Gebühr für die Errichtung und Vormerkung eines Vorkaufsrechts

Geschäftsnummer: SGNEB.1997.13

Instanz: Steuergericht

Entscheiddatum: 19.10.1998

FindInfo-Nummer: O_SG.2015.228

Titel: Gebühr für die Errichtung und Vormerkung eines Vorkaufsrechts

Resümee:

KSGE 1998 Nr. 16

Gebührentarif §§ 3, 6, 7 und 142*- Gebühr für die Errichtung und Vormerkung eines Vorkaufsrechts.*

Prüfung des Aequivalenzprinzips: Der Interessewert der Errichtung und Vormerkung eines Vorkaufsrechts ohne Festlegung des Kaufpreises ist wesentlich geringer als derjenige einer Handänderung selbst, so dass der Zuschlag 100% nicht übersteigen soll.

Urteil N 1997/13 vom 19.10.1998

Sachverhalt:

1. Mit Vertrag vom 31. Januar.1997 räumte X.seinen beiden Söhnen ein Vorkaufsrecht an seiner Liegenschaft GB Grenchen Nr. ... ein, nachdem sich die Parteien vorgängig bei der Amtschreiberei erkundigt hatten, wie eine un­kontrollierte Veräusserung der Liegenschaft durch den Vater an Dritte verhindert werden könnte. Für die Errichtung und die Vormerkung des auf 25 Jahre begründeten unlimitierten Vorkaufsrechts im Grundbuch verlangte die Amtschreiberei mit Verfügung vom 12. Mai 1997 Rechnung für Auslagen von Fr. 47.--, Gebühren von Fr. 475.50 und einen Gebühren­zuschlag von Fr. 1358.--, berechnet zum Satz von 2 ‰ von Fr. 679’000.--, sowie Fr. 113.50 MWST, total Fr. 1994.--.

2. Gegen die Rechnung erhob X. mit Schreiben vom 16. Mai 1997 beim Finanz-Departement Beschwerde und verlangte die Reduktion auf das Mass einer üblichen Schreibgebühr, von welchen der Notar bei der Erörterung der Kostenfrage vorgängig gesprochen habe. Die zugestellte Rechnung habe einen steuerlichen Charakter und entspreche nicht mehr einer gerechtfertigten Gebühr. Mit Verfügung vom 29. August.1997 entschied das Finanz-Departement des Kantons Solo­thurn, die Beschwerde werde kostenfällig abgewiesen. Die Rechnung entspreche dem Ge­bührentarif (§ 142) und der Weisung des Regierungsrates über den Vollzug des Gebühren­tarifs. Eine Zusicherung der Amtschreiberei sei nicht nachgewiesen, ebensowenig wie nachteiligte Dispositionen des Beschwerdeführers, die bei einer korrekten Auskunft unter­blieben wären.

3. Mit Eingabe vom 5. September.1997 erhob X. Beschwerde gegen den Entscheid des Finanz-Departementes mit den Anträgen, es sei die Verfügung des Departementes zurückzunehmen und die Rechnung der Amtschreiberei zu korrigieren auf den nicht bestrittenen effektiven Aufwand. Eine Gebühr, die einen bestimmten Prozentsatz des Verkehrswertes ausmache, sei eine Steuer, nicht eine Kausalabgabe und die Vorausset­zungen für das Vorliegen für einen Tatbestand von Treu und Glauben seien erfüllt. An Stelle eines Vorkaufsrechts hätten sie bei Kenntnis der Kosten eine Verfügungsbeschränkung un­ter dem Titel „Anwartschaft als Nacherben“ vorgemerken lassen, die den Zweck genauso gut abgedeckt hätte. Das Finanzdepartement beantragte in seiner Vernehmlassung vom 8. Oktober 1997, die Behauptung der Zusicherung sei nicht bewiesen und der Nachweis, dass sonst eine Verfü­gungsbeschränkung gewählt worden wäre, sei nicht erbracht; insbesondere sei nicht ersicht­lich, wo ein Nacherbfall vorliege. In der Rückäusserung vom 10. Oktober 1997 verweist der Beschwerdeführer für den Nachweis der Zusicherung auf die korrigierte Rechnung und macht geltend, der Nachweis der Orientierung über die Kostenfolgen im Sinne der Weisung des Regierungsrates sei ebenfalls nicht erbracht.

Erwägungen:

1. Die Beschwerde wurde form- und fristgerecht eingereicht. Sie ist zulässiges Rechtsmittel; das Steuergericht ist zur Beurteilung zuständig. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.

2. Die Gebühr für die vom Beschwerdeführer beanspruchte Dienstleistung ist im Ge­bührentarif vom 24. Oktober 1979 (GT; BGS 615.11) in der Fassung, wie er im Januar 1997 in Kraft gewesen ist, geregelt.

§ 142 GT lautet wie folgt:

1Ausübung eines Vorkaufsrechts 100

• 500

2Ausübung eines Kaufs- oder Rückkaufsrechts 300

• 10’000

3Begründung eines selbständigen und dauernden Rechtes 200 - 10’000

4Begründung einer andern Dienstbarkeit, einer Grundlast 100 - 10’000

oder eines vormerkbaren Rechtes

§ 3 GT bestimmt, dass innerhalb des Gebührenrahmens die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäfte, nach dem Interesse an der Ver­richtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen zu bemessen sind (Abs. 1) und sieht vor, dass der Regierungsrat anordnen kann, dass für be­stimmte Geschäfte eine nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand bemessene Grundgebühr erho­ben und der Bedeutung des Geschäftes, dem Interesse an der Verrichtung sowie der wirt­schaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen durch Zuschläge oder Abzüge Rechnung getragen werden kann (Abs. 2 lit. b).

In der Weisung über den Vollzug des Gebührentarifs vom 29. Juni 1993, in der Fassung vom 30. April 1996, in Kraft seit 1. Juni 1996, ist im Abschnitt „II. Amt­schreibereien“ folgende Regelung vorgesehen:

§ 6 Grundgebühren, Tarifstufen

1Für die nach Zeit- und Arbeitsaufwand zu erhebenden Gebühren der Amt­schreibereien sind je nach notarieller oder nicht-notarieller Tätigkeit zwei Tarifstufen anwendbar.

2Die Tarifstufen nach § 3 dieser Weisung werden für die Amtschreibereien wie folgt festgelegt:

a) Tarifstufe für notarielle Tätigkeiten: Durchschnitt der Lohnklassen 20 und 24;

b) Tarifstufe für nicht-notarielle Tätigkeiten: Durchschnitt der Lohnklassen 13 bis

17.

§ 7 Zuschläge und Abzüge

1Die nach § 6 errechnete Grundgebühr wird, um der Bedeutung des Geschäftes und dem Interesse an der Verrichtung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Rech­nung zu tragen, pauschal wie folgt erhöht oder herabgesetzt:

a) und b) ...

c) §§ 141, 142 Abs. 2, 3 und 4 sowie 144 und 145 GT:

• Ermässigung um 1/4, wenn der Grundstückswert weniger als Fr. 20’000.-- beträgt;

• Erhöhung um 2 Promille, soweit der Grundstückswert Fr. 100’000.-- übersteigt.

d) und e) ...

2Der Zuschlag nach Absatz 1 darf das Dreifache der Grundgebühr nach § 6 in der Regel nicht überschreiten. Der Zuschlag beträgt höchstens das Vierfache der Grund­gebühr, wenn der Interessewert (reiner Nachlass, Grundstückswert) 10 Mio Franken übersteigt.

3Für die Errichtung und Aufteilung eines Grundpfandes zusätzlich zu einem Grundge­schäft sind die Gebühren nach § 146 GT separat zu erheben, sofern dafür eine be­sondere Urkunde (Schuldbrief oder Grundpfandverschreibung) ausgestellt wird.

4Als massgeblicher Grundstückswert für die Anpassung nach Absatz 1 gilt - auch bei gemeinschaftlichem Eigentum - grundsätzlich der Verkehrswert aller vom Gegenstand des Geschäftes betroffenen Grundstücke. Wird jedoch für die Veranlagung der Handänderungssteuer auf den Ertragswert oder auf einen höheren Übernahmepreis abgestellt, so sind diese Werte massgebend.

3. a) Vom Beschwerdeführer nicht bestritten ist die Grundgebühr, die im vorliegenden Fall entsprechend dem Zeit- und Arbeitsaufwand auf Fr. 475.50 festgesetzt wurde für Ar­beiten von insgesamt 3 ¼ Std. (nicht-notariell) und 1 Std. (notariell). Immerhin ist zu be­merken, dass die Amtsschreiberei die öffentliche Beurkundung für die Errichtung des Vor­kaufsrechts gewählt hat. Gemäss Artikel 216 Absatz 3 des Obligationenrechts genügt bei Vorkaufsverträgen, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, die schriftliche Form. Es ist nicht aktenkundig, ob die Wahl der Vertragsform mit dem Beschwerdeführer abge­sprochen wurde. Dieser Punkt ist aber in der Beschwerde nicht bestritten.

b) Angefochten ist dagegen der Zuschlag von 2 Promille des Grundstückswertes, soweit dieser Fr. 100’000.-- übersteigt. Die Gebühr werde dadurch zur ungerechtfertigten Steuer, wird geltend gemacht. Gebühren bedürfen grundsätzlich einer Grundlage im formellen Gesetz und müssen dem Kostendeckungs- und dem Aequivalenzprinzip genügen.

c) Der Gebührentarif, welcher vom Kantonsrat in Form einer kantonsrätlichen Ver­ordnung gestützt auf § 371 EGZGB erlassen worden ist, stellt eine genügende formell-ge­setzliche Grundlage für das Erheben der darin geregelten Gebühren dar (vgl. STGE N96/10 vom 7.9.1998; ebenfalls BGE 123 I 249). Ist der Gebührentarif aber als genügende formell-gesetzliche Grundlage für die darin geregelten Abgaben zu betrachten, so hat das Kosten­deckungsprinzip keine Bedeutung mehr. Legt der Gesetzgeber nämlich eine Abgabe fest, die ihrer Natur nach nicht kostenabhängig ist oder gewolltermassen zu einem Mehrertrag führt, so findet das Kostendeckungsprinzip keine Anwendung (vgl. BGE 121 I 236 mit Hinwei­sen). Die Freiheit des Gesetzgebers, bei Kausalabgaben mehr als kostendeckende Beiträge festzusetzen, findet ihre Schranken jedoch am Äquivalenzprinzip und an verfassungs­mässigen Rechten wie dem Rechtsgleichheitsgebot.

4. Das Aequivalenzprinzip bedeutet, dass die Abgabe nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen bewegen muss. Bei einem Gebührenrahmen gemäss § 142 GT mit einer Spanne von Fr. 100.-- bis Fr. 10’000.-- für die Begründung eines vormerkbaren Rechts stellt sich die Frage nach der Ein­haltung des Äquivalenzprinzips nicht bereits beim Gebührentarif selbst als vielmehr bei dessen Anwendung. § 3 GT gibt nur einen sehr allgemein gehaltenen Anhaltspunkt dafür, wie innerhalb dieses Gebührenrahmens die „richtige“ Gebühr gefunden werden kann. Um eine kantonsweit einheitliche Gebührenpraxis namentlich zu § 3 GT sicherzustellen, hat der Regierungsrat die weiter oben zitierte Weisung über den Vollzug des Gebührentarifs vom 29. Juni 1993 erlassen. Danach darf der Zuschlag zur Gebührenberechnung nach Zeit- und Arbeitsaufwand für den Faktor „Bedeutung des Geschäftes“ bzw. „Interesse an der Verrich­tung“ das Dreifache in der Regel nicht überschreiten (§ 7 Abs. 2 der Weisung).

Das Steuergericht hatte in der Vergangenheit wiederholt die Gelegenheit, zur Be­rechnung der Amtsschreibereigebühren Stellung zu nehmen. In einem grundsätzlichen Ent­scheid aus dem Jahre 1992 (KSGE 1992 Nr. 20) hielt es fest, dass es eine ausgewogene Berücksichtigung von Zeitaufwand einerseits und Interessewert anderseits dann bejaht, wenn sich der Zuschlag (besondere Verhältnisse vorbehalten) in der Regel bei 200% der Gebühr gemäss Aufwand bewegt. Diese Praxis soll auch weiterhin Geltung haben. Sie ist allerdings begründet worden im Zusammenhang mit der Handänderung von Grundstücken und kann nicht unbesehen auf andere Rechtsgeschäfte angewendet werden.

Der Interessewert der Errichtung und Vormerkung eines Vorkaufsrechts ohne Fest­legung des Kaufpreises ist wesentlich geringer als derjenige der Handänderung selbst. Dies wird schon allein daran ersichtlich, dass keine öffentliche Beurkundung vorgesehen ist. Mit dem Kaufpreis fehlt einer der wichtigsten Bestandteile des Kaufvertrages. Die Bindung der Parteien ist entsprechend niedriger als bei einem limitierten Vorkaufsrecht oder beim Kauf­vertrag. Das Steuergericht hält dafür, dass hier der Zuschlag für den Interessewert - be­sondere Verhältnisse ausgenommen - 100% nicht übersteigen sollte. Solche besonderen Verhältnisse liegen unbestrittenermassen nicht vor, so dass in teilweiser Gutheissung der Beschwerde die Gebühr auf Fr. 998.-- (Grundgebühr von Fr. 475.50 plus 100%-iger Zu­schlag, plus Auslagen von Fr. 47.--) zu reduzieren ist.

5. Der Beschwerdeführer macht im weitern geltend, er habe von der Amtschreiberei eine unrichtige Auskunft bezüglich der Kosten erhalten. Sinngemäss verlangt er damit die Anwendung der Regeln von Treu und Glauben. Deren Voraussetzungen sind in der ange­fochtenen der Vorinstanz unter Ziffer 6 richtig wiedergegeben.

Das Finanz-Departement macht geltend, es fehle schon am Nachweis der unrichtigen Auskunft durch die Amtschreiberei. An den Nachweis einer mündlich erteilten Auskunft dürfen allerdings nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. Wenn sie von der Behörde nicht ausdrücklich bestritten werden und aufgrund von weiteren Anhaltspunkten in den Akten von ihrem Vorliegen auszugehen ist, darf nicht ein strikter Nachweis z.B. mittels Urkunden verlangt werden. Im vorliegenden Fall wurde der behaupteten Auskunft nicht ausdrücklich widersprochen, und der Umstand der korrigierten Rechnung spricht minde­stens dafür, dass innerhalb der Amtschreiberei und zwischen Amtschreiberei und Finanz­kontrolle verschiedene Meinungen über die Anwendbarkeit des Zuschlages bestanden. Auch ohne direkte Zeugenbefragung ist eher von der Tatsache auszugehen, dass eine unrichtige Auskunft erteilt wurde. Das kann letztlich jedoch offenbleiben, wie sich aus der folgenden Überlegung ergibt.

Weitere Voraussetzung für die Verbindlichkeit der unrichtigen Auskunft ist nach der dargestellten Praxis, dass der Private wegen der Auskunft eine nachteilige Vermögens­disposition getroffen hat, die er ohne Auskunft unterlassen hätte. In diesem Punkt ist nun mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass nicht ersichtlich ist, wie die Beschwerdeführer ihren Zweck hätten erreichen wollen ohne die Vormerkung eines Vorkaufsrechtes. Der von ihnen erwähnte Fall der Vormerkung eines Nacherben - der ihnen, wie sie selbst schreiben im übrigen im Zeitpunkt des Entscheides über die Errichtung eines Vorkaufsrechts gar nicht bekannt war - ist nicht geeignet, darzutun, dass sie auf das Vorkaufsrecht verzichtet hätten, da gar kein Fall eines Vor- bzw. Nacherbes vorlag. Wie anders sie den angestrebten Zweck günstiger hätten erreichen wollen, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Es fehlt somit jedenfalls am Kausalzusammenhang zwischen allfälliger unrichtiger Auskunft und der Vermögensdisposi­tion.

Die in der Rückäusserung vorgebrachte Auskunftspflicht betr. Kosten gemäss § 12 der Weisung zum Vollzug des Gebührentarifs schliesslich betrifft nur die Gebührenpflicht der Auskunftserteilung bzw. Beratung.

Steuergericht, Urteil vom 19. Oktober 1998

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