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Parking permits must be published; remand for late objection

VWBES.2001.324Übriges Gericht07.02.2002Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The Administrative Court held that applications for parking spaces on private property generally must be published because they can materially affect neighboring interests. The simplified building-permit procedure under § 8(2) KBV is restricted to minor projects. Although a later publication is usually unnecessary once a wrongly simplified permit has been executed and the works are visible, the neighbors in this case had already approached the building office before the last permit was issued. The court therefore partially upheld the complaint and remanded the matter so the neighbors and any other timely affected persons could be given a written deadline to object and seek revocation.

Omnilex-Regeste

§ 8 Abs. 2 KBV; publication of building applications and scope of the simplified building-permit procedure. The absence of publication is permissible only for minor projects that do not significantly affect public or neighboring interests. The simplified procedure must be construed restrictively; additional parking spaces typically entail immissions and changes to the appearance of the property and therefore require publication. If a permit was wrongly granted without publication and the works are already completed and visible, a subsequent publication is generally unnecessary; however, where affected neighbors intervened during the permitting process, they must be afforded a belated opportunity to file objections within a written time limit.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2001.324**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:08.02.2002
FindInfo-Nummer:O_VW.2002.119
Titel:** Baubewilligung, Erstellung von Parkplätzen**
Resümee:** Baugesuche sind zu publizieren. Das Verfahren der vereinfachten (sog. kleinen) Baubewilligung ist restriktiv zu handhaben. Die Erstellung von Parkplätzen berührt allfällige Interessen Dritter erheblich. Wiederholung des Verfahrens nach Fertigstellung des Bauvorhabens ?**
SOG 2002 Nr. 21 § 8 Abs. 2 KBV.Baugesuche sind zu publizieren. Das Verfahren der vereinfachten (sog. kleinen) Baubewilligung ist restriktiv zu handhaben. Die Erstellung von Parkplätzen berührt allfällige Interessen Dritter erheblich. Wiederholung des Verfahrens nach Fertigstellung des Bauvorhabens ? (E.3). * Sachverhalt: In der Zeit zwischen dem 1. Dezember 2000 und dem 12. Februar 2001 bewilligte das Stadtbauamt verschiedene Parkplätze in der Nähe der Liegenschaft des Ehepaars H. Die Nachbarn wandten sich an die städtische Baukommission. Sie verlangten, es sei ihnen Gelegenheit zu geben, Einsprache zu erheben, was die Bewilligung für Parkplätze in ihrer Nähe anbelange. Künftig seien Baugesuche für Parkplätze auf privatem Grund zu publizieren - unabhängig von deren Anzahl. Das Stadtbauamt teilte den Eheleuten mit, die Erstellung von bis zu zwei Parkplätzen werde praxisgemäss als Bauvorhaben untergeordneter Bedeutung eingestuft, das keine Publikation erfordere. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde des Ehepaares H. teilweise gut. * Aus den Erwägungen: 2. a) Die Öffentlichkeit ist ein Charakteristikum des Baubewilligungsverfahrens. Baugesuche sind auszuschreiben und aufzulegen. Das Auflageverfahren dient Dritten dazu, das Projekt zur Kenntnis zu nehmen und ermöglicht es der Behörde, aufgrund der erhobenen Einwendungen zu entscheiden. Das kantonale Recht kann die Publikation und die Auflage nur für kleine Vorhaben ausschliessen. Zu denken ist an Vorhaben, die die Bodennutzung nicht oder nur wenig beeinflussen, was das Gelände, die Erschlies­sung und die Umwelt anbelangt. Man spricht von einer vereinfachten oder von einer kleinen Baubewilligung. Die Auflage wird dann entweder unterlassen oder durch eine schrift­liche Benachrichtigung der Nachbarn ersetzt (Vgl. Piermarco Zen-Ruffinen/ Christine Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, S. 401 f.). b) Die Regelung in den Kantonen ist unterschiedlich. Der Kanton Aargau kennt nur einen sehr beschränkten Anwendungsbereich der kleinen Baubewilligung. Das vereinfachte Verfahren ist nur für Bagatellprojekte anwendbar, die aufgrund von Art, Grösse, Zweckbestimmung und Immissionsträchtigkeit höchstens direkte Anstösser beeinträchtigen könnten. Als Beispiele werden kleinere Umbauten im Innern, Zweckänderungen, durch die nicht vermehrte Immissionen entstehen, und kleine Bauten innerhalb der Bauzone genannt (Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz des Kantons Aargau, Lenzburg 2002, N 3 zu § 61 BauG). Der Kanton Bern wickelt dagegen wesentlich mehr Vorhaben im vereinfachten Verfahren ab, darunter auch einzelne Abstellplätze für Motorfahrzeuge (Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, N 5 zu Art. 32 BauG). Der Kanton Zürich hat das vereinfachte Verfahren abgeschafft (Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, Rz 518). c) Die Praxis aus den Kantonen Aargau und Bern kann im Kanton Solothurn nicht sinngemäss befolgt werden, denn dort werden die potenziell betroffenen Grundeigentümer, die Nachbarn, auch im vereinfachten Verfahren schriftlich benachrichtigt. Eine solche Mitteilung ist in der solothurnischen Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) nicht vorgesehen. Gemäss § 8 Abs. 2 KBV ist keine Publikation erforderlich bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen öffentlichen und nachbarlichen Interessen berühren. Während ein Bauamt die öffentlichen Interessen gewiss zu wahren vermag, ist bei der antizipierten Beurteilung der Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen Vorsicht und Zurückhaltung geboten. Es ist nicht leicht, zum vornherein zu prüfen, was die Nachbarschaft stören könnte. Das Verfahren der kleinen Baubewilligung ist demnach restriktiv anzuwenden. Der Vorinstanz ist beizupflichten, wenn sie ausführt, zusätzliche Abstellplätze würden Immissionen verursachen und das Erscheinungsbild verändern: Baugesuche für Parkplätze sind zu publizieren. 3. Zu prüfen bleibt, ob Baubewilligungsverfahren zu wiederholen sind, weil zu Unrecht auf die Publikation verzichtet wurde: Das Verwaltungsgericht des Kantons Wallis hat erkannt, wenn fälschlicherweise eine kleine Baubewilligung erteilt worden sei, rechtfertige sich eine nachträgliche Auflage nicht, wenn sie zur Wahrung der Interessen Dritter unnötig sei und keine neuen Erkenntnisse zu erwarten seien. Dies sei der Fall, wenn die Arbeiten seit mehreren Monaten beendet und für Dritte sichtbar seien (RDAF 1994, S. 54). Dem ist beizupflichten: Sind die Bauarbeiten seit drei Monaten beendet und für Dritte einsehbar, ist allein zur Wahrung nachbarlicher Interessen ein im falschen Verfahren bewilligtes und realisiertes Vorhaben nicht mehr auszuschreiben. Im vorliegenden Fall verhält es sich jedoch leicht anders: Die Beschwerdeführer versichern glaubhaft, bei der ersten Wahrnehmung von Arbeiten, die auf die Errichtung von Parkplätzen hätten schliessen lassen, beim Stadtbauamt interveniert zu haben. Die Beschwerdeführer haben dem Bauamt am 22. Dezember 2000 geschrieben; die letzte der hier strittigen Baubewilligungen wurde erst am 12. Februar 2001 erteilt. Diesem Umstand ist Rechnung zu tragen. 4. Es fragt sich weiter, ob die Baubewilligungen, von denen bereits Gebrauch gemacht wurde, widerrufen bzw. aufgehoben werden dürfen. Dies wird im Allgemeinen schon aus Gründen der Rechtssicherheit und des Vertrauenschutzes für unzulässig gehalten (Ulrich Häfelin/Georg Müller: Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1998, Rz 820). Entscheidend aber ist, dass die Grundeigentümer am Verfahren vor dem Departement gar nicht beteiligt waren. Ein Widerruf von Bewilligungen kommt in diesem Verfahren nicht in Frage. Indessen sind die strittigen Baubewilligungen nicht in einem Verfahren ergangen, in dem die gegenüberstehenden Interessen allseitig geprüft und abgewogen wurden. Das gewichtige Interesse daran, dass Baubewilligungen in einem öffentlichen Verfahren erteilt und nicht einfach in einer Amtsstube ausgefertigt werden, rechtfertigt es, den Beschwerdeführern - und allfälligen weiteren Personen, die drei Monate seit der Fertigstellung des jeweiligen Autoabstellplatzes beim Bauamt vorstellig geworden sind - nachträglich Gelegenheit zu geben, eine Einsprache zu erheben und allenfalls den Widerruf der Baubewilligung zu verlangen. Die Baubehörde hat dafür schriftlich eine Frist anzusetzen. Mit dieser Rückweisung ist nichts darüber ausgesagt, ob die Parkplätze letztlich bewilligungsfähig seien. * Verwaltungsgericht; Urteil vom 8. Februar 2002 (VWBES.2001.324)*

Schlagwörter

building permitpublicationneighbor rightsparking spacessimplified procedureplanning lawobjectionremand

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether permits for parking spaces on private land must be published and subjected to ordinary objection procedure.

Extrahierter Entscheid

Parking-space projects generally affect neighboring interests sufficiently to require publication; the simplified procedure must be applied restrictively.

Extrahierte Begründung

Public notice is a core feature of building-permit proceedings. Under § 8(2) KBV, omission of publication is reserved for minor projects that do not significantly affect public or neighboring interests. Additional parking spaces typically create emissions and alter the appearance of the site.

Kernrechtsfrage

Whether a building-permit procedure must be repeated after construction when publication was wrongly omitted.

Extrahierter Entscheid

If a wrongly simplified permit was already executed, a later publication is generally unnecessary once the work has been completed and is visible; however, here the neighbors had already intervened during the permitting period, so they must be given a belated opportunity to object.

Extrahierte Begründung

Protection of third-party interests may not require a new publication when the project has been visible for months and no new findings are expected. Here, the appellants contacted the building office before the last permit was issued, so their interests were not exhausted.

Kernrechtsfrage

Whether already-used permits could be revoked or annulled in the circumstances.

Extrahierter Entscheid

A revocation was not available in the department proceedings because the landowners were not involved; nevertheless, the permits were not issued after a full public balancing of interests, so the neighbors must be granted a written deadline to file objections and seek revocation.

Extrahierte Begründung

Legal certainty and reliance generally weigh against revocation, but the decisive point was the absence of participation by the neighbors and the lack of prior public proceedings.

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