A.
A.a A.___ bezieht seit längerem Ergänzungsleistungen (EL) zur Invalidenrente (EL-act. 4 ff.). Anlässlich der periodischen Überprüfung der EL im Juli 2009 stellte die EL-Durchführungsstelle der Sozialversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen (SVA) eine Veränderung der Hypothekarschulden und Hypothekarzinsen per 31. Dezember 2008 bzw. per 31. Dezember 2009 fest (EL-act. 53-3; 54-7; 57-3; 62-4). In der Folge berechnete sie den EL-Anspruch des Versicherten rückwirkend per 1. Januar 2009 neu und forderte mit Verfügung vom 1. April 2010 für den Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis 31. März 2010 zu viel ausbezahlte EL in der Höhe von Fr. 5'781.-- zurück (EL-act. 65). Der laufende EL-Anspruch wurde mit separater Verfügung vom 1. April 2010 auf Fr. 557.-- festgesetzt (EL-act. 67).
A.b Gegen die Verfügungen vom 1. April 2010 erhob der Versicherte am 29. April 2010 Einsprache. Es sei bei der Neuberechnung nicht berücksichtigt worden, dass sein Eigenheim Ende 2008 (richtig: Ende 2007, EL-act. 73-6) durch einen Brand fast komplett zerstört worden sei. Er habe bis Anfang 2010 kein Zuhause mehr gehabt. Es sei in allen Belangen Mehraufwand angefallen. In der Anspruchsberechnung sei weniger Hypothek und Zins angerechnet worden. Der Gebäudewert sei jedoch nicht angepasst worden. Er könne zudem nicht verstehen, wieso er gemäss der Anspruchsberechnung in Zukunft weniger Hypothekarzins bezahlen müsse. Seines Wissens seien die Hypothek und die Hypothekarzinsen immer noch gleich. Sodann frage er sich, woher er ein Resteinkommen haben solle (EL-act. 68).
A.c Im Rahmen des Einspracheverfahrens forderte die EL-Durchführungsstelle weitere Angaben und Unterlagen vom Versicherten an. Weiter führte sie aus, es handle sich bei dem Resteinkommen um ein hypothetisches Erwerbseinkommen nach Art. 14a ELV (act. 72-1).
A.d Mit Schreiben vom 4. August 2010 reichte der Versicherte der EL-Durchführungsstelle die Verfügung der Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen (GVA) vom 10. März 2008 über die im Zusammenhang mit dem Brandschadenfall zugesprochenen Versicherungsleistungen sowie Kontoauszüge des Bau- und Hypothekarkontos ein. Weiter führte er aus, er habe zwei Bekannte ihre Wohnwagen auf seinem Grundstück abstellen lassen. Nach dem Brand habe er unentgeltlich in den Wohnwagen gewohnt. Als Beilage reichte er Bilder der im Garten seines Grundstücks abgestellten Wohnwagen ein. Die Liegenschaft sei wieder aufgebaut und stehe vor der Fertigstellung. Seit ca. April 2010 sei das Haus wieder von ihm bewohnt. Betreffend das hypothetische Erwerbseinkommen fügte er an, er sei weder arbeitsfähig noch vermittelbar. Aus diesem Grund erhalte er ja eine Invalidenrente. Finanzen habe er ausser dem Haus, das eigentlich der Bank gehöre, keine (EL-act. 73-3 ff.).
A.e Mit Einspracheentscheid vom 23. Mai 2011 hiess der Rechtsdienst der SVA die Einsprache des Versicherten in Vertretung der EL-Durchführungsstelle teilweise gut. Die Rückforderung sei aufgrund der Änderung der Hypothekarzinsen und -schulden erfolgt. Die Berechnung der Rückforderung in der angefochtenen Rückforderungsverfügung in der Höhe von Fr. 5'781.-- sei jedoch nicht korrekt gewesen. Gemäss den beiliegenden Berechnungsblättern belaufe sich die Rückforderung der im Zeitraum vom 1. Januar 2009 bis 31. März 2010 zuviel ausbezahlten EL neu auf Fr. 9'195.--. Durch die Neuberechnung des EL-Anspruchs von 1. April 2010 bis 31. Mai 2011 ergebe sich indessen ein Anspruch auf Nachzahlung von Fr. 6'219.--. Nach Verrechnung der Rückforderung mit der Nachzahlung belaufe sich der zurückzuerstattende Betrag noch auf Fr. 2'976.--. Sodann würden die in der Einsprache vorgebrachten Einwände betreffend das hypothetische Erwerbseinkommen nicht Gegenstand des Einspracheverfahrens bilden (act. G 1.3).
B.
B.a Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die Beschwerde des Versicherten vom 29. Juni 2011. Der Beschwerdeführer beantragt die Berichtigung der EL-Berechnungen für den Zeitraum 1. Januar 2009 bis 31. März 2011. Bei diesen Berechnungen sei sein Grundeigentum als nicht selbstbewohnt eingestuft worden. Er habe jedoch immer auf seinem Grundstück gewohnt. Küche und Badezimmer habe er in der Waschküche des Kellers seines abgebrannten Hauses gehabt. Der gesamte Keller sei bei der Schadenberechnung als brauchbar in Abzug gebracht worden. An sehr kalten Tagen habe er auch im Keller geschlafen. Ansonsten habe er in den zwei Wohnwagen auf seinem Grundstück gewohnt. Die von der Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid vorgenommenen Neuberechnungen des EL-Anspruchs mit Wirkung ab 1. April 2010 werden bezüglich der Berücksichtigung der Wohnkosten im Beschwerdeverfahren nicht mehr beanstandet (act. G 1).
B.b Am 4. August 2011 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Erwägungen im Einspracheentscheid (act. G 3).
Erwägungen:
1.
1.1 Mit Verfügung vom 1. April 2010 hat die Beschwerdegegnerin EL zurückgefordert. Von einem unrechtmässigen Leistungsbezug im Sinne von Art. 25 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (ATSG; SR 830.1) kann erst dann ausgegangen werden, wenn die formell rechtskräftige Verfügung, auf die sich der Sozialversicherungsträger damals bei der Leistungsausrichtung gestützt hat, aufgehoben und durch eine neue Verfügung ersetzt worden ist, mit der neu tiefere Leistungen zugesprochen werden oder mit der neu ein Leistungsanspruch verneint wird. Die ursprüngliche, formell rechtskräftige Leistungsverfügung muss also prozessual revidiert (Art. 53 Abs. 1 ATSG), wiedererwogen (Art. 53 Abs. 2 ATSG) oder rückwirkend an eine Sachverhaltsveränderung angepasst bzw. herabgesetzt oder aufgehoben werden (Art. 17 ATSG), damit von einem unrechtmässigen Leistungsbezug ausgegangen und eine Rückforderung verfügt werden kann (Entscheid des Versicherungsgerichts des Kantons St. Gallen EL 2010/25 vom 9. Juni 2011 Erw. 1). Der Wortlaut der Verfügung vom 1. April 2010 enthält keinen Hinweis auf eine Korrektur der früheren, formell rechtskräftigen Leistungsverfügungen. Dem Wortlaut nach zu urteilen würde die Beschwerdegegnerin Ergänzungsleistungen zurückfordern, die gestützt auf eine formell rechtskräftige Verfügung (und die darauf folgenden formell rechtskräftigen Revisionsverfügungen) und damit im Sinne von Art. 25 Abs. 1 Satz 1 ATSG rechtmässig ausgerichtet worden sind. Wäre die Verfügung vom 1. April 2010 beziehungsweise der sie ersetzende angefochtene Einspracheentscheid vom 23. Mai 2011 nur dem Wortlaut gemäss zu interpretieren, müsste der angefochtene Einspracheentscheid also ohne weiteres als rechtswidrig, weil gegen Art. 25 Abs. 1 Satz 1 ATSG verstossend, aufgehoben werden. Nun sind Verfügungen (und Einspracheentscheide) aber nicht nur nach ihrem Wortlaut auszulegen. Massgebend ist vielmehr der vom erlassenden Sozialversicherungsträger beabsichtigte Inhalt der Verfügung (oder des Einspracheentscheids). Das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen geht in ständiger Praxis davon aus, dass Verfügungen der Beschwerdegegnerin, die als reine EL-Rückforderungsverfügungen abgefasst sind, auch eine wiedererwägungs- oder revisionsweise Korrektur der früheren, formell rechtskräftigen Leistungsverfügung enthalten (Entscheid des Versicherungsgerichts des Kantons St. Gallen EL 2010/25 vom 9. Juni 2011 Erw. 1). Mit der Verfügung vom 1. April 2010 und den ihr zu Grunde liegenden neuen EL-Berechnungen (EL-act. 63 ff.) sind somit die Verfügungen vom 23. Dezember 2008 und 28. Dezember 2009 (EL-act. 53; 59) aufgehoben und durch eine (abgestufte) Leistungszusprache mit Wirkung ab 1. Januar 2009 ersetzt worden. Dabei handelt es sich um eine rückwirkende Anpassung an eine Sachverhaltsveränderung.
1.2 Soweit der Beschwerdeführer die Anrechnung des hypothetischen Erwerbseinkommens nach Art. 14a der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenrente (ELV; SR 831.301) beanstandet, ist darauf hinzuweisen, dass das Anpassungsverfahren nach Art. 17 Abs. 2 ATSG nie mehr als die Frage nach den Auswirkungen der nachträglichen Sachverhaltsveränderung auf die laufende Leistung beantworten kann. Ausserhalb dieser Frage liegende Punkte dürfen nicht in die Anpassungsverfügung einfliessen, denn sie können definitionsgemäss nicht Gegenstand eines Anpassungsverfahrens bilden. Die Sachverhaltsveränderung steht vorliegend einzig im Zusammenhang mit der abgebrannten Liegenschaft. Betreffend das seit Erlass der Verfügung vom 24. Mai 2007 angerechnete hypothetische Erwerbseinkommen hat sich indessen keine Sachverhaltsveränderung ergeben. Die Anrechnung des hypothetischen Erwerbseinkommens kann somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden. In diesem Punkt ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
2.
2.1 Die jährliche EL entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenrente [ELG; 831.30]). Die anerkannten Ausgaben und die anrechenbaren Einnahmen, worin in bestimmtem Umfang auch das Vermögen einbezogen ist, werden nach den in den Art. 10 und Art. 11 ELG und nach den in Art. 11 bis 18 ELV festgelegten Bestimmungen ermittelt.
2.2 Als Ausgaben werden nach Art. 10 ELG bei Personen, die nicht dauernd oder längere Zeit in einem Heim oder Spital leben (zu Hause lebende Personen; Abs. 1) unter anderem anerkannt der Mietzins einer Wohnung und die damit zusammenhängenden Nebenkosten (lit. b). Als jährlicher Höchstbetrag werden alleinstehenden Personen Fr. 13'200.-- anerkannt (Ziff. 2). Auslagen für Garagen und Autoabstellplätze werden nicht berücksichtigt (vgl. Rz 3235.01 der vom Bundesamt für Sozialversicherungen herausgegebenen Wegleitung über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV = WEL; gültig ab 1. April 2011); sie dienen nicht Wohnzwecken.
2.3 Auch Eigentümern, Nutzniessern und Inhabern eines Wohnrechts ist ein Mietzins als Ausgabe zuzuerkennen, und zwar in der Höhe des Eigenmietwerts (ZAK 1968 S. 248). Für die Bemessung des Mietwertes der vom Eigentümer bewohnten Wohnung sind die Grundsätze der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer im Wohnsitzkanton massgebend (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELV). Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b des st. gallischen Steuergesetzes (StG; sGS 811.1) ist der Mietwert von Grundstücken, soweit sie dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, steuerbar. Dieser Mietwert entspricht nach Abs. 2 dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden.
2.4 Gemäss Art. 16a Abs. 1 ELV wird bei Personen, die eine ihnen gehörende Liegenschaft bewohnen, für die Nebenkosten ausschliesslich eine Pauschale anerkannt. Die Pauschale beträgt pro Jahr Fr. 1'680.-- (Art. 16a Abs. 3 ELV).
2.5 Als Ausgaben werden ferner die Gebäudeunterhaltskosten und Hypothekarzinse bis zur Höhe des Bruttoertrags der Liegenschaft anerkannt (Art. 10 Abs. 3 lit. b ELG). Für die Gebäudeunterhaltskosten gilt der für die direkte kantonale Steuer im Wohnsitzkanton anwendbare Pauschalabzug (Art. 16 Abs. 1 ELV). Nach Art. 29 Abs. 1 der st. gallischen Steuerverordnung (StV; sGS 811.11) kann für vorwiegend Wohnzwecken dienende Liegenschaften anstelle der tatsächlichen Kosten ein Pauschalabzug von 20 % des Bruttomietertrags ohne Nebenkosten oder des angerechneten Eigenmietwerts geltend gemacht werden.
2.6 Als Einnahmen anzurechnen sind nach Art. 11 lit. b ELG unter anderem Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Diese umfassen den Mietwert der eigenen Wohnung, sofern er nicht schon im Erwerbseinkommen enthalten ist (Rz. 3433.02 WEL).
2.7 In der EL-Berechnung von IV-Rentnern ist auf der Einnahmenseite ein Fünfzehntel des Reinvermögens, soweit es bei Alleinstehenden Fr. 25'000.-- bzw. Fr. 37'500.-- in der seit 1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung des Art. 11 Abs. lit. c ELG übersteigt, anzurechnen. Ein Vermögensverzehr muss notwendigerweise auf der Fiktion beruhen, dass zumindest der zum Verzehr heranzuziehende Teil des Vermögens aus liquiden Mitteln – Bargeld oder fälligen Forderungen – bestehe. Nebst effektiv vorhandenen liquiden Mitteln dürfen also nur jene Vermögenswerte bei der Ermittlung des Vermögensverzehrs Berücksichtigung finden, die durch eine entgeltliche Übertragung durch Dritte, durch eine Verpfändung oder auf andere Weise wirtschaftlich in liquides Vermögen umgewandelt werden könnten. Vermögenswerte, bei denen die Umwandlung ausgeschlossen ist, können nicht anrechenbares Reinvermögen darstellen, denn sie können nicht zur Finanzierung des allgemeinen Lebensbedarf verzehrt werden (m.H. Ralph Jöhl, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, in: SBVR XIV, Soziale Sicherheit, 2. Aufl., Basel 2007, S. 1787 f., Rz. 214).
2.8 Gehört der Bezügerin oder Bezüger oder einer Person, die in die EL-Berechnung eingeschlossen ist, eine Liegenschaft, die mindestens von einer dieser Personen bewohnt wird, so ist nur der Fr. 112'500.-- übersteigende Wert der Liegenschaft beim Vermögen zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG).
3.
3.1 Anlass zur rückwirkenden Anpassung der EL mit Verfügung vom 1. April 2010 gaben nur die anlässlich der periodischen Überprüfung der EL festgestellten Veränderungen von Hypothekarschulden und Hypothekarzinsen per 31. Dezember 2008 und 31. Dezember 2009. Allfällige Veränderungen aufgrund der Tatsache, dass das Haus des Beschwerdeführers abgebrannt war, blieben indessen unberücksichtigt. Dementsprechend wurden die übrigen im Zusammenhang mit einer selbstbewohnten Liegenschaft stehenden Berechnungspositionen unverändert in der EL-Berechnung belassen (vgl. EL-act. 53 und EL-act. 63 f.).
3.2 Im Rahmen des Einspracheentscheids nahm die Beschwerdegegnerin eine Neuberechnung vor. Dabei rechnete sie dem Beschwerdeführer im Zeitraum 1. Januar 2009 bis 31. März 2010 auf Seiten der Ausgaben weder Hypothekarzinsen noch Gebäudeunterhaltskosten an. Einzig die Pauschale für Nebenkosten verblieb in der EL-Berechnung. Auf Seiten der Einnahmen wurde das Grundeigentum nunmehr als nicht selbstbewohnt angerechnet, sodass der Freibetrag für selbstbewohntes Grundeigentum nicht mehr zum Abzug gelangte. Daraus resultierte vorübergehend (im Zeitraum 1. Januar 2009 bis 31. Mai 2009) ein anrechenbares Vermögen und somit ein als Einnahme zu berücksichtigender Vermögensverzehr. Aus der EL-Berechnung gestrichen wurde sowohl auf Seiten der Einnahmen als auch auf Seiten der Ausgaben der Eigenmietwert der Liegenschaft (act. G 1.2). Die Neuberechnung ergab eine Erhöhung der Rückforderung von ursprünglich Fr. 5'781.-- auf Fr. 9'195.--. Gleichzeitig wurde im Einspracheentscheid auch die EL-Berechnung für den Zeitraum 1. April 2010 bis 31. Mai 2011 angepasst, mit dem Ergebnis, dass in diesem Zeitraum höhere EL als in der ursprünglichen Verfügung vom 1. April 2010 berechnet resultierten. Nach Verrechnung der Rückforderung von Fr. 9'195.-- mit der Nachzahlung für den Zeitraum 1. April 2010 bis 31. Mai 2011 in der Höhe von Fr. 6'219.-- wurde die Rückforderung auf Fr. 2'976.-- festgelegt (act. G 1.3; EL-act. 65; 83-1 f.).
4.
4.1 Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die EL-Berechnung habe im Zeitraum 1. Januar 2009 bis 31. März 2010 trotz des Hausbrands unverändert nach den Grundsätzen einer selbstbewohnten Liegenschaft zu erfolgen.
4.2 Das der Beschwerdeführer nach dem Brand seines Hauses, als Übergangslösung bis das Haus im April 2010 soweit wiederaufgebaut worden war, dass es wieder bewohnt werden konnte, in zwei Wohnwagen auf seinem Grundstück und teils im unversehrt gebliebenen Untergeschoss des Hauses - welches gemäss Schätzungsprotokoll vom 6. Februar 2001 über ein Bad mit Dusche und WC sowie eine Waschküche verfügte (EL-act. 56-1) - gewohnt hat, erscheint glaubhaft und wird von der Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Offenbar wurde dies der EL-Durchführungsstelle auf telefonische Anfrage hin auch vom Steueramt Z.___ bestätigt (EL-act. 68). Indessen enthalten die gesetzlichen Bestimmungen ihrem Wortlaut nach für den vorliegenden Fall keine Regelung betreffend die abzugsfähigen Wohnkosten bzw. die Berücksichtigung des im Zusammenhang mit der Liegenschaft stehenden Vermögens. Es kann jedoch nicht ausser Acht gelassen werden, dass dem Beschwerdeführer auch nach dem Brandfall weiterhin Kosten im Zusammenhang mit der selbstbewohnten Liegenschaft anfielen, welche nach Sinn und Zweck des Gesetzes anrechenbare Wohnkosten darstellen. Es liegt somit eine Gesetzeslücke vor. Zu prüfen ist, ob es sich um eine ausfüllungsbedürftige Lücke handelt. Wenn dem Beschwerdeführer keinerlei Wohnkosten angerechnet würden, hätte dies eine nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung gegenüber den übrigen Bewohnern einer Liegenschaft zur Folge. Diese Ungleichbehandlung wäre derart stossend, dass die Ausfüllungsbedürftigkeit der Gesetzeslücke (d.h. die Schaffung einer Ausnahmeregelung durch Interpretation) bejaht werden muss.
4.3 Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei ist entsprechend der Praxis des Bundesgerichts ein pragmatischer Methodenpluralismus anzuwenden. Einzelne Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen, ist abzulehnen (Urteil des Bundesgerichts 9C_556/2011 vom 15. Dezember 2011 Erw. 3.2). Die Gesetzesmaterialien können beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben (BGE136 III 23Erw. 6.6.2.1 S. 37;136 V 195Erw. 7.1 S. 203;135 V 50Erw. 5.1 S. 53;134 II 308Erw. 5.2 S. 311). Verordnungsrecht ist gesetzeskonform auszulegen. Es sind die gesetzgeberischen Anordnungen, Wertungen und der in der Delegationsnorm eröffnete Gestaltungsspielraum mit seinen Grenzen zu berücksichtigen (BGE137 V 167Erw. 3.3 S. 170 f. mit Hinweisen).
4.4 Somit stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls wie die in vorstehender Erwägung 2 dargelegten Grundsätze, auf die dem Beschwerdeführer nach wie vor effektiv anfallenden Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft, Anwendung finden können. Weiter wird zu prüfen sein, welche der zu berücksichtigenden Berechnungspositionen infolge des Brandfalls auch tatsächlich eine Änderung erfahren haben. Anzufügen bleibt, dass sich der Hausbrand Ende Dezember 2007 ereignete (EL-act. 73-6). Allfällige Änderungen wären daher bereits per 1. Januar 2008 zu berücksichtigen. Ferner ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Sachverhalt zu beurteilen, wie er sich bis zum Abschluss des Verwaltungsverfahrens - vorliegend mit Einspracheentscheid vom 23. Mai 2011 - entwickelt hat (BGE 116 V 248 Erw. 1, Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts [EVG; seit 1. Januar 2008 Sozialrechtliche Abteilung des Bundesgerichts] I 172/04 vom 3. Januar 2005 Erw.5.2 und Urteil 9C_24/2008vom 27. Mai 2008 Erw. 2.3.1).
4.5
4.5.1 Die Beschwerdegegnerin hat den Vermögenswert Grundeigentum/Liegenschaft nach dem Brandfall mit Fr. 268'113.-- berücksichtigt. Es handelt sich dabei um die Summe der von der GVA festgelegten Verkehrswertentschädigung von Fr. 121'213.-- (inkl. aufgelaufene Zinsen) und der Wiederaufbauentschädigung von Fr. 146'900.-- (EL-act. 73-8). Sodann hat sie die Liegenschaft als nicht selbstbewohnt betrachtet und dementsprechend einen Abzug des sogenannten Vermögensfreibetrags ausser Acht gelassen.
4.5.2 Nach Art. 11 lit. c ELG ist EL-Bezügern, die ihre Liegenschaft selbst bewohnen, nur der Fr. 112'500.-- übersteigende Wert der Liegenschaft beim Vermögen zu berücksichtigen. Der besondere Vermögensfreibetrag bei selbst bewohnten Liegenschaften wird damit begründet, dass der betreffende EL-Bezüger im angestammten sozialen Umfeld soll bleiben können (vgl. die Botschaft des Bundesrates vom 20. November 1996 zur 3. EL-Revision, BBl 1997 I, 1207 ff.). Es ist nicht ersichtlich, weshalb dem Beschwerdeführer der Vermögensfreibetrag nicht auch im Zeitraum zwischen Brandfall und Wiederaufbau gewährt werden sollte. Es bestand weder die Absicht noch objektiv die Möglichkeit, die Liegenschaft fremd zu vermieten. Mithin liess er das Haus zu eigenen Wohnzwecken wiederherstellen und bewohnte die Liegenschaft während dieser Zeit selbst. Diesbezüglich ist anzufügen, dass weder dem Wortlaut des Gesetzes (ELG) noch der Verordnung (ELV) entnommen werden kann, dass der Begriff selbstbewohnte Liegenschaft lediglich die üblichen Wohnformen (Haus, Eigentumswohnung, Stockwerkeigentum) umfassen würde. In Anbetracht des Zwecks des Vermögensfreibetrags ist der Begriff einer selbstbewohnten Liegenschaft weit auszulegen: auch ein EL-Bezüger, der in einem Wohnwagen oder mobilen Heim auf seinem eigenen Grundstück wohnt, soll im Alter oder im Fall der Invalidität in seinem sozialen Umfeld bleiben können. Er soll ebenso wie der EL-Bezüger, der ein Haus etc. selbstbewohnt, nicht gezwungen sein, sein Grundeigentum verkaufen zu müssen. Somit ist dem Beschwerdeführer der Vermögensfreibetrag nach Art. 11 lit. c ELG auch nach dem Brandfall zu gewähren.
4.5.3 Grundsätzlich sind selbstbewohnte Liegenschaften in der EL-Berechnung zum Steuerwert zu berücksichtigen (Art. 17 Abs. 1 und 4 ELV). Den Akten ist nicht zu entnehmen, dass nach dem Brandfall eine Steuerschätzung vorgenommen worden wäre. Das Steueramt Z.___ hat den Wert der Liegenschaft für das Jahr 2008 in der Steuerveranlagung vom 3. November 2009 mit Fr. 147'000.-- veranlagt (EL-act. 62-7). Gemäss Schätzungsprotokoll vom 8. Februar 2002 handelt es sich dabei um den Realwert des Landes. Dem Schätzungsprotokoll ist jedoch weiter zu entnehmen, dass sich der Verkehrswert der Liegeschaft von Fr. 316'000.-- aus dem Wertanteil Gebäude von Fr. 180'000.-- sowie dem Wertanteil Boden in der Höhe von Fr. 136'000.-- zusammensetzt. Als Verkehrswert der Liegenschaft für den Zeitraum nach dem Brandfall ist somit Fr. 136'000.-- in der EL-Berechnung zu berücksichtigen.
4.5.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist die Verkehrswertentschädigung bei der Bewertung des Vermögenswerts der Liegenschaft nicht hinzuzurechnen. Sie stellt vielmehr eine Forderung gegenüber der GVA dar und ist dementsprechend als "normaler" Vermögenswert in die EL-Berechnung miteinzubeziehen. Sodann ist die Forderung grundsätzlich mit dem Schadenereignis und nicht erst mit der Auszahlung entstanden, sodass die Verkehrswertentschädigung in der Höhe von Fr. 120'500.-- (ohne Zinsen; EL-act. 73-8) bereits ab 1. Januar 2008 als Vermögen anzurechnen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_114/2011 vom 7 Juli 2011 Erw. 4.2). Weiter ist der Verfügung der GVA vom 10. März 2008 zu entnehmen, dass die Verkehrswertentschädigung zur Wahrung der Rechte der Grundpfandgläubiger dem zuständigen Grundbuchamt überwiesen wurde (EL-act. 73-8). In der Folge muss die Verkehrswertentschädigung nach Überweisung an das Grundbuchamt von der Hypothekargläubigerin geltend gemacht worden sein, denn die Verminderung der Hypothekarschuld von ursprünglich Fr. 269'000.-- auf Fr. 149'117.70 Mitte des Jahres 2008 entspricht ziemlich genau der Summe der Verkehrswertentschädigung samt Zinsen (vgl. EL-act. 38-1 und 73-14 bzw. 73-16). Die Ausrichtung der Verkehrswertentschädigung findet somit bereits durch die Verminderung der Hypothekarschuld Berücksichtigung - denn im Ergebnis führt die Verminderung der Hypothekarschuld zu einer Erhöhung des Reinvermögens. Würde man die Verkehrswertentschädigung zusätzlich beim Vermögen anrechnen, hätte dies eine doppelte Berücksichtigung zur Folge. Somit ist die Verkehrswertentschädigung ab Zahlung an die Hypothekargläubigerin nicht mehr als Vermögen im Sinn einer Forderung gegenüber der GVA in der EL-Berechnung zu berücksichtigen. Unklar ist, wann diese Zahlung an die Hypothekargläubigerin genau erfolgte. Die Beschwerdegegnerin wird diesbezüglich weitere Abklärungen treffen müsse.
4.5.5 Ebenfalls im Sinn einer Forderung gegenüber der GVA ist die Wiederaufbauentschädigung in der Höhe von Fr. 146'900.-- zu betrachten. Mithin wird sie durch Finanzierung des Wiederaufbaus der Liegenschaft in einen für den Beschwerdeführer liquiden Vermögenswert umgewandelt. Auch sie hat daher nicht in die Bewertung der Liegenschaft einzufliessen. Die Wiederaufbauentschädigung ist in der EL-Berechnung ebenfalls ab 1. Januar 2008 als "normales" Vermögen zu berücksichtigen.
4.5.6 Sodann ist den Akten zu entnehmen, dass die Hypothekarschuld nach dem Brandfall diverse weitere Veränderungen erfahren hatte. Bei genauerer Betrachtung der Bankbelege fällt auf, dass die von der Beschwerdegegnerin in den Berechnungen zum Einspracheentscheid berücksichtigten Veränderungen nicht durchwegs mit den Bankbelegen übereinstimmen (vgl. EL-act. 73-14 ff; act. G 1.2). Die Beschwerdegegnerin wird dies anzupassen haben (vgl. dazu nachstehende Erw. 4.7.5)
4.6
4.6.1 Der Beschwerdeführer hatte auch nach dem Brand weiterhin die Hypothekarzinsen zu bezahlen. Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb diese Ausgaben nicht in der EL-Berechnung berücksichtigt werden könnten. Insbesondere wäre der Beschwerdeführer, hätte die Beschwerdegegnerin die EL unmittelbarer nach dem Brand im Sinn des Einspracheentscheids angepasst, kaum mehr in der Lage gewesen, seine Liegenschaft zu halten. Dies hätte wohl zum stossenden Ergebnis geführt, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft nicht mehr hätte aufbauen können, obwohl dazu EL-fremde Versicherungsleistungen zur Verfügung standen. Die Hypothekarzinsen sind somit auch nach dem Brandfall in der EL-Berechnung zu berücksichtigen.
4.6.2 Gemäss der Praxis des Versicherungsgerichts können EL-Bezüger, die in einem Wohnwagen leben, analog zur Praxis der Pauschalierung der Nebenkosten bei selbstgenutztem Wohneigentum die Nebenkostenpauschale nach Art. 16a ELV in der Höhe von Fr. 1'680.-- in Abzug bringen (Urteil des Versicherungsgerichts des Kantons St. Gallen EL 2003/6 vom 11. Dezember 2003 Erw. 2a). Somit ist die Nebenkostenpauschale unabhängig davon, ob auch aus der Benutzung des Untergeschosses des abgebrannten Hauses noch Nebenkosten angefallen sind - wovon indessen auszugehen ist - in der EL-Berechnung zu berücksichtigen.
4.6.3 Bei Liegenschaften oder Teilen davon stellt auch die Selbstnutzung durch den Eigentümer einen Ertrag aus unbeweglichem Vermögen dar. Dieser Ertrag wird in der EL-Berechnung durch die Anrechnung des Eigenmietwerts der Liegenschaft berücksichtigt. Zur Gleichbehandlung von EL-Bezügern, die ihre Liegenschaft selber bewohnen und solchen, die ihre Liegenschaft vermieten und selber eine Wohnung mieten, wird der Eigenmietwert sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Ausgabenseite angerechnet. Die Anrechnung des Eigenmietwerts, sowohl auf der Einnahmenseite als auch als "Mietzins" auf der Ausgabenseite, läuft jedoch grundsätzlich auf ein Nullsummenspiel hinaus, weshalb in der Lehre mitunter dafür plädiert wird, auf die Anrechnung dieser hypothetischen Einnahmen- und Ausgabenposition zu verzichten (Ralph Jöhl, a.a.O., S. 1701, Rz. 96, vgl. auch Fn. 308; S. 1780, Fn. 703). Die Berücksichtigung eines Eigenmietwerts nach dem Brandfall erscheint vorliegend nicht gerechtfertigt. Einerseits konnte der Beschwerdeführer bis zum Zeitpunkt, in dem das Haus wieder bewohnbar war, den üblich zu erwartenden Naturalertrag nicht realisieren. Andererseits wäre es ihm auch nicht möglich gewesen, durch Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft einen Ertrag zu erzielen.
4.6.4 Im Einspracheentscheid hat die Beschwerdegegnerin keine Gebäudeunterhaltskosten berücksichtigt. Art. 16 Abs. 1 ELV sieht für die Gebäudeunterhaltskosten einen Pauschalabzug vor, der sich nach der kantonalen Steuergesetzgebung richtet. Im Kanton St. Gallen kann ein Pauschalabzug von 20% des Eigenmietwerts geltend gemacht werden (vgl. vorstehende Erw. 2.5). Der Verweis auf die Steuergesetzgebung rechtfertigt auch bezüglich der Frage, welche Gebäudeunterhaltskosten anstelle der tatsächlichen Kosten von der Pauschale umfasst werden, eine analoge Anwendung der steuerrechtlichen Bestimmungen. Der Begriff "Gebäudeunterhaltskosten" im Bereich der EL ist somit nicht lediglich als Unterhaltskosten am Gebäude selbst zu interpretieren. Vielmehr sind damit sämtliche Unterhaltskosten einer Liegenschaft im Sinn der Steuergesetzgebung zu verstehen. Nach Art. 28 StV SG gelten als Unterhaltskosten von Liegenschaften u.a. die Kosten für die Instandstellung sowie die Betriebskosten bei Eigengebrauch und die Versicherungsprämien. Die Tatsache, dass das Haus des Beschwerdeführers grösstenteils abgebrannt ist, bedeutet noch nicht, dass dem Beschwerdeführer keine abzugsfähigen Unterhaltskosten in vorgenanntem Sinn mehr entstanden sind. Es ist davon auszugehen, dass nach wie vor Betriebskosten wie Liegenschaftssteuern und Prämien der Liegenschaftsversicherung angefallen sind. Möglicherweise sind zudem unter Art. 28 StV fallende Instandstellungskosten für den Gartenunterhalt angefallen (vgl. St. Galler Steuerbuch, StB 44 Nr. 3, Ziff. 4.3; abrufbar unter www.steurn.sg.ch). Der Begriff "Gebäudeunterhaltskosten" ist somit nicht lediglich als Unterhaltskosten am Gebäude selbst zu interpretieren. Vielmehr sind damit sämtliche Unterhaltskosten einer Liegenschaft im Sinn der Steuergesetzgebung zu verstehen. Unter diesen Umständen sind die Gebäudeunterhaltskosten auch nach dem Brand im Umfang von 20% des ursprünglichen Eigenmietwerts von Fr. 14'730.-- (vgl. EL-act. 56-1) in der EL-Berechnung zu belassen. Dass die Unterhaltskosten nach dem Brand wohl geringer ausgefallen sind, ist unbeachtlich, zumal die Pauschalierung von Abzügen stets in Kauf nimmt, dass unter Umständen ein Abzug erfolgen kann, obwohl tatsächlich geringere Kosten als der pauschalierte Abzug angefallen sind (und umgekehrt).
4.7
4.7.1 Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist der EL-Anspruch des Beschwerdeführers im Zeitraum vom 1. Januar 2008 bis 31. März 2010 wie folgt zu berechnen.
4.7.2 Für den gesamten Zeitraum sind die Nebenkostenpauschale gemäss Art. 16a ELV in der Höhe von Fr. 1680.-- sowie die Gebäudeunterhaltskosten (20% vom Eigenmietwert von Fr. 14'730.--) in der EL-Berechnung zu berücksichtigen. Der Eigenmietwert indessen hat sowohl auf Seiten der Ausgaben als auch auf Seiten der Einnahmen ausser Rechnung zu bleiben.
4.7.3 Der Vermögenswert "Liegenschaft" ist ebenfalls während des gesamten Zeitraums mit Fr. 136'000.-- zu berücksichtigen. Davon ist der Freibetrag von Fr. 112'500.-- in Abzug zu bringen.
4.7.4 Sodann ist die Wiederaufbauentschädigung in der Höhe von Fr. 146'900.-- ab 1. Januar 2008 bis 31. März 2010 als "normales" Vermögen im Sinn einer Forderung gegenüber der GVA anzurechnen. Die Verkehrswertentschädigung in der Höhe von Fr. 120'500.-- (ohne Zinsen) ist zunächst ebenfalls im Sinn einer Forderung gegenüber der GVA als "normales Vermögen" anzurechnen. Ab dem Zeitpunkt der Überweisung der Verkehrswertentschädigung an die Grundpfandgläubigerin - und der damit verbundenen Reduktion der Hypothekarschuld - ist die Verkehrswertentschädigung nicht mehr in der EL-Berechnung zu berücksichtigen. Die Überweisung an die Grundpfandgläubigerin dürfte im Juni 2008 stattgefunden haben. Diesbezüglich wird die Beschwerdegegnerin jedoch, wie bereits erwähnt, noch weitere Abklärungen treffen müssen.
4.7.5 Die Hypothekarschuld veränderte sich im Zeitraum vom 1. Januar 2008 bis 31. März 2010 wie folgt: Ab 1. Januar 2008 bestand eine Hypothekarschuld in der Höhe von Fr. 269'000.--. Ab dem Zeitpunkt der Reduktion der Hypothekarschuld um die Verkehrswertentschädigung betrug sie noch Fr. 149'117.-- (EL-act. 73-14; 73-16). Ende Dezember 2008 erfolgte offenbar eine Rückzahlung von Fr. 1'000.--, sodass die Hypothekenschuld auf Fr. 148'117.-- reduziert wurde (EL-act. 73-16). Eine weitere Reduktion um Fr. 1'000.-- auf Fr. 147'117.-- erfolgte im Juni 2009 (EL-act. 73-16). Im September 2009 wurde die Hypothekarschuld auf Fr. 265'000.-- erhöht (EL-act. 73-17). Die nächste Erhöhung der Hypothekenschuld auf Fr. 290'000.-- fand im Januar 2010 statt (Aufnahme einer 2. Hypothek von Fr. 25'000.-- zu einem Zinssatz von 3.75%; EL-act. 73-19 f.). Im März 2010 verminderte der Beschwerdeführer die Hypothekarschuld um Fr. 500.-- auf Fr. 289'500.-- (EL-act. 73-19).
4.7.6 Die Höhe der anzurechnenden Hypothekarzinsen richtet sich jeweils nach der Höhe der vorstehenden Hypothekenschuld sowie des Zinssatzes. Die Beschwerdegegnerin wird die Hypothekarzinsen somit entsprechend der vorstehenden Veränderungen der Hypothekarschulden anzupassen haben.
5.
Was die EL-Berechnung ab 1. April 2010 bis zum Erlass des Einspracheentscheids am 23. Mai 2011 betrifft, so fällt auf, dass die Beschwerdegegnerin im Zeitraum 1. April 2010 bis 31. März 2011 den Vermögenswert "Liegenschaft" mit Fr. 268'113.-- berücksichtigte, obwohl die Liegenschaft im April 2010 mehr oder weniger fertiggestellt worden war. Unter Berücksichtigung, dass die Versicherungsleistungen der GVA grundsätzlich die Kosten für die Wiederherstellung eines gleichen Gebäudes decken, erscheint es jedoch gerechtfertigt, ab dem 1. April 2010 bis zum 31. März 2011 den ursprünglichen Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 316'000.-- anzurechnen. Die Steuerwerte der fertiggestellten Liegenschaft gemäss Eröffnung der Steuerschätzung vom 23. Februar 2011 (Verkehrswert von Fr. 386'000.-- und Eigenmietwert von Fr. 18'340.--) wurden Ende März 2011 rechtskräftig (vgl. Anmerkung der Beschwerdegegnerin, EL-Act. 82). Die Beschwerdegegnerin hat diese Werte korrekt ab dem 1. April 2011 in der EL-Berechnung berücksichtigt (vgl. Art. 25 Abs. 2 lit. c ELV). Indessen erweist sich die Höhe der jeweils angerechneten hypothetischen Einkommen nach Art. 14a Abs. 2 lit. c ELV teilweise als fehlerhaft (vgl. act. G 1.2). Die Beschwerdegenerin wird diese bei der Neuberechnung zu korrigieren haben. Im Übrigen ist die EL-Berechnung ab dem Zeitraum 1. April 2010 nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich auch keine Einwände vorgebracht.
6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Wohnkosten des Beschwerdeführers auch nach dem Hausbrand nach den Grundsätzen einer selbstbewohnten Liegenschaft im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu berechnen sind. Sodann sind jene Berechnungspositionen anzupassen, die aufgrund des Brandfalls auch tatsächlich eine Änderung erfahren haben. Da das Haus im Dezember 2007 abgebrannt ist, sind die damit verbundenen veränderten Berechnungspositionen bereits ab 1. Januar 2008 zu berücksichtigen. Nach einer überschlagsmässigen Neuberechnung dürfte sich die von der Beschwerdegegenerin im Einspracheentscheid berechnete Rückforderung von Fr. 9'195.-- damit doch deutlich reduzieren bzw. hinfällig werden. Andererseits dürfte die Nachzahlung der EL für den Zeitraum vom 1. April 2010 bis 31. Mai 2011 etwas geringer ausfallen. Insgesamt ergibt die Neuberechnung jedoch eine Verbesserung der vorprozessualen Situation. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Einspracheentscheid ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verfügung des EL-Anspruchs an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
Demgemäss hat das Versicherungsgericht
im Zirkulationsverfahren gemäss Art. 39 VRP
entschieden:
1. Die Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der Einspracheentscheid vom 23. Mai 2011 wird aufgehoben und die Sache zu weiterer Abklärung und neuer Verfügung im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.