projekte

Building permit, access road, and zoning conformity

VWBES.2004.47Übriges Gericht02.06.2004Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The neighbors of a planned eight-house development in Dornach appealed a cantonal department decision that had partly upheld the project and expressly confirmed several permit-related points. They argued that the access road violated their easement, that the access strip could not count toward the floor-area ratio, and that the roofs made the buildings impermissibly three-storey and visually incompatible with the zone. The court held that the easement dispute belonged to the civil courts, that the internal private access could be counted for AZ purposes, and that the roof spaces were non-countable attic storeys. It also found the project compatible with the zoning and design rules, and dismissed the appeal.

Omnilex-Regeste

Art. 22 RPG, Art. 19 RPG; § 9 Abs. 3 KBV and § 139 Abs. 1 lit. c PBG: in the building-permit procedure the authority examines only the public-law sufficiency of access and refers disputed private easement questions to the civil courts. Internal private access areas not opened to the public may be counted as attributable parcel area for floor-area-ratio purposes. Roof spaces integrated into the roof volume and reduced by roof slopes may qualify as non-countable attic storeys even where the roof form is unconventional. Zoning clauses requiring special landscape and design integration are complied with where the project, assessed against the relevant neighborhood and reference buildings, fits the surrounding built context despite roof variations.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2004.47**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:03.06.2004
FindInfo-Nummer:O_VW.2004.600
Titel:** Baubewilligung verkehrsmässige Erschliessung**
Resümee:** Die Baubehörde ist befugt, die Frage, ob eine Zufahrt genüge, nur öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Streitigkeit über ein Wegrecht an den Zivilrichter zu verweisen. Interne Privaterschliessungen gelten bei der Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbare Grundstücksfläche. Auch ungewöhnlichere Dachformen (wie Mansard- oder Tonnendächer) sind unter Umständen an Geschosszahl und Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Positive ästhetische Generalklausel.**
SOG 2004 Nr. 27 §§ 9, 17 bis KBV, Anhang III zur KBV, § 119 PBG. Die Baubehörde ist befugt, die Frage, ob eine Zufahrt genüge, nur öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Streitigkeit über ein Wegrecht an den Zivilrichter zu verweisen. Interne Privaterschliessungen gelten bei der Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbare Grundstücksfläche. Auch ungewöhnlichere Dachformen (wie Mansard- oder Tonnendächer) sind unter Umständen an Geschosszahl und Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Positive ästhetische Generalklausel. * Sachverhalt:* Die Wohnbaugenossenschaft O. beabsichtigt, in Dornach 8 Wohnhäuser zu errichten. Sie reichte am 10.2.2003 das Baugesuch für diese Siedlung ein. Die Bau- und Werkkommission Dornach wies die Einsprachen im Baubewilligungsverfahren ab. Gegen diese Verfügung erhoben Y. und P. N. Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD). Das BJD wies die Beschwerde mit Verweis auf verschiedene Baurechtswidrigkeiten (u.a. Gebäudehöhe, Kniewand, Dach­öffnungen etc.) teilweise gut und ordnete ein neues Baubewilligungsverfahren mit geänderten Plänen an. Gleichzeitig stellte es in folgenden Punkten die Rechtmässigkeit des Bauvorhabens im Dispositiv ausdrücklich fest: Die vorgesehene Erschliessung mittels Privatstrasse genüge den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wobei die Fläche der Privatstrasse als anrechenbare Landfläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) gelte. Bei entsprechendem Eintrag im Grundbuch und der Einhaltung der übrigen gesetzlichen Vorschriften könnten die Abstellplätze 13 bis 19 auf den benachbarten Parzellen dem Bauvorhaben dienen. Die Dächer seien betreffend Dachneigung und Dachform (Nichtvorhandensein eines Hauptfirstes) zonenkonform. Überhaupt füge sich die Überbauung zonenkonform in die Umgebung ein. Bei den abgeschrägten Hausecken werde § 17 Abs. 1 lit. 1 KBV nicht verletzt. Die Bezeichnung von Lagerräumen in den Gebäuden begründe keine Zonenwidrigkeit. Die Bauherrschaft fand sich mit diesem Entscheid ab und reichte inzwischen eine neue Baueingabe zur erneuten Publikation ein, welche vorliegend nicht zu behandeln ist. Die Beschwerdeführer akzeptierten den Entscheid des BJD nicht und reichten Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein mit dem Antrag, die Verfügung sei aufzuheben. Die geplante Privaterschliessung des Bauvorhabens von 3 bis 3.5 m liege im Bereich ihres Wegrechts. Auf der Fläche des Wegrechts, das 5 m breit sei, seien zahlreiche Parkplätze vorgesehen. Dadurch werde ihre Dienstbarkeit tangiert. Die Fläche des Wegrechtes werde in Zukunft öffentlich genutzt. Sie dürfe deshalb bei der Landfläche nicht angerechnet werden. Bei den 8 Gebäuden der Überbauung handle es sich um verkrüppelte dreigeschossige Bauten. Mansardendächer dieser Art seien nicht zonenkonform. Die W2a-Zone sei zur Eindämmung anthroposophischer Wohnformen und zur Erstellung ideologiefreier Bauten geschaffen worden. Für anthroposophische Bauten seien in Dornach andere Zonen reserviert. Bauten in der W2a-Zone hätten nach § 7 der Zonenvorschriften der Gemeinde in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die Juraschutzzone Rücksicht zu nehmen. Die Dächer seien unpassend und wiesen teilweise eine falsche Dachneigung und zu grosse Dachflächen auf. Es sei kein Hauptfirst auszumachen. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 1. b) Inzwischen ist bekannt, dass die Bauherrschaft die vom BJD festgestellten Mängel des Projekts verbessern will. Sie hat erneut ein Projekt eingereicht, das dem beurteilten ähnlich ist. Gleichwohl kann auf die Beschwerden gegen das Projekt, das nicht mehr realisiert wird, eingetreten werden, denn es geht vorliegend nicht um den Entscheid theoretischer Fragen. Die Vorinstanz hat über die Zulässigkeit von einzelnen Elementen des Bauvorhabens im Dispositiv entschieden. Diese Elemente sind auch Bestandteil der neuen Baueingabe. Es besteht deshalb ein Rechtsschutzinteresse, über diese Aspekte des alten und neuen Projekts in diesem Verfahren rechtskräftig zu entscheiden. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten. 2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Überbauung missachte ihr dingliches Wegrecht und verletze verschiedene Bauvorschriften. Vorerst ist zu prüfen, welchen Einfluss dieser Einwand auf das vorliegende Baubewilligungsverfahren hat. Die Baubewilligung ist eine Polizeibewilligung. Sie stellt fest, ob das ihr zugrunde liegende Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzgebung übereinstimmt. Für die Durchsetzung von Zivilansprüchen steht der zivilrechtliche Rechtsweg offen (Verwaltungsgericht; VWBES.2001.250). Für privatrechtliche Einwendungen verweist die Kantonale Bauverordnung die Parteien ausdrücklich an den Zivilrichter (§ 9 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Lässt sich im Baubewilligungsverfahren die Streitfrage, ob ein Wegrecht verletzt wird, bei summarischer Prüfung nicht eindeutig klären, ist die Baubewilligungsbehörde berechtigt, das Erfordernis der rechtlich genügenden Zufahrt öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Baubewilligung zu erteilen (LGVE 1989 II, S. 142). Es ist Sache der Einsprecher, allenfalls ein zivilrechtliches Verfahren anzustrengen. 3. a) Die Erteilung einer Baubewilligung setzt u.a. voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist. Bauten dürfen nur erstellt werden, wenn die Erschliessung durchgeführt ist oder auf den Zeitpunkt der Fertigstellung gesichert ist (§ 139 Abs. 1 lit. c Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Grundstücke sind u.a. erschlossen, wenn eine hinreichende Zu- und Wegfahrt vorhanden ist. Zu einer hinreichenden Zufahrt gehört nach Art. 19 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) auch das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück. Die Zufahrt ist ihrem Zweck gemäss als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen (Leo Schürmann/Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 213). b) Nach den vom Regierungsrat am 22.2.2000 genehmigten rechtskräftigen Erschliessungplänen (Pläne Nrn. 10 und 11) sind die Liegenschaften von P. und Y. N. und die Grundstücke der A. durch den oberen Z.-weg, qualifiziert als Sammelstrasse, und durch die F.-Strasse bereits vollständig erschlossen. Die Bauparzellen sind öffentlich- rechtlich erschlossen und auf den direkten Anschluss an den oberen Z.-weg nicht angewiesen. (...) Soweit die Beschwerdeführer in diesem Verfahren eine Störung ihres Wegrechtes durch die neue Überbauung geltend machen, werden sie auf den Zivilweg verwiesen. 4. Da sowohl die Parzellen der Bauherrschaft, als auch die Parzellen der Beschwerdeführer durch eine öffentliche Strasse erschlossen werden, handelt es sich bei der Verkehrsfläche, die im Bereich des Wegrechtes der Beschwerdeführer liegt, um eine interne Privaterschliessung. Die entsprechenden Flächen werden der Öffentlichkeit nicht zugänglich gemacht. Sie gelten bei der Berechnung der AZ als anrechenbare Grundstücksfläche gemäss Anhang III zu § 34 KBV. 5. a) Eine Baubewilligung kann im Übrigen erteilt werden, wenn die geplanten Bauten dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und die kantonalrechtlichen und bundesrechtlichen Vorschriften eingehalten werden (Art. 22 Abs. 2 und 3 RPG). Grundstücke, Bauten und Anlagen müssen zonengemäss genutzt werden und die Bauvorschriften einhalten. Das Grundstück der Beschwerdegegnerin liegt gemäss Zonenreglement (ZR) der Gemeinde in der 2-geschossigen Wohnzone W2a (§ 4 ZR). Es ist vorerst zu prüfen, ob diese Vorschriften eingehalten werden. b) Die Grundordnung für die Parzelle der Bauherrschaft ist vor kurzem in der Zonenordnung (ZO) vom 2.2.2000 geschaffen worden. § 4 der ZO sieht in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer von 0.35 für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser vor. Die zulässige Gebäudehöhe beträgt 7.5 m, die Firsthöhe 7 m und die Gebäudelänge 20 m. c) Die Beschwerdeführer machen geltend, bei den Gebäuden handle es sich um dreigeschossige Bauten. Die Mansarddächer seien als Vollgeschosse anzurechnen. In SOG 1995 Nr. 21 hat sich das Verwaltungsgericht mit dem Begriff des "Dachgeschosses" befasst. Demnach liegt ein weder an die Geschosszahl noch die Bruttogeschossfläche anrechenbarer Dachausbau vor, wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche aufweist. Es handelte sich also um Geschosse, die in ein weitgehend geschlossenes Dach eingebaut und wegen der Dachschräge beschränkt nutzbar waren. Der Gesetzgeber wollte mit § 17 bis KBV, Anhang I KBV den Dachausbau fördern und erleichtern. Dachgeschosse sollten privilegiert werden, wenn sie von einem richtigen Dach umgeben sind. Neue Dachformen (z.B. Tonnendächer an Stelle der privilegierten Steildächer) sollten ermöglicht werden. Räume des nicht anrechenbaren Dachgeschosses müssen also in einen Dachraum eingebaut sein mit einer entsprechenden Beschränkung der Raumhöhe. Dies zeigt sich beispielsweise an den in der Dachschräge liegenden Dachfenstern. d) Die Anwendung dieser Regeln auf das vorliegende Bauvorhaben ergibt Folgendes: In den Schnittplänen werden eindeutig Dachgeschosse dargestellt. Die Geschosse sind allseitig in das Dach eingebaut, weisen eine Dachschräge und gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche auf. Es handelt sich um nicht anrechenbare Dachgeschosse. Wenn die Korrekturen des BJD im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden, handelt es sich um zweigeschossige Bauten, die in der Zone W2a zulässig sind. 6. a) Es wird jedoch geltend gemacht, die Dächer seien unpassend und wiesen teilweise eine falsche Dachneigung und zu grosse Dachflächen auf. Es handle sich um verpönte Mansarddächer und es sei kein Hauptfirst auszumachen. Vor allem machen die Beschwerdeführer jedoch geltend, das Bauvorhaben passe nicht in das Quartier. Bauten in der W2a-Zone hätten nach § 7 der Zonenvorschriften in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die Juraschutzzone Rücksicht zu nehmen. Die W2a-Zone sei zur Eindämmung anthroposophischer Wohnformen geschaffen worden. Sie sei ideologiefreien Bauten vorbehalten. Für anthroposophische Bauten sei in Dornach eine andere Zone reserviert. (...) c) Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 ZR haben in der Zone W2a Neu- und Umbauten der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone, Goetheanum) entsprechend, in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Die gestalterischen Bestimmungen von § 7 gelten in den Zonen E1-2, W2a und W2c. Sämtliche bauliche Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen haben sich in diesen Zonen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die gestaltete Umgebung anzupassen. Es werden generell Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20° erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen. d) Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es seien Mansarddächer vorgesehen, die nicht in das Quartier passen würden. Vorerst ist festzustellen, dass Mansarddächer nach den Bauvorschriften nicht verboten sind. Das Bauprojekt weist jedoch auch keine unzulässigen Mansarddächer auf, welche mit beinahe senkrechten Wänden zuerst bis auf Zimmerhöhe der Dachzimmer ansteigen, um dann mit einer geringeren Neigung (flach wirkend) zum First zu werden. Im Dachraum werden Wohnräume mit fast geraden Wänden eingebaut (Mansarden). Im vorliegenden Projekt liegen die Dachwohnungen jedoch in 4 schrägen Dachflächen mit einer Dachneigung von 45°. Die Dächer werden im obersten Teil zwar flacher (teilweise 6.5°). Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass es sich um echte Dachgeschosse handelt. Die Bauvorschriften lassen insgesamt deutlich flachere Dächer von 20° zu. Auch wenn die Schrägdächer (45°) im obersten Teil abflachen, ist die Dachschräge derart dominierend, dass es sich für den Betrachter aus der Umgebung um Schrägdächer handelt. e) Gemäss den gestalterischen Bestimmungen von § 7 des ZR haben Bauten in den Zonen E1-2, W2a und W2c entsprechend der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone, Goetheanum) in besonderem Masse auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche baulichen Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen haben sich hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die gestaltete Umgebung anzupassen. Die massgebliche Bestimmung sagt nicht ausdrücklich, woran sich das Bauvorhaben am vorliegenden Ort in der W2a-Zone anzupassen habe. Die Ruine Dorneck und die Juraschutzzone sind jedoch fern. Die Bauparzelle liegt unterhalb des Goetheanums, einem Ortsbild von nationaler Bedeutung, im Zentrum von Dornach. Sie liegt in der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung des Goetheanums. Dies ist der Referenzbau. Auch die Umgebung im Nahbereich der Bauparzelle ist mehrheitlich von anthroposophischen Bauformen geprägt. Es handelt sich um Bauten, die sich der Form nach an das Goetheanum anlehnen, mit einhüllenden Dächern und organisch gewölbten Formen, ohne die üblichen Ecken und Kanten. Die für die Bauparzelle massgeblichen Bauten liegen nördlich, östlich und westlich. Mindestens 7 angrenzende Parzellen weisen anthroposophisch geprägte Bauten mit entsprechenden Dachformen auf. Die Einordnungsvorschriften verweisen deshalb auf die besonderen Dachformen von Häusern der anthroposophischen Bauweise. Im Süden grenzt die Bauparzelle an konventionell überbaute Parzellen. Dies reicht jedoch nicht aus, um eine andere Einordnung zu verlangen. Das Bauprojekt ist deshalb zonenkonform und entspricht den Einordnungsvorschriften. 7. Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die Hauptfirstrichtung in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen habe (§ 7 ZR). Dieser Vorschrift ist Genüge getan, denn es werden Doppelbauten parallel zum Hang gestellt. Die Längsseiten der rechteckigen Bauten liegen parallel zum Hang. Dies bewirkt, dass die breiteren Schrägdächer talseits und bergseits liegen. Dies ergibt eine parallel zum Hang liegende Firstrichtung. Dabei darf die maximale Firsthöhe selbstverständlich unterschritten werden. Die Anordnung der Dächer ergibt eine Firstrichtung, die gesetzeskonform ist. Dies zeigt auch der Gegensatz zu den Bauten der Beschwerdeführer, die offensichtlich senkrecht zum Hang gestellt wurden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. Juni 2004 (VWBES.2004.47)*

Schlagwörter

building permitaccess roadeasementfloor-area ratioattic storeyroof formzoning conformitylandscape integrationprivate accesspublic-law review

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the building authority had to decide the alleged private right-of-way conflict in the permit proceedings

Extrahierter Entscheid

The authority could assess only the public-law sufficiency of access and had to leave the private-law easement dispute to the civil courts.

Extrahierte Begründung

A building permit is a police permit limited to public-law compliance. If an easement dispute cannot be clearly resolved summarily, the authority may rule only on whether access is legally sufficient in public-law terms.

Kernrechtsfrage

Whether the internal private access strip could be counted as land area for the floor-area ratio

Extrahierter Entscheid

Yes. Because the access was internal private development and not opened to the public, the corresponding surface counted as attributable parcel area for the AZ calculation.

Extrahierte Begründung

The parcels were already publicly accessed by a public road, so the disputed strip was an internal private access road. Such a surface remains attributable land area under the zoning/building rules.

Kernrechtsfrage

Whether the buildings were unlawfully three-storey structures because the mansard roofs should count as full storeys

Extrahierter Entscheid

No. The upper parts qualified as non-countable attic storeys, so the buildings were to be treated as two-storey buildings permitted in the zone.

Extrahierte Begründung

The sections showed attic storeys built into the roof on all sides, with roof slopes and reduced floor area compared with the floor below. The court treated them as privileged attic spaces, not as additional countable storeys.

Kernrechtsfrage

Whether the roof form and urban design violated the zoning and landscape-integration requirements

Extrahierter Entscheid

No. The roofs were not prohibited mansard roofs, and the project fit the surrounding anthroposophic and built environment under the applicable design clauses.

Extrahierte Begründung

The rules did not ban mansard roofs as such. The project showed dominant sloping roofs and complied with the requirement to adapt in terms of location, volume, form, and ridge direction to the protected surroundings and neighboring buildings.

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