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Land transfer tax exemption for temporary seller occupancy

SGNEB.2019.1Übriges Gericht22.04.2019Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

X and Y bought X’s parents’ house for CHF 400,000 and were assessed land transfer tax of CHF 7,425. They objected, arguing that the property would be their permanently and exclusively self-used home, even though the parents would remain there temporarily until a replacement small house was ready and renovations were completed. The tax court held that the statutory one-year move-in period permits such temporary continued occupancy by the sellers. Because the buyers intended to establish residence within that period and there was no indication of an investment purchase, the exemption could not be denied solely for that reason. The tax assessment was annulled and the matter remitted for verification of timely move-in.

Omnilex-Regeste

§ 207 Abs. 1 lit. g StG; § 63bis VV StG; dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum; die Steuerbefreiung setzt bei einem überbauten Grundstück nicht den sofortigen Bezug voraus, sondern lediglich die regelmässige Begründung des Wohnsitzes innert eines Jahres seit Vertragsabschluss. Ein vorübergehendes Weiterwohnen der Veräusserer steht der Befreiung nicht entgegen, sofern die Erwerber ernsthaft und tatsächlich innert Frist einziehen und keine Anhaltspunkte für einen Erwerb zu Anlagezwecken bestehen. Die Karenzfrist ist nicht auf Fälle von Umbauarbeiten beschränkt; massgebend ist die objektiv beabsichtigte und innert Frist verwirklichte Eigennutzung (E. 3.2 f.).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** SGNEB.2019.1**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:23.04.2019
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.45
Titel:** Handänderungssteuer**
Resümee:** Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, § 207 Abs. 1 lit. g StG. Hier liegt bei Umbauarbeiten am Haus eine ausschliessliche Selbstnutzung vor, sofern die Steuerpflichtigen innert der relevanten Jahresfrist in das Haus einziehen.**
Steuergericht Urteil vom 23. April 2019 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Flury, Wyssmann Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGNEB.2019.1** ** X und Y** gegen ** Kant. Steueramt** betreffend ** Handänderungssteuer** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Mit Kaufvertrag Nr. … vom … 2018 erwarben X und Y das Grundstück GB A Nr. 001 zum Preis von CHF 400'000 von B und C (Eltern von X). Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. … vom 20. Dezember 2018 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihnen die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF 7'425, berechnet zum Satz von 1.1 % bzw. von 2.2 %, jeweils von einem Abgabewert von CHF 225'000 (Verkehrswert Liegenschaft: CHF 450'000; 2 erwerbende Personen). Gegen diese Veranlagung erhoben die Käufer am 15. Januar 2019 Einsprache (Posteingang kantonales Steueramt). Die Einsprecher verlangten die Aufhebung der Handänderungssteuer. Sie würden die Liegenschaft innert der gesetzlich vorgesehenen Einzugsfrist von einem Jahr beziehen, nach den noch laufenden Renovationsarbeiten. Die Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung seien damit erfüllt. Mit Verfügung vom 25. Januar 2019 wies das Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde vor allem angeführt, die vertraglich festgehaltene Vereinbarung, wonach die Eltern von X bis zum Bezug der neuen Familienwohnung noch dort wohnen bleiben, sowie der entsprechende Vermerk auf dem Steuerbefreiungsgesuch würden einer Steuerbefreiung entgegenstehen. Würden die Erwerber nach dem Kauf die Liegenschaft den Verkäufern entgeltlich oder unentgeltlich überlassen, falle jede Befreiung von der Handänderungssteuer ausser Betracht. Dies spreche gegen die Nutzung als Hauptsteuerdomizil, welche einen unmittelbaren Einzug bedinge. Die Jahresfrist sei lediglich vorgesehen, um z.B. notwendige Renovationen bzw. Umbauarbeiten vorzunehmen und den Einzug vorzubereiten. Die Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum seien nicht erfüllt. Die Einsprache sei unbegründet. 2. Gegen diese Verfügung gelangten X und Y (nachfolgend Rekurrenten) mit Rekurs vom 4. Februar 2019 an das Kantonale Steuergericht. Sie verweisen vorab auf § 63bis der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz. Die Rekurrenten ersuchen um Befreiung von der Handänderungssteuer. Die Eltern würden seit ca. 45 Jahren in ihrem selbst erbauten Einfamilienhaus wohnen. Der Rekurrent habe mit seiner Lebenspartnerin das Haus übernommen. Im Auftrag der Eltern werde auf deren Grundstück neben dem bestehenden Haus ein Kleinhaus bzw. Stöckli erstellt mit einem Liefertermin von 8 bis 10 Monaten. Laut Grundbuchamt müssten die Rekurrenten innert einem Jahr in das Haus eingezogen sein, ansonsten werde die Handänderungssteuer fällig. Die Eltern sollten bis zur Lieferung des Kleinhauses unentgeltlich in ihrem Haus wohnen bleiben können; sie müssten keine Miete bezahlen, sondern nur die laufenden Kosten. Das Haus werde inzwischen renoviert; die Eltern würden auf einer Baustelle wohnen. Der Liefertermin des Kleinhauses sei die Kalenderwoche …/2019. Damit würden die Eltern bis Ende Juni 2019 in ihr Stöckli eingezogen sein und die Rekurrenten Ende Juli 2019 in das Haus einziehen. Die Handänderungssteuer sei nicht geplant gewesen; die Rekurrenten hätten keine entsprechenden finanziellen Mittel. Allenfalls sei ihnen Ratenzahlung zu gewähren. Mit Vernehmlassung vom 28. Februar 2019 beantragte das kantonale Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses, vorab unter Verweis auf den angefochtenen Einspracheentscheid und dessen Ausführungen. Die Rekurrenten und die Eltern von X hätten eine obligatorische Vereinbarung getroffen, wonach die Eltern weiterhin bis zur Fertigstellung ihres Wohnhauses die betroffene Liegenschaft bewohnen würden. Zudem liege mit der vertraglichen Vereinbarung der mietweisen Überlassung des Wohnhauses der Zeitpunkt des Bezugs nicht mehr im Einflussbereich der Erwerber. Folglich sei die Handänderungssteuer geschuldet. Der Rekurs sei unbegründet. Mit Stellungnahme vom 11. März 2019 hielten die Rekurrenten im Wesentlichen an ihren bisherigen Ausführungen fest, unter Verweis auf eine Auskunft des Grundbuchamts und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz seien die Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung erfüllt. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Der Rekurs erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 214 Abs. 3 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist damit einzutreten. 2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). 2.2 Von der Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g des Steuerharmonisierungsgesetzes an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG, BGS 614.11, S. 4). 2.3 Nach § 63bis VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3). 3.1 Im vorliegenden Fall haben die Rekurrenten das Haus der Eltern von X erworben. Die Eltern sollen in ein neu zu bauendes Stöckli umziehen. Bis zu dessen Erstellung bleiben die Eltern mietweise in ihrem Haus; dabei entspricht der Mietzins den Nebenkosten der Liegenschaft (Kaufvertrag Nr. …, Ziff. 4.7). Anhand der Angaben und Unterlagen wollen die Rekurrenten innert Jahresfrist einziehen. Die Vorinstanz will die umstrittene Steuerbefreiung indessen nicht gewähren, weil ihrer Ansicht nach keine erforderliche Selbstnutzung der Rekurrenten vorliege. 3.2 Bedingung der hier streitigen Steuerbefreiung ist wie gesehen die dauernde Selbstnutzung (§ 207 Abs. 1 lit. g StG). Die umstrittene Frist beginnt grundsätzlich sofort zu laufen; das ist aber nicht praktikabel. Daher gewährt das Gesetz eine Frist für den Einzug. Dieser muss wie erwähnt innert Jahresfrist vorliegen (§ 63bis Abs. 1 VV StG). Auf den Grund, weshalb die Käufer erst nach ein paar Monaten einziehen, gehen die gesetzlichen Bestimmungen nicht weiter ein. Dass eine Karenzfrist nur gewährt wird, wenn noch Umbauarbeiten anstehen, kann entgegen der Ansicht der Vorinstanz dem Gesetz indes nicht entnommen werden. Eine entsprechende Frist kann wohl erteilt werden, wenn ein Umbau nötig ist, aber auch wenn ein Mietverhältnis noch gekündigt wird (vgl. Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 2011-102 vom 20.9.2012 E. 4d, in Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis XXII 2014/2015). Vorliegend wird das Grundstück den Verkäufern bzw. den Eltern von X noch vorübergehend für einige Monate überlassen, bis zur Fertigstellung des Eigenheims der Eltern; diese haben bereits vorher nach Angaben der Rekurrenten während 45 Jahren in ihrem Haus gewohnt. Gleichzeitig ist mit den Umbauarbeiten der Liegenschaft der Rekurrenten begonnen worden. Damit kann hier entgegen der Auffassung der Vorinstanz immer noch von einer ausschliesslichen Selbstnutzung durch die Rekurrenten gesprochen werden. Bedingung ist nach dem Gesagten aber selbstverständlich, dass die Rekurrenten innert der genannten Jahresfrist einziehen. Der Rekurs erweist sich nach dem Gesagten damit als begründet. 3.3 Was die Vorinstanz weiter eingewendet hat, vermag nicht zu überzeugen. Im Normalfall werden die Erwerber eines Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufs noch nicht in der Liegenschaft wohnen; dies ist denn auch hier der Fall. Für den Umzug ist ihnen daher eine bestimmte Zeit einzuräumen. Anderseits ist die Steuerbefreiung für einen Erwerb zu Anlagezwecken ausgeschlossen. Dafür sind vorliegend aber keine Anzeichen erkennbar. Von einem Erwerb als dauernd und selbst genutztem Wohneigentum kann ebenfalls nicht gesprochen werden, wenn das Kaufobjekt erst zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. nach der Pensionierung in fünf Jahren) als eigene Wohnung dienen soll. Dies ist im vorliegenden Fall indessen auch nicht ersichtlich. Für die Eltern von X ist ihr Haus eine zu grosse Belastung geworden. So hat der Rekurrent das Haus mit seiner Lebenspartnerin bzw. der Rekurrentin übernommen. Für die Eltern wird wie angeführt neben dem bestehenden Haus ein Stöckli erstellt; bis dahin können sie in ihrem Haus wohnen bleiben, unter Bezahlung der laufenden Kosten. Dies ändert vorliegend entgegen der Ansicht der Vorinstanz jedoch nichts, denn die Eltern sollten bis Ende Juni 2019 ins Stöckli und die Rekurrenten bis Ende Juli 2019 in das Haus einziehen können. Bis zu diesem Zeitpunkt wird die Liegenschaft demnach für den Bezug durch die Rekurrenten vorbereitet. In der Regel kann erwartet werden, dass der Erwerber die neu erworbene, überbaute Liegenschaft wie gesehen innert Jahresfrist seit Vertragsabschluss bezieht. Davon ist nach dem Ausgeführten auch hier auszugehen. In § 63bis Abs. 1 VV StG wird zudem präzisiert, dass die dauernde Selbstnutzung als Wohneigentum voraussetzt, dass die Erwerber nicht nur zeitweise in dieser Liegenschaft wohnen (Ferien- oder Wochenendhaus), sondern dort Wohnsitz nehmen und an diesem Ort auch unbeschränkt steuerpflichtig werden (§ 8 Abs. 1 und 2 StG; zum Ganzen RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010, S. 5). Dies ist nach dem Gesagten vorliegend ebenfalls anzunehmen. Der Rekurs ist nach den Erwägungen gutzuheissen. Die Handänderungssteuer von CHF 7'425 ist aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Prüfung des Einzugs der Rekurrenten innert der erwähnten Jahresfrist spätestens bis am 27. August 2019. 4. Bei diesem Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, da die Rekurrenten sich selber vertreten haben. Demnach wird ** erkannt**: 1. In Gutheissung des Rekurses wird die Handänderungssteuer von CHF 7'425 aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen zur Prüfung im Sinne der Erwägungen. 2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:**Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Rekurrenten (eingeschrieben) - KStA, Sondersteuern (mit Akten) - KStA, Recht und Aufsicht - Amtschreiberei … - Betriebswirtschaftliche Dienste FD Expediert am:

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the acquisition qualified as tax-free permanently and exclusively self-used housing despite the sellers remaining temporarily in the property.

Extrahierter Entscheid

Yes. Temporary continued occupation by the sellers did not exclude the exemption, provided the buyers moved in within the statutory one-year period.

Extrahierte Begründung

The statute grants a grace period for moving into an already built property. Its wording does not require immediate occupancy and does not limit the grace period to cases with renovations only. The buyers' intended move-in within one year, together with renovation work and no sign of investment intent, still amounted to exclusive self-use.

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