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Driving range expansion must conform to development plan

VWBES.2003.170Übriges Gericht07.12.2003Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The owner of a neighboring single-family house challenged a permit for expanding a driving range by adding 12 open and 4 covered mobile teeing areas, including ground compaction, stone slabs, and part of a tent roof. After the municipal objection was unsuccessful, the Bau- und Justizdepartement upheld the neighbor’s complaint and set aside the permit. The Administrative Court confirmed that result. It held that the development plan for the golf area structured the driving range in a way that limited tee locations to the planned layout; the disputed extension did not fit that concept. Section 4 no. 1.5 of the special building regulations allowed covered tees, but only within the plan-compliant concept.

Omnilex-Regeste

§ 44 PBG; § 4 Ziff. 1.5 Sonderbauvorschriften: Where a building or installation has been permitted and erected notwithstanding non-conformity with the development plan, any later extension must either comply with the plan or the plan must be revised. Plan provisions governing a driving range are not merely orienting if, read in context, they structurally delimit and organize the facility. A clause permitting covered tees authorizes such tees only within the spatial and functional concept of the plan; it does not permit plan-inconsistent placement at any location.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2003.170**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:08.12.2003
FindInfo-Nummer:O_VW.2003.1229
Titel:** Baubewilligung Driving Range**
Resümee:** Gestaltungspläne. Wurde eine Baute oder Anlage bewilligt und errichtet, obschon sie dem Plan nicht entspricht, so hat deren allfällige Erweiterung entweder den Vorgaben zu entsprechen oder der Plan ist zu überarbeiten.**
SOG 2003 Nr. 19 § 44 PBG. Gestaltungspläne. Wurde eine Baute oder Anlage bewilligt und errichtet, obschon sie dem Plan nicht entspricht, so hat deren allfällige Erweiterung entweder den Vorgaben zu entsprechen oder der Plan ist zu überarbeiten. * Sachverhalt:* Die Baukommission bewilligte das Gesuch für die Erweiterung einer "Driving Range" (Übungsplatz zum Trainieren und Warmspielen) mit weiteren 12 offenen und 4 gedeckten, mobilen Abschlagsplätzen. Im Bereich der Abschlagplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten versehen werden. Ein Teil der Abschlagplätze wird mit einem Zelt überdacht. Die Eigentümerin eines benachbarten Einfamilienhauses, welche beim Gemeinderat erfolglos Einsprache erhoben hatte, führte gegen diesen Entscheid beim Bau- und Justizdepartement (BJD) Beschwerde. Das BJD hiess die Beschwerde gut und hob die Baubewilligung auf. Das Verwaltungsgericht schützt diesen Entscheid. * Aus den Erwägungen:* 2. Das Bauen im Gebiet des Golfplatzes ist in einem Gestaltungsplan geregelt. Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen (§ 44 Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Im Zonen- und Gestaltungsplan Driving-Range vom 7.4.1998 werden unterschiedliche Zonen ausgeschieden. Das umstrittene Bauvorhaben soll im Gebiet der Driving Range erstellt werden. Die Driving Range ist der Übungsplatz für Anfänger und Profis. Sie dient zum Trainieren und Warmspielen. Die Driving - Range liegt ausserhalb des Bereichs für Golfinfrastrukturen im Bereich für Golfanlagen. 3. a) Umstritten ist der Bau von neuen Abschlägen. Als Abschlag bezeichnet man den Ort, wo das zu spielende Loch beginnt. Im Bereich der neuen Abschlagsplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten versehen werden. Im Gestaltungsplan sind die Abschläge im Plan eingezeichnet und eine entsprechende Signatur ist in der Legende vorhanden. Im Gebiet der Driving Range wird mit kleinen Quadraten und einem Rechteck angedeutet, wo die Abschläge liegen. Eine Signatur für diese Zeichen wird in der Legende nicht angeboten. Derartige Zeichen ohne Legende sind keine das Bauen einschränkende Signaturen. Sie allein schränken die Lage der Abschlagsplätze nicht ohne Weiteres ein. Sie gehören eher zum orientierenden Inhalt des Plans. Dies würde bedeuten, dass Abschläge mit den dazugehörigen Bodenveränderungen überall in der Driving Range erstellt werden dürften. Dieses Verständnis des Planes ist jedoch zu verwerfen, wenn beachtet wird, dass die Driving Range durch weitere im Plan festgelegte Elemente gestaltet und strukturiert wird. Wie die übrigen Golfanlagen wird auch die Driving Range durch Landschaftselemente, die im Plan als Flächen ausgeschieden sind, begrenzt und gestaltet. Die dunkelgelben Flächen werden als "Semirough" und "Rough" bezeichnet. Für Golfer ist Rough ungemähtes sehr hohes Gras. In vielen Golfclubs wird das Rough nur 1-2 Mal im Jahr gemäht. Das Semirough ist nicht so hoch wie das Rough, jedoch auch nur begrenzt gemäht. Die hellgelben Flächen werden als "Fairway" bezeichnet. Fairways sind die Spielbahn zwischen Abschlag und Grün. Das Fairway ist kurzgemäht. Das Gebiet der Driving Range wird von Nord nach Süd durch die "Semirough" und "Rough" (angrenzende Zonen an Spielbahnen) gegliedert. Sie wird vor allem durch eine geschützte Hecke in zwei Hälften aufgeteilt. Diese Darstellung lässt nur schliessen, dass im Plan eine kürzere und eine längere Spielbahn vorgesehen ist, die von Norden nach Süden verläuft. In diesem Kontext wird auch klar, dass die Abschläge vernünftigerweise nur im Bereich der im Plan angedeuteten Orte erstellt werden können. Dieses Ergebnis wird durch die Tatsache gestützt, dass die bestehenden gedeckten Abschläge an der Stelle einer bestehende Baute gemäss Plan erstellt wurden. b) Die im Gestaltungsplan dargestellte Driving Range verfügt folglich über zwei Spielbahnen, die vom nördlichen Rand aus nach Süden verlaufen. Eine derartig konzipierte Anlage weist auch die notwendigen Abschlagsdistanzen (50 m - 200 m) auf. In einer nach diesem Planverständnis gebauten Anlage machen nun aber Abschläge am nachträglich im Baubewilligungsverfahren bewilligten Ort keinen Sinn. Die Bälle würden nach 40 m in einer Hecke landen oder von den geplanten Abschlagsplätzen aus müsste über die bezeichnete Hecke in ein Gebiet, das nicht überblickbar ist, geschlagen werden. Dies kann nur bedeuten, dass bisher an einer anderen, vom Plan abweichenden Driving Range gebaut worden ist. Die im Baubewilligungsverfahren bewilligte Anlage ist im Plan nicht vorgesehen. Aus der Tatsache, dass inzwischen eine andere, vom Gestaltungsplan abweichende Driving Range gebaut worden ist, lässt sich aber nicht schliessen, dass die Erweiterung von der Planung abweichen darf. c) An diesem Ergebnis ändert auch § 4 Ziff. 1.5 der Sonderbauvorschriften nichts, der festlegt, dass im Bereich der Driving Range gedeckte Abschläge zugelassen sind. Im dargestellten Kontext will die Bestimmung sagen, dass nicht nur offene, sondern auch gedeckte Abschläge bewilligt werden können. Zwar ist die Anzahl der Abschläge nicht begrenzt. Sie sind jedoch an einem Ort zu erstellen, der in das Konzept der Driving Range passt. * Verwaltungsgericht; Urteil vom 08. Dezember 2003 (VWBES.2003.170)*

Schlagwörter

development plandriving rangebuilding permitspecial building regulationsplan conformitygolf facility

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Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the planned driving range expansion complied with the development plan

Extrahierter Entscheid

The new teeing areas and related ground works were not compatible with the plan, because the plan confines the driving range concept and the proposed extension did not fit that layout.

Extrahierte Begründung

The plan is not merely orienting; in context it structurally defines the driving range, including the intended tee locations and playing directions. An already built deviation from the plan cannot justify further deviations.

Kernrechtsfrage

Whether the special building regulation allowing covered tees permitted the disputed expansion

Extrahierter Entscheid

No. The provision allows covered tees in principle, but only at locations that fit the planned concept of the driving range.

Extrahierte Begründung

Section 4 no. 1.5 authorizes covered as well as open tees, but it does not permit tees at any location irrespective of the development-plan concept.

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