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St.Galler Gerichte
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Fall-Nr.: B 2025/33 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 03.03.2026 Entscheiddatum: 03.12.2025
Grundstückgewinnsteuer. Art. 3 Abs. 1 und 4 GGS (sGS 814.1). Art. 34 Abs. 2 und 57 StG (SR 811.1). Art. 8 lit. a und 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Materiell streitig war die Festlegung des Mietwerts und des Verkehrswerts des Grundstücks des Beschwerdeführers. Das Verwaltungsgericht erachtete den im angefochtenen Entscheid bestätigten Mietwert nachvollziehbar begründet und ausgewiesen. Hinsichtlich der Verkehrswertbemessung hielt es unter anderem fest, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche (280 m²), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplans (mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten sei. Es bestehe mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerdegegner mit Blick auf Schätzungen zukomme, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuweichen. Hieran vermöge das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grundstücke betroffen hätten, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im Überbauungsplan in Frage stehe. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode lasse sich mit den Darlegungen der Vorinstanz und der Beschwerdeführerin nicht begründen. Im Weiteren weiche der von der Vorinstanz ermittelte Verkehrswert (2021) ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020) vom Beschwerdeführer bezahlten Kaufpreis ab. Die Liegenschaften gemäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsobjekten seien mit Blick auf Lage, Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft des Beschwerdeführers unmittelbar vergleichbar. Der von der Vorinstanz festgelegte Verkehrswert erweise sich mit Blick auf die Vergleichstransaktionen als zu tief. Die relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheine vorliegend nicht zureichend erklärt und lasse sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Für die Vorinstanz habe im Übrigen auch kein zureichender Anlass bestanden, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners
© Kanton St.Gallen 2026
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einzugreifen und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheentscheid abzuweichen (Verwaltungsgericht, B 2025/33). Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_27/2026)
Entscheid siehe pdf.
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Abteilung III
Besetzung
Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Schmid
Geschäftsnr.
B 2025/33
Verfahrens-beteiligte
A.__,
Beschwerdeführer,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Beschwerdegegner,
Gegenstand
Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000_, Z.__)
B 2025/33
A._ ist Eigentümer des 280 m² grossen, mit einem Einfamilienhaus (EFH) überbauten Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch Z., in Y.. Das Grundstück ist belastet mit einem beschränkten dinglichen Benutzungsrecht an einem Garageneinstellplatz (Garage F) mit Vorplatz zugunsten des Nachbargrundstücks Nr. 0001_; dieser Garagenplatz wurde in die Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_ (vgl. Beschwerdeverfahren B 2025/33) einbezogen. Sodann besteht ein Fusswegrecht für den Treppenaufgang über die Nachbargrundstücke Nrn. 0002_, 0001_, 0003_ und 0004_.
Mit Schätzung vom 15. April 2021 wurde der Mietwert des Grundstücks mit dem im Jahr 2018 neu erstellten EFH auf CHF 16'560 festgelegt, der Verkehrswert auf CHF 860'000. Diese Werte eröffnete das Gemeindesteueramt Z.__ mit Verfügung vom 27. April 2021 (act. G 9/8/4).
Nachdem A.__ gegen die Schätzungsverfügung vom 27. April 2021 am 12. Mai 2021 Einsprache erhoben hatte, fand am 30. November 2021 eine Einspracheverhandlung statt, an welcher keine Einigung erzielt werden konnte. Mit Entscheid vom 21. Juni 2022 hiess das kantonale Steueramt die Einsprache teilweise gut, bestätigte den Mietwert von CHF 16'560 und legte den Verkehrswert auf CHF 729'000 fest (act. G 9/8/14).
Mit Eingabe vom 21. Juli 2022 erhob A.__ gegen den Entscheid des kantonalen Steueramts vom 21. Juni 2022 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Nach einem umfangreichen Schriftenwechsel wies die VRK mit Entscheid vom 28. November 2023 ein Ausstandsbegehren des Rekurrenten gegen den zuständigen Abteilungspräsidenten ab; das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Entscheid in VerwGE B 2023/266 vom 15. Mai 2024.
Nach Wiederaufnahme des Verfahrens und Durchführung eines Augenscheins am 6. Dezember 2024 hiess die VRK den Rekurs A.s mit Entscheid vom 9. Januar 2025 teilweise gut, hob den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf und legte den Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000 auf CHF 635'000 und den Mietwert auf CHF 16'920 fest. Von den amtlichen Kosten von CHF 3'750 (Entscheidgebühr) wurden A._ CHF 2'500 und dem Staat CHF 1'250 auferlegt (act. G 2).
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C.
Gegen den Rekursentscheid vom 9. Januar 2025 erhob A._ mit Eingabe vom 6. Februar 2025 (act. G 1) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er stellte dabei (sinngemäss) die folgenden Rechtsbegehren: Das Beschwerdeverfahren sei mit dem Beschwerdeverfahren B 2025/32 (B.) zu vereinigen (Ziffer 1); der angefochtene Rekursentscheid sei zufolge diverser Rechtsverletzungen aufzuheben und die Sache neu zu beurteilen (Ziffer 2); der Mietwert sei auf CHF 16'560 und der Verkehrswert auf CHF 533'000 festzulegen (Ziffern 3 und 4); die im Rekursentscheid inkludierte Steuerveranlagung Grundstück Nr. 0004 vom 4. Mai 2019 (Treppenzugang) sei als nichtig anzuerkennen und der angefochtene Entscheid entsprechend zu berichtigen (Ziffer 5); unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdegegners (Ziffer 6).
Mit Schreiben vom 21. Februar 2025 teilte die Vorinstanz den Verzicht auf eine Vernehmlassung mit (act. G 7). Der Beschwerdegegner beantragte in der Vernehmlassung vom 3. April 2025 (act. G 12) die Abweisung der Beschwerde (Ziffer 1) und eine Anpassung des angefochtenen Entscheids zu Ungunsten des Beschwerdeführers dahingehend, dass der Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf CHF 729'000 festzulegen sei (Ziffer 2).
Am 23. April 2025 nahm der Vertreter (Vater) des Beschwerdeführers Einsicht in die Akten (act. G 17). Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 bestätigte und ergänzte der Beschwerdeführer seinen Standpunkt (act. G 18).
Mit Schreiben vom 29. September 2025 teilte das Verwaltungsgericht dem Beschwerdeführer mit, dass es in Betracht ziehe, den angefochtenen Rekursentscheid – über seine Beschwerdebegehren hinausgehend – im Sinne der Position des kantonalen Steueramts dahingehend abzuändern, dass der Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf CHF 729'000 festzulegen sei. Es setzte ihm Frist an, sich zu dieser drohenden Schlechterstellung zu äussern. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2025 liess sich der Beschwerdeführer vernehmen. Die Eingabe wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten am 16. Oktober 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts pflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 6. Februar 2025 wurde rechtzeitig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Das Verwaltungsgericht entscheidet im Steuerbeschwerdeverfahren, ohne an die Begehren der Beteiligten gebunden zu sein (Art. 196 Abs. 2 StG). Es hat im Rahmen der angefochtenen Veranlagung aufgrund des Sachverhalts und der massgeblichen Vorschriften dem objektiven Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Daraus folgt – abweichend von den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Art. 63 VRP) – die Zulässigkeit einer reformatio in peius (vgl. dazu VerwGE B 2022/13-14 vom 21. Dezember 2022 E. 6). Zur Vermeidung eines Überraschungsentscheids (vgl. dazu BGE 150 I 174 E. 4.1; BRUNNER/ZOLLINGER, Das Verbot des Überraschungsentscheids im schweizerischen Prozessrecht, SJZ 22/2022, S. 1077 ff., S. 1087 ff.) hat das Gericht vorgängig anzukündigen, wenn es eine solche in Betracht zieht (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung, SR 101, BV). Dieser Vorgabe wurde vorliegend Rechnung getragen (vgl. Bst. C hiervor). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (act. G 22 S. 1 f.) wurde sein «Rechtsanspruch auf ein ordentliches Verfahren» nicht beeinträchtigt. Eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte (Art. 5, 8, 9, 29 Abs. 2, 29a und 30 BV) sowie von Art. 6 Ziffer 1 der der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) ist nicht ersichtlich.
3.1. Die benachbarten Grundstücke Nrn. 0000_ (im Eigentum von A.) und Nr. 0001_ (im Eigentum von B.) bilden Gegenstand der Beschwerdeverfahren B 2025/33 und B 2025/32. Zwar geht es in den beiden Verfahren um in vielen Teilen ähnliche oder identische Liegenschaften und es sind vergleichbare Streitfragen zu beantworten; da die Liegenschaften jedoch nicht denselben Eigentümern/Beschwerdeführern
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gehören, erweist sich die beantragte Vereinigung der Beschwerdeverfahren als nicht sachgerecht.
Der entsprechende Antrag des Beschwerdeführers ist daher abzuweisen.
Nachdem der Beschwerdeführer gegen die Schätzungsverfügungen vom 27. April 2021 am 12. Mai 2021 Einsprache erhoben hatte, hiess der Beschwerdegegner das Rechtsmittel teilweise gut, bestätigte den Mietwert von CHF 16'560 und legte den Verkehrswert auf CHF 729'000 fest (vgl. vorstehend A.a; act. G 9/8/14). Auf dem Grundstück Nr. 0001_ befinden sich die beiden Garagen E und F. Der mit einem beschränkten Benützungssrecht zugunsten des Grundstücks Nr. 0000_ belastete Garagenteil (Garage F) wurde mit Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 zu Recht in die Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_ (Beschwerdeverfahren B 2025/32) einbezogen, da er schätzungstechnisch diesem Grundstück zugeschieden ist. Die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Garage F bildet dementsprechend nicht Teil der vorliegend streitigen Schätzung. Dementsprechend wurde lediglich die Garage E bzw. der hälftige Sachwert der Doppelgarage E+F (CHF 62'000) bei der Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_ berücksichtigt (vgl. act. G 9/8/14 Ziffer 10).
Im Weiteren wurde im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass es sich bei den Akten aus dem Verfahren betreffend die Versicherungswerte, deren Bezug der Beschwerdeführer beantragt hatte, um verfahrensfremde Unterlagen handle, die vorliegend nicht von Relevanz seien. Konkret könnten nur die Steuerwerte überprüft werden. Es werde somit auf den Bezug von Unterlagen betreffend die Versicherungswerte verzichtet (act. G 2 S. 3 E. 3a). Hinsichtlich der Rüge des Beschwerdeführers, die vom Beschwerdegegner eingereichten Akten seien nicht vollständig, merkte die Vorinstanz an, dass die Unterlagen die üblichen Dokumente, Verfügungen, Berechnungsgrundlagen sowie den Einspracheentscheid enthalten würden. Die massgeblichen Grundlagen für eine Überprüfung des vorinstanzlichen Einspracheentscheids lagen somit vor. Diesbezügliche Unregelmäßigkeiten seien nicht ersichtlich (act. G 2 S. 3 E. 3b). Es seien die Schätzungsverfügungen über die Nachbargrundstücke Nrn. 0005_, 0003_, 0004_ und 0006_, die praktisch identisch überbaut seien wie das vorliegende Grundstück, als allfällige Vergleichsgrundlage eingeholt worden (act. G 9/36/25-28). Es werde berücksichtigt, dass die dortigen Stichtage mit dem vorliegenden Stichtag nicht identisch seien, soweit die eingeholten Schätzungsverfügungen überhaupt als Vergleichsgrundlage herangezogen würden. Da sie dem Amtsgeheimnis unterlagen, sei dem Beschwerdeführer diesbezüglich keine vollständige Einsicht gewährt worden (vgl. act. G 9/35 und 9/41). Die wesentlichen Kennzahlen seien dem Vertreter des
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Beschwerdeführers anlässlich des Augenscheins jedoch mündlich zusammengefasst zur Kenntnis gebracht worden (act. G 2 S. 3 f. E. 3c). In die übrigen Verfahrensakten habe der Vater und Vertreter des Beschwerdeführers bereits am 19. September 2022 Einsicht genommen (act. G 9/10). Weitere Aktenstücke seien dem Beschwerdeführer jeweils umgehend nach Eingang zugestellt worden, sofern sie nicht – wie mehrheitlich – von ihm selbst gestammt hätten. Die Akteneinsicht sei ihm vom Gericht somit vollumfänglich gewährt worden (act. G 2 S. 4 E. 3d).
Hinsichtlich der Akten betreffend die Versicherungswerte hatte der Beschwerdegegner am 26. Oktober 2023 auf Anfrage der Vorinstanz vom 11./17. Oktober 2023 (act. G 9/24 f.) mitgeteilt, dass sich die Verfügung der Versicherungswerte vom 27. April 2021 und die Einigung zu den Versicherungswerten ebenfalls bei den von ihm eingereichten Akten befänden. Die Akten aus dem Einspracheverfahren gegen die Versicherungswerte befänden sich nicht bei den Akten, weil diese ein anderes Verfahren betreffen würden (act. G 9/26). Wenn der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren vorbringt, dass er in keiner Eingabe verfahrensfremde Dokumente (betreffend Versicherungswerte) angefordert und sich bei allen Eingaben auf die Steuerveranlagung berufen habe (act. G 1 S. 6 f. Ziffer 4), so lässt sich der unterlassene Bezug von Akten betreffend die Versicherungswerte, welche über die in den Akten ohnehin befindlichen (vgl. act. G 9/8/2 f. und 9/8/10 f. und 9/8/24) Unterlagen hinausgehen, nicht beanstanden.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2024 ersuchte die Vorinstanz den Beschwerdegegner um Einreichung der Schätzungen der Nachbargrundstücke Nrn. 0003_, 0004_ und 0005_ (act. G 9/33). Diesem Ersuchen kam der Beschwerdegegner am 30. Oktober 2024 nach, wobei er zusätzlich auch noch die Schätzung des Nachbargrundstücks Nr. 0006_ vom 7. Juli 2023 einreichte (act. G 9/35 f.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers liegt somit der Nennung des Grundstücks Nr. 0006_ im angefochtenen Entscheid weder ein «Abschreibefehler» noch eine «bewusst falsche Bezeichnung» (act. G 1 S. 8) zugrunde. Soweit er in diesem Zusammenhang eine Voreingenommenheit/Befangenheit des verfahrensleitenden Richters der Vorinstanz bzw. eine Anforderung von Informationen ausserhalb des Schriftenwechsels vermutet (act. G 1 S. 9), ist auf die Darlegungen in VerwGE B 2023/266 vom 15. Mai 2024 zu verweisen. Die weitere Mutmassung des Beschwerdeführers, wonach der Beschwerdegegner bei den nachgereichten Schätzungen die Bewertungsmassstäbe angepasst und eine rechtliche Überprüfung der wertbestimmenden Einheiten bei den angeforderten Verfügungen wahrscheinlich nicht vorliege (act. G 1 S. 9 vierter Absatz), hilft für das vorliegende Verfahren mangels Beweistauglichkeit nicht weiter.
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Nachdem der Beschwerdeführer am 6. November 2024 unter anderem um Akteneinsicht in die nachträglich angeforderten Schätzungen ersucht hatte (act. G 9/40), teilte ihm die Vorinstanz am 8. November 2024 unter Zustellung des aktuellen Aktenverzeichnisses mit, dass die Einsicht in die beigezogenen Schätzungen verweigert werde, da das Interesse der Eigentümer der Nachbargrundstücke an der Nichtpublizierung ihrer Steuerdaten höher zu gewichten sei als sein (des Beschwerdeführers) Interesse an der Einsichtnahme. Indes werde der Inhalt der Schätzungen anlässlich des Augenscheins mündlich anonymisiert erläutert (act. G 9/41). Die in Aussicht gestellte Erläuterung erfolgte sodann am Augenschein vom 6. Dezember 2024 in der Weise, dass die den beigezogenen Schätzungen der Nachbargrundstücke zugrundeliegenden Bodenpreise (zwischen CHF 710 und CHF 870 pro m²; durchschnittlich CHF 803 m²) sowie der angewandte Faktor m (m = 0.3 in drei Fällen, m = 0.4 in einem Fall) bekanntgegeben wurden (act. G 9/47). Der Beschwerdeführer moniert das Fehlen von mündlichen Angaben zu den Schätzungsdaten, zum Volumen nach SIA-Norm, zur Wohnfläche, zum Mietwert, zum Kapitalisierungssatz, zu den Umgebungskosten, zum Baugrubenaushub, zur Bewertung der Garage und zum Preis pro m³; im Protokoll seien die mündlich verkündeten Daten der drei Schätzungen nicht vermerkt worden (act. G 1 S. 10 f.). Hierzu ist anzumerken, dass die vorerwähnten (im Protokoll nicht enthaltenen) Daten der drei nachträglich angeforderten Schätzungen im angefochtenen Entscheid nicht zum Beweis bzw. zur Entscheidbegründung herangezogen wurden und damit keine Entscheidunggrundlage gebildet haben. Auf geheim gehaltene Akten darf nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 29 Abs. 2 BV insoweit abgestellt werden, als deren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird (BGer 2C_779/2019 vom 29. Januar 2020 E. 3.1 m.H.). Die bundesverfassungsrechtliche Vorgabe konvergiert mit Art. 16 Abs. 2 VRP, wonach bei Verweigerung der Einsicht nur der wesentliche Inhalt eines Aktenstücks so weit mitgeteilt werden muss, als dies ohne Verletzung des zu schützenden Interesses möglich ist. Die dem angefochtenen Entscheid zugrundegelegten wesentlichen Akten und Angaben unterlagen der Akteneinsicht bzw. wurden anlässlich des Augenscheins offengelegt/erläutert. Die Frage der Vollständigkeit der mündlich verkündeten Schätzungsparameter der drei Schätzungen braucht von daher nicht weiter untersucht zu werden.
Zur weiteren Rüge des Beschwerdeführers, dass sein Akteneinsichtsgesuch vom 11. Juni 2024 und spätere Einsichtsgesuche ignoriert worden seien (act. G 1 S. 7 oben und S. 11), weist die Vorinstanz darauf hin, dass der Rechtsvertreter (und Vater) des Beschwerdeführers bereits am 19. September 2022 Einsicht in die damals vorliegenden Verfahrensakten genommen hatte (vgl. act. G 9/8 und G 9/10) und dem Beschwerdeführer die in der Folgezeit eingehenden weiteren Eingaben jeweils nach Eingang zugestellt worden seien (vgl. act. G 9/27). Dies blieb vorliegend unbestritten. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern das
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Einsichtsrecht des Beschwerdeführers hinsichtlich der für dieses Verfahren wesentlichen Akten durch die vorinstanzliche Nichtbeachtung der im Verlauf des vorinstanzlichen Verfahrens gestellten Einsichtsgesuche verletzt worden sein sollte; dies umso mehr, als der Beschwerdeführer im Verfahren vor Verwaltungsgericht über seinen Rechtsvertreter erneut von seinem Akteneinsichtsrecht Gebrauch machte und er in der Folge nicht geltend machte, ihm seien vorinstanzlich Aktenstücke vorenthalten worden (act. G 15 und 18).
Im angefochtenen Entscheid wurde sodann festgehalten, dass die Einholung weiterer Unterlagen vorliegend nicht als erforderlich erscheine. Soweit der Beschwerdeführer die Herausgabe verfahrensfremder Unterlagen – wie z.B. die Schätzungsverfügung über den Treppenaufgang – verlange, könne er bei den fallführenden Behörden ein Einsichtsgesuch stellen. Das Gericht (VRK) sei dafür im vorliegenden Verfahren nicht zuständig (act. G 2 S. 4 E. 3e). Inwiefern sich aus dieser Feststellung der Vorinstanz – wie der Beschwerdeführer beanstandet (act. G 1 S. 12) – eine Verletzung von Art. 12 VRP (behördliche Untersuchungs- und Abklärungspflicht) ergeben sollte, ist nicht erkennbar. Die Schätzungsdaten des vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführten Grundstücks Nr. 0004_ bilden wie dargelegt (vorstehende E. 3.3.2) nicht Grundlage des Rekursentscheids und unterliegen daher nicht der Akteneinsicht. Im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 war diesbezüglich festgehalten worden, die gemeinsame Erschliessung, also der gedeckte Treppenaufgang, befinde sich nicht auf dem Einspracheobjekt (Grundstück Nr. 0000_). Der Beschwerdeführer sei daran gemäss Dienstbarkeit zur Mitbenutzung berechtigt. Die Schätzung des (fiktiven) Grundstücks für die Erschliessung (Nr. 2009-PDBK-2463) vom 25. April 2019 sei rechtskräftig. Der Verkehrswert sei auf CHF 190'000 festgelegt worden. Der Anteil des Beschwerdeführers (ein Siebtel) betrage demnach CHF 27'000 (act. G 9/8/14 S. 3). Mit Blick auf diese Gegebenheiten verfügt der Beschwerdeführer über die in diesem Zusammenhang relevanten Informationen.
Im Weiteren vermochte der Beschwerdeführer (vgl. act. G 1 S. 8) nicht darzutun, inwiefern – entgegen der vorinstanzlichen Feststellung (act. G 2 S. 3 E. 3b) – die massgeblichen Grundlagen für eine Überprüfung des vorinstanzlichen Einspracheentscheids nicht vorliegen sollten. Seine in diesem Zusammenhang geäusserte Behauptung, wonach die von ihm eingereichten Gebäudegrundrisspläne (act. G 9/14/34) vom Beschwerdegegner aus dem Aktenbündel entfernt worden seien (act. G 1 S. 8 oben), trifft nicht zu; die Pläne liegen bei den Akten. Es besteht von daher kein Anlass, die vorinstanzliche Aktenführung zu beanstanden.
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Zur Rüge des Beschwerdeführers betreffend mangelhafte Begründung des Einsprachentscheids vom 21. Juni 2022 hielt die Vorinstanz fest, der Beschwerdegegner sei im Einspracheentscheid auf zahlreiche Sachverhalte eingegangen und habe den Entscheid nachvollziehbar begründet. Schätzungen seien keine mathematischen Berechnungen, weshalb die Annahme gewisser Faktoren und die Gewichtung von Sachverhalten nicht mit einer rechnerisch genauen Begründung versehen werden könnten. Streitgegenstand seien der Mietwert und der Verkehrswert, weshalb Einwendungen zu einzelnen Faktoren oder Hilfswerten nicht im Detail behandelt werden müssten. Es genüge, wenn anhand der Begründung nachvollzogen werden könne, wie der Beschwerdegegner zu seinem Entscheid gelangt sei, und wenn es möglich sei, den Einspracheentscheid begründet anzufechten. Dies sei vorliegend der Fall, weshalb keine Gehörsverletzung vorliege (act. G 2 S. 4 f. E. 4).
Unter Bezugnahme auf die vorstehenden Darlegungen rügt der Beschwerdeführer sinn gemäss eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids bzw. eine Verletzung von Art. 52 VRP (Aktenüberweisungspflicht der Vorinstanz), Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches Gehör) und Art. 12 VRP (Sachverhaltsermittlung; act. G 1 S. 12 f.).
Hierzu ist festzuhalten, dass die Begründung eines Entscheids dem Betroffenen eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids ermöglichen soll (BGE 133 III 439 E. 3.3; BGE 129 I 232 E. 3.2). Letzteres ist gegeben, wenn sowohl der Betroffene als auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Allerdings bedeutet dies nicht, dass sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1). Diese Voraussetzungen erfüllen sowohl der Einspracheentscheid als auch der angefochtene Rekursentscheid. Ein formeller Begründungsmangel ist nicht ersichtlich. Nicht erkennbar ist zudem, inwiefern darüber hinausgehend 12 und 52 VRP verletzt sein könnten. Die Frage, ob die vorinstanzlichen Feststellungen sich auch in materieller Hinsicht als haltbar erweisen, ist nachstehend (E. 4) im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.
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3.5.
3.5.1.
Hinsichtlich der im Rekursverfahren erhobenen Beanstandungen des Beschwerdeführers betreffend die Durchführung des Augenscheins und dessen Protokollierung führte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid aus, beim Augenscheinprotokoll handle es sich um sinngemässe Zusammenfassungen der Äusserungen von Teilnehmenden. Dabei werde regelmäßig darauf verzichtet, alles nochmals zu dokumentieren, was bereits im Schriftenwechsel vorgebracht worden sei. Nicht entscheidwesentliche Punkte würden ebenfalls nicht protokolliert. Beim Augenschein handle es sich nicht um eine mündliche Verhandlung. Kernelement des Augenscheins sei der Baubeschrieb, der von einem Fachrichter auf ein elektronisches Gerät diktiert und von der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein schriftlich protokolliert werde. Mit dem Versand des Protokolls sei dem Beschwerdeführer der Baubeschrieb zu Kenntnis gebracht worden. Dieser sei nicht beanstandet worden. Der Augenschein sei (mit einem Protokoll pro Fall) ordnungsgemäß durchgeführt und protokolliert worden. Es existiere weder ein Schattenprotokoll noch sein nachträglich externe Unterlagen beigezogen worden. Da die Fälle II/2-2022/12 und 13 in vielen Punkten deckungsgleich seien, seien die einleitenden und abschliessenden Ausführungen mündlich nicht für beide Fälle separat wiederholt worden. Im jeweiligen Protokoll seien nur die den jeweiligen Fall betreffenden Punkte notiert worden. Die geänderte Reihenfolge der Augenscheine sowie die Verzögerungen seien auf das im Protokoll beschriebene Verhalten des Vertreters des Beschwerdeführers zurückzuführen. Obwohl die Vorladung den Gerichtstermin verbindlich festlege, habe sich das Gericht diesbezüglich dem Vertreter des Beschwerdeführers angepasst. Insgesamt bestehe keine Veranlassung, das Protokoll vom 10. Dezember 2024 nachträglich anzupassen (act. G 2 S. 5 E. 5).
3.5.2.
Der Beschwerdeführer beanstandet sinngemäss, dass gemäss Vorinstanz nur die mündlichen und aus ihrer Sicht wesentlichen Aussagen protokolliert würden. Dies sei mit den geltenden Rechtsgrundlagen nicht zu vereinbaren (act. G 1 S. 13). Die Vorinstanz habe den Augenschein nach dem Motto «entscheidend ist nicht die Aussage, sondern die Art und Weise der Protokollierung» geführt. Dieses Verhalten widerspreche mehreren Gesetzesnormen. Die (im Protokoll enthaltene) Aussage «Der Baubeschrieb wurde nicht beanstandet» werde bestritten. Verdeckte Tonaufnahmen bei Gerichtsverhandlungen seien verboten. Unfassbar sei der Versuch, diese Rechtsverletzung im angefochtenen Entscheid («... auf ein elektronisches Gerät diktiert und im Augenscheinprotokoll von der Gerichtsschreiberin nach der Durchführung des Augenscheins verschriftlicht ...»; act. G 2 E. 5) zu
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rechtfertigen. Was nicht den Parteien beim Augenschein angezeigt worden sei, könne nicht Inhalt des Protokolls sein. Zu protokollierten sei der Zustand am Stichtag. Dies sei an diesem Augenschein nicht geschehen. Die Bezeichnung Baubeschrieb im Protokoll sei falsch (act. G 1 S. 13 f.).
Es entspricht einem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör abgeleiteten allgemeinen Verfahrensgrundsatz, dass entscheidrelevante Tatsachen und Ergebnisse schriftlich zu protokollieren sind. Der Umfang der Protokollierungspflicht hat sich an ihrem Zweck – der Garantie der prozessorientierten Mitwirkungsrechte der Parteien – auszurichten und hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (VerwGE B 2019/24 vom 25. Juni 2019 E. 2.2 m.H. auf BGer 2C_632/2013 vom 8. Juli 2014 E. 4.1 und 4.2 sowie BGE 130 II 473 E. 4.2; 124 V 389 E. 3). Mithin sind die wesentlichen Ergebnisse eines Augenscheins in einem Protokoll oder Aktenvermerk festzuhalten oder zumindest – soweit sie für die Entscheidung erheblich sind – in den Erwägungen des Entscheids klar zum Ausdruck zu bringen (BGE 119 V 208 E. 4c). Diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt das Augenschein-Protokoll vom 6. Dezember 2024 (act. G 3/3) auch bezüglich des Baubeschriebs. Dieser wurde wie dargelegt von einem Fachrichter während des Augenscheins auf ein elektronisches Gerät diktiert und von der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein schriftlich protokolliert. Mit dem Versand des Protokolls erhielt der Beschwerdeführer Kenntnis vom Baubeschrieb. Inwiefern dieses – für alle Beteiligten am Augenschein sichtbare und dort auch nicht beanstandete – Vorgehen rechtswidrig sein könnte, ist nicht erkennbar. Auf die materiellen Einwände (betreffend Baubeschrieb und Garagenplatz) ist soweit erforderlich in der nachstehenden E. 4 einzugehen.
Die formellen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich damit als unbegründet.
Strittig ist vorliegend einerseits die Festlegung des Verkehrswerts des Grundstücks Nr. 0000_, anderseits die Festlegung des Mietwerts. Vorab ist diesbezüglich auf den gesetzlichen Rahmen sowie die Parteistandpunkte einzugehen.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die politischen
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Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV, sGS 873.1). Art. 57 Abs. 2 StG ermächtigt die Regierung, die Einzelheiten der Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung zu regeln. Zudem erlässt die Regierung gemäss Art. 318 Abs. 1 StG die Vorschriften, die zum Vollzug des StG erforderlich sind. Gestützt auf diese Bestimmungen hat die Regierung Art. 14 und Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) erlassen, welche für die Ermittlung des Mietwerts von selbst genutzten Grundstücken sowie die Festsetzung von Verkehrs- und Ertragswert eines Grundstücks wiederum auf das GGS bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS) verweisen.
Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird das SCHÄTZERHANDBUCH der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das SCHÄTZERHANDBUCH 2019 (nachfolgend: SHB) massgebend.
Nach Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräußert werden. Nach Art. 34 Abs. 2 StG entspricht der Mietwert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden.
Als Mietwert gilt der am Markt als nachhaltig erzielbar geschätzte Mietertrag der Liegenschaft. Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Sofern nicht auf ausgewiesene Marktmieten abgestellt werden kann, sind die Mietwertansätze entsprechend dem örtlichen Mietpreisniveau von vergleichbaren vermieteten Objekten unter Berücksichtigung der wertbestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung festzulegen (vgl. SHB S. 129-131).
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Für die Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode (statistische Methode) bzw. hedonische Methode, die Kennwertmethode, die Mischwertmethode, die Ertragswert- und Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die Rückwärtsrechnung und die Lageklassenmethode. Bei der Schätzung selbstgenutzter Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser wird regelmäßig die Mischwertmethode herangezogen (vgl. SHB S. 174).
Der Mischwert wird in der Regel nach der Formel $(\mathrm{m} \times \mathrm{EW} + \mathrm{SW}) : (\mathrm{m} + 1)$ berechnet (SHB S. 177). Er beinhaltet einen gewichteten Mischwert von Sachwert/Realwert und Ertragswert.
Die Anwendung des Gewichtungsfaktors (m) bzw. die Frage, welches Gewicht dem Sachwert (SW) und dem Ertragswert (EW) zugemessen wird, hängt ab von der Art des Objektes und den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt und ist daher auch durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst. Für die Wahl der Gewichtszahl m sind mithin insbesondere die Wirtschaftslage sowie die Grösse des Objekts und dessen Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum liegt die Bandbreite für m zwischen 0 und 0.5 (SHB S. 167 f., 175 f.).
Der Sachwert (SW) setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) der Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten sowie dem Landwert (SHB S. 115). Zu beachten sind sodann die rechtlichen Gegebenheiten, Grundstückform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Naturgefahren, grundstückbedingte Stützmauern, Lage, Aussicht, Erschliessung, Umgebung, Quartiercharakter, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft. Beim Landwert werden der absolute (effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach Lageklassenmethode) unterschieden (Richtlinien und Weisungen 2020 [RuW 2020] Ziffer 4.1.1; https://www.gvsg.ch). Der Vergleichswertmethode (zur Bemessung des absoluten Landwerts) liegt ein Preisvergleich von Grundstücken mit ähnlichen Voraussetzungen auf der Basis einer Datenbank über getätigte Landverkäufe zugrunde, wobei Abweichungen mit Zu- oder Abschlägen beim zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen sind (vgl. SHB S. 117 ff.).
Der Ertragswert (EW) ergibt sich aus der Ertragskapitalisierung (Mietwert p.a x 100 / Kapitalisierungssatz). Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem Basiszinssatz (mittlerer Satz für langfristige Kapitalverzinsung) und den Zuschlägen für Bewirtschaftungskosten (Betrieb-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko) und
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Rückstellungen für Erneuerungen (vgl. SHB S. 129 und 134 ff.). Der Basiszinssatz wird für jedes Jahr neu festgelegt; er betrug im Jahr 2021 – dem Jahr der vorliegend streitigen Schätzung – 2.5 % für Wohnbauten und 3 % für gewerbliche und industrielle Bauten (Kreisschreiben 2021 des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom 31. Dezember 2020).
Jede Schätzmethode führt in der Anwendung zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, N 96 f. zu § 10). Mithin ist der Marktwert/Verkehrswert (im Sinn von Art. 57 Abs. 1 StG) einer Immobilie oft eine nicht eindeutig zu fassende und mit vielen Unwägbarkeiten behaftete Grösse (vgl. auch VerwGE B 2024/161 vom 6. März 2025 E. 3.3.3). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. Sie führen zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Auch wenn die Verwaltungsrekurskommission – als Fachgericht, das u.a. im Bereich des Schätzungswesens mit Fachspezialisten ausgestattet ist (Art. 16 Abs. 1 GerG, sGS 941.1; Art. 1 Abs. 3 der Verordnung des Verwaltungsgerichts über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission vom 2. Dezember 2010, sGS 941.113) – grundsätzlich über eine umfassende Kognition verfügt und ihr insofern auch die Ermessenskontrolle überantwortet ist (vgl. GVP 1995 Nr. 27), hat sie bei der Überprüfung von erstinstanzlichen Schätzungen eine gewisse Zurückhaltung zu üben; dies nicht nur aus Rechtsgleichheitsüberlegungen, sondern auch mit Blick darauf, dass dem Steueramt bei der Handhabung seines Schätzungsermessens ein Beurteilungsspielraum zusteht. Vor Verwaltungsgericht, wo die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung zum Vornherein nicht zugelassen ist (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP), gilt dies noch in gesteigertem Maße (vgl. VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 m.H. auf B 2013/196 vom 16. September 2014, E. 2.1 mit Hinweis auf VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und B 2006/8 vom 8. Juni 2006).
Im angefochtenen Entscheid stellte die Vorinstanz fest, das Grundstück Nr. 0000_ – mit dem EFH Vers. Nr. 001_, der Doppelgarage Vers. Nr. 002_, einer Grundstückfläche von 280 m² sowie einem Fusswegrecht an dem über Nachbargrundstücke führenden Treppenaufgang – grenzte westlich, nördlich und östlich an überbaute Grundstücke. Beim EFH handle es sich um einen Neubau, der als Holzhaus im Minergiestandard P erstellt
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worden sei. Es liege am Dorfrand von Y._ an gut besonnter Südhanglage mit guter Aussicht. Werktags seien Immissionen vom Sägewerk im Dorfkern hörbar. Vom C._-bach sei allenfalls ein sanftes Rauschen hörbar. Ein Einkaufszentrum sowie eine Postautohaltestelle und die Bergbahnen lagen in kurzer bis mittlerer Fussdistanz (act. G 2 S. 6 f. E. 6a).
Weiter erwog die Vorinstanz, die Nutzfläche von Wohnungen sei aus den Nettoflächen (lichte Masse zwischen den Wänden) für jeden Raum einzeln zu ermitteln. Nicht anzurechnen seien unter anderem die Grundflächen von Estrich- und Kellerräumen, Wasch- und Trockenräumen, Kellergängen und Treppenläufen. Gedeckte Balkone seien bis zu einer Maximalfläche von $20,\mathrm{m}^2$ hälftig anzurechnen (SHB S. 408; RuW 2020 Ziffer 4.2.1). Vorliegend ergebe sich aus den Gebäudegrundrissplänen (act. G 9/14/45) für den Eingangsbereich einschliesslich WC/Lavabo im Erdgeschoss eine Nutzfläche von $7.54,\mathrm{m}^2$, für das Wohnzimmer $30.62,\mathrm{m}^2$ und für die Küche $6.66,\mathrm{m}^2$. Insgesamt betrage die Nutzfläche im Erdgeschoss $44.82,\mathrm{m}^2$. Die Nutzfläche im Obergeschoss betrage insgesamt $44.6,\mathrm{m}^2$ (Büro $8.15,\mathrm{m}^2$, südöstlich ausgerichtetes Zimmer $13.5,\mathrm{m}^2$, südlich ausgerichtetes Zimmer $14.86,\mathrm{m}^2$, Badezimmer $5.53,\mathrm{m}^2$, Flurbereich $2.56,\mathrm{m}^2$). Die Fläche des gedeckten Balkons vor dem Wohnzimmer im Erdgeschoss von $14.72,\mathrm{m}^2$ sei zur Hälfte (mit $7.36,\mathrm{m}^2$) anrechenbar. Insgesamt betrage die Nutzfläche des EFH $96.78,\mathrm{m}^2$ (act. G 2 S. 8 E. 8a). Das durchschnittliche Mietpreisniveau für EFH in Z._ habe im Jahr 2020 CHF159.79/m² betragen (act. G 9/8/22 f.). Es lagen hinreichende Vergleichswerte vor. Beim EFH handle es sich um einen ansprechenden Neubau im Minergiestandard P mit zeitgemäßem Grundriss und Ausbaustandard. Das EFH teile eine Aussenwand mit dem auf dem Nachbargrundstück stehenden EFH. Dies ändere nichts daran, dass es für die Schätzung als EFH zu behandeln sei. Auch die Konzipierung als Ferienhaus sei dem Mietwert nicht abträglich. Das Grundstück liege abseits der Durchgangsstrasse am Dorfrand an gut besonnter Südhanglage mit guter Aussicht und wenig Immissionen. Ein Einkaufszentrum und eine Postautohaltestelle sowie die Bergbahnen lagen in kurzer bis mittlerer Fussdistanz. Dementsprechend sei ein Ansatz von CHF $161.20/\mathrm{m}^2$, der leicht über dem Durchschnittswert der Gemeinde liege, angemessen. Der Beschwerdegegner habe zu Recht nur die Garage E (und nicht die mit einem dinglichen Nutzungsrecht belastete Garage F) in die Schätzung einbezogen. Die Bewertung mit monatlich CHF 80 bzw. CHF 960 jährlich sei angemessen. Weiter befinde sich ein Autoabstellplatz auf dem Grundstück. Er sei zwar in der Berechnungsgrundlage des Beschwerdegegners nicht aufgeführt worden, müsse aber gleichermassen Eingang in die Schätzung finden. Ein monatlicher Mietwert von CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr erscheine hierfür als angemessen. Insgesamt sei der Mietwert auf CHF 16'920 anzupassen (act. G 2 S. 9 E. 8b).
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Mit Blick auf die Einwände des (damaligen) Rekurrenten (nun: Beschwerdeführer) wies die Vorinstanz darauf hin, dass eine (erstinstanzlich) zwei Jahre früher vorgenommene Schätzung eines Nachbargrundstücks nicht massgeblich sei, zumal sich die Marktsituation in den Jahren 2019 bis 2021 erheblich verändert habe und sich das Nachbargrundstück hinsichtlich Nutzfläche und Ausbaustandard unterscheiden könne. Der Umstand, dass die Bodenpreise der Nachbargrundstücke nicht auf der Übersicht der Baulandpreise (act. G 9/8/19, 9/8/20s) aufgeführt seien, sei mutmasslich darauf zurückzuführen, dass diese in der massgeblichen Periode nicht als unbebautes Bauland gehandelt worden seien (act. G 2 S. 11 E. 9a/bb). In den Berechnungsgrundlagen zum Einspracheentscheid habe der Beschwerdegegner den Neuwert des EFH mit CHF 707'000 festgelegt und davon aufgrund der Anpassung der Versicherungswerte CHF 201'000 abgezogen, woraus ein angepasster Neuwert einschliesslich Garage E von CHF 506'000 resultiert habe. Die Umgebungskosten habe er mit CHF 50'000, den Baugrubenaushub mit CHF 25'000 und die Baunebenkosten mit CHF 35'000 bewertet. Insgesamt habe so ein Sachwert (ohne Land) von CHF 616'000 resultiert. Nach Angaben des Beschwerdegegners am Augenschein sei der Versicherungswert des EFH deshalb (am 6. Januar 2022) nachträglich einvernehmlich reduziert worden, weil in der Baukostenabrechnung nicht massgebliche Positionen (z.B. Anteil an der Aufgangstreppe) aufgeführt worden seien und damit der Neuwert anfänglich zu hoch festgelegt worden sei. Der reduzierte Neuwert von CHF 468'000 (festgelegt mit Einigung vom 6. Januar 2022) erscheine angemessen. Bis zum Stichtag sei noch kein Minderwert eingetreten. Für die Doppelgarage erscheine ein Neuwert von CHF 100'000 angemessen. Da ein Garagenplatz mit einem Benützungsrecht zugunsten des Nachbargrundstücks (0001_) belastet sei, sei nur ein Garagenplatz in die Bewertung einzubeziehen. Der Neuwert des Garagenplatzes betrage CHF 50'000. Zusammen mit den Umgebungskosten gemäss Baukostenabrechnung von CHF 45'000 und dem Baugrubenaushub von CHF 35'000 (act. G 9/8/1) ergebe sich ein Zwischentotal von CHF 598'000. Entgegen der Berechnung des Beschwerdegegners seien die Baunebenkosten (6% des Neuwerts des EFH und der Garage bzw. CHF 31'000) ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten zu bestimmen. Der Sachwert ohne Land sei somit auf CHF 629'000 anzupassen. Die Konzipierung des EFH als Ferienhaus sei seinem Wert in der Tourismusregion Z._ nicht abträglich (act. G 2 S. 11 E. 9a/cc). Im Weiteren habe der Beschwerdegegner den relativen Landwert auf CHF 233'000 (CHF 832/m²) veranschlagt. Die anlässlich des Augenscheins vorgebrachte Begründung des Beschwerdegegners, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode bestimmt worden sei, überzeuge nicht. Es seien Vergleichswerte vorhanden. Ein Preis von CHF 832/m² erscheine deutlich zu hoch. Verglichen mit anderen Grundstücken in der Gemeinde, die teilweise deutlich abgelegener und sich nicht an derart vorteilhafter Wohnlage befänden, erscheine ein Ansatz von CHF 450/m² angemessen (act. G 9/8/19 f.). Somit ergebe sich ein
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Landwert von CHF 126'000. Nicht massgeblich sei, dass auf der Baukostenabrechnung mit CHF 220/m² gerechnet worden sei; dieser Ansatz sei gestützt auf die Vergleichswerte deutlich zu tief. Einschliesslich Landwert belaufe sich der Sachwert somit auf CHF 755'000 (act. G 2 S. 11 f. E. 9a/dd).
Schliesslich erwog die Vorinstanz, der vom Beschwerdegegner zugrunde gelegte Kapitalisierungszinssatz von 5 % (K 2.5 %, B 0.25 %, U 1 %, A 1.25 %, R 0 %, V 0 %) sei praxiskonform und sei nicht zu beanstanden. Bei einer Kapitalisierung des Mietwerts von CHF 16'920 mit 5 % ergebe sich ein Ertragswert von CHF 338'000 (act. G 2 S. 13 E. 9b). Der Beschwerdegegner habe für das Grundstück Nr. 0001_ einen Gewichtungskoeffizienten m = 0.3 verwendet. Das Schätzungsobjekt sei von normaler Grösse und gewöhnlichem Gebäudecharakter; es sei in Leichtbauweise erstellt worden. Die Raumanordnung sei zweckmäßig. Abträglich sei praxisgemäß der Umstand, dass das Gebäude mit dem Gebäude auf dem Nachbargrundstück eine gemeinsame Wand teile. Insgesamt erscheine ein Gewichtungskoeffizient von 0.4 angemessen (SHB S. 175). Dass bei der Schätzung des Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 auf m = 1 abgestellt worden sei (act. G 9/14/50), sei nicht nachvollziehbar und lasse sich anhand der Schätzregeln nicht begründen. Im Übrigen bestehe kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
Die Vorinstanz schloss, für das Grundstück Nr. 0000_ ergebe sich in Anwendung der entsprechenden Formel (VW = [(m x EW) + SW] : [m + 1]); SHB S. 167) ein Verkehrswert von CHF 635'000 (act. G 2 S. 14 E. 9c).
Der Beschwerdeführer wendet unter anderem ein, gemäss Geoportal liege der C.-bach in der mittleren Gefahrenzone. Sodann befinde sich das Sägewerk 60 m vom Wohnhaus auf Grundstück Nr. 0000 entfernt. Dies bedeute, dass in der Zone WE eine Beeinträchtigung der Wohnqualität vorliege. Der Fachrichter habe zu dieser Immissionsbelastung keine Stellung genommen (act. G 1 S. 15 Ziffer 12 [zu E. 6a]). Im Weiteren sei bei einem identischen Haus in der Überbauung die Nutzfläche mit 93 m² veranschlagt worden, wohingegen beim streitigen EFH von 95 m² Nutzfläche ausgegangen und dieser Wert im Einspracheentscheid ohne Begründung auf 102 m² erhöht worden sei (act. G 1 S. 16 Ziffer 15 [zu E. 8a]). Es werde bestritten, dass gestützt auf RuW 2020 Ziffer 4.2.1 ein Benützungsrecht am eigenen Vorplatz (Autoabstellplatz) steuerlich veranschlagt werden könne (act. G 1 S. 17 f. Ziffer 16 [zu E. 8b]). Gemäss RuW 2020 Ziffer 4.2.1 würden die vermieteten Wohneinheiten
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selbst nutzbarer Objekte alle zwei Jahre ausgewertet. Diese Objekte würden im Rechtsmittelverfahren als Vergleichsobjekte gelten. Der Beschwerdeführer müsse nicht betraglich den Landverkaufspreis für die Nachbargrundstücke nachweisen. Wenn nach den gleichen Bauplänen gebaut worden sei, könnten die Nutzflächen nur geringfügig voneinander abweichen; das gleiche gelte für die Ausstattung. Mit dem Argument, die Marktsituation habe sich in den Jahren 2019 bis 2021 erheblich verändert, könne die Vor-instanz den Anspruch auf Bewertung nach Vergleichsobjekten nicht geltend machen, da der Beschwerdegegner seine Bewertung von CHF 636'000 auf CHF 468'000 habe reduzieren müssen. Die Beweismittel act. G 9/8/22 f. (Listen Baulandverkäufe) seien unbrauchbar, weil dieser «Beweis» erst am 24. August 2024 erstellt und nicht Bestandteil des Vorverfahrens gewesen sei. Dazu komme, dass darin unter anderem Verkaufspreise von unter CHF 100/m² sowie von CHF 120/m², CHF 213/m² und CHF 500/m² ausgewiesen seien. Die Nachbargrundstücke Nrn. 0003_ und 0006_ (vgl. act. G 3/25), auf denen das gleiche Doppel-EFH stehe, würden sich in der Grösse nur geringfügig unterscheiden (act. G 1 S. 18 f. Ziffer 17 [zu E. 9a/aa und bb]). Sodann sei der Sachwert ohne Land gemäss Einspracheentscheid von CHF 616'000 wohl ausgewiesen, aber nicht verifiziert (act. G 3/10 S. 2). Die Behauptung, dass die Baukostenabrechnung nur in Bezug auf die Versicherungswerte, nicht jedoch als Grundlage in die Veranlagung einbezogen werden könne, sei falsch. Die Baukostenabrechnung sei nicht als Beweisgegenstand anzuerkennen (act. G 3/3 [Aussage Jürg Schneider betreffend Baukostenabrechnung]). Die Vorinstanz setze sich über die Falschbeurteilung hinweg und behaupte im angefochtenen Entscheid, dass die Umgebungskosten von CHF 45'000 und der Baugrubenaushub von CHF 35'000 als angemessen anzusehen seien. In der Steuerveranlagung vom 27. April 2021 (act. G 3/10) seien CHF 35'000 für die Umgebungskosten und CHF 15'000 für den Baugrubenaushub veranschlagt worden. Die Baunebenkosten seien mit CHF 31'000 (6% von CHF 468'000 und CHF 50'000 [Garage E]) zu veranschlagen. Somit betrage der Sachwert ohne Land CHF 549'000 (act. G 1 S. 19 f. Ziffer 18 [zu E. 9a/cc]). Die Vorgaben für die Landbewertung ergäben sich aus RuW 2020 Ziffer 4.1.1. Der Betrag von CHF 220/m² sei in der Baukostenabrechnung (act. G 3/26) aufgeführt. Der Landwert sei mit CHF 69'000 zu bestätigen (act. G 3/28 S. 2 Ziffer 5). Es könne aufgrund der Liste (act. G 9/8/19 f.) kein Ansatz von CHF 450/m² als angemessen veranschlagt werden (act. G 1 S. 21 Ziffer 19 [zu E. 9a/dd]). Sodann sei der Kapitalisierungszinssatz von 5% in Ordnung, jedoch seien der Mietwert von CHF 16'920 und der Ertragswert von CHF 338'000 bestritten. Die Schätzung des Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 sei von m = 1 ausgegangen (act. G 9/14/50). Dies sei in sämtlichen Veranlagungen in der Überbauung (act. G 3/10, 3/11, 3/25, 3/28) so veranschlagt worden. Gestützt hierauf habe er (der Beschwerdeführer) die Gleichbehandlung
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verlangt. Das habe nichts zu tun mit «Gleichbehandlung im Unrecht» (act. G 1 S. 22 f. Ziffern 20 f. [zu E. 9b und 9c]). Der Beschwerdeführer anerkenne einen totalen Marktwert/Verkehrswert von CHF 533'000 und einen Mietwert von CHF 16'560 (act. G 1 S. 23-25 Ziffern 22 f.).
Der Beschwerdegegner verweist zur Berechnung des Verkehrswerts auf den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 und hält fest, dass bislang kein stichhaltiges Argument für die Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises vorgebracht worden sei. Der von ihm festgelegte Verkehrswert von CHF 729'000 widerspiegle die Marktverhältnisse. Trotzdem weiche die Vorinstanz beim Verkehrswert (CHF 635'000) massgeblich vom Kaufpreis von CHF 867'700 ab. Die (erweiterte) Liste mit den Vergleichsobjekten zeige das örtliche Preisniveau. Der Landwert sei aufgrund der geringen Grundstückfläche, der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplan D._ (mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten (Einspracheentscheid, Ziffern 9-11). Sollte die Landbewertung nach der absoluten Methode beibehalten werden, so sei in jedem Fall die Gewichtungszahl m so festzulegen, dass der Verkehrswert einem mittleren Preis entspreche. Die Gewichtungskoeffizienten seien variabel und müssten kontinuierlich den Marktgegebenheiten angepasst werden. Mit einer für das Objekt realistischen Gewichtungszahl von m = 0.05 resultiere ein mittlerer Handelspreis von CHF 735'000, welcher dem Verkehrswert gemäss Einspracheentscheid (annähernd) entspreche. Dieser bilde den vom Gesetz vorgegebenen mittleren Preis korrekt ab (act. G 12).
In seiner Stellungnahme vom 14. Oktober 2025 zur drohenden Schlechterstellung – Festlegung des Verkehrswerts entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf CHF 729'000 (act. G 21) – bestätigte der Beschwerdeführer den in der Beschwerde vorgebrachten Standpunkt (act. G 22).
Für die Mietwertfestlegung (vgl. dazu vorstehende E. 4.1.3) verwies der Beschwerdegegner im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf den durchschnittlichen Mietpreisansatz vermieteter EFH in der Gemeinde Z._ von CHF 159.79 pro m² Nutzfläche (act. G 9/8/22 f.). Ausgehend von einem Mietwert von CHF 16'560 (CHF 1'300 pro Monat [EFH] zuzüglich CHF 80 pro Monat [Garage E]) für die Liegenschaft Nr. 0000_ mit einer Nutzfläche von 102 m² errechnete er einen Ansatz von CHF 162 pro m² Nutzfläche (act. G 3/9 Ziffer 8). Der Mietwert der Garage F auf Grundstück Nr. 0000_ (Grunddienstbarkeit zugunsten des
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Grundstücks Nr. 0001_) bildet nicht Teil der hier streitigen Schätzung, sondern derjenigen des Grundstücks Nr. 0001_, zumal eine Grunddienstbarkeit nie selbstständig, sondern mit den jeweiligen Grundstücken verbunden ist (vgl. SHB S. 29 Ziffer 1.3.7.1.1); mithin ist das Benützungrecht schätzungsrechtlich dem berechtigten Grundstück Nr. 0001_ zugeschieden. Der Mietwert des EFH von CHF 15'600 würde (mit CHF 161 pro m²) auch unter Zugrundelegung der im angefochtenen Entscheid festgelegten geringeren Nutzfläche des EFH von 96.78 m² (act. G 2 S. 8 f. E. 8a; vorstehende E. 4.2.2) dem erwähnten örtlichen Mietpreisniveau entsprechen. Im Weiteren erweist sich auch die Berücksichtigung des eigenen Vorplatzes (Autoabstellplatz) auf Grundstück Nr. 0000_ – dieser wurde im Einsprache-Entscheid nicht in die Schätzung einbezogen (vgl. act. G 3/9 S. 5 oben) – als Nutzfläche (vgl. RuW 2020 Ziffer 4.2.1 und SHB S. 471 oben) in der vorin-stanzlichen Schätzung mit einem monatlichen Mietwert von CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr als begründet.
Insgesamt erscheint somit der Mietwert von CHF 16'920 (act. G 2 S. 9 f. E. 8b) nachvollziehbar begründet und ausgewiesen. Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach nicht alle in Betracht fallenden Mietpreise in die Mietwert-Festlegung einbezogen worden seien (act. G 22 S. 10 f. und S. 15 f.), vermag eine veränderte Mietwert-Festlegung für sich allein nicht zu begründen, zumal der Beschwerdeführer nicht darzutun vermag, dass sich durch Einbezug weiterer Mietpreise eine Abweichung des Mietwerts zu seinen Gunsten ergäbe. Gänzlich unbelegt blieb der Vorwurf des Beschwerdeführers einer vorsätzlichen Verfälschung der Vergleichswerte (act. G 22 S. 11). Die von ihm im Weiteren erwähnte, aus dem Geoportal ersichtliche mittlere Gefahrenzone im Bereich des C.-bachs (act. G 3/22) sowie die Immissionen des Sägewerks (vgl. act. G 2 E. 6a: werktags hörbare Immissionen) sind ebenfalls nicht geeignet, den Mietwert massgebend zu beeinflussen. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
Bei der Bemessung des Verkehrswerts (bestehend aus Ertrags- und Sachwert; vgl. vorstehende E. 4.1.5) ist für den Ertragswert von dem – im vorliegenden Verfahren unbestritten gebliebenen – Kapitalisierungssatz von 5 % und dem vorerwähnten Mietwert von CHF 16'920 auszugehen, woraus sich ein Ertragswert von CHF 338'000 (abgerundet) errechnet.
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Streitig und zu klären ist der Sachwert, welcher sich wie dargelegt (E. 4.1.5) aus dem Zeitwert (Zustandswert) der Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammensetzt. Beim letzteren werden der absolute (effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach Lageklassenmethode) unterschieden (vgl. vorstehende E. 4.1.5).
Der Beschwerdegegner hatte im Einsprache-Entscheid (act. G 3/9 und G 9/8/14 S. 5 f. Ziffer 10 und Berechnung im Anhang) den Sachwert ohne Land auf CHF 616'000 festgelegt (angepasster Neuwert des EFH von CHF 506'000 [CHF 707'000 abzüglich CHF 201'000 aufgrund der Anpassung der Versicherungswerte einschliesslich Garage F] zuzüglich Umgebungskosten von CHF 50'000, Baugrubenaushub von CHF 25'000 und Baunebenkosten von CHF 35'000). Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid den mit Einigung vom 6. Januar 2022 festgelegten Neuwert des EFH von CHF 468'000 (vgl. act. G 3/27) sowie einen Neuwert der Doppelgarage von CHF 100'000 als angemessen, wobei sie aufgrund des Benützungsrechts des Garagenplatzes durch das Nachbargrundstück lediglich den hälftigen Betrag von CHF 50'000 hinzurechnete. Unter Berücksichtigung der Umgebungskosten gemäss Baukostenabrechnung von CHF 45'000 (vgl. act. G 9/8/1), des Baugrubenaushubs von CHF 35'000 (vgl. act. G 9/8/1) und der Baunebenkosten von CHF 31'000 (6% von CHF 518'000 [Neuwert des EFH CHF 468'000 + Neuwert Garagenplatz CHF 50'000; ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten]) ergab sich im vorinstanzlichen Entscheid ein Sachwert ohne Land von CHF 629'000.
In der Schätzungsveranlagung vom 27. April 2021 (act. G 9/8/4 S. 2) waren wie dargelegt CHF 35'000 für die Umgebungskosten und CHF 15'000 für den Baugrubenaushub veranschlagt worden. Der Einspracheentscheid bestätigte demgegenüber den Baugrubenaushub mit CHF 25'000 und die Umgebungskosten mit CHF 50'000 (act. G 9/8/14 S. 5 f.). Mit Bezug auf die im vorinstanzlichen Entscheid (vorstehende E. 4.2.3) gestützt auf die Baukostenabrechnung (act. G 9/8/1) bestätigten Umgebungskosten (CHF 45'000) und den Baugrubenaushub (CHF 35'000) besteht mit Blick auf die Aussage des Vertreters des Beschwerdegegners (Jürg Schneider) anlässlich des Augenscheins vom 6. Dezember 2024 (act. G 9/47 S. 1 unten) betreffend einvernehmliche Anpassung der Versicherungswerte (vgl. act. G 9/8/11) Anlass, entgegen dem angefochtenen Entscheid auch für die Steuerwerte nicht auf die Baukostenabrechnung (act. G 9/8/1) abzustellen. Die von ihm angeführten nicht massgeblichen Positionen der Baukostenabrechnung betrafen unter anderem einen Anteil an der Aufgangstreppe. Im Einspracheentscheid wurde der (in den
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Versicherungswerten nicht enthaltene) Aushub mit CHF 25'000 und die Umgebungskosten (einschliesslich Erschliessung) mit CHF 50'000 übernommen (vgl. act. G 9/8/15; act. G 9/8/14 S. 5 f.). Hiervon ist vorliegend auszugehen. Insgesamt ist – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – kein zureichender Anlass ersichtlich, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners (vgl. vorstehende E. 4.1.6) einzugreifen und den im Einspracheentscheid mit CHF 616'000 festgelegten Sachwert ohne Land (angepasster Neuwert des EFH von CHF 506'000 [CHF 707'000 abzüglich CHF 201'000 aufgrund der Anpassung der Versicherungswerte einschliesslich Garage F] zuzüglich Umgebungskosten von CHF 50'000, Baugrubenaushub von CHF 25'000 und Baunebenkosten von CHF 35'000 [6% von CHF 581'000]; act. G 3/9 und G 9/8/14 S. 5 f. Ziffer 10 und Berechnung im Anhang) auf CHF 629'000 (vgl. act. G 2 S. 11) zu erhöhen. Es bleibt damit beim Sachwert ohne Land von CHF 616'000.
Im Weiteren zu prüfen ist der Landwert. Hierbei ist insbesondere zu klären, ob vom absoluten Landwert (Standpunkt Vorinstanz und Beschwerdeführer) oder vom relativen Landwert (Standpunkt Beschwerdegegner) auszugehen ist. Mit Bezug auf den vom Beschwerdegegner mit CHF 233'000 (CHF 832/m²) veranschlagten relativen Landwert erachtete die Vorinstanz die hierfür angeführte Begründung, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode (relative Methode) zu bestimmen sei, wie dargelegt (vorstehende E. 4.2.3) als nicht überzeugend, da Vergleichswerte vorhanden seien; gestützt auf letztere (act. G 9/8/19 f.) erachtete die Vorinstanz einen Ansatz von CHF 450/m² bzw. einen absoluten Landwert von CHF 126'000 als angemessen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass gemäss RuW 2020 (E. 4.1.1 am Schluss) der relative Landwert insbesondere bei Grundstücken mit hoher baulicher Ausnützung (z.B. Reiheneinfamilienhäuser) zur Anwendung kommt. In diesem Kontext ist auf die dem Einsprache-Entscheid vom 21. Juni 2022 (act. G 9/8/14 Ziffern 10 und 11) zugrundeliegende und im vorliegenden Verfahren bestätigte (vorstehende E. 4.3.2) Sichtweise des Beschwerdegegners zu verweisen, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche (280 m²), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplan D._ (mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten ist. Es besteht mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerdegegner mit Blick auf Schätzungen zukommt, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuweichen. Hieran vermag das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe (act. G 9/8/19 f.) nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grundstücke betrafen, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im D._ in Frage steht. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode lässt sich insbesondere auch mit den Darlegungen des Beschwerdeführers (vgl. unter anderem act. G 19 S. 7-9 sowie act. G 22 S. 5 f., S. 9 ff. und S. 12 ff.) nicht begründen.
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Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Bodens in einer bestimmten Relation sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft (Realwert) als auch zu deren Mietertrag steht (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 3.6.3 m.H.; SHB S. 193; vgl. auch Lageklassenschlüssel Wohnen in SHB S. 403). Im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 hielt der Beschwerdegegner fest, die Lageklasse (LK) 4.4 erscheine für das Schätzungsobjekt angemessen. Sie setze sich zusammen aus dem Standort A mit LK 3, der Nutzung B mit LK 5, der Wohnlage C mit LK 5, der Erschliessung D mit LK 4 und den Marktverhältnissen E mit LK 5. Der Landwert betrage somit 37.93 % des Neuwerts (BKP 2, BKP 4 und BKP 5; SHB S. 406), was einen Betrag von CHF 233'000 (für 280 m² Boden) bzw. CHF 832/m² ausmache. Der relative Landwert betrage somit 27.5 % am gesamten Sachwert von CHF 849'000 (act. G 3/9 bzw. G 9/8/14 S. 6). Hinsichtlich der Gewichtung von Sachwert und Ertragswert im Rahmen der Mischwertmethode (vgl. vorstehende E. 4.1.5) erachtete der Beschwerdegegner eine Anpassung des Verkehrswerts unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse als gerechtfertigt. Der mit der Gewichtung mit Ertragswertfaktor von m = 0.3 ermittelte Verkehrswert von CHF 729'000 bzw. CHF 7'147/m² Nutzfläche für das EFH erscheine unter Berücksichtigung des Benütungsrechts für den hälfigen Anteil der Doppelgarage zugunsten des Nachbargrundstücks Nr. 0001_ angemessen (act. G 3/9 bzw. G 9/8/14 S. 7).
Wenn in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräußert werden, so soll bei der Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die betreffende Liegenschaft, sondern auch andere vergleichbare Objekte betrachtet werden (vgl. VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014 E. 5.4.2). Beim Verkehrswert handelt es sich m.a.W. um den Preis, der für einen Vermögenswert bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736). Der vorliegend von der Vorinstanz mit CHF 635'000 ermittelte Verkehrswert (2021) weicht ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020) vom Beschwerdeführer bezahlten Kaufpreis von CHF 867'700 ab. Die Liegenschaften gemäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsobjekten (Kaufpreise Einfamilienhäuser; act. G 9/8/29) sind mit Blick auf Lage (Rotenbrunnenstrasse Y.__), Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft des Beschwerdeführers unmittelbar vergleichbar. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug rund CHF 829'000 bzw. CHF 8'310/m² Nutzfläche. Der Verkehrswert dieser Liegenschaften bewegt sich um einen Mittelwert von CHF 726'200 (act. G 9/8/29). Der von der Vorinstanz mit CHF 635'000 festgelegte Verkehrswert erweist sich mit Blick auf die
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Vergleichstransaktionen als zu tief. Im Übrigen ist festzuhalten, dass sich die vom Beschwerdeführer behauptete Unzulässigkeit des Vergleichs der streitigen Schätzung mit Schätzungen mit späterem Schätzungsstichtag (act. G 1 S. 10) den von ihm angeführten Gerichtsentscheiden, insbesondere VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 (vgl. dort E. 3.9.2), nicht entnehmen lässt.
Ältere Schätzungen von Nachbarliegenschaften (act. G 9/14/50, act. G 3/25; Liegenschaft Nr. 0006_), auf welche der Beschwerdeführer verweist (G 22 S. 13), können schon mit Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise in den Jahren 2019 bis 2021 nicht zum Vergleich herangezogen werden. Auch lässt sich der dort angenommene Faktor m = 1 (für ertragswertorientierte Renditeobjekte; vgl. SHB S. 175 f.) offensichtlich nicht auf die streitige Schätzung anwenden. Die vorliegend durch den Beschwerdegegner vorgenommene Bemessung des Faktors m mit 0.3 (vgl. SHB S. 175; normaler Gebäudecharakter, gemischte Bauart, brauchbare Raumausnutzung, mittlere Wohnlage) erscheint angemessen und lässt sich demgemäss nicht beanstanden. Der Beschwerdegegner hält an seiner Praxis (mit m = 1) nicht fest, weshalb der Beschwerdeführer sich zum vornherein auch nicht auf eine Gleichbehandlung (im Unrecht) berufen kann. Im Weiteren erweist sich die Festlegung der Lageklasse (4.4) als begründet (vgl. SHB S. 403: Standort LK 3 [einfacher Ferienort]; Nutzung LK 5 [gehobene Wohnzone]; Wohnlage LK 5 [gute Wohnlage, schwache Immissionen]; Erschliessung LK 4 [mittlere Frequenz für öffentlichen Verkehr, Schulen und Einkauf in mittlerer Entfernung]; Marktverhältnissen LK 5 [ausgeglichene Nachfrage]). Bei einem Sachwert von insgesamt CHF 850'000 (Sachwert/Neuwert CHF 616'000 + Landwert 234'000 [37.93 % von CHF 616'000]) und einem Ertragswert von CHF 338'000 (vgl. vorstehende E. 6.1 und 6.3.1 f.) resultiert ein Verkehrswert von CHF 732'000 ([0.3 x CHF 338'000 + 850'000] : [0.3 + 1]; vgl. Formel in E. 4.1.5).
Anhaltspunkte für die Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises (CHF 867'700 für das Grundstück 0000_ im Jahr 2020) sind vorliegend nicht belegt. Die erwähnten Transaktionspreise von Vergleichsobjekten deuten ebenfalls darauf hin, dass der vom Beschwerdeführer bezahlte Preis nicht durch «marktfremde» Gegebenheiten beeinflusst war, sondern vielmehr (objektiv) marktbedingt zustande kam. Insgesamt ist festzuhalten, dass amtliche Schätzungen sich auf nachvollziehbar und rechtsgleich angewendete Regeln stützen müssen. Die relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheint vorliegend nicht zureichend erklärt und lässt sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Aufgrund der geschilderten Gegebenheiten bestand für die Vorinstanz im Übrigen auch kein zureichender Anlass, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners einzugreifen
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(vgl. vorstehende E. 4.1.6) und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheentscheid (CHF 729'000) abzuweichen.
Zusammengefasst lässt sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Verkehrswertbemessung nicht aufrechterhalten, wohingegen die Mietwertbemessung mit CHF 16'920 zu bestätigen ist.
8.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Bemessung des Verkehrswerts der Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 mit CHF 729'000 (act. G 9/8/14) ist zu bestätigen. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zulasten des Beschwerdeführers (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 2'000 (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der vom Beschwerdeführer geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist anzurechnen.
Aufgrund des Verfahrensausgangs gehen die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens von CHF 3'750 vollständig zulasten des Beschwerdeführers, unter Anrechnung des von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von CHF 2'500.
8.2. Zufolge seines Unterliegens sind dem Beschwerdeführer keine ausseramtlichen Kosten zu entschädigen (Art. 98bis VRP). Beschwerdegegner und Vorinstanz haben keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (LINDER in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020, N 19 f. zu Art. 98bis VRP).
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Die Beschwerde wird abgewiesen. Der angefochtene Entscheid wird zum Nachteil des Beschwerdeführers dahingehend abgeändert, dass die Bemessung des Verkehrswerts der Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 mit CHF 729'000 bestätigt wird.
Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000, unter Anrechnung des von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschusses.
Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Rekursverfahrens von CHF 3'750, unter Anrechnung des von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von CHF 2'500.
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