Handänderungssteuer

Geschäftsnummer: SGNEB.2017.2

Instanz: Steuergericht

Entscheiddatum: 20.11.2017

FindInfo-Nummer: O_SG.2018.49

Titel: Handänderungssteuer

Resümee:

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen. § 207 Abs. 1 lit. g StG. Keine Absicht des dauernden Verbleibs im Eigenheim aufgrund der Suche nach einem neuen Käufer drei Monate nach dem Einzug. Kein Nachweis für einen notwendigen sofortigen Auszug wegen nicht voraussehbarer gesundheitlicher Gründe.

Steuergericht

Urteil vom 20. November 2017

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals, Winiger

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2017.2

A + B Y

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag vom … August 2014 erwarben A + B Y das Grundstück GB Z Nr. 001, S-strasse 0, von X und der Erbengemeinschaft V zum Preis von CHF 203'000 in unüberbautem Zustand. Die Käufer hatten zuvor ein Gesuch gestellt um Steuerbefreiung aufgrund von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum. Mit Kaufvertrag vom … November 2016 verkaufte das Ehepaar Y das Grundstück Nr. 001 an C und D zum Preis von 1,095 Mio. Franken in nunmehr überbautem Zustand. Nach der zweiten Kontrolle lehnte das kantonale Steueramt das Gesuch um Steuerbefreiung am 28. April 2017 ab, weil die Voraussetzungen dafür nicht mehr erfüllt seien.

1.2 Mit Rechnung bzw. Veranlagungsverfügung vom 11. Mai 2017 eröffnete das Departementssekretariat des Finanzdepartements A + B Y die Handänderungssteuer von CHF 4'466, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von CHF 203'000. Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer erhoben die Ehegatten Y am 6. Juni 2017 Einsprache an das kantonale Steueramt und beantragten, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Zur Begründung brachten sie vor, vom 29. März 2016 bis 31. März 2017 an der S-Strasse 0 in Z wohnhaft gewesen zu sein. Dies bekräftigten sie mit Brief vom 26. Juni 2017. Darin hielten sie zudem fest, dass sie die Liegenschaft in Z veräussert hätten und in W eine neue Liegenschaft zur dauernden Selbstnutzung bauen würden.

1.3 Mit Verfügung vom 17. Juni 2017 wies das Steueramt die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, die Einsprecher hätten am 1. April 2016 das neu erstellte Einfamilienhaus in Z bezogen und bereits im Juli 2016 nach einem Käufer dafür gesucht. Dadurch hätten sie objektiv den Eindruck erweckt, das erworbene Grundstück nicht dauernd selbst zu Wohnzwecken nutzen zu wollen. Dieser Eindruck sei durch die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags vom … November 2016 bestärkt worden. Spätestens mit dem Grundbucheintrag vom … Januar 2017 könne nicht mehr von einer Absicht gesprochen werden, das Grundstück Nr. 001 dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohneigentum nutzen zu wollen. Die Einsprecher hätten das Grundstück von diesem Zeitpunkt an bewohnt, ohne selbst Eigentümer zu sein. Sie hätten demnach keine Absicht gehabt, das erworbene Grundstück dauernd selbst als Wohneigentum zu nutzen. Zudem werde praxisgemäss für die Beurteilung dauernder Selbstbenutzung nicht auf den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr oder der Sachübergabe abgestellt. Die Einsprecher seien offenbar bewusst derart vorgegangen, um das Regelmass von 1 Jahr Wohnsitz zu erfüllen und damit der Erhebung der Handänderungssteuer zu entgehen. Demnach sei eine Steuerbefreiung ausgeschlossen, da die Einsprecher das erworbene Grundstück nur vorübergehend bewohnt hätten. Die Voraussetzungen der dauernden Selbstnutzung seien nicht erfüllt. Es liege kein Tatbestand der steuerfreien Handänderung vor. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 001 infolge Kaufvertrags vom … August 2014 unterliege der Handänderungssteuer.

2.1 Gegen diesen Einspracheentscheid des Steueramts erhoben A + B Y (im Folgenden: Rekurrenten) mit Eingabe vom 26. Juli 2017 (Postaufgabe) Rekurs an das Kantonale Steuergericht. Die Rekurrenten machten im Wesentlichen geltend, gemäss Kaufvertrag vom … November 2016 sei der Übergang von Nutzen und Schaden auf den … April 2017 festgelegt worden. Die Rekurrenten seien bis zum … März 2017 Eigentümer und Bewohner der Liegenschaft gewesen. Sie hätten das Grundstück mit der festen Absicht erworben, es dauernd und selbst zu bewohnen. Wegen gesundheitlicher Probleme hätten sie sich im Juli 2016 entschieden, das Haus zu verkaufen. Die Rekurrenten hätten keinen Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft erzielt; das Gegenteil sei der Fall. Ihr Ziel sei es gewesen, die Liegenschaft sobald als möglich ohne grossen Verlust verkaufen zu können. Das Übergabedatum des … April 2017 sei in gegenseitigem Einverständnis gewählt worden, da die neuen Eigentümer ihre damalige Mietwohnung erst auf diesen Zeitpunkt hätten kündigen können. Zudem hätten die Rekurrenten auch Zeit gebraucht, um eine neue Bleibe zu finden. Dass sie nie die Absicht gehabt hätten, die Liegenschaft dauernd und selbst bewohnen zu wollen, treffe nicht zu. Sie seien anfangs März 2016 mit grosser Freude in das neue Haus gezogen. Die gesundheitlichen Probleme seien für sie eine erhebliche Belastung gewesen, wobei sie auf Anraten des Hausarztes und des Therapeuten entschieden hätten, das Haus zu verkaufen. Dass sie die Liegenschaft in Z rund 1 Jahr bewohnt hätten, sei ein Zufall gewesen. Ausserdem hätten sie 2 Kinder, denen sie Zeit geben wollten, um sich an die Situation anzupassen. Die Rekurrenten ersuchten um nochmalige Überprüfung der Angelegenheit. Mit Eingabe vom 7. September 2017 reichten sie noch eine Bestätigung des behandelnden Arztes nach und ersuchten um eine ausführliche Prüfung ihres Anliegens.

2.2 Mit Vernehmlassung vom 14. September 2017 beantragte das kantonale Steueramt die Abweisung des Rekurses. Das Steueramt verwies in erster Linie auf seine Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid. Sodann führte es im Wesentlichen aus, dass die Rekurenten bis … März 2017 Eigentümer der Liegenschaft gewesen seien, sei falsch; das Eigentum sei am … Januar 2017 übergegangen. Die Rekurrenten hätten als Eigentümer das Grundstück lediglich vom … März 2016 bis … Januar 2017 bewohnt. Ausserdem seien sie bereits am … März 2017 nach W zugezogen. Wann die Rekurrenten sich entschlossen hätten, das Grundstück zu veräussern, lasse sich nicht ermitteln. Sie hätten jedoch im Juli 2016 per Inserat nach einem Käufer gesucht. Der kurze Zeitraum zwischen dem Bezug der Liegenschaft und den Verkaufsbemühungen lasse objektiv darauf schliessen, dass die Rekurrenten keine Absicht auf dauernden Verbleib gehabt und daher auch keinen Wohnsitz begründet hätten. Weiter sei im erwähnten Inserat der langjährige Arbeitgeber der Rekurrentin als Immobilienmakler aufgeführt gewesen. Die von den Rekurrenten geltend gemachten gesundheitlichen Gründe, die den Umzug von Z nach W erzwungen haben sollen, seien nicht ersichtlich. Ein gesundheitlich bedingter Ausnahmefall sei nicht gegeben, welcher eine Abweichung von der Voraussetzung der dauernden Selbstnutzung rechtfertigen würde. Der neue Wohnsitz der Rekurrenten in W liege zudem auch an einem hochfrequentierten Streckenabschnitt in der Region.

2.3 Mit Replik vom 10. Oktober 2017 (Postaufgabe) beantragten die Rekurrenten die Gutheissung des Rekurses. Sie hielten an ihren Erörterungen fest und führten zusätzlich im Wesentlichen noch aus, die Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung seien erfüllt. Die Liegenschaft sei am … März 2016 bezogen worden. Die Rekurrenten seien am … April 2017 nach W gezogen. Sie hätten das Haus vom … März 2016 bis … März 2017 effektiv bewohnt. Aufgrund der Lärmempfindlichkeit wegen der nahegelegenen Autobahn hätten sie schnell eine Lösung finden müssen. Aus dem Verkauf der Liegenschaft hätten sich zusätzliche Kosten von CHF 10'000 ergeben. Die Immobilienfirma habe ihnen bei der Verkaufsabwicklung geholfen und sei dafür auch marktgerecht entschädigt worden. Weiter habe die betroffene Person zuweilen bei den Eltern und Verwandten übernachtet. Die Lärmempfindlichkeit habe sich bei der Rückkehr von der Arbeit in der Freizeit stark bemerkbar gemacht. Je nach Windrichtung sei es unmöglich, in der Nacht zu schlafen. Das Verkehrsaufkommen durch den täglichen Verkehr bei Z könne mit W und R nicht verglichen werden und sei in Autobahnnähe ca. um einen Faktor 10 grösser. Ausserdem sei die S-strasse in Z mit einer Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III eingestuft und der jetzige Wohnort in W sowie der frühere Wohnort in R mit einer ES II. Der Lärm der Autos und Lastwagen sei bei der Autobahn viel höher.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss § 214 Abs. 3 des Steuergesetzes (StG; BGS 614.11) kann beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs gegen den Einspracheentscheid bezüglich der Veranlagung der Handänderungssteuer erhoben werden. Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert; das angerufene Gericht ist zur Beurteilung zuständig. Der Rekurs wurde im Sinne von § 160 und § 216 Abs. 2 StG frist- und formgerecht eingereicht; auf das Rechtsmittel ist damit einzutreten.

2.1 Der solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in Steuersachen (heute: KSG) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr. 1 E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 2C_662/2013 vom 2.12.2013 E. 2.1 f.; vgl. auch Victor Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321 ff.; Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441). Damit löst jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die Handänderungssteuer aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig ist gemäss § 208 Abs. 1 StG der Erwerber.

2.2 Das Steuergesetz sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der Han-dänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010, Änderung der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern, Ziff. 2.15).

2.3 Nach § 63bis der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG; BGS 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert 1 Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel 2 Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als 1 Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3.1 Im vorliegenden Fall kauften die Rekurrenten am 6. August 2014 das Grundstück Nr. 001 an der S-strasse 0 in Z (Kaufvertrag Nr.XXX). Darauf errichteten sie ein Haus, in welches sie am … April 2016 einzogen (Personalmutation Einwohnergemeinde [EG] R vom … 4.2016). Bereits im Juli 2016 suchten sie einen neuen Käufer (Inserat E.com vom Juli 2016). Am … November 2016 wurde der Kaufvertrag mit den neuen Eigentümern unterzeichnet (Kaufvertrag Nr. XXX). Per … März 2017 zogen die Rekurrenten nach W (Personalmutation EG W). Sie machen vorliegend geltend, sie hätten aus gesundheitlichen Gründen wegziehen müssen. Ursache sei die Lärmempfindlichkeit des Rekurrenten wegen der nahen Autobahn.

3.2 Die Rekurrenten wohnten nach dem Gesagten bzw. den Unterlagen des Steueramts weniger als ein Jahr im eigenen Haus (vom … 4.2016 bis … 2.2017). Drei Monate nach dem Einzug im April 2016 suchten sie im Juli 2016 bereits wieder einen neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt fehlte die erforderliche Absicht des dauernden Verbleibs. Sodann ist nicht nachvollziehbar, warum der lärmempfindliche Rekurrent nach Z in ein Haus neben der Autobahn gezogen ist. Nicht nachvollziehbar ist auch, weshalb er nach dem Wegzug von Z nach W wiederum in ein Haus neben einer unbestrittenermassen relativ frequentierten Hauptstrasse zieht. Insgesamt gelingt es den Rekurrenten daher nicht nachzuweisen, dass nicht voraussehbare gesundheitliche Gründe einen sofortigen Auszug in Z notwendig machten. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet.

3.3 Was die Rekurrenten weiter eingewendet haben, ändert nichts daran, dass sie die einschlägige 1-Jahresfrist nicht eingehalten haben. Dabei sind im vorliegenden Zusammenhang in erster Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend, hier mithin der … November 2016. Würde auf das Kriterium von Nutzen und Gefahr abgestellt, wie hier auf den … April 2017, liesse sich die 1-Jahresfrist von § 63bis Abs. 3 VV StG leicht umgehen, indem fiktive Daten für den Übergang von Nutzen und Gefahr festgelegt werden könnten (KSG vom 20.3.2017, SGNEB.2016.8, E. 3.1 f.). Es ist indes nicht erwiesen, dass die Rekurrenten von Z gleichsam wegziehen mussten. Aufgrund des eingereichten Arztzeugnisses vom … September 2017 sind die gesundheitlichen Gründe nicht derart gravierend, als dass vorliegend eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben wäre. So musste der Rekurrent infolge Lärmempfindlichkeit von seinem Hausarzt an einen Psychologen überwiesen werden. Es seien ausschliesslich gesundheitliche Tatsachen gewesen, die zum raschen Domizilwechsel geführt hätten. Am neuen Wohnort fühle sich die Familie wohl; der Hausarzt habe den Rekurrenten in dieser Sache nicht mehr hausärztlich betreuen müssen. Ein böswilliges oder arglistiges Handeln würde dem Charakter des Rekurrenten zuwiderlaufen. Gemäss dem Überweisungsschreiben vom … Mai 2017 ist der Zuweisungsgrund die stark störende, sekundär somatisierende Lärmempfindlichkeit des Rekurrenten. Dieser habe einen hohen Leidensdruck gehabt. Ihn habe in den letzten Wochen ein Grundrauschen der Autobahn gestört, welches ihn Tag und Nacht verfolge. In den letzten Wochen hätten sich sekundär diverse vegetative Symptome entwickelt wie Insomnie und diverse Gastrointestinalbeschwerden. Der Rekurrent habe befürchtet, in eine depressive Episode abzudriften. Der Hausarzt gab ihm rein symptomatisch ein Johanniskrautpräparat und empfahl ihm, nachtsüber einen Ohrenschutz zu tragen. Wichtiger sei es jedoch, so der Hausarzt weiter, an der Basis zu arbeiten, weshalb er den Rekurrenten dem Psychologen zugewiesen habe. Der Rekurrent sei motiviert für eine Therapie. Der Hausarzt werde den Rekurrenten in ca. 6 Wochen nachkontrollieren. Diese beiden Arztzeugnisse sind vorliegend nicht als hinreichend anzusehen, als dass der Rekurrent von Z hätte wegziehen müssen. Es ist dafürzuhalten, dass ihm eine Entscheidungsfreiheit verblieben ist. Es ist mithin nicht nachgewiesen, dass der Rekurrent keine andere Möglichkeit gehabt hätte, als von Z wegzuziehen. Damit liegen hier indessen keine gravierenden gesundheitlichen Gründe vor.

Gestützt auf § 63bis Abs. 3 VV StG sind wohl Ausnahmegründe anzunehmen, um von der diesbezüglichen 1-Jahresregel abzuweichen, z.B. wenn sich aus unvorhersehbaren beruflichen oder familiären Gründen ein erneuter Umzug aufdrängt (KSG vom 20.3.2017, a.a.O., E. 3.3 mit Hinweisen). Auch gesundheitliche Gründe sind unbestrittenermassen dazu zu zählen. Diese müssen jedoch zwingend sein. Vorliegend sind die geltend gemachten Gründe nicht ausreichend. Daran ändern auch die mit der Replik vom 10. Oktober 2017 eingereichten Unterlagen nichts, mithin die beiden Strassenlärmkataster Z und W, je Stand 2005, die hierortige Strassenverkehrszählung 2015 und die schweizerische automatische Strassenverkehrszählung, Dezember 2016. Die Rekurrenten zogen von der S-Strasse 0 (ES 3) in Z nach W an die Q-Strasse 0 (ES 2) wiederum an einen relativ lärmigen Ort. Ihre Einwände bezüglich Lärmempfindlichkeit sind daher nicht überzeugend. Ein entsprechendes Arztzeugnis kann in Fällen wie hier wohl zu einem anderen Ergebnis führen. Es muss sich aber anders als vorliegend um gravierende Fälle handeln. Ein Ausnahmetatbestand in Bezug auf die 1-Jahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG ist hier demnach zu verneinen. An der bisherigen, insofern restriktiven Rechtsprechung (vgl. KSG vom 20.3.2017, a.a.O., E. 3.4) ist daher festzuhalten.

Der Rekurs ist nach diesen Erwägungen abzuweisen.

4. Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Rekurrenten die Gerichtskosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 823 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 600; Zuschlag: CHF 223).

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Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von CHF 823 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

Rekurrenten (eingeschrieben)

KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Akten)

KStA, Sondersteuern

Amtschreiberei Reg. Solothurn

Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am:

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