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No right to an eigenmietwert below market rent

SGSTA.1998.3Übriges Gericht13.09.1998Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayer challenged the eigenmietwert fixed by the Thal-Gäu tax authority for his owner-occupied house, first for state tax 1995 and then for direct federal tax 1995/1996. He requested a substantial reduction, relying on declining property values and an estimated market rent. The court held that the single appraisal value of CHF 28,612 did not exceed the alleged market rent and that neither cantonal nor federal law grants a right to a valuation below market rent. The appeal and complaint were dismissed.

Omnilex-Regeste

§ 28 StG; Art. 21 DBG; Art. 4 BV; eigenmietwert, market rent and equal treatment: the rental value of owner-occupied housing is to be assessed according to dwelling value and local rental conditions; the law does not confer a claim to a valuation below the market rent. While the constitutional equality principle may prevent unduly low assessments that advantage homeowners at the expense of tenants, it does not require a reduction merely because a taxpayer considers the market rent lower. A single appraisal is unobjectionable where it does not exceed the plausible market rent and does not result in taxation beyond economic capacity.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** SGSTA.1998.3**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:14.09.1998
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.215
Titel:** Eigenmietwert: Verhältnis Einzelbewertung - Marktmietwert**
Resümee:** StG § 28, DBG Art. 21 - Eigenmietwert: Verhältnis Einzelbewertung - Marktmietwert. Es gibt keinen Anspruch auf eine Festsetzung des Eigenmietwertes unter dem Marktmietwert.**
KSGE 1998 Nr. 3 ** StG § 28, DBG Art. 21***- Eigenmietwert: Verhältnis Einzelbewertung - Marktmietwert.* * Es gibt keinen Anspruch auf eine Festsetzung des Eigenmietwertes unter dem Marktmietwert.* Urteil St 98/3; BSt 98/1 vom 14. September 1998 Sachverhalt: Am 29. Juli 1996 wurden dem Steuerpflichtigen die Staatssteuern 1995 sowie die direkte Bundessteuer 1995/1996 eröffnet. Die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu ging dabei von einem Eigenmietwert für das selbstbewohnte Einfamilienhaus in B. von Fr. 28'612.-- aus. Am 8. August 1996 erhob der Steuerpflichtige Einsprache und beantragte die Reduktion des Eigenmietwertes auf Fr. 21'600.--. Er begründete diesen Antrag mit den gesunkenen Liegenschaftspreisen. Am 22. Dezember 1997 wurde die Einsprache des Steuerpflichtigen abgewiesen. Am 3. Januar 1998 erhob der Steuerpflichtige gegen diesen Entscheid Rekurs und beantragte die Festlegung des Eigenmietwertes auf Fr. 19'500.--. In einer folgenden Eingabe vom 14. April 1998 beantragte er einen Eigenmietwert zwischen Fr. 14'400.-- bis Fr. 18'000.--. Der Steuerpflichtige begründet seinen Antrag mit dem Hinweis, dass das Bundesgericht einen Eigenmietwert von 60 - 70 % des Marktwertes als richtig erachte. Da er auf dem Markt einen Mietzins von Fr. 2'000.-- bis Fr. 2'500.-- realisieren könnte, sei ein Eigenmietwert in der genannten Höhe angemessen. Erwägungen: 1 Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs sowie die Beschwerde ist einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Höhe des Eigenmietwertes des selbstbewohnten Einfamilienhauses betreffend die Staatssteuer 1995 (Ziffer 2 hienach) und die direkte Bundessteuer 1995/1996 (Ziff. 3). 2. a) Gemäss § 28 Abs. 1 Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) richtet sich der Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. b) Nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichtes ergibt sich aus Art. 4 BV, dass Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern sind. Bezüglich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist die Vergleichbarkeit in vertikaler Richtung, d. h. zwischen Personen in verschiedenen finanziellen Verhältnissen, geringer als in horizontaler Richtung, d.h. bei Personen gleicher wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtes würde die vollständige und undifferenzierte Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes ohne ausgleichende Massnahme den Wohnungseigentümer gegenüber anderen Steuerpflichtigen mit gleicher finanzieller Leistungsfähigkeit in einer Weise begünstigen, welche vor Art. 4 BV nicht standhält (BGE 112 IA 244 f. E. 5a). Indessen hat das Bundesgericht zugelassen, dass der Eigenmietwert tiefer festgesetzt werden kann als der Marktmietwert (BGE 116 IA 321 E. 3f/g S. 324 f.). Solche Abzüge haben sich allerdings an die durch Art. 4 BV gesetzten Schranken zu halten. Bei zu niedrigen Eigenmietwerten kommt ein grosser Teil der Hauseigentümer, je nach Höhe der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, zu steuerlich abziehbaren negativen Liegenschaftserträgen, was zu einer entsprechenden Benachteiligung der Mieter führen kann, denen die Möglichkeit des Abzuges der Mietkosten verwehrt bleibt (vgl. BGE 123 II 9 E. 3/4). c) Wie weit der Eigenmietwert vom Marktmietwert abweichen darf, ohne dass das in Art. 4 BV enthaltene Gleichbehandlungsgebot verletzt wird, wurde vom Bundesgericht längere Zeit nie in Form eines minimalen Prozentsatzes definiert; es wurde jeweils lediglich entschieden, ob bei den konkret zur Diskussion stehenden Werten die Grenze des Zulässigen noch eingehalten oder bereits überschritten sei. So betrachtete es beispielsweise die aus der Solothurnischen Steuerverordnung Nr. 15 "Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung vom 28. Januar 1986" in der Fassung vom 27. Oktober 1992, resultierenden durchschnittlichen steuerbaren Eigenmietwerte von 54,25 % (Einfamilienhäuser) und 58,26 % (Eigentumswohnungen) des Marktwertes, aufgrund der besonderen Umstände - die inzwischen vom Volk abgelehnte Revision der Katasterschätzung war noch in Bearbeitung - "als mit Art. 4 BV vorläufig noch knapp vereinbar" (ASA 64 662, Uebersicht über die bisherige Rechtsprechung in 123 II 9 E.4). In einem neuesten Urteil vom 20. März 1998 bezeichnet das Bundesgericht für die Bemessung der Eigenmietwerte eine unterste Limite von 60 % des effektiven Marktwertes als mit Art. 4 BV noch vereinbar (E. 4d in fine). In der Folge hob es § 21 Abs. 2 lit. a des am 8. Juni 1997 in einer Volksabstimmung angenommenen neuen Zürcher Steuergesetzes auf, welcher vorgesehen hatte, dass der Eigenmietwert von Liegenschaften in der Regel auf 60 % des Marktwertes festzulegen sei. Es sei unzulässig, generell eine deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (Urteile vom 20. März i.S. S. und Mieterinnen- und Mieterverband Zürich E. 6c und i.S. B. E. 2h). c) Vorliegend wurde der Eigenmietwert mit Hilfe einer Einzelbewertung auf Fr. 28'612.-- festgesetzt. Nicht zu prüfen ist deshalb, ob die aus der Steuerverordnung Nr. 15 resultierenden Eigenmietwerte von durchschnittlich weniger als 60 % vor Art. 4 der Bundesverfassung noch standhalten. d) Der Rekurrent geht in seinem Rekurs davon aus, dass der Marktmietwert seines 7-Zimmer-Einfamilienhauses monatlich etwa Fr. 2'000.-- bis Fr. 2'500.-- oder jährlich bei Fr. 24'000.-- bis Fr. 30'00.-- beträgt. Selbst wenn die Schätzung des Rekurrenten zur Grundlage genommen wird, übersteigt die Einzelbewertung von Fr. 28'612.-- den Marktmietwert der Liegenschaft nicht. Der Rekurrent wird also nicht in einem seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigenden Ausmass besteuert. Die Einzelbewertung widerspricht daher § 28 Abs. 1 StG nicht. Der Rekurrent hat auch keinen Anspruch darauf, dass sein Eigenmietwert deutlich unter dem realen Wert liegend bewertet wird. Weder das Gesetz noch die Rechtsprechung schreiben vor, dass der Eigenmietwert nicht mehr als 60 % des Marktmietwertes betragen darf; sie legen gegenteils Mindestwerte fest, die nicht unterschritten werden dürfen. Der Rekurs ist deshalb abzuweisen. 3. Art. 21 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 21 Abs. 2 DBG bestimmt, dass der Mietwert unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung festgesetzt wird. Im Bundessteuerrecht galt und gilt das Marktwertprinzip (vgl. Kreisschreiben Nr. 1 "Neuerungen bei der direkten Bundessteuer aufgrund des DBG" Ziff. 2.5). Das für die Staatssteuer ausgeführte gilt gestützt auf die verfassungsmässigen und gesetzlichen Grundlagen in analoger Weise auch für die Bundessteuer, weshalb die Beschwerde ebenfalls abzuweisen ist. * Steuergericht, Urteil vom 14. September 1998*

Schlagwörter

eigenmietwertmarket rentequal treatmenttax assessmentowner-occupied housingappraisaldirect federal taxcantonal tax

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Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the eigenmietwert for state tax 1995 may be set below the market rent of the self-occupied house.

Extrahierter Entscheid

No. The single appraisal value of CHF 28,612 did not exceed the alleged market rent and complied with § 28(1) StG.

Extrahierte Begründung

The court held that the law requires assessment according to dwelling value, taking local rental conditions into account, but does not confer a right to a valuation clearly below market rent. Constitutional equality limits excessively low values, and the taxpayer's asserted market rent did not show overtaxation.

Kernrechtsfrage

Whether the eigenmietwert for direct federal tax 1995/1996 may be reduced below the market rent.

Extrahierter Entscheid

No. The same reasoning applies under Art. 21 DBG, which also follows the market-value principle.

Extrahierte Begründung

The federal rules require the rental value to be fixed with regard to local conditions and actual use. On that basis, the taxpayer's request for a lower valuation was unfounded.

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