochbauten. Sie sind von den Abstandsvorschriften befreit und sind bei der Gebäudelänge nicht einzurechnen. Unterirdisch heisst: vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegend. Das Bau-Departement lässt – vermutlich auch im Hinblick auf § 62 Abs. 2 KBV – ausnahmsweise zu, dass unterirdische Bauten bis zu 0,50 m aus dem Terrain herausragen dürfen. Die vorliegende Einstellhalle ragt auf der ganzen Länge von über 21 m nach Angaben der Beschwerdeführer 1,5 m über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinaus. Es handelt sich folglich um eine eingeschossige Hochbaute. Gemäss § 17 KBV darf das Untergeschoss einer Baute an einer Hanglage (Neigung > 8 %) bis zu 1,50 m über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen, ohne als Geschoss i.S.v. § 16 KBV zu gelten. Dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass die darüber liegende Hochbaute, wenn sie mit einer eingeschossigen Baute zusammengebaut ist, bei der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werden darf. Die vorliegende Einstellhalle ist weder horizontal noch vertikal erheblich von den zugehörigen Wohnbauten abgetrennt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, von mehreren eigenständigen Baukörpern auszugehen, um deren Gebäudelänge individuell zu bestimmen. Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind vorliegend alle Hochbauten (Wohngebäude 1 und 2 und Einstellhalle) gesamthaft zu berücksichtigen. Schnitt E der Baubewilligungspläne vermittelt talseitig den Eindruck eines durchgehenden, das gewachsene Gelände überschreitenden Gebäuderiegels, dessen Gebäudelänge als Ganzes beurteilt werden muss. Die zulässige Gebäudelänge ist überschritten. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. März 2005 (VWBES.2005.3)*

Schlagwörter

planning lawzoningroof formbuilding lengthsetback rulesspecial building regulationslandscape protectionadministrative appeal

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether flat roofs were permissible under the zoning and special building regulations for H.-Park.

Extrahierter Entscheid

No. The applicable rules required pitched roofs; flat roofs could not be authorized, and the municipality's contrary practice could not override its own regulations.

Extrahierte Begründung

The wording of the zoning and special building provisions clearly limited permissible roof forms to pitched roofs, with only minor exceptions for small areas and ancillary buildings. The planned residential buildings did not fall within those exceptions.

Kernrechtsfrage

How building length had to be measured for the 20-meter maximum, including single-storey connecting parts and the underground parking structure.

Extrahierter Entscheid

All above-ground structures had to be counted, including single-storey parts and the parking structure because it was an above-ground structure, not a fully underground one.

Extrahierte Begründung

The cantonal and municipal rules did not exclude single-storey parts from building-length measurement. Fully underground structures are excluded from setback rules, but the parking structure rose above terrain and formed one building complex with the dwellings; therefore the total building length had to be assessed together.

Kernrechtsfrage

Whether the permit could be reinstated despite the planning violations found by the BJD.

Extrahierter Entscheid

No. Because the roof form was impermissible and the maximum building length was exceeded, the BJD's annulment of the permit stood.

Extrahierte Begründung

The project breached mandatory planning provisions, so there was no basis to overturn the BJD's decision.

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