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St.Galler Gerichte
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Fall-Nr.: B 2024/150 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 04.11.2025 Entscheiddatum: 21.08.2025
Baurecht, Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 67 lit. a PBG, Art. 63 Abs. 2 und Art. 100 StrG; Art. 6 Abs. 1 NHG, Art. 115 lit. g PBG; Art. 79 PBG, kommunale Bauordnung. Die Beschwerdeführer beanstanden die Bewilligung des Abbruchs und Neubaus eines Mehrfamilienhauses unter den Aspekten der Erschliessung, der Einwirkungen auf ein gemäss Bundesinventar in seiner Struktur geschütztes Ortsbild und auf zwei in einem für Verwaltung verbindlichen Inventar schützenswerte Kulturobjekte erfassten benachbarten Gebäuden sowie der Einhaltung der Bauvorschriften beim Attikageschoss. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. (Verwaltungsgericht, B 2024/150)
Entscheid siehe pdf.
© Kanton St.Gallen 2026
Kanton St.Gallen Gerichte
1
Abteilung I
Besetzung
Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichter Steiner und Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer
Geschäftsnr.
B 2024/150
Verfahrensbeteiligte
A. AG,
B. _,
Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Eugen Mätzler, Schwager Mätzler Schneider, Poststrasse 23, Postfach 1936, 9001 St. Gallen,
gegen
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
C. _,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Rechsteiner, FRT Rechtsanwälte & Notare, Unterer Graben 1, Postfach 637, 9001 St. Gallen,
Politische Gemeinde Z. _,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand
Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Wärmepumpenanlage und Unterflurcontainer)
B 2024/150
C._ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch Y., an der D.-strasse 001 im Osten der Stadt Z.. Das Grundstück mit einer Fläche von 738 Quadratmetern liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z. vom 1. November 1980 in der Wohnzone W3a. Im Norden grenzt es an die E.-strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse mit dem Signal «Begegnungszone»), im Süden an die D.-strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse). Es ist Teil des Gebiets Nr. ... «F.__» gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel B (Erhalt der Struktur).
Die östliche Hälfte des Grundstücks Nr. 0000 ist überbaut mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus aus den 1950er-Jahren (Vers.-Nr. ...) mit Sockelgeschoss und flachem Satteldach sowie je zur Strasse hingewandten Giebelseiten, Balkonen an der nach Südwesten ausgerichteten Längsfassade und Hauszugang auf der Nordostseite. Zur E.-strasse öffnen sich drei Doppelgaragen im Sockelgeschoss, das auf dieser Seite gänzlich freigelegt ist. Bei der westlichen Hälfte des Grundstücks handelt es sich um eine mit einzelnen Sträuchern bestockte Rasenfläche sowie dicht bepflanzten Grünbereichen entlang der E.-strasse.
Ein erstes, im Mai 2021 eingereichtes Gesuch um Bewilligung des Abbruchs des bestehenden Gebäudes und des Neubaus eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 0000 zog C.__ zurück, nachdem die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen das Projekt in verschiedener Hinsicht beanstandet hatte.
a.
Mit Baugesuch vom 20. Januar 2022 beantragte C.__ erneut die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden und die Erstellung eines neuen dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss und neun Wohneinheiten, 11 Tiefgaragenplätzen mit Ausfahrt über einen Autolift auf die E.__-strasse und einem Aussenparkplatz auf dem Grundstück Nr. 0000. Die kantonale Denkmalpflege stellte zuhanden der Baubewilligungskommission am 8. Februar 2022 fest, das Projekt betreffe weder ein Schutzobjekt von kantonaler oder nationaler Bedeutung noch dessen Umgebung und bedürfe deshalb keiner Zustimmung der Denkmalpflege.
b.
Innert der Auflagefrist wurden diverse Einsprachen gegen das Bauvorhoben erhoben.
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Gerügt wurden insbesondere eine unzureichende Erschliessung, eine Übertretung der zulässigen Geschossigkeit, eine mangelnde Einhaltung der Grenzabstands- und Attikavorschriften sowie eine Beeinträchtigung der Schutzobjekte an der E.-strasse 002 und 003. Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten führte am 14. Juli 2022 in Anwesenheit aller Einsprecher einen Augenschein durch und erteilte am 4. November 2022 unter Abweisung der Einsprachen die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, die Ausfahrten aus dem Garagenlift in die E.-strasse dürften nur in Vorwärtsfahrt erfolgen, weshalb Wendemanöver in der Autoeinstellhalle ausgeführt werden müssten (Ziff. IV/49). Zugleich verfügte sie auf der Nachbarliegenschaft D._-strasse 004 eine Sichtzone als öffentlich-rechtliche und im Grundbuch anzumerkende Eigentumsbeschränkung.
C.
a.
Gegen den Beschluss der Baubewilligungskommission vom 4. November 2022 erhoben die G._ GmbH und die A._ AG, Stockwerkeigentümerinnen von Wohnungen im Mehrfamilienhaus auf dem östlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstück Nr. 0001 (E.-strasse 005), sowie B., Eigentümerin des nordwestlich gegenüber liegenden Grundstücks Nr. 0002 (E._-strasse 002), Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement.
b.
Im Rekursverfahren hielt das kantonale Tiefbauamt in einem Amtsbericht vom 9./10. März 2023 fest, die E.-strasse sei ausreichend breit, um ihre Funktion zu erfüllen, und die öffentliche Parkierung stelle eher eine Verkehrsberuhigung dar. Die Zufahrt auf dem Grundstück halte lediglich die Anforderungen zum Gefälle nicht ein. Die Befahrbarkeit bzw. «die korrekte Ausrundung» könnten anhand der Unterlagen nicht abschliessend geprüft werden. Es bestünden keine Bedenken, dass die Tiefgarage nicht vorwärts verlassen werde. Die Leistungsfähigkeit des Autolifts müsse berechnet und geprüft werden; der Einfluss des Bauvorhabens auf die niedrig frequentierte E.-strasse sei eher gering. Die Sichtweite Richtung Osten sei aufgrund der Gefällesituation ungenügend.
c.
Die kantonale Denkmalpflege stellte in einem Amtsbericht vom 19. April 2023 fest, die Kulturobjekte E.-strasse 002 und 003, zwei Wohnhäuser aus den Jahren um 1810 und 1894, hätten zur bestehenden, deutlich jüngeren Bebauung der D.-strasse 007, 008 und 009 aus den 1950er-Jahren keinen Bezug. Eine Beeinträchtigung durch den geplanten Neubau sei nicht ersichtlich. Zum ISOS-Gebiet Nr. ... «F.» gehörten zwar auch die Liegenschaften D.-strasse 007, 008 und 009, allerdings nur ganz am Rand und ohne ein einheitliches Ensemble zu bilden. Das Gebäude D._-strasse 001 sei schon zur Bauzeit leicht anders
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gewesen, und die Bauten an der D.__strasse 007 bzw. 008 seien in den letzten Jahrzehnten stark erneuert worden. Das zu ersetzende Haus sei daher heute ein Solitär und stehe zudem direkt neben einem bereits realisierten, grösseren Neubau (E.__strasse 005), an welchem sich das geplante Gebäude orientiere. Sie – die Denkmalpflege – erachte das neu geplante Gebäude nicht als Beeinträchtigung des ISOS.
d.
Das Bau- und Umweltdepartement führte am 11. Juli 2023 einen Augenschein durch. Am 20. September 2023 hielt die kantonale Denkmalpflege bezugnehmend auf den im Rahmen des Augenscheins erfolgten Meinungsaustausch fest, eine alternativ mögliche Erschließung des Grundstücks Nr. 0000 von der D.__strasse aus beeinträchtigt das ISOS nicht. Die Baubewilligungskommission ergänzte die Akten mit dem Plan «Grundriss Erdgeschoss mit Sichtberme» vom 20. Januar 2022 (act. 10/vi. act. 34). C.__reichte seinerseits einen «Umgebungsplan inkl. Schnitt Mäuerchen bei Tiefgaragenausfahrt beidseits» und einen Detailplan «Schnitt Attikageschoss/Nachweis Geschosshöhe Attika», je vom 16. Oktober 2023, sowie eine Berechnung der Leistungsfähigkeit des Autolifts zu den Akten (act. 10/vi. act. 38).
Zu diesen zusätzlichen Eingaben und Unterlagen nahmen der Bauherr und die Einsprecherinnen sowie das kantonale Tiefbauamt je Stellung. Zu den betreffenden Stellungnahmen äußerten sich wiederum Bauherr und Einsprecherinnen am 19. bzw. am 23. Januar 2024.
e.
Das Bau- und Umweltdepartement hiess die Rekurse am 15. Juli 2024 teilweise gut (Dispositiv Ziff. 1a) und ergänzte die Baubewilligung um folgende Auflagen (Dispositiv Ziff. 1b):
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Die Entscheidgebühr von CHF 3'500 wurde C. ______ auferlegt (Dispositiv Ziff. 2a). Dieser wurde zudem verpflichtet, die G. ______ GmbH, die A. ______ AG und B. ______ mit CHF 4'200 (zuzüglich Mehrwertsteuer auf dem Betrag von CHF 2'800) ausseramtlich zu entschädigen (Dispositiv Ziff. 3a).
D.
Die A. ______ AG und B. ______ (Beschwerdeführerinnen) erhoben gegen den Rekursentscheid des Bau- und Umweltdepartements (Vorinstanz) vom 15. Juli 2024 mit Eingabe vom 29. Juli 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung des Rekursentscheids und des Entscheids der Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen (Beschwerdebeteiligte) sowie der damit verbundenen Bewilligungen (betreffend Entsorgung, Abwasseranlagen, gewässerschutzrechtliche Bewilligung, Ersatzbeitrag); das Bauvorhaben sei nicht zu bewilligen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz oder an die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer). Prozessual ersuchen sie um Durchführung eines Augenscheins.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 9. September 2024 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdebeteiligte verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragte C. ______ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführerinnen. Dazu äusserten sich die Beschwerdeführerinnen am 29. Januar 2025. Der Beschwerdegegner bestritt diese Ausführungen am 31. Januar 2025 und verwies auf seine bisherigen Ausführungen sowie seine (im Verfahren B 2024/155 eingereichte) Kostennote.
E.
Mit Eingabe vom 6. August 2024 focht C. ______ den Entscheid der Vorinstanz vom 15. Juli 2024 ebenfalls an, beschränkt allerdings auf den Kosten- und Entschädigungspunkt (Beschwerdeverfahren B 2024/155). Ein Gesuch C. ______s, das vorliegende Beschwerdeverfahren B 2024/150 mit dem Beschwerdeverfahren B 2024/155 zu vereinigen, wies der verfahrensleitende Abteilungspräsident mit Schreiben vom 4. September 2024 ab. Begründet wurde die Abweisung des Vereinigungsgesuchs damit, dass sich in den Verfahren B 2024/150 und B 2024/155 nicht dieselben Parteien gegenüberstünden, weil sich die G. ______ GmbH am Verfahren B 2024/150 nicht (mehr) als Rechtsmittelführerin beteiligt habe. Ohnehin beträfen die beiden Verfahren unterschiedliche Rechtsfragen: Im Verfahren B 2024/150 stehe die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens C. ______s zur Debatte, während im Verfahren B 2024/155 zu klären sei, ob die Vorinstanz C. ______ für das Rekursverfahren für kosten- und entschädigungspflichtig habe erklären dürfen, obschon die erstinstanzlich erteilte
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Baubewilligung (unter Auflagen) bestätigt worden sei. Selbstverständlich treffe zu, dass der Ausgang des Verfahrens B 2024/155 (auch) davon abhänge, wie im Verfahren B 2024/150 entschieden wird; insbesondere würde eine Gutheissung der Beschwerde im Verfahren B 2024/150 die Kosten- und Entschädigungsfrage im Rekursverfahren tangieren (entschädigt würden die G. __ GmbH, die A. __ AG und B. __ diesfalls aufgrund ihres Obsiegens auch in jenem Verfahren). Das Verwaltungsgericht ziehe deshalb in Betracht, das Verfahren B 2024/150 vorzuziehen und den Beteiligten des Verfahrens B 2024/155 nach Ergehen des Entscheids im Verfahren B 2024/150 das Recht zur Stellungnahme zu gewähren. Die Verfahren B 2024/150 und B 2024/155 wurden in der Folge gemäß der Ankündigung vom 4. September 2024 separat instruiert; der Entscheid im Verfahren B 2024/155 steht noch aus, ist jedoch für die Sitzung des Verwaltungsgerichts vom 18. September 2025 traktandiert.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerinnen, die als Eigentümerinnen von Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstücks im Rekursverfahren mit ihren Begehren weitgehend unterlegen sind, sind zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 15. Juli 2024 wurde mit Eingabe vom 29. Juli 2024 rechtzeitig erhoben und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. Der Klarheit halber ist darauf hinzuweisen, dass der vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsspruch (Disp.-Ziff. 2 und 3 des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 15. Juli 2024) vorliegend nicht angefochten sind und im Parallelverfahren B 2024/155 zu überprüfen sind (vgl. Bst. E hiervor).
Die Beschwerdeführerinnen machen eine unzureichende strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens geltend. Sie weisen darauf hin, dass die bestehende Baute komplett abgebrochen werde und die Bauherrschaft deshalb nicht zwingend eine Lösung innerhalb der gewachsenen Erschliessungsstrukturen – über die E. __-strasse – suchen müsse. Eine Erschliessung von der D. __-strasse her sei, wie die kantonale Denkmalpflege aus denkmalpflegerischer Sicht bestätigt habe, möglich und unter Sicherheitsaspekten vorzuziehen. Die im erstinstanzlichen bzw. vorinstanzlichen Verfahren ergänzten Auflagen, mit denen die
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Sicherheit der Benützung der E.__-strasse gewährleistet werden solle, hätten Gegenstand eines Signalisationsverfahrens und/oder eines Strassenbauprojekts bilden müssen, das (gemeint wohl: mit dem Baubewilligungsverfahren) zu koordinieren gewesen wäre.
Die Beschwerdeführerinnen beanstanden sodann das von den Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute abweichende zu starke Gefälle der Tiefgaragenzufahrt. Legitime Interessen, um von der Norm abzuweichen, lege die Vorinstanz nicht dar. Bleibe ein Fahrzeug aufgrund des zu starken Gefälles in der Einfahrt stecken und könnten daher andere Fahrzeuge nicht in die Tiefgarage fahren, könne das den gesamten Verkehr auf der E.-strasse blockieren. Die erstinstanzliche Auflage, wonach Ausfahrten aus dem Garagenlift in die E.-strasse nur vorwärts erfolgen dürften, und das vorinstanzlich (für den Fall der Nichteinhaltung dieser Auflage) in Betracht gezogene Nutzungsverbot für einzelne Parkplätze in der Tiefgarage seien nicht umsetzbar. Die vorinstanzlich vorgenommene Reduktion der im Amtsbericht des Tiefbauamts geforderten Sichtzone von 45 Metern gegen Nordosten auf 20 Meter mit einer Beobachtungsdistanz bei Vorwärtsfahrten von drei Metern trage der Steigung der E.-strasse ab Mitte der geplanten Tiefgaragenausfahrt Richtung Westen von –5.2 Prozent ebenso wenig Rechnung, wie dem Umstand, dass es sich bei der E.-strasse um eine belebte Quartierstrasse mit vielen spielenden Kindern handle, die von Fussgängern und Wanderern, Velo- und E-Bike-Fahrern sowie verschiedenen, teilweise auch größeren Fahrzeugen rege genutzt werden. Angezeigt sei eine Sichtweite von mindestens 55 Metern. Die Verantwortung für die Gewährleistung der Sicherheit dürfe nicht auf die Verkehrsteilnehmer abgewälzt werden. Zudem habe die Vorinstanz die Anmerkung der Sichtzone nach Nordosten und der Lichtsignalanlage für die Ausfahrt aus der Tiefgarage zu Unrecht als Auflage verfügt. Damit sei kein untergeordnetes Hindernis beseitigt worden, sondern ein schwerwiegender Mangel.
Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, das Aufliegen tiefliegender Fahrzeuge hätte schlimmstenfalls einen Schaden am jeweiligen Fahrzeug zur Folge, wirke sich aber nicht auf die Verkehrssicherheit aus. Als Auflage zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit sei bereits erstinstanzlich verfügt worden, dass nur vorwärts aus dem Autolift in die E.-strasse ausgefahren werden dürfe. Es sei davon auszugehen, dass diese Vorgabe eingehalten werde. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, könne ohne Weiteres ein Nutzungsverbot für die Parkplätze Nr. 10 und 11 ausgesprochen werden, zumal es sich nicht um Pflichtparkplätze handle. Die vorinstanzlich vorgenommene Reduktion der Sichtzone auf 20 Meter sei bei dem vom Kantonalen Tiefbauamt festgestellten Gefälle nicht zu beanstanden, zumal die E.-strasse mit ihren beengten Verhältnissen, zahlreichen Einfahrten und den bestehenden Parkplätzen den Verkehr zwangsläufig entschleunige. Velo- und E-Bike-Fahrer seien zudem wie alle übrigen Verkehrsteilnehmer zu vorsichtigem, den örtlichen Verhältnissen angepasstem Fahren angehalten. Eine Missachtung dieser Pflicht dürfe im Ergebnis
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nicht dem Bauherrn zum Nachteil gereichen. Etwas «potentiell Gefährliches» werde vorliegend nicht bewilligt. «Sichere Einfahrten» liessen sich ausserdem «nie bis zuletzt umsetzen». Für eine Erschliessung des Grundstücks – als einziges von allen an der E.-strasse gelegenen Grundstücke – über die D.-strasse gebe es keine nachvollziehbaren Gründe.
Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins ermittelte der Vertreter des kantonalen Tiefbauamts «im Bereich der vorgesehenen Ausfahrt aus der Tiefgarage des Neubaus eine Steigung von 4.5 Prozent» (Ziff. 20 des Protokolls des vorinstanzlichen Augenscheins; act. 10/vi. act. 24). Die Beschwerdeführerinnen bestritten diese Messung bereits im Rekursverfahren mit Nichtwissen (act. 10/37 Ziffer C7). Sie bringen vor, ihre eigene Messung ergebe ab Verlängerung der Mitte des Autolifts eine Steigung gegen Nordosten von 4.6 Prozent bzw. ein Gefälle gegen Südwesten von 5.2 Prozent (act. 10/vi. act. 48, Beilage 1).
Zum Gefälle der E.-strasse nach der Zufahrt gegen Südwesten äussert sich die Vorinstanz nicht. Die von den Beschwerdeführerinnen ermittelte Neigung von 5.2 Prozent lässt sich anhand der Höhenkurven nachvollziehen. Für eine Schätzung der (unter Sicherheitsaspekten [vgl. E. 2.4.4 hiernach] relevanten) mutmasslichen Geschwindigkeiten des Velound E-Bike-Verkehrs im Bereich der geplanten Ausfahrt ist allerdings vorab das Gefälle auf jenem Abschnitt der E.-strasse massgeblich, der – abzweigend von der D.-strasse – gegen Westen zum Baugrundstück hinführt; Fahrräder, die das Baugrundstück in umgekehrter Richtung passieren, müssen vor dem Baugrundstück eine erhebliche Steigung bewältigen, was deren Tempo offenkundig stark reduziert. Dass bei Benützung der E.-strasse von Osten nach Westen ab dem Baugrundstück sodann neigungsbedingt allenfalls noch höhere Geschwindigkeiten erreicht werden können, ist vorliegend nicht von Belang, zumal insoweit ein Sicherheitsrisiko vom Baugrundstück nicht ausgehen kann. Die Ergebnisse der Messungen der Beschwerdeführerinnen und der Vorinstanz (bzw. des TBA) schliessen sich damit – soweit erschliessungsrechtlich (unter Sicherheitsaspekten) relevant – nicht gegenseitig aus: Die entscheidende Strecke zwischen der Höhe 684 Meter über Meer im Bereich der Einmündung der E.-strasse in die D.-strasse und Höhe 680 Meter über Meer im Bereich der Garagenzufahrt beträgt rund 88 Meter (vgl. https://www.geoportal.ch Höhen > Höhenkurven), weist mithin eine durchschnittliche Steigung von 4.55 Prozent auf. Die Steigung von 4.5 Prozent, auf welche die Vorinstanz abstellt, weicht davon nur marginal ab. Die Vorinstanz hat das Gefälle der E._-strasse im oberen nördlichen Teil ab dem Baugrundstück als «gleichmässig» und «moderat» bezeichnet. Diese Beurteilung ist mit den festgestellten tatsächlichen Verhältnissen – einer Steigung von 4,6 Prozent in
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diesem Abschnitt vereinbar; die Vorinstanz durfte für die Bemessung der Sichtzonen damit ohne Weiteres die im Rekursverfahren ermittelten Neigungswerte heranziehen. Die Ermittlung der Steigung anlässlich eines Augenscheins erübrigt sich damit; dasselbe gilt für die replikweise beantragte Durchführung von Geschwindigkeitsmessungen, zumal die von der Vorinstanz herangezogenen technischen Normen primär auf die Neigungswerte abstellen.
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, SR 700, RPG) setzt die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass das Land erschlossen ist. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Gemäss Art. 67 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG), welcher im Wesentlichen den Wortlaut von Art. 49 Abs. 2 lit. a des früheren Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (Baugesetz, nGS 32-47, BauG) übernahm, ist Land erschlossen, wenn eine hinreichende Zu- und Wegfahrt besteht. Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit – des Grundstücks – sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Massgeblicher Referenzpunkt sind dabei die zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen, die erschlossen werden sollen. Die Festlegung des Ausmasses der Erschließungsanlagen und die Umschreibung der genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und kommunalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu (vgl. VerwGE B 2016/215 vom 22. Februar 2018 E. 9.1 mit Hinweisen; bestätigt mit BGer 1C_219/2018 vom 9. November 2018; VerwGE B 2018/185 vom 24. Januar 2019 E. 5.2 mit Hinweisen).
Die Zufahrten – auf dem Grundstück – dürfen weder die Strasse beeinträchtigen noch den Verkehr gefährden (Art. 63 Abs. 2 des Strassengesetzes; sGS 732.1, StrG). Die Dimensionierung der Zufahrt wird durch das kantonale Recht nicht weiter konkretisiert. Art. 43 Abs. 2 der Bauordnung der Beschwerdebeteiligten (SRS 731.1, BO) verlangt vor Garagen mit direkter Zufahrt vom öffentlichen Grund einen Vorplatz von mindestens 5.5 Metern Tiefe (Satz 1), wobei das Mass auf das Mass des Strassenabstandes herabgesetzt werden kann (Satz 2), wenn automatische Garagentore vorhanden sind (lit. a) oder sich aus anderen Gründen keine Behinderung oder Gefährdung des Verkehrs ergibt (lit. b). Der Verweis in Art. 2 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Reklamereglement (SRS 731.11) in Verbindung mit den in Anhang I aufgeführten Normen, die als anerkannte Regeln der Baukunde für Bauten und Anlagen angewendet werden und die für Grundstückszufahrten insbesondere die VSS-Norm 640 050, Ausgabe Mai 1993, umfassten, wurde per 1. Juli
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2024 aufgehoben (CRS 2024-020). Für die Beurteilung der technischen Anforderungen an eine hinreichende Zufahrt können die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) – trotz des in der kommunalen Bauordnung aufgehobenen ausdrücklichen Verweises weiterhin – als Hilfsmittel bzw. als Richtwert herangezogen werden, wobei ihre Anwendung im Einzelfall dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechen muss und nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse erfolgen darf. Die VSS-Normen enthalten mithin keine bindenden Anweisungen für jeden Einzelfall im Sinn einer gesetzlichen Norm (VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 11.1 und E. 11.3 f. mit Hinweisen; VerwGE B 2011/110 vom 20. März 2012 E. 4; GVP 1990 Nr. 99).
Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten ist davon ausgegangen, dass die Erschliessung des Baugrundstücks ab der E.__strasse, die als Gemeindestrasse 2. Klasse der Groberschliessung des Baugebiets diene, in strassenhierarchischer Sicht richtig gewählt sei. Bereits das bestehende Wohnhaus werde ab dieser Strasse erschlossen (Ziff. 20.2 des Beschlusses vom 4. November 2022). Die E.__strasse verfüge derzeit über eine Fahrbahnbreite von fünf Metern. Davon benötigten die markierten öffentlichen Parkfelder auf der Nordseite eine Breite von zwei Metern, so dass für Fahrverkehr und Fussgänger eine Breite von drei Metern zur Verfügung stehe. Nach der VSS-Norm 40 201 «Geometrisches Normalprofil» benötige eine untergeordnete Erschliessungsstrasse wie die E.__strasse für den Begegnungsfall Personenwagen / Fussgänger eine minimale Strassenbreite von 3,5 Metern. Ausser im Bereich der – auf klassierten Strassen grundsätzlich nur geduldeten öffentlichen Parkplätze – sei diese Anforderung erfüllt. Die öffentlichen Parkfelder hätten eine Fahrbahnverengung zur Folge, die als «Hindernisse» den motorisierten Verkehr zwängen, die Geschwindigkeit diesen Begebenheiten anzupassen (Ziff. 20.3). Die durch das Bauvorhaben in den Spitzenstunden (morgens und abends) rund vier bis sechs zusätzlich zu erwartenden Fahrbewegungen pro Stunde könnten von der E.__strasse zweifellos bewältigt werden (Ziff. 20.4).
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Die Vorinstanz hielt sodann fest, die E.-strasse dürfe, wenn sie die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse erfüllte, grundsätzlich auch als Erschliessung des direkt anstossenden Baugrundstücks betrachtet und in Anspruch genommen werden. Das Baugrundstück müsse nicht als einziges Grundstück von Süden her über die D.-strasse erschlossen werden, zumal der südliche Grundstücksteil in einem Bereich mittlerer Gefährdung durch Hochwasser liege (E. 4.4 des angefochtenen Entscheids).
Das Grundstück Nr. 0000 grenzt – wie auch aus seiner Adresse (D.-strasse 001) hervorgeht – nicht nur an die E.-strasse, sondern auch an die D.-strasse, die als Gemeindestrasse 1. Klasse eingeteilt ist. Bereits für das bestehende Mehrfamilienhaus mit drei Doppelgaragen mit Vorplatz erfolgte die Zufahrt allerdings über die als Gemeindestrasse 2. Klasse eingeteilte E.-strasse. Während Gemeindestrassen erster Klasse dem örtlichen und dem überörtlichen Verkehr dienen, bezwecken Gemeindestrassen zweiter Klasse die Groberschliessung des Baugebietes (vgl. Art. 8 Abs. 1 und 2 StrG).
Gemeindestrassen 1. Klasse dienen dieser gesetzlichen Umschreibung entsprechend hauptsächlich dem Sammeln des Verkehrs aus den Erschliessungsstrassen und führen ihn den höheren Strassentypen zu; der seitliche Zutritt ist zwar frei, erfolgt jedoch nach Möglichkeit gebündelt zusammengefasst (vgl. G. GERMANN, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkommentar zum st. gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St. Gallen 1989, N 4 zu Art. 8 StrG). Gemeindestrassen 2. Klasse umfassen die grösseren Erschliessungsstrassen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen. Unter «Groberschliessung» fallen grundsätzlich auch die Quartierstrassen, wenn es darum geht, eine «grössere Zahl von Häusern» bzw. Wohneinheiten zu erschliessen (GERMANN, a.a.O., N 9 zu Art. 8 StrG). Mit Blick auf diese Strassenhierarchie und unter Berücksichtigung der mittleren Hochwassergefährdung des südlichen Grundstücksteiles ist die Erschliessung der geplanten Tiefgarage über die E._-strasse im Grundsatz nicht zu beanstanden. Ein Strassenplanverfahren bzw. ein Strassenbauprojekt, das mit dem Baubewilligungsverfahren im Sinn von Art. 132 Abs. 5 lit. a PBG (sachgemäss) zu koordinieren wäre, ist für die Realisierung der Zufahrt im Übrigen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen nicht erforderlich.
Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hat in ihrer Beurteilung der Erschliessung die VSS-Norm 640 050 herangezogen und ist dabei von einer Grundstückszufahrt Typ A ausgegangen (bei der vortrittsberechtigten Strasse handelt es sich um einen Zufahrtsweg, eine Zufahrtsstrasse, einen Verbindungsweg oder eine
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Quartiererschliessungsstrasse; nicht mehr als ca. 15 Parkplätze auf dem Baugrundstück). In solchen Fällen müsse ein Kreuzen im Einmündungsbereich bei Gegenverkehr nicht möglich sein. Für den seltenen Fall von Gegenverkehr sei es zu verantworten, dass die E._-strasse kurzzeitig durch ein wartendes Fahrzeug blockiert werde (Ziff. 19.4 des Beschlusses vom 4. November 2022).
Die Vorinstanz hat gestützt auf das Geoportal und den Augenschein festgestellt, dass die öffentlichen Parkplätze entlang der E.-strasse zum einen weniger als die Hälfte der Strassenbreite einnahmen und dass zum andern die Fahrzeuge abgestellt werden konnten, ohne die blauen Markierungen zu überschreiten. Es gebe daher keinen Grund, die Angabe der Beschwerdebeteiligten zu bezweifeln, wonach die Parkfelder die übliche Abmessung von zwei Metern aufwiesen. Ebenso dürfe gestützt auf das Geoportal davon ausgegangen werden, dass die E.-strasse eine Breite von mindestens 4.5 Metern bzw. im Bereich des Baugrundstücks gar eine solche von fünf Metern aufweise, wie dies auch im Plan «Grundriss Erdgeschoss» ausgewiesen sei. Die Verhältnisse seien damit zwar tatsächlich nicht grosszügig, allerdings hätten bis anhin offensichtlich sowohl die Strasse im Gegenverkehr befahren als auch die Parkplätze genutzt werden können (E. 4.3.1 des angefochtenen Entscheids).
Die E.-strasse ist mittlerweile mit dem Signal «Begegnungszone» (2.59.5) gemäss Art. 2a Abs. 5 Signalisationsverordnung (SR 741.21, SSV) versehen. Damit beträgt die zulässige Höchstgeschwindigkeit gemäss Art. 22b Abs. 2 SSV 20 km/h. Im Bereich des Grundstücks Nr. 0000 bestehen entlang der E.-strasse keine öffentlichen Parkplätze (vgl. https://www.geoportal.ch, Orthofoto 2022). Die dort vorhandene Breite von fünf Metern genügt damit selbst dem Begegnungsfall Personenwagen / Personenwagen (vgl. https://fussverkehr.ch, Faktenblatt 02/20003_ Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten; vgl. auch Ziff. 5.3.1 der Richtlinie Entwurfselemente innerorts des kantonalen Tiefbauamts REI 01 Fahrbahnbreiten, die für Geschwindigkeiten bis 20 km/h im Begegnungsfall Personenwagen / Personenwagen eine reduzierte Fahrbahnbreite von 4.2 Metern verlangen). Selbst die Breite von drei Metern im Bereich der öffentlichen Parkplätze genügt im Übrigen (ausgehend von einer Höchstgeschwindigkeit von 20 km/h) knapp den Begegnungsfällen Personenwagen / Fussgänger sowie Personenwagen / Velo. Auch die relativ knappe Strassenbreite im Bereich der öffentlichen Parkplätze kann indessen mit Blick auf die ausreichende Breite der klassierten Strassenfläche von durchwegs 5.15 Metern und mehr gemäss Strassenplan (vgl. https://www.geoportal.ch, Strassenklassierung Gde) nicht dazu führen, dass die strassenmäßige Erschliessung des Grundstücks als nicht hinreichend beurteilt werden müsste. Diese Beurteilung deckt sich im Übrigen mit jener des kantonalen Tiefbauamts in seinem Amtsbericht vom 9. März 2023 an die Vorinstanz (act. 10/vi. act. 13, Beilage).
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Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten ist – wie dargelegt (vgl. dazu oben Erwägung 2.3.2.1) – von einer Grundstückszufahrt des Typs A gemäss VSS-Norm 640 050 ausgegangen. Weil ein Kreuzen im Einmündungsbereich bei Gegenverkehr gemäss dieser Norm nicht zwingend vorgeschrieben und das Verkehrsaufkommen auf der E.-strasse gering sei, müsse ein Kreuzen bei Gegenverkehr auf dem Vorplatz des Autolifts nicht möglich sein. Für den seltenen Fall von Gegenverkehr sei es zu verantworten, dass die E.-strasse kurzzeitig durch ein wartendes Fahrzeug blockiert werde (Ziff. 19.4 des Beschlusses vom 4. November 2021). Um Rückwärtsfahrten auszuschliessen, werde mittels Auflage sichergestellt, dass ausschliesslich vorwärts ein- und ausgefahren werden dürfe (Ziff. 19.5).
Die Vorinstanz hat zum Gefälle der Zufahrt zum Autolift – zwei Meter mit sechs Prozent, 1.8 Meter mit zwölf Prozent und zwei Meter vor dem Tor wieder mit sechs Prozent Steigung – festgehalten, die Regeln der VSS-Norm SN 40 291 zum Maximalgefälle und zur maximalen Gefälleänderung von sechs Prozent seien eingehalten. Hingegen sei der minimale Abstand zwischen den Gefälleänderungen an einer Stelle knapp nicht eingehalten. Sie beurteilte übereinstimmend mit dem kantonalen Tiefbauamt das dadurch allfällig verursachte Aufsetzen tief liegender Fahrzeuge als Komfortproblem ohne Auswirkungen auf die Verkehrssicherheit (E. 4.4.2 des angefochtenen Entscheids). Weil der Wartebereich vor dem Tor des Autolifts allerdings nicht auf der gesamten Länge ausreichend breit sei, um ein Kreuzen zu ermöglichen, und deshalb beim Warten auf der Zufahrt je nachdem, wo das wartende Auto stehe, ein Zurücksetzen auf die E.-strasse erforderlich werde, hat die Vorinstanz die Baubewilligung mit der Auflage ergänzt, die Tiefgaragenausfahrt mit einer Lichtsignalanlage zu versehen; damit sollen Rückwärtsfahrten verhindert werden (E. 4.4.3). Die erstinstanzliche Auflage, aus dem Autolift nur vorwärts in die E.-strasse einzufahren, erachtete die Vorinstanz im Übrigen als gerechtfertigt und sinnvoll. Die Baubewilligungsbehörde werde bei der Bauabnahme überprüfen, ob in der Tiefgarage auch für die Parkplätze Nr. 10 und 11 ausreichend Platz zum Wenden bestehe, und allenfalls ein Nutzungsverbot für die betroffenen Parkplätze, bei denen es sich nicht um Pflichtparkplätze handle, aussprechen (E. 4.4.4).
Gemäss dem massstäblichen Grundrissplan (act. 10/10/32, 1:100) wird der Vorplatz, der gleichzeitig die Zufahrt zwischen dem Autolift und der E.__-strasse bilden wird, 5.8 Meter tief sein und damit die Massvorschrift gemäss Art. 43 Abs. 1 BO einhalten. Unbestritten ist, dass die Steigung dieser Zufahrt der VSS-Norm SN 40 291 lediglich insoweit nicht
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entspricht, als die Gefälleänderungen von sechs Prozent nach dem Lift auf 12 Prozent und vor der Einmündung in die E.__strasse zurück auf sechs Prozent auf zu kurzer Strecke erfolgen (vgl. Ziff. 20.6 und Tabelle 13 der VSS-Norm 40 291). Die Steigung als solche und deren Änderungen sind – vorbehaltlich einer ausreichenden Sichtzone – für die Verkehrssicherheit auf der E.__strasse nicht von Bedeutung. Die Beurteilung des Tiefbauamts, dass es sich dabei um ein «Komfortproblem» handelt, erscheint nachvollziehbar. Auch eine Beeinträchtigung des Verkehrs auf der E.__strasse erscheint unwahrscheinlich, zumal ein «Aufsitzen» tief liegender Fahrzeuge angesichts der geringen Gefälleänderung – Steigung Zufahrt sechs Prozent, Steigung E.__strasse 4.6 Prozent nicht zu erwarten ist.
Unbestritten ist, dass die Ausgestaltung der Zufahrt zum Autolift bei Gegenverkehr aus der Tiefgarage je nach Umständen ein Zurücksetzen auf die E.__strasse erfordern kann. Das soll mit einer Lichtsignalanlage verhindert werden (vgl. die diesbezüglich von der Vorinstanz verfügte Auflage; Erwägung 2.3.4.1 hiervor). Diese Lichtsignalanlage führt allerdings ihrerseits dazu, dass die E.__strasse bei solchem Gegenverkehr auf dem Grundstück als Warteraum genutzt werden muss. Die Wartezeit in dieser (bei insgesamt 11 Parkplätzen) selten zu erwartenden Situation dürfte bei der Leistungsfähigkeit des Autolifts mit einer Umlaufzeit von weniger als zwei Minuten (vgl. dazu act. 10/vi. act. 38) eine Minute kaum überschreiten. Aufgrund der Breite der E.__strasse, die im Bereich des Grundstücks keine öffentlichen Parkplätze aufweist (vgl. dazu auch oben Erwägung 2.3.2.2), behindert das wartende Fahrzeug zudem keinen Gegenverkehr. Kurzzeitig behindert würden einzig nachfolgende Fahrzeuge. Eine solche Behinderung dürfte allerdings auf der E.__strasse, die auf weiten Abschnitten aufgrund öffentlicher Parkplätze ein Kreuzen zweier Personenwagen nicht zulässt, nicht unüblich sein, und sie führt zu keiner Verkehrsgefährdung im Sinn von Art. 63 Abs. 2 StrG, die eine Bewilligung der Zufahrt ausschliessen könnte.
Der Beschwerdegegner wendet sich nicht gegen die Verpflichtung, aus dem Autolift lediglich vorwärts in die E.__strasse einzufahren und Wendemanöver ausschliesslich in der Tiefgarage auszuführen (Ziff. IV/49 der Baubewilligung vom 4. November 2022). Unklar ist, ob die Nutzung der Parkplätze Nr. 10 und 11 bei ungenügendem Wenderbaum in der Garage auch dergestalt zulässig wäre, dass von der E.__strasse rückwärts in den Lift und in der Garage ebenso rückwärts auf die Parkplätze Nr. 10 und 11 gefahren wird, oder ob damit ein unzulässiges Wendemanöver auf der E.__strasse vorläge. In den Erwägungen zur Baubewilligung wird festgehalten, die Auflage lasse Ein- und Ausfahrten nur vorwärts zu. Die Auflage gemäss Ziffer IV/49 der Baubewilligung ist deshalb in diesem Sinn zu präzisieren. Bezüglich der Durchsetzungsmöglichkeiten ist auf den vorinstanzlichen Entscheid zu verweisen (allfälliges Nutzungsverbot, wenn Rückwärtsfahrten zu verzeichnen wären); der
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Beschwerdegegner weist in seiner Vernehmlassung an das Verwaltungsgericht zudem zu Recht auf die Möglichkeit hin, bei Nichteinhaltung von Auflagen Bussen auszusprechen (Art. 162 lit. b PBG).
Gemäss Art. 147 PBG wird die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen versehen, soweit diese zur Sicherstellung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den massgebenden Vorschriften und Plänen erforderlich sind (Abs. 1); die Baubehörde kann für die richtige Erfüllung Sicherstellung verlangen (Abs. 2). Der Einbau einer Lichtsignalanlage kann ohne Weiteres unabhängig von der Errichtung des Mehrfamilienhauses gesondert durchgesetzt werden. Entsprechendes gilt auch für die Verpflichtung, den Autolift lediglich in Vorwärtsfahrt zu benützen. Die Vorinstanz hat deshalb die beiden Ergänzungen zu Recht als einer Verfügung durch Auflage zugänglich beurteilt.
Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hat die Sichtzonen nach der VSS-Norm 40 273a dimensioniert. Danach misst die Länge des links- und rechtsseitigen Blickwinkels für motorisierte Fahrzeuge bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h je 20 Meter, wobei der Beobachtungspunkt drei Meter hinter dem Strassenrand anzusetzen ist (Ziff. 21.3 des Beschlusses vom 4. November 2022).
Die Vorinstanz hat auf die Beurteilung des kantonalen Tiefbauamts vom 8. Januar 2024 abgestellt. Danach sind Sichtweiten für Velofahrer gemäss VSS-Norm 40 273a zwar gefälle- und nicht geschwindigkeitsabhängig, weshalb bei Tempo-30-Zonen nicht auf die Geschwindigkeit abzustellen sei. Innerhalb von Begegnungszonen seien jedoch auch Velofahrerinnen und -fahrer angehalten, langsam zu fahren, weshalb eine Reduktion der Sichtweiten möglich sei. Da es hierzu keine klaren Normwerte gebe, könne dies näherungsweise mit Hilfe der VSS-Norm SN 640 060 (Leichter Zweiradverkehr) geschehen. Die Anhaltestrecke betrage bei 20 km/h und 4.5 Prozent Gefälle 15 Meter. Auf Motorfahrzeuge gelte bei 20 km/h eine Sichtweite von 10-20 Metern, auf Fussgänger und fahrzeugähnliche Geräte betrage die Sichtweite bei einem Gefälle bis zu fünf Prozent ebenfalls 20 Meter. Aufgrund der mit der Begegnungszone veränderten Situation seien damit die vorgesehenen 20 Meter – unter Vorgabe von Vorwärtsfahrten und mit einer Beobachtungsdistanz von drei Metern – sinnvoll und ausreichend. Die Vorinstanz hielt dazu fest, der leichte Zweiradverkehr werde wegen des schlechteren Bremsverhaltens, des weniger schnellen Wahrnehmens und der fehlenden Verpflichtung, ein Geschwindigkeitsmessgerät mitzuführen zwar abweichend behandelt. Letzteres könne allerdings nicht uneingeschränkt als Argument
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gegen eine (reduzierte) Sichtzone von 20 Metern vorgebracht werden. Auch Velofahrerinnen und Velofahrer müssten ihre Geschwindigkeit grundsätzlich an die örtlichen Bedingungen anpassen, vorausschauend fahren und auf die übrigen Strassenbenutzerinnen und -benutzer Rücksicht nehmen. Die E.__strasse verlange aufgrund der beidseitig vorhandenen Bebauung mit bereits bestehenden Garagenausfahrten oberhalb und gegenüber dem Baugrundstück sowie der öffentlichen Parkplätze ohnehin von allen Verkehrsteilnehmern eine erhöhte Aufmerksamkeit. Die Parkfelder führten dabei zu einer Verkehrsberuhigung. Das Gefälle der E.__strasse sei im oberen Bereich moderat und nehme erst ab dem untersten Bereich des Baugrundstücks zu. Schliesslich dürfe von einer nur geringen Anzahl an Velofahrerinnen und -fahrern auf der E.__strasse und Wegfahrten vom Baugrundstück ausgegangen und angenommen werden, dass der Durchgangsverkehr gerade auch wegen der besonderen Verhältnisse nach Möglichkeit die viel breitere und gefällemäßig komfortablere D.__strasse nutze. Die Verkehrssicherheit von Velofahrerinnen und -fahrern erscheine bei Sichtzonen von je 20 Metern nicht übermässig gefährdet.
Nach Art. 100 StrG dürfen der Bestand von Strassen und die Sicherheit ihrer Benützer nicht beeinträchtigt werden (Abs. 1); unzulässig sind insbesondere Beeinträchtigungen (Abs. 2) durch Bauten und Anlagen (lit. a), Pflanzen (lit. b) und Einfriedungen (lit. c). Sind die Sichtverhältnisse ungenügend, ist bei Gemeindestrassen die Gemeinde gehalten, eine Sichtzone durch Verfügung zu erlassen (Art. 11 Abs. 1 und Art. 102 Abs. 1 lit. e StrG); sie kann – wie vorliegend mit dem Einverständnis des betroffenen Grundeigentümers – im Grundbuch zur Anmerkung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemeldet werden (Art. 102 Abs. 2 StrG).
Die tatsächlichen, auf den Umgebungsplan vom 16. Oktober 2023 (act. 10/vi. act. 38) gestützten Feststellungen der Vorinstanz, wonach der (nur für Vorwärtsfahrten massgebliche) Beobachtungspunkt entsprechend der Vorgabe der VSS-Norm SN 40 273a drei Meter zurückversetzt auf einer Höhe von 679.56 Metern und der Schnittpunkt der Sichtzone mit der Oberkante der Mäuerchen westlich bei 679.91 Metern und östlich bei 680.04 Metern liege, was einer Höhe der Mäuerchen im Bereich der Sichtzone von (maximal) 35 bzw. 48 Zentimetern entspreche, werden von den Beschwerdeführerinnen nicht bestritten. Nach den VSS-Normen SN 40 090b und SN 40 273a beträgt die minimale Sichtweite auf leichte Zweiräder bei einem Längsgefälle von sechs Prozent 55 Metern, bei einem Längsgefälle von vier Prozent 45 Metern (vgl. E. 4.4.5.2 des angefochtenen Entscheids). Im Bereich der Einmündung der Zufahrt aus dem Autolift ist die E.__strasse nicht aufgrund von Parkplätzen verengt. Beim Abbiegen gegen Osten ist ein Kreuzen mit dem entgegenkommenden Zweiradverkehr auf der rund fünf Meter breiten E.__strasse möglich. Insoweit kommt der Sichtzone eine eingeschränkte Bedeutung zu. Beim Einbiegen gegen Westen sind die Verhältnisse
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ungünstiger, weil die Strasse vor der Liegenschaft E.__-strasse 002 schräg vis-à-vis der Ausfahrt aus dem Autolift mit einem öffentlichen Parkplatz verengt wird. Allerdings fällt auch in Betracht, dass bei diesem Einbiegemanöver allfälliger relativ schneller Zweiradverkehr in die gleiche Richtung unterwegs ist. Hinzu kommt, dass auch Zweiradfahrer sich in der Begegnungszone an der Höchstgeschwindigkeit von 20 km/h und insbesondere an den dort geltenden Verkehrsregeln orientieren müssen. Fussgänger und Benützer von fahrzeugähnlichen Geräten dürfen die ganze Verkehrsfläche benützen und sind gegenüber den Fahrzeugführern – und damit auch gegenüber Fahrradfahrern – vortrittsberechtigt (Art. 22b Abs. 1 SSV). Das Signal «Begegnungszone (2.59.5) macht deutlich, dass auch mit spielenden Kindern, welche die Strasse überraschend und allenfalls bei unübersichtlicher Situation unmittelbar vor dem Fahrzeuglenker betreten, zu rechnen ist. Schliesslich ist ausnahmsweise das Parkieren auch ausserhalb der durch entsprechende Signale oder Markierungen gekennzeichneten Stellen zulässig (vgl. Art. 20a Abs. 1 lit. c der Verkehrsregelnverordnung, SR 741.11, VRV). Die vorinstanzliche Beurteilung, welche vorliegend eine Sichtzone von 20 Metern gegen Osten genügen lässt, erscheint mit Blick auf die Stellungnahmen des kantonalen Tiefbauamts und die dargelegten Begründungen im angefochtenen Entscheid nachvollziehbar.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, die Vorinstanz habe eine unzulässige Einwirkung auf das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu Unrecht verneint. Sie bringen konkret vor, die Ausrichtung und Dimensionierung der Gebäude D.-strasse 007, 008 und 009 entsprächen 1:1 der textlichen Beschreibung des ISOS für das Gebiet Nr. ... sowie den typischen Elementen der nahe gelegenen «F.»-Überbauung. Die Linienführung im Inventar sei entgegen der Auffassung der kantonalen Denkmalpflege bewusst und mit guten Gründen gewählt worden. Die Unterscheidung der Vorinstanz zwischen «Kerngebiet» und «übrigem Gebiet» sei künstlich, vor allem aber bundesrechtswidrig. Der Neubau habe sich am Schutzziel B (Erhalt der Struktur) auszurichten, wie es für das ISOS-Gebiet Nr. ... gelte. Die drei Bauten und die anderen typischen 1950er-Bauten seien in Bezug auf das Verhältnis von Länge/Breite, das Volumen, die Ausnütungsziffer, die Körnigkeit bezogen auf die Grundstücksgröße, die Umgebungsgestaltung und Ausrichtung sehr ähnlich. Genau diese Struktur sei geschützt und zu erhalten. Die Einbettung in den Hang wirke sich positiv auf die klimatischen Verhältnisse in der Stadt Z.__ aus. Die Fallwinde hangabwärts in Richtung Stadt Zentrum seien für die Kühlung der Stadt Z.__ zentral. Der geplante Neubau mit doppeltem Volumen, Längsausrichtung entlang der Strasse und spärlichem Grünbereich nehme keines der typischen Strukturelemente auf. Die von der Vorinstanz angeführten «typischen»
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Elemente (Sockelgeschoss und Mehrfarbigkeit) hätten nichts mit der Struktur eines Gebäudes zu tun; es handle sich vielmehr um untergeordnete Details. Auch der von der Vorinstanz konstruierte Bezug zum Neubau an der E.-strasse 005 existiere nicht. Das Ensemble der Gebäude D.-strasse 007, 008 und 009 schließe diese relativ neue, im Spickel zwischen D.- und E.-strasse eingepferchte Baute nicht mit ein. Dem Grundstück D.-strasse 001 «Scharnierfunktion» zum Neubau an der E.-strasse 005 zuzumessen, bedeute im Ergebnis, dass sich letztlich alle Bauten im ISOS-Gebiet nicht mehr an die Strukturvorgaben halten müssten. Auf dem Baugrundstück sei eine dichtere Bauweise auch innerhalb der bestehenden und vom ISOS geschützten Strukturen und ansprechendem Gartenbereich realisierbar, gegebenenfalls unter Verzicht auf eine Tiefgarage und mit vermindertem Wohnraum pro Person. Soweit die Vorinstanz das Anliegen der Verdichtung gegenüber dem Strukturschutz des ISOS auf dem Baugrundstück generell höher gewichte, sei dies unzulässig.
Der Beschwerdegegner repliziert, nicht nur die Vorinstanz, sondern auch die kantonale Denkmalpflege gehe davon aus, Kern des ISOS-Gebiets Nr. ... bilde die Siedlung «F.», und nicht die Gebäude D.-strasse 007, 008 und 009, die unter sich kein einheitliches Ensemble bildeten. Die Gebäude D.-strasse 007 und 008 seien in den letzten Jahren stark erneuert worden. Das Gebäude D._-strasse 001 sei daher heute ein Solitär. Ausrichtung und Volumen der geplanten Neubaute richteten sich am östlichen Nachbargebäude aus. Deshalb erblicke die kantonale Denkmalpflege im geplanten Neubau zu Recht keine Beeinträchtigung des ISOS. Die Einschätzung der kantonalen Fachbehörde sei das einzig Massgebende. Folge die Vorinstanz dieser Einschätzung, sei das nicht bundesrechtswidrig, sondern im Gegenteil rechtlich geboten. Der von den Beschwerdeführerinnen ins Feld geführte Einfluss auf die klimatischen Verhältnisse sei für die Frage einer Beeinträchtigung des ISOS-Gebiets nicht von Belang. Optimierungsmöglichkeiten des Bauvorhabens aus Sicht der Beschwerdeführerinnen täten nichts zur Sache. Er habe als Grundeigentümer Anspruch darauf, sein Baugrundstück im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Regelordnung zu überbauen. Eine gewisse Verdichtung sei fast Pflicht, wenn man sich die im heutigen Baurecht vorherrschenden Grundsätze des verdichteten Bauens, einer optimalen Grundstücknutzung und eines haushälterischen Umgangs mit Bauland vor Augen führe.
Die Beschwerdeführerinnen halten dem wiederum entgegen, die Ausführungen der kantonalen Denkmalpflege seien schwammig. Es könne nicht auf deren Einschätzung abgestellt werden, wenn diese den Neubau bloss als «denkbar» bezeichne. Einschätzungen von Fachbehörden müssten sachlich nachvollziehbar und frei von Willkür sein.
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Die Vorinstanz stellte fest, dass die drei Mehrfamilienhäuser an der D. __ -strasse 007, 008 und 009 in den 1950er-Jahren in wohl gleicher Art und jedenfalls mit derselben Positionierung und Ausrichtung erbaut worden seien; die Gebäude an der D. __ -strasse 007 und 008 seien jedoch – im Gegensatz zu jenem an der D. __ -strasse 001 – «zwischenzeitlich erneuert» worden (Sachverhalt A.d des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerdeführerinnen gehen davon aus, mit «erneuert» könnten nur die sanften Renovationen der Fassaden der Liegenschaft an der D. __ -strasse 001 unter Belassung aller ursprünglichen Strukturelemente gemeint sein. Sie verlangen eine entsprechende Berichtigung des vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts, wobei zu diesem Zweck ein Augenschein durchzuführen sei.
Die Erscheinungsbilder der drei Gebäude an der D. __ -strasse 007, 008 und 009 sind der ausführlichen Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augenschein und der im Internet allgemein zugänglichen Dokumentationen (Google-Streetview) mit hinreichender Klarheit zu entnehmen. Insbesondere kann auf dieser Grundlage der abweichende Charakter des Gebäudes an der D. __ -strasse 001 im Vergleich zu den beiden anderen Wohnhäusern beurteilt werden. Die Durchführung eines von den Beschwerdeführerinnen beantragten gerichtlichen Augenscheins erübrigt sich damit.
Die Liegenschaft D. __ -strasse 001 gehört zusammen (unter anderem) mit den sich westlich anschliessenden Liegenschaften D. __ -strasse 007 und 008 zum ISOS-Gebiet Nr. ... «F. __ ». Was das Verhältnis der drei Bauten zueinander betrifft, hielt die Vorinstanz fest, die Gebäude wiesen durchaus übereinstimmende Merkmale auf – konkret handle es sich durchwegs um leicht schräg zur E. __ - und D. __ -strasse ausgerichtete drei- bis viergeschossige Mehrfamilienhäuser mit Hauptfassaden, die nach Südwesten ausgerichtet seien. In gestalterischer Hinsicht stellte die Vorinstanz hingegen einen «durchaus wahrnehmbaren Unterschied» fest. Im Vergleich mit dem Mehrfamilienhaus D. __ -strasse 001 seien die Nachbarbauten D. __ -strasse 007 und 008 saniert und mit einem externen Treppenhaus auf der Nordostseite sowie insbesondere mit einer neuen, grosszügigeren Fassaden- und Balkongestaltung auf der Südwestseite ergänzt worden. Die Ensemblewirkung sei daher relativiert, und beim Haus D. __ -strasse 001 handle es sich um einen Solitär (vgl. E. 6.3.4 des angefochtenen Entscheids). Gemäss dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister wurden die Mehrfamilienhäuser D. __ -strasse 007, 008 und 009 im selben Jahr errichtet, nämlich 1957 (vgl. https://www.housing-stat.ch). In der heutigen Erscheinungsform unterscheiden sich die Mehrfamilienhäuser D. __ -strasse 007 und 008 vom
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Mehrfamilienhaus D._strasse 001 insbesondere durch die angebauten Treppenhäuser und durch die offensichtlich erneuerte Gestaltung der Fenster. Beim Mehrfamilienhaus D._strasse 008 besteht zudem gegen Nordwesten ein grosszügiger, über alle drei Stockwerke verbundener Anbau mit Balkonen. In ihrem Erscheinungsbild unterscheiden sich die beiden Mehrfamilienhäuser an der D._strasse 007 und 008 somit deutlich von jenem an der D._strasse 001, welches den Charakter aus der Zeit seiner Errichtung unverändert beibehalten hat. Wie sich insbesondere aus der von der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins im Rekursverfahren erstellten Fotodokumentation ergibt, wirken sie deutlich modernisiert (vgl. 9/vi. act. 25, insbesondere S. 2, 4, 5, 8, 9, 10 und 11; vgl. auch Google-Streetview, insbesondere aus der Sicht der E._strasse). Die Beurteilung der Vorinstanz, die Gebäude seien erneuert, ist daher nicht zu beanstanden; dasselbe gilt für die (noch weitergehende) Feststellung der kantonalen Denkmalpflege, die Gebäude seien «stark» erneuert.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451, NHG) wird dargetan, dass es in besonderem Maße die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). In Gebieten, welche das ISOS mit dem Ziel der Strukturerhaltung erfasst, sollen Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahrt und für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten werden (vgl. Art. 9 Abs. 4 lit. b der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, SR 451.12, VISOS; Art. 23 Abs. 1 lit. b der Weisungen des EDI zum ISOS vom 1. Januar 2020; WISOS).
Die Schutzwirkung des ISOS entfaltet sich grundsätzlich nur bei der Wahrnehmung von Bundesaufgaben (Art. 6 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 NHG). Soweit – wie vorliegend – keine solche in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (BGER 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; BGE 135 II 209 E. 2.1). Dies ist insbesondere der Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 E. 2.1). Während bei der Erfüllung von Bundesaufgaben ein Abweichen von den Erhaltungszielen des ISOS nur in Betracht kommt, wenn gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen, können bei Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben (lediglich) überwiegende Interessen bereits ausreichend sein (ISOS-Leitfaden: Ortsbildschutz und Innentwicklung, S. 21 f. und 37).
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Der aktuell geltende Zonenplan datiert vom 1. November 1980. Das geltende ISOS für die Stadt Z._ datiert vom August 2011. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Zonenplans konnte somit das ISOS in diesem noch nicht berücksichtigt worden sein. Im vorliegenden Fall erscheint es sachgerecht, dem ISOS mittels des im Recht liegenden Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege zum Durchbruch zu verhelfen (vgl. J. LEIMBACHER, Zur Bedeutung des Bundesgerichtsentscheids Rüti [BGE 135 II 209] für das ISOS und das IVS, Rechtsgutachten zuhanden des Bundesamts für Kultur und des Bundesamts für Strassen, 2012, S. 90).
Die kantonale Denkmalpflege hat in ihrem Amtsbericht an die Vorinstanz vom 19. April 2023 (act. 10/15) festgehalten, die drei Gebäude an der D.-strasse 007, 008 und 009 seien zwar Teil des ISOS-Gebiets Nr. ... mit dem Ziel der Strukturerhaltung. Sie lagen jedoch ganz am Rand des Gebietes und bildeten zudem in sich kein einheitliches Ensemble. Das Gebäude an der D.-strasse 001 sei schon zur Bauzeit leicht anders gewesen und die beiden Bauten D.-strasse 007 und 008 seien in den letzten Jahrzehnten stark erneuert worden, so dass das Gebäude an der D.-strasse 001 heute einen «Solitär» bilde, der durch ein leicht grösseres neues Gebäude ersetzt werde, das sich in der Ausrichtung und im Volumen zudem am östlichen Nachbarhaus (E._-strasse 005) orientiere. Die kantonale Denkmalpflege erachtet den geplanten Neubau deshalb nicht als Beeinträchtigung des ISOS.
Das Grundstück Nr. 0000 ist Teil des ISOS-Gebiets Nr. ... «F.», das im ISOS mit dem Ziel der Strukturerhaltung erfasst ist. Das ISOS-Gebiet «F.» wird der Aufnahmekategorie B zugeordnet (ursprüngliche Struktur vorhanden). Räumlich und architektonisch wird dem Gebiet eine gewisse Qualität und dem Gebiet F._ eine «gewisse Bedeutung» für das gesamte Ortsbild zugewiesen, d.h. das Gebiet ist nicht von «besonderer» Bedeutung für das Ortsbild, sondern liegt in der Mitte der Bewertungsskala (besondere Bedeutung – gewisse Bedeutung – ohne besondere Bedeutung; vgl. BAK, Erläuterungen zum ISOS, S. 4). Räumlich umfasst das Gebiet «F.» im Wesentlichen die Flächen südlich der F.-strasse, die gegenüber der östlichen Grenze des Grundstücks Nr. 0000 von der D.-strasse abzweigt. Dem Gebiet zugewiesen sind zudem – beginnend mit dem Grundstück E.-strasse 005 – einige Grundstücke entlang der D.-strasse sowie zwei Grundstücke an der E.-strasse. Die betreffenden Grundstücke sind weitgehend in einer ähnlichen Struktur mit Gebäuden aus der gleichen Zeitperiode überbaut. Ausdrücklich als Ausnahmen erwähnt sind die Liegenschaft E._-strasse 005 mit dem viergeschossigen Neubau aus dem Anfang des
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Die Siedlung «F. __» aus den 1950er-Jahren gehört zu den zentrumsnahen Überbauungen der Nordhänge der Stadt Z. __, welche nach ihrer Entstehung als Quartiere für die weniger bemittelte Arbeiterschicht fungierten (vgl. ISOS Z. __, S. 90). Die Siedlung wird als offen, aber strukturiert beschrieben. Sie wird im Osten vom baumbestandenen Wiesenbach und im Westen von einer kompakten Anhäufung von drei- und viergeschossigen Arbeiterhäusern von 1879/80 begrenzt. Die überwiegend zweigeschossigen Satteldachbauten betten sich in Zeilenbauweise in den Hang. Dank der weiten Zwischenbereiche ist die Topographie deutlich spürbar (vgl. ISOS St. Gallen, S. 103).
Die Gebäude an der D. __-strasse 007, 008 und 009 sind nicht Teil Siedlung «F. __». Sie orientieren sich zwar in ihrer Ausrichtung an dieser Siedlung, erscheinen aber aufgrund der Proportionen ihres Grundrisses deutlich weniger als Zeilenbauweise. Sie weisen westlich der Gebäude liegende Grünflächen auf, die aber im Verhältnis zu den Gebäudeflächen kleiner sind. Die drei Mehrfamilienhäuser können deshalb insbesondere von der F. __strasse in Richtung Einmündung in die D. __-strasse als «Ausläufer» der Siedlung «F. __» wahrgenommen werden. Entlang der D. __-strasse ergibt sich jedoch das Bild einer dichteren, nicht einheitlich strukturierten Überbauung. Dies gilt aufgrund der beschriebenen Merkmale auch für den Abschnitt mit den drei Mehrfamilienhäusern, der gegen Süden zudem durch eine dichte, parallel und nah an der Strasse verlaufende Überbauung mit den Gebäuden «H. __» geprägt ist und an die sich gegen Westen bis ins Gebiet «I. __» weitere auf den Strassenverlauf ausgerichtete Bauten ohne Vorgärten anschließen (vgl. insbesondere das allgemein zugängliche Kartenmaterial auf https://www.geoportal.ch und Google-Streetview).
Es gelingt den Beschwerdeführerinnen nicht, die Beurteilung durch die Vorinstanz, die auf die Einschätzung der kantonalen Denkmalpflege abgestellt hat, als rechtswidrig erscheinen zu lassen. Zwar mag für das Ziel der Strukturerhaltung (vgl. Erwägung 4.3 hiervor) nicht in erster Linie darauf abzustellen sein, ob die drei Mehrfamilienhäuser an der D. __-strasse 007, 008 und 009 als Ensemble mit gleicher architektonischer Ausgestaltung erscheinen; im Vordergrund steht vielmehr die Frage, ob die genannten Mehrfamilienhäuser in ihrer Ausrichtung und ihren Gebäudeabständen die Gestaltung der Siedlung «F. __» südlich der F. __-strasse aufnehmen. Die Ausführungen der kantonalen Denkmalpflege im vorinstanzlichen Verfahren sind so zu verstehen, dass insoweit nur ein loser Bezug besteht.
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Tatsächlich war die Weiterführung der Gestaltung der Siedlung «F.» bereits in der ursprünglichen Überbauung der Mehrfamilienhäuser an der D.-strasse 007, 008 und 009 insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung der Grünflächen zwischen den Gebäuden relativiert. Das ISOS-Gebiet umfasst zudem mit den Liegenschaften an der E.-strasse 005 und an der D.-strasse 010, 011 und 012 in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück auch andere Bauten, welche die Struktur der Siedlung «F.» nicht übernehmen. Der kommunale Zonenplan weist sodann einzig die Siedlung «F.» als Gebiet mit geschlossener Bauweise aus. Hier werden insbesondere die Liegenschaften D.-strasse 007-012 nicht erfasst (vgl. https://www.geoportal.ch, Schutzverordnung, kommunale Darstellung SG Gde.). Die vorinstanzliche Würdigung ist – auch vor diesem Hintergrund – nicht zu beanstanden; insbesondere kann nicht die Rede davon sein, sie habe das Interesse an der inneren Verdichtung unbesehen höher gewichtet als das Interesse an der Strukturerhaltung im Gebiet des ISOS-Gebiets Nr. xx «F.».
Im kantonalen Recht werden (unter anderem) nach Art. 115 lit. g PBG Baudenkäler als Schutzobjekte bezeichnet, wobei als Baudenkäler herausragende bauliche Objekte und Ensembles von besonderem kulturellem Zeugniswert, wie Ortsbilder, Baugruppen, Bauten und Bauteile, Anlagen sowie deren Umgebung, feste Ausstattungen und Zugehör gelten. Soweit nicht bereits ein Schutz von Gesetzes wegen (ex-lege-Schutz) oder durch einen Rechtssatz besteht, sind Baudenkäler in der Regel erst dann rechtlich geschützt, wenn sie im dafür vorgesehenen Verfahren unter Schutz gestellt wurden (W. ENGELER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, § 7 N 45). Ein ex-lege-Schutz ergibt sich insbesondere aus Art. 003_6 Abs. 2 PBG; danach sind Baudenkäler von Gesetzes wegen geschützt, bis ein Schutzinventar nach PBG oder eine Schutzverordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist (vgl. hierzu VerwGE B 2021/219 vom 11. August 2022 E. 3.1). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, verfügt die Stadt Z._ nicht über eine Schutzverordnung, die nach Art. 176 Abs. 2 PBG zu berücksichtigen wäre. Auch liegt kein Schutzinventar im Sinne von Art. 118 ff. PBG vor. Folglich sind in der Stadt Z._ Baudenkäler nach Art. 115 lit. g PBG derzeit von Gesetzes wegen geschützt (Art. 176 Abs. 2 PBG).
Der Stadtrat der Beschwerdebeteiligten hat gestützt auf Art. 3 Abs. 1 BO ein für die Verwaltung verbindliches Inventar der schützenswerten Kulturobjekte erstellt, in welchem die Gebäude an der E.-strasse 002 und 003 erfasst sind (vgl. www...). In ihrer äusseren Erscheinung werden beide Objekte aufgrund der architektonischen Qualität, die beim Objekt an der E.-strasse 002 als «hervorragend» bezeichnet wird, und ihrer markanten
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Gratpositionen als schützenswert bezeichnet; beim Objekt E.__strasse 003 werden zudem die aufwendig gestalteten Innenräume hervorgehoben (vgl. Inventarblätter, act. 10/15, Beilagen). Die Vorinstanz geht zu Recht davon aus, dass es sich bei beiden Objekten um Baudenkäler handelt, die nach Art. 176 Abs. 2 PBG von Gesetzes wegen geschützt sind.
Strittig ist, ob mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben eine unzulässige Beeinträchtigung der Schutzobjekte E.__strasse 002 und 003 einhergeht.
Art. 99 Abs. 1 PBG sieht als unmittelbar anwendbare Bestimmung einen ausdrücklichen Schutz von Baudenkämälern und damit Schutzgegenständen gegen Beeinträchtigungen vor. Ob eine Beeinträchtigung eines Baudenkmals im Sinn von Art. 99 Abs. 1 PBG vorliegt, richtet sich nach anderen Kriterien und unterliegt einem anderen Massstab als die Beurteilung der ebenfalls in Art. 99 Abs. 1 PBG geregelten Verunstaltung. Unter anderem ist eine Beeinträchtigung nicht erst dann gegeben, wenn nach allgemeiner Auffassung etwas qualifiziert Unschönes geplant ist. Vielmehr ist ein strenger Massstab anzulegen und eine Beeinträchtigung, ausgehend von Schutzzweck und -umfang des betroffenen Baudenkmals, bereits bei einer klar erkennbaren Störung zu bejahen. Ob diese dann allerdings zu einem Bauverbot führt, ist im Rahmen einer sorgfältigen Interessenabwägung zu entscheiden (vgl. VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 7.1 m.H. [bestätigt durch BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022] mit Hinweis auf KAISER/MANSER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., N 26 zu § 6, und W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, 2020, N 3 zu Art. 99 PBG). Art. 99 Abs. 1 PBG ist so auszulegen, dass der Schutz von Baudenkämälern vor Beeinträchtigungen auch einen eigentlichen Umgebungsschutz miteinschliesst, zumal die Umgebung in Art. 115 lit. g PBG ausdrücklich mitgenannt ist. Der Schutz eines Baudenkmals kann sich im Einzelfall so auf seine – unter Umständen selbst nicht geschützte – Umgebung auswirken, dass dort vorgesehene (bauliche) Massnahmen sich nicht unmittelbar beeinträchtigend auf das Schutzobjekt auswirken dürfen. Der konkrete Umfang der zu beachtenden Umgebung ist dabei im Einzelfall zu bestimmen (vgl. KAISER/MANSER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., N 28 zu § 6). Der Umfang des Schutzes muss eine zeitgemäße Nutzung und Anpassung des Objekts und seiner Umgebung ermöglichen (vgl. J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 8 zu Art. 122 PBG). Eine Beeinträchtigung im Sinne von Art. 99 Abs. 1 PBG liegt vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderungen in seiner Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch machen und aufgrund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw. umfangreicher Weise beeinträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung vor, wenn ein Schutzobjekt in seiner geschützten Beschaffenheit und Wirkung durch Veränderungen innerhalb seines
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Wirkungskreises nur unerheblich eingeschränkt wird (vgl. W. ENGELER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., N 176 zu § 7 m.H. auf BGer 1C_26/2016 vom 16. November 2016 E. 3.3). Bei der Überprüfung der (kommunalen) Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs der «Beeinträchtigung», welcher lokale Umstände betrifft, hat sich das Verwaltungsgericht Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. zum Ganzen auch VerwGE B 2023/124 vom 24. April 2024 E. 5.4.1, mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerinnen beanstanden die vorinstanzliche Auffassung, dass zwischen dem Neubau und den Schutzobjekten an der E.-strasse 002 und 003 kein relevanter Bezug bestehe. Der vorinstanzliche Augenschein habe (wie schon derjenige im erstinstanzlichen Verfahren) gezeigt, dass beide Schutzobjekte aufgrund des wuchtigen geplanten Neubaus auf dem Baugrundstück aus allen möglichen Perspektiven anders zur Geltung kämen als heute und stark an Qualität verlören. Die offene Bauweise, die Körnigkeit der Bauten in Bezug auf die Grundstücksgrösse, die beschränkte Ausnutzung und die grünen Gärten seien wesentliche Bestandteile des Umgebungsschutzes der Einzelschutzobjekte an der E.-strasse 002 und 003. Dass diese Objekte vom geplanten Neubau durch die E._-strasse getrennt seien, spiele eine untergeordnete Rolle. Die unterschiedliche Höhenlage sei entgegen der Vorinstanz nicht entscheidend. Vielmehr führe diese dazu, dass der Neubau für die Schutzobjekte noch stärker in Erscheinung trete, selbst wenn die Sicht vom Schutzgegenstand auf die Umgebung nicht als geschütztes Objekt gelte.
Die kantonale Denkmalpflege hat in ihrem Amtsbericht vom 19. April 2023 an die Vorinstanz festgestellt, die beiden Kulturobjekte aus den Jahren 1810 (ungefähr) und 1892 lagen gegenüber der E.-strasse und dem geplanten Bauvorhaben erhöht und zudem zurückversetzt, also nicht direkt gegenüber dem Baugrundstück. Sie hätten keinen Bezug zu der bestehenden deutlich jüngeren Bebauung an der D.-strasse 007-009. Eine Beeinträchtigung durch den geplanten Neubau sei nicht ersichtlich (act. 10/vi. act. 15). Diese Ausführungen der kantonalen Denkmalpflege sind ohne weiteres nachvollziehbar. Ein architektonischer Bezug der beiden Kulturobjekte zu den zwischen der E.-strasse und der D.-strasse liegenden Gebäuden, die wesentlich später – in den 1950-er Jahren und Anfangs des 21. Jahrhunderts – erstellt wurden, ist nicht erkennbar. Eine gewisse Beeinträchtigung in seiner Wahrnehmbarkeit wird zwar insbesondere das Haus an der E.-strasse 002 erleiden. Aufgrund der grosszügigen Abstände der Gebäude an der D.-strasse 007, 008 und 009 ist es auch von dieser Strasse aus deutlich sichtbar. Mit dem geplanten Neubau wird dies für den Blick von der D.-strasse 001 nicht mehr der Fall sein. Allerdings ist aus diesem Blickwinkel, wie sich aus der Fotodokumentation zum vorinstanzlichen Augenschein ergibt, die Erhabenheit der Gebäude über der E.-strasse aufgrund der ihrerseits
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erhöhten Lage der D.-strasse gegenüber der E.-strasse kaum wirksam (vgl. act. 10/vi.act. 25, S. 8; vgl. auch Google-Streetview). Die Beeinträchtigung erfährt damit nicht ein Mass, welches der Bewilligung des Bauvorhabens entgegenstünde.
Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die von den Vorgaben von Art. 35 Abs. 1 BO abweichende Situierung des Attikageschosses durch die Ausnahmebestimmung von Art. 35 Abs. 2 BO gedeckt sei (vgl. E. 7.1 des angefochtenen Entscheids).
Die Beschwerdeführerinnen halten der Vorinstanz diesbezüglich vor, sie übersehe, dass nach Art. 35 Abs. 2 BO einzig eine abweichende Situierung des Attikageschosses, nicht aber eine Mehrausnutzung der Dachfläche zulässig sei. Die Wohnfläche zusammen mit dem Aufbau für Lift und Treppe überschreite die Massvorschrift, welche die zulässige Fläche des Attikageschosses in Relation zur Gebäudefläche definiere. Die Vorinstanz verlange zudem neben der von ihr anerkannten Beeinträchtigung der Nachbarinteressen (Art. 35 Abs. 2 BO) zu Unrecht eine «über ein gewisses Mass hinausgehende» Beeinträchtigung, welche sie nicht definiere. Schliesslich müssten Ausnahmen auch Ausnahmen bleiben und dürften nicht zur Regel gemacht werden. Der fassadenbündige Erschliessungskern beschränke sich zwar auf rund einen Viertel der Fassade, lasse aber mit einer Länge von 5.10 Metern dennoch einen massigen «Klotz» entstehen, der weder von «untergeordneter Wirkung» sei noch – weil «nicht mittig» angeordnet – zu einer «optischen Auflockerung» führe, sondern eine gute Gesamtwirkung vermissen lasse. Die Vorinstanz anerkenne, dass ein Teil des Attikageschosses durch die abweichende Situierung optisch näher an die nördlich stehenden Liegenschaften rücke. Ob – was nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen der Fall sei – eine viergeschossige Wirkung entstehe, sei nicht ausschlaggebend. Die Wirkung des sehr wuchtigen Erschliessungskerns sei insbesondere für die Schutzobjekte E.-strasse 002 und 003 erdrückend. Sodann sei die Hauptwohnseite der Wohnungen der E.-strasse 005, insbesondere der Attikawohnung mit der Terrasse im Norden und Westen, nach Westen gerichtet. Der Blick nach Westen ins Grüne mit dem Kloster und der sanften Hügellandschaft im Hintergrund mache die Aussichtsqualität der Attikawohnung aus. Von dort aus gesehen entstehe durch die abweichende Situierung des Erschliessungskerns eine Riegelwirkung des geplanten Attikageschosses mit einer Breite von 12.44 Metern. Weil dadurch die Sonnenscheindauer auf der Terrasse verkürzt sowie der Blick ins Grüne bzw. in die Ferne verstellt werde, liege offensichtlich eine Beeinträchtigung vor, die keinesfalls zulässig sei. Die Vorinstanz hätte ausserdem den Rauch- und Wärmeabzug nicht als technisch bedingte Anlage auf dem Dach betrachten dürfen. Dieser müsse nicht zwingend über das Dach geführt und als Kuppel ausgestaltet werden. Es gebe flach verlaufende bzw. sich
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ins Dach integrierende Modelle. Die Oblichter seien zudem ohnehin keine technisch bedingten Anlagen und unzulässig, weil Attikageschosse keine Dachaufbauten aufweisen dürften, unabhängig davon, ob sie inner- oder oberhalb der zulässigen Geschosshöhe zu liegen kämen.
Der Beschwerdegegner ist demgegenüber der Auffassung, mit dem Aufbau für Lift und Treppe sei keine Mehrbaumasse und keine Mehrausnutzung der Dachfläche verbunden, welche die Massvorschriften überschreite. Die Vorinstanz anerkenne entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen auch keineswegs eine Beeinträchtigung der Nachbarinteressen. Vielmehr führe sie aus, eine zeitweise Einschränkung der Besonnungsdauer sei denkbar, aber in ihren Wirkungen zu geringfügig, um eine solche Beeinträchtigung zu begründen. Die Vorinstanz habe keineswegs den Ausnahmetatbestand zur Regel gemacht, sondern vielmehr sorgfältig geprüft, ob dieser vorliegend erfüllt sei, was sie zu Recht bejaht habe. Mit dem abweichend situierten Attikageschoss werde eine gute Gesamtwirkung erzielt. Es werde mit Staketengeländern gearbeitet, so dass es sich durch eine gewisse Leichtigkeit auszeichne. Bereits aufgrund der Distanz zur Liegenschaft E.__strasse 002 lasse sich keine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen erkennen. Dass der Rauch- und Wärmeabzug über das Dach geführt werde, sei üblich und nicht zu beanstanden. Hier und auch in Bezug auf die Ausgestaltung würden die Beschwerdeführerinnen keine konkrete Alternative benennen. Zu den Oblichtern habe die Vorinstanz festgehalten, sie lägen immer noch knapp innerhalb der zulässigen Attikahöhe von drei Metern.
Die Beschwerdeführerinnen halten dem wiederum entgegen, weder die beschränkte Distanz zum Neubau noch das Staketengeländer führten mit Blick auf die beeinträchtigten nachbarschaftlichen Interessen zu einer Verbesserung. Der Beschwerdegegner selbst und die Vorinstanz bejahten eine Beeinträchtigung. Nicht nachvollziehbar bleibe deren rechtswidrige Relativierung. Der Rauch- und Wärmeabzug könnte beispielsweise im oberen Bereich an einer Seitenwand angebracht oder in das Dach integriert werden. Es sei nicht Aufgabe der Beschwerdeführerinnen, Alternativen zu finden.
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Der kommunale Nutzungsplan enthält für Bauten und Bauteile Massangaben über Gesamthöhe und Grenzabstand (Art. 79 Abs. 1 PBG). Er kann unter anderem Massangaben enthalten über Gebäudehöhe und Winkelmass für Dachraum und über Fassadenhöhe (Art. 79 Abs. 2 lit. b und c PBG). Das frühere Baugesetz (nGS 32-47, BauG) enthielt Begriffsdefinitionen unter anderem zur Gebäudehöhe (Art. 60 BauG) und gegebenenfalls subsidiär zum kommunalen Baureglement anwendbare Massangaben zu Gebäude- und Firsthöhe (Art. 67 Abs. 1 lit. c und d BauG).
Gemäss Art. 35 Abs. 1 BO dürfen Attikageschosse eine Höhe von drei Metern nicht überschreiten und keine Dachaufbauten aufweisen (Satz 1); sie müssen gegenüber der Längsfassade unter einer Linie von 45 Grad zurückversetzt sein (Satz 2). Die Winkelbeschränkung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Reklamerreglement (SRS 731.11, Vollzugsreglement BO) nicht für den vertikalen Erschließungskern und Brüstungen (Satz 1); Liftüberfahrten sind von den Beschränkungen des Art. 35 Abs. 1 BO ausgenommen (Satz 2); diese Bauteile sind in den Dimensionen aber so weit als möglich zu beschränken (Satz 3). Die Attikahöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt zwischen Fassade und Dachoberfläche (Art. 8 Abs. 2 Vollzugsreglement BO). Eine von Art. 35 Abs. 1 BO abweichende Situierung ist zulässig, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird und keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden (Art. 35 Abs. 2 BO). Eine allfällige geringe Verkürzung der Besonnungsdauer oder die optische Wirkung stellen keine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen im Sinn dieser Bestimmung dar (vgl. VerwGE B 143/2008 und B 149/2008 vom 14. Mai 2009 E. 3.2.2). Werden nachbarliche Interessen beeinträchtigt, ist eine abweichende Situierung eines Attikageschosses ungeachtet einer allfälligen guten Einordnung nicht zulässig. Lifte sind wie Treppenhäuser der Attikafläche zuzuordnen (GVP 2010 Nr. 107).
Gestützt auf Art. 36 BO dürfen technische Bauteile über Dach geführt werden, soweit dies aufgrund ihrer Funktion notwendig ist (Abs. 1); sie sind möglichst klein zu halten und gut in die Dachlandschaft einzufügen (Abs. 2); für Anlagen zur Energieerzeugung können Abweichungen von den Gestaltungsanforderungen bewilligt werden (Abs. 3). Als technisch bedingte oder technisch notwendige Aufbauten zu qualifizieren sind Kamine, Ventilationszüge, Liftaufbauten, Antennen, Solarzellen, Sonnenkollektoren usw., die dem darunter liegenden Gebäude funktionell dienen, für dessen Betrieb erforderlich sind und nicht anders als über das Dach geführt werden können (VerwGE B 2018/219 vom 28. Februar 2019 E. 9.2 mit Hinweisen).
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Das Attikageschoss der vorliegend geplanten Baute müsste bei Einhaltung der 45 Grad Linie auf den Längsseiten, die in west-östlicher Richtung verlaufen, nach Art. 35 Abs. 1 BO an sich 2.9 Meter zurückversetzt sein. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben diese Regel auf der nördlichen Längsseite nicht einhält, sondern dass das Attikageschoss im östlichen Gebäudeteil auf einer Länge von 5.19 Metern bis an die Fassade der Obergeschosse reicht – dies bei einer Gebäudelänge von 19.72 Metern (gegen Osten springen 5.36 Meter, gegen Westen 9.17 Meter zurück). Der Gebäudeabschnitt enthält den Erschließungskern mit Lift und Treppenhaus. In tatsächlicher Hinsicht ist sodann unbestritten, dass das Attikageschoss im Übrigen weiter als erforderlich zurückspringt, nämlich auf der nördlichen Seite um 3.41 Meter und auf der südlichen Seite um 3.48 Meter (vgl. Plan «Grundriss Attika», act. 10/10/34). Gemäss Schnittplan zum Baugesuch liegt die Oberkante des Dachs des 2. Obergeschosses bei 8.77 Metern, die Oberkante des Daches des Attikageschosses bei 11.67 Metern. Die Photovoltaikanlage und der Rauch- und Wärmeabzug liegen bei 12.04 Metern, die Oblichter über der Dusche und über dem Eingangsbereich der Attikawohnung liegen wenige Zentimeter über der Oberkante des Daches (act. 10/10/36).
Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten hielt fest, die Gesamtheit der vorgesehenen Einsprünge führe zu einer angenehmen Staffelung des Attikavolumens und sorge für eine optische Auflösung des Geschosses. Dadurch werde die geforderte gute Gesamtwirkung erreicht (Ziff. III/9.3 des Beschlusses vom 4. November 2022). Die Vorinstanz folgte dieser Beurteilung und hielt fest, die Baute bleibe in sich stimmig, der an die Fassade vorspringende Teil beschränke sich auf rund einen Viertel der nördlichen Fassadenlänge. Aus der nicht mittigen, sondern in die östliche Hälfte verschobenen Anordnung ergebe sich gegenüber der restlichen Fassade eine gewisse untergeordnete Wirkung und – unterstützt durch die mehrfarbige Gestaltung gemäss bewilligtem Farb- und Materialkonzept – eine optische Auflockerung. Die vergrösserten Einsprünge beidseitig des Erschließungskerns in Verbindung mit der vorgesehenen durchlässigen Absturzsicherung (Staketengeländer) wirke sodann auch dem Eindruck entgegen, dass das Gebäude von Norden aus gesehen viergeschossig in Erscheinung tritt (E. 7.1.2.1 des angefochtenen Entscheids).
Die Beurteilungen durch die Baubewilligungskommission und die Vorinstanz sind nachvollziehbar. Die Rüge einer Überschreitung der Massvorschriften erscheint unbegründet. Zum einen sieht die kommunale Bauordnung keine direkte Massvorschrift für die Fläche des Attikageschosses vor. Zum andern ergäbe sich bei der Einhaltung der 45-Grad-Linie eine zulässige Fläche von 166.95 Quadratmetern (durchschnittliche Gebäudelänge [19.72 m +
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21 m] : 2; Gebäudebreite von 14 m abzüglich Rücksprung von 2 x 2.9 m). Die tatsächliche Geschossfläche inklusive überdachter Teil der Terrasse beträgt demgegenüber bloss 159.47 Quadratmeter (durchschnittliche Geschosslänge [19.3 m + 20.58 m] : 2; Geschossbreite 7.11 m; Erschliessungskern 5.19 m x 3.41 m (vgl. Plan «Grundriss Attika», act. 10/10/34).
Die Baubewilligungskommission der Beschwerdebeteiligten kaum zum Schluss, aufgrund der Ausformulierung und Anordnung des Attikageschosses seien die nachbarlichen Interessen nicht derart tangiert, dass die teilweise abweichende Situierung nicht zugelassen werden könne. Eine allfällige Beeinträchtigung der Liegenschaft E.-strasse 005 sei als nicht wesentlich zu bezeichnen. Wohl sei nicht auszuschließen, dass je nach Jahreszeit und Sonnenstand eine kurzzeitige Schattenwirkung aufgrund des fassadenbündig angeordneten Erschliessungskerns resultiere. Eine solche gehe jedoch nicht über das in einer Bauzone hinzunehmende Mass hinaus. Die Absturzsicherung mittels Staketengeländer sorge zusätzlich für Transparenz und lasse das Gesamtvolumen reduzierter erscheinen. Die Rücksprünge sorgten auch auf der Nordseite für eine Staffelung des Attikageschosses. Auch in Bezug auf die schützenswerten Bauten und die Massstäblichkeit entlang der E.-strasse resultiere damit keine relevante Beeinträchtigung (Ziff. III/9.41 des Beschlusses vom 4. November 2022).
Die Vorinstanz hielt fest, die abweichende Situierung des Attikageschosses sei keine Folge einer Überdimensionierung. Die Fassadenbündigkeit des Erschliessungskerns auf der Nordseite führe jedoch dazu, dass ein Teil des Attikageschosses optisch näher an die nördlich stehenden Liegenschaften zu liegen komme. Allerdings betreffe dies einen Gebäudeteil ohne Fenster – und somit ohne weitere Emissionen – im Umfang von lediglich 5.19 Metern bzw. nur wenig mehr als einen Viertel der gesamten Gebäudelänge. Inwiefern sich daraus eine Beeinträchtigung der nördlichen Nachbarliegenschaften ergebe – unmittelbar gegenüberliegend, aber mit einem Abstand von rund 17 Metern, befinde sich ohnehin nur das Haus E._-strasse 0013 –, sei nicht ersichtlich, zumal der geplante Neubau nicht vierstöckig wirke. Auf der östlichen und westlichen Schmalseite des Gebäudes sei das Attikageschoss – bei einer Gebäudetiefe von 14 Metern – auf einer Länge von 7.11 Metern ebenfalls fassadenbündig ausgestaltet, was aber regelkonform und somit hinzunehmen sei; ohne den erweiterten Rücksprung von der Nordseite her wäre eine Länge (richtig: Breite) von 7.60 Metern zulässig. Auf der Südseite sei zusätzlich die Fassade des Attikageschosses begradigt bzw. auch der mittlere Bereich um ca. 60 Zentimeter zurückversetzt worden. Der im Norden fassadenbündige Erschliessungskern halte im Weiteren zur östlichen Fassade einen Abstand von 5.36 Metern ein und die sich daraus sowie auch auf der Südseite ergebende Terrasse werde mit einem Staketengeländer und entsprechend transparent
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gesichert. Damit ergebe sich auch beim Blick von Osten oder Westen her nicht der Eindruck eines vierten Vollgeschosses. Hingegen sei eine zeitweise Einschränkung der Besonnungsdauer denkbar, die aber zu gering sei, um eine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen im Sinn von Art. 35 Abs. 2 BO zu bejahen. Zwar dürfe es nicht nur auf «wesentliche» oder «wichtige» Interessen ankommen, jedoch dürfe ein gewisses Mass an Beeinträchtigung verlangt werden, da – ausser bei gänzlich freistehenden Häusern – Nachbarn von einem Bauvorhaben immer in irgendeiner Weise betroffen seien und andernfalls eine abweichende Situierung von vornherein nie in Frage käme (E. 7.1.2.2 des angefochtenen Entscheids).
Die vorinstanzliche Erwägung, dass eine allfällig geringfügige Verkürzung der Besonnungsdauer und die optische Wirkung keine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen im Sinn dieser Bestimmung darstellten, steht mit der oben (vgl. 5.2.2 hiervor) dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im Einklang. Die vom Attikageschoss verursachte Verkürzung der Besonnungsdauer aus der Sicht der östlich gelegenen Liegenschaft an der E.strasse 005. erscheint geringfügig. Bei Einhaltung der Vorschrift gemäss Art. 35 Abs. 1 BO wäre eine Fassadenbreite von 8.2 Metern (14 m – 2 x 2.9 m) zulässig. Die tatsächliche Fassadenbreite gemäss Bauvorhaben beträgt 10.52 Meter (7.11 m Wohnung + 3.41 m Erschliessungskern; vgl. Plan «Grundriss Attika», act. 10/10/34). Die zusätzlichen 2.32 Meter werden die Besonnungsdauer lediglich im Minutenbereich und abhängig von der Jahreszeit beeinträchtigen. Zulässig wäre zudem auch die Ausgestaltung des Dachgeschosses als Satteldach. Bei einer Dachneigung von 45 Grad käme der Giebel über der Höhe des Attikageschosses zu liegen. Das würde im Vergleich mit einem Attikageschoss ohne eine Winkelbeschränkung des Erschliessungskerns ebenfalls zu einer – leicht anderen – Beeinträchtigung der Besonnung aus der Sicht der östlich gelegenen Liegenschaft führen. Die Beurteilungen durch die Vorinstanz und durch die Baubewilligungskommissionen der Beschwerdebeteiligten erweisen sich damit als nachvollziehbar. Sie sind nicht zu beanstanden.
Aus den Schnittplänen zum Baugesuch ergibt sich – gemessen ab Schnittpunkt zwischen Fassade und Dachoberfläche des Obergeschosses – eine Höhe des Attikageschosses bis Oberkante des Daches von 2.9 Metern (11.67 m – 8.77 m). Die Photovoltaikanlage sowie der Rauch- und Wärmeabzug liegen mit 12.04 Metern über der zulässigen Höhe des Attikageschosses von 11.77 Metern. Allerdings handelt es sich hier um technische Bauteile, die über Dach geführt werden dürfen (vgl. E. 5.2.2 hiervor). Mit einer Überschreitung von knapp 30 Zentimetern sind sie möglichst klein gehalten. Ihre unauffällige Gestaltung fügt sich gut in die Dachlandschaft ein, die zu begrünen ist (vgl. Art. 33 Abs. 2 BO). Die grundsätzlich bestehende Möglichkeit eines Abzugs durch die Fassade mag zwar bestehen. Da
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damit allerdings eine ästhetische, von den Nachbarliegenschaften aus wahrnehmbare Beeinträchtigung der Fassade verbunden wäre, ist es gerechtfertigt, dass der Beschwerdegegner die Lösung über das Dach gewählt hat. Die Oblichter über der Dusche und über dem Eingangsbereich dienen funktionell der Attikawohnung und wären für eine genügende Belichtung nicht zwingend erforderlich, zumal die kommunale Bauordnung eine natürliche Belichtung und Belüftung nur für Wohn- und Schlafräume verlangt (vgl. Art. 54 Abs. 1 BO). Allerdings ergibt sich aus den Schnittplänen, dass sie die zulässige Höhe des Attikageschosses von drei Metern einhalten. Die Beschwerdeführerinnen vermögen auch in dieser Hinsicht mit ihren Rügen nicht durchzudringen.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Grundstück Nr. 0000 mit dem geplanten Mehrfamilienhaus hinreichend erschlossen ist (dazu oben Erwägung 2). Das ISOS-Gebiet Nr. ... «F._», welches auch das Grundstück Nr. 0000 umfasst, und die beiden Schutzobjekte an der E._strasse 002 und 003 werden durch das Bauvorhaben nicht in einer Weise beeinträchtigt, welche der Erteilung der Baubewilligung entgegenstünde (dazu oben Erwägungen 3 und 4). Soweit die Ausgestaltung des Attikageschosses eine von der Regel abweichende Situierung vorsieht, erzielt sie eine gute Gesamtwirkung, ohne nachbarliche Interessen zu beeinträchtigen; die geringfügigen Überschreitungen der zulässigen Höhe durch die Photovoltaikanlage und den Rauchabzug sind nicht zu beanstanden (dazu oben Erwägung 5). Die Beschwerde ist entsprechend vollumfänglich abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig von den Beschwerdeführerinnen zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 2'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Sie ist mit den von den Beschwerdeführerinnen in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschüssen gedeckt.
Der obsiegende Beschwerdegegner hat Anspruch auf Entschädigung seiner ausseramtlichen Kosten im Beschwerdeverfahren (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Sein Rechtsvertreter hat in seiner abschliessenden Eingabe vom 31. Januar 2025 auf die «bereits eingereichte Kostennote» verwiesen. Der Beschwerdegegner hat im Verfahren B 2024/155 am 22. November 2024 eine Kostennote eingereicht. Eine weitere Kostennote, welche sich auf das Verfahren B 2024/150 bezieht, liegt nicht vor. Vor Verwaltungsgericht beträgt das Honorar pauschal CHF 1'500 bis CHF 15'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung; sGS 963.75, HonO). Innerhalb dieses Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19
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HonO). Unter Berücksichtigung der zahlreichen Rügen, welche die Beschwerdeführerinnen auch im Beschwerdeverfahren vorgebracht haben und mit welchen sich der Beschwerdegegner auseinanderzusetzen hatte, erscheint ein Pauschalhonorar von CHF 4'500 als angemessen. Hinzu kommen pauschale Barauslagen von CHF 180 (Art. 28bis HonO) und die Mehrwertsteuer (Art. 29 HonO). Kostenpflichtig sind die Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Beschwerdeführerinnen tragen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500. Die Kosten sind mit dem von ihnen in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschüssen gedeckt.
Die Beschwerdeführerinnen entschädigen den Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 4'680 zuzüglich Mehrwertsteuer.