SGSTA.2003.126•Deductibility of property maintenance after purchase
SGSTA.2003.126Übriges Gericht24.09.2006Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
The taxpayers R.X. and S.X. bought a property in A./SO and claimed actual maintenance costs. The tax authority limited the deduction on the view that the property had been neglected and the costs were therefore non-deductible under the Dumont practice. The Steuergericht held that the property was not shown to be neglected: the renovation costs were relatively modest compared with the purchase price, the building was not especially old, and the rise in the building insurance value was insufficient on its own. Accordingly, maintenance invoices dated after the purchase date were deductible insofar as they were not value-adding, and the appeal was partially upheld for CHF 6,608.
Art. 32 Abs. 2 DBG; Art. 39 Abs. 3 StG; § 2 Abs. 3 StVO Nr. 16; deduction of property maintenance expenses after acquisition under the Dumont practice. The strict Dumont exclusion of post-acquisition repair costs applies only where the acquired property was in fact neglected in maintenance and the works amount to value-adding restoration. Whether such neglect exists is assessed by several indicia, including the age of the building, the ratio of renovation costs to purchase price, the extent of the works, the relation to the previous maintenance history, and the increase in building insurance value. If neglect is not established, maintenance costs invoiced from the acquisition date are deductible, subject to the distinction between value-preserving and value-adding expenses.
| Geschäftsnummer: | ** SGSTA.2003.126** |
|---|---|
| Instanz: | Steuergericht |
| Entscheiddatum: | 25.09.2006 |
| FindInfo-Nummer: | O_SG.2015.111 |
| Titel: | ** Abzüge, Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis** |
| Resümee: | ** StG 39 Abs. 3, StVO Nr. 16 § 2 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2, Vo über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer, Art. 1 Abs. 2 lit. a - Abzüge; Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis. 1. Ob eine neuerworbene Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn nach bestimmten Kriterien beurteilt 2. Gilt eine Liegenschaft im steuerrechtlichen Sinn nicht als vernachlässigt, sind die ab dem Kaufdatum in Rechnung gestellten Unterhaltskosten abziehbar.** |
| KSGE 2006 Nr. 9 ** StG 39 Abs. 3, StVO Nr. 16 § 2 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2, Vo über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer, Art. 1 Abs. 2 lit. a**- Abzüge; Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis. * 1.*Ob eine neuerworbene Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn nach bestimmten Kriterien beurteilt * 2.Gilt eine Liegenschaft im steuerrechtlichen Sinn nicht als vernachlässigt, sind die ab dem Kaufdatum in Rechnung gestellten Unterhaltskosten abziehbar. Urteil SGSTA.2003.126; BST.2003.72 vom 25. September 2006 Sachverhalt: 1. Mit Kauf vom 24. September 2001 erwarben die steuerpflichtigen Ehegatten R.X. und S.X. eine Liegenschaft in A./SO. Mit der definitiven Veranlagung vom 18. November 2002 wurde den Steuerpflichtigen an Stelle der effektiv geltend gemachten Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in Höhe von Fr. 31'138.- nur der pauschale Liegenschaftsunterhalt von Fr. 500.- für die Staatssteuer und Fr. 550.- für die Bundessteuer gewährt. In der Begründung wurde u.a. angeführt, dass die Kosten eines vernachlässigten Unterhalts nach einem Liegenschaftskauf nicht zum Abzug zugelassen seien. 2a). Am 19. Dezember 2002 erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen fristgerecht Einsprache und stellte den Antrag, die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt sowie die Kosten für die Energiesparmassnahmen seien zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass die Liegenschaft beim Kauf nicht im Unterhalt vernachlässig gewesen sei. Nach dem Schätzungsbericht der Bautreuhandfirma sei der einfache Unterhalt laufend ausgeführt worden. 3a) Am 11. November 2003 wies die Veranlagungsbehörde die Einsprache der Steuerpflichtigen ab und änderte das satzbestimmende Einkommen zu deren Ungunsten. Dagegen erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen am 12. Dezember 2003 Rekurs und Beschwerde ans Steuergericht und beantragte, dass die Energiesparmassnahmen vollumfänglich, und dass die Unterhaltsarbeiten – sofern nicht ein Mehrwert damit verbunden sei – nach Ermessen des Steuergerichts zum Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde vorab auf die Belege für die vorgenommenen Energiemassnahmen verwiesen und ausgeführt, dass der Schätzer das Holzwerk und die Konstruktion der Liegenschaft anlässlich der durchgeführten Schatzung nicht überprüft habe, weil er den Aufwand für diese Arbeiten habe umgehen wollen. Hätte er die Prüfung vorgenommen, so hätte er festgestellt, dass das Dachgebälk gegen Insektenbefall chemisch behandelt worden sei. Aus der Tatsache, dass die Verkäuferin der Liegenschaft steuerlich nie hohe Unterhaltskosten geltend gemacht habe, dürfe nicht abgeleitet werden, dass solche auch nie ausgeführt worden seien. Niemand sei verpflichtet, mehr als den Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt geltend zu machen. Bei der Steuererklärung 2002 erkenne schliesslich auch die Veranlagungsbehörde gewisse Unterhaltskosten als abzugsfähig an. 4a) Dazu liess sich die Veranlagungsbehörde mit Eingabe vom 9. Februar 2004 vernehmen und beantragte die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führt sie aus, dass die Rekurrenten nach eigenen Angaben am 15. November 2001 in die Liegenschaft eingezogen seien, die sie am 24. September 2001 von den Vorbesitzern erworben hätten. Aufgrund der Rechnungsdaten der eingereichten Belege zum geltend gemachten Liegenschaftsunterhalt sei davon auszugehen, dass der überwiegende Teil der Arbeiten bereits vor dem Einzug der Rekurrenten ausgeführt worden seien. Mit der Selbsttaxation 2001 B hätten sie Liegenschaftsunterhaltskosten für die Periode vom 20. Juni 2001 bis zum 31. Dezember 2001 - einen Zeitraum unmittelbar vor und nach dem Kauf vom 24. September 2001 - von Fr. 31'138.- geltend gemacht. Aufgrund der Bezeichnung der Arbeiten müsse davon ausgegangen werden, dass es sich um das Nachholen vernachlässigten Liegenschaftsunterhaltes gehandelt habe. Auf telefonische Anfrage beim Vertreter des Vorbesitzers der Liegenschaft habe dieser ausgeführt, der Unterhalt der Liegenschaft sei von den Vorbesitzern nicht periodisch vorgenommen worden. So sei vor dem Kauf das Nebengebäude ein nützlicher Schafstall gewesen, während es jetzt ein luxuriöser Pferdestall sei. Die Aussagen dieses Vertreters seien als glaubwürdig einzustufen, denn die Rekurrenten hätten mit der Selbsttaxation 2002 erstmals ein selbständiges Erwerbseinkommen aus einem Reitstall in der Liegenschaft deklariert. Die Veranlagungsbehörde begründete weiter, dass - hätte der Vorbesitzer der Liegenschaft die Reparaturen rechtzeitig vorgenommen - die Kosten nach dem Kauf nicht angefallen wären. Eine Anfrage bei der Solothurnischen Gebäudeversicherung am 9. Januar 2003 habe ergeben, dass die Mehrwerte für das Wohnhaus auf Fr. 12'000.- und für das Nebengebäude auf Fr. 35'000.- festgesetzt worden seien. Aus den genannten Gründen sei davon auszugehen, dass der Unterhalt von den Vorbesitzern nicht laufend ausgeführt worden seien und die erworbene Liegenschaft entsprechend im Unterhalt vernachlässigt gewesen sei. 5. Die Rekurrenten replizierten mit Eingabe vom 5. März 2004 und beantragen in Abänderung ihrer am 11. Dezember 2003 gestellten Anträge, die Energiemassnahmen nunmehr im Umfang von 50% zum Abzug zuzulassen. Erwägungen: 2. Vorab zu klären ist die Frage, ob es sich beim Objekt, das die Rekurrenten am 24. September 2001 erworben haben, um eine im Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft gehandelt hat. Im Weiteren ist zu klären, welches der massgebliche Zeitraum für die Geltendmachung der Unterhaltkosten ist und welche Unterhaltskosten als wertvermehrend und welche als werterhaltend zu qualifizieren sind. Die Frage, in welcher Steuerperiode der durch den Austritt des Steuerpflichtigen R.X. aus der Kommanditgesellschaft erzielte Gewinn zu versteuern ist, ist nun mehr unbestritten und kann somit offengelassen werden. 3. Ursprünglich ist der Begriff der Unterhaltskosten rein technisch interpretiert worden und entsprechende Kosten waren abzugsfähig, selbst dann, wenn sie kurz nach dem Erwerb einer Liegenschaft angefallen sind. Mit dem Entscheid des Bundesgerichts i.S. P. Dumont vom 15. Juni 1973 wurde diese technische Sichtweise zugunsten einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geändert. Instandstellungskosten kurz nach Kauf einer Liegenschaft wurden von nun an grundsätzlich als Aufwendungen zur Wertvermehrung betrachtet. Folglich waren die Kosten des Unterhaltes in den ersten fünf Jahren nach Erwerb in der Regel nicht mehr vom Einkommen abzugsfähig, sondern galten als Anlagekosten. Diese Praxis wurde mit BGE 123 II 218 präzisiert. Demnach ist die strenge Dumont-Praxis nur dann gerechtfertigt, wenn es sich um eine Liegenschaft handelt, die im Unterhalt vernachlässigt worden ist und bei der die Instandstellung zu einer Wertvermehrung führt. Sie ist jedoch nicht angemessen, wenn die Liegenschaft vom bisherigen Eigentümer normal instand gehalten worden ist und die Renovationsarbeiten bezwecken, diese in ihrem bisherigen baulichen Zustand zu erhalten (Locher, Kommentar zum DBG, 1. Teil, 2001, S. 795 ff.). 4. Ob eine Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn aufgrund folgender Kriterien beurteilt: a) Die Liegenschaft ist älter als 30 Jahre alt. Bei Gebäuden mit einem Alter von weniger als 30 Jahren ergibt sich von der Lebensdauer der wichtigsten Gebäudeteile und Einrichtungen her kaum ein Hinweis auf vernachlässigten Unterhalt. b) Die Kosten für Unterhaltsarbeiten machen im Verhältnis zum Erwerbspreis einen wesentlichen Anteil aus (25% und mehr). Der Prozentsatz kann bei Teilsanierungen kleiner sein. c) Art und Umfang der Arbeiten, wie etwa das Vorliegen einer Gesamtsanierung; d) Der Erwerbspreis liegt deutlich unter dem Niveau gut erhaltener Liegenschaften. e) Nach der Renovation werden die Mietzinsen erhöht. f) Grössere Unterhaltsarbeiten des Rechtsvorgängers in den letzten 10 bis 20 Jahre fehlen. g) Die Instandstellungsarbeiten führen zu einem markanten Anstieg des Gebäudeversicherungswertes. Am 24. September 2001 erwarben die Rekurrenten die Liegenschaft in A. mit Nutzen und Schaden beginnend ab dem 24. September 2001 zum Preis von Fr. 561'308.-. In den Jahren 2001 und 2002 machten die Rekurrenten tatsächliche Liegenschaftskosten von total Fr. 38'862.- geltend. Im Steuerjahr 2003 machten sie mangels weiterer Liegenschaftskosten den Pauschalabzug für Unterhaltskosten geltend. Mit Schreiben vom 28. Februar 2005 erklärten die Rekurrenten, dass auch in den Jahren 2004 keine Unterhaltskosten notwendig gewesen seien, die den Pauschalabzug überstiegen hätten. Ebenso seien im Jahr 2005 keine grösseren Unterhaltsarbeiten vorgesehen. Die vorliegend geltendgemachten Unterhaltsarbeiten in Höhe von Fr. 38'862.- gelten im Verhältnis zum Erwerbspreis nicht als wesentlicher Anteil im Sinne der vorgenannten Kriterien. Die geltend gemachten Kosten für Unterhaltsarbeiten in den ersten zwei Jahren nach dem Erwerb der Liegenschaft und die nur unwesentlichen Kosten in den folgenden drei Jahren entsprechen im Verhältnis zum Kaufpreis einem Anteil von ca. 10%. Damit kann weder aufgrund der Renovationsaufwendungen noch aufgrund des bezahlten Preises auf eine im Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft geschlossen werden. Auch aufgrund des Alters der Liegenschaft von 29 Jahren, lässt sich nichts zuungunsten der Rekurrenten ableiten. Die Instandstellungsarbeiten haben bei den Stallungen zu einem höheren Gebäudeversicherungswert von Fr. 32'760.- geführt. Dies entspricht einem Anstieg von 5% auf der Gebäudeversicherungssumme von total Fr. 653'740.-. Der Anstieg weist auf wertvermehrende Investitionen hin, lässt aber nicht den Schluss zu, die Liegenschaft sei im Unterhalt vernachlässigt gewesen. Auch von einer Gesamtsanierung kann aufgrund der geschilderten Umstände nicht ausgegangen werden. Zu schliessen ist damit, dass die Liegenschaft beim Kauf kaum im Unterhalt vernachlässigt war und die Unterhaltskosten grundsätzlich zum Abzug zuzulassen sind. 5. Gemäss Meldung des Grundbuchamtes zuhanden des Steueramtes vom 24. September 2001 war der Übergang von Nutzen und Gefahr im vorliegenden Fall per Datum Kauf unter den Vertragsparteien vereinbart worden. Im Kanton Solothurn gilt für die Geltendmachung der tatsächlichen Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum (vgl. u.a. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997 Nr. 5). Da Gewinnungskosten stets mit Einkommen in Zusammenhang stehen und im Kanton Solothurn für den Abzug von Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum massgebend ist, sind diejenigen Kosten vom Einkommen abzugsfähig, die ab Kaufdatum, d.h. im vorliegenden Fall ab Beginn von Nutzen/Schaden, in Rechnung gestellt worden sind. Bereits ist dargestellt worden, dass nicht von einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft auszugehen ist. Somit können sämtliche Unterhaltsrechnungen mit Rechnungsdatum nach dem 24. September 2001 - soweit die Kosten nicht als wertvermehrende Investitionen zu taxieren sind - als Unterhaltskosten abgezogen werden. Folgende Positionen sind demnach zum Abzug zuzulassen: a) 30.9.2001 Zufahrt Fr. 1'627.-- b) 30.9.2001 Ersatz Holzboden durch Beton Fr. 2'228.-- c) 11.10.2001 Ersatz Kellerfenster und Fenster Garagentor Fr. 2'211.-- d) 15.11.2001 Zufahrtsweg Fr. 178.-- e) 06.12.2001 Fenster im Holzschopf ersetzen Fr. 364.-- Total Unterhaltskosten 2001 Fr. 6’608.-- 6. Nach dem Ausgeführten sind Rekurs und Beschwerde, soweit auf diese einzutreten ist, teilweise gutzuheissen; die geltend gemachten Unterhaltskosten sind im Umfang von Fr. 6'608.-- zum Abzug zuzulassen. * Steuergericht, Urteil vom 25. September 2006 |
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Von Omnilex extrahiert
Whether the purchased property was neglected in maintenance for tax purposes under the Dumont practice
The property was not shown to be neglected in maintenance; the stricter Dumont practice did not apply.
The renovation costs amounted to only about 10% of the purchase price, the house was 29 years old, and the increase in building insurance value did not suffice to establish neglected maintenance or a total renovation.
Whether maintenance costs invoiced after the purchase date were deductible
Maintenance costs invoiced from the purchase date onward were deductible, except for any value-adding items.
In Solothurn, actual property expenses are governed by invoice date. Since the property was not neglected, all invoices dated after 2001-09-24 could be deducted insofar as they were not value-adding.
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