Entscheidpublikation VVGE 1989/90 Nr. 23, S. 54:
Art. 22ter BV. Formelle Enteignung.
a) Ermittlung der Entschädigung bei Teilabtretung eines überbauten Grundstücks (Erw. 2).
b) Festlegung des Verkehrswertes von Vorgartenland ausserhalb der Bauzone (Erw. 3 und 4).
Entscheid der Schätzungskommission in Enteignungssachen vom 27. Juni 1989.
Aus den Erwägungen:
Für die Wertbestimmung von Teilabtretungen überbauter Grundstücke wird in der Regel der Differenzmethode der Vorzug gegeben (P. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Zürich 1966, 69 ff; Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, 57 ff.). Während die sog. Durchschnittsberechnung von der Gleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile ausgeht und diese auch voraussetzt, führt die Differenzmethode auch bei Ungleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile zum richtigen Ergebnis. Dabei wird der aktuelle Wert der Restparzelle vom ursprünglichen Wert der Gesamtparzelle subtrahiert.
Die Enteignete hat von ihrem Grundstück im Halte von 751 m 2 eine Fläche von 37 m 2 abzutreten. Es handelt sich um einen schmalen Landstreifen, um sog. Vorgartenland, das zwischen Strasse und Baulinie (im Strassenabstand) liegt und in der Regel keinen Marktwert hat, weil es kaum freihändig gehandelt wird. In der Praxis wird es dem übrigen Teil der Liegenschaft dann gleichgestellt, wenn es die bauliche Nutzung des Grundstückes beeinflusst oder aus andern Gründen als hochwertiges Land gilt (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I, N 106 zu Art. 19).
a) Schwierigkeiten ergeben sich vorerst bei der Festlegung des Verkehrswertes des Landes der Parzelle. Sie liegt nicht im Baugebiet. Da sie aber mit einem kleinen Wohnhaus überbaut ist, das aufgrund der Bestandesgarantie bestehen bleiben kann, liessen sich im freien Handel "Baulandpreise" erzielen. Solche überbaute Parzellen ausserhalb der Bauzonen werden verhältnismässig selten gehandelt. Das knappe Angebot wirkt sich dementsprechend bei der Preisgestaltung aus. Diese Preisgestaltung bezieht sich auf den Umstand, dass auf der Parzelle ein Wohnhaus steht. Der Vorgartenfläche kommt hier - ausserhalb der Bauzone - grundsätzlich nicht die gleiche Bedeutung zu, wie im eingezonten Gebiet, wo gerade Käufer von Einfamilienhäusern einen sehr grossen Wert auf den Vorgarten legen und oft mehr Land kaufen, als für das Bauprojekt notwendig wäre und auch für dieses zusätzliche Land Baulandpreise bezahlen.
b) Aber auch der Eigentümer eines Wohnhauses ausserhalb der Bauzone beansprucht in der Regel einen gewissen Umschwung als Vorgarten, für den er bereit ist, einen Baulandpreis zu bezahlen. Im Fall der Parzelle 2287 erscheint es durchaus realistisch, dass ein durchschnittlicher Käufer bereit ist, die ganze Grundstückfläche von 751 m 2 zu Baulandpreisen zu übernehmen.
c) (Mittels der statistischen Methode wird der Verkehrswert einer Parzelle mit Seeanstoss von Fr. 400.-- pro Quadratmeter festgestellt).
Dieser Preis erscheint indessen in bezug auf die Parzelle 2287 als übersetzt. Es handelt sich hier um eine verhältnismässig kleine Parzelle mit einer ungünstigen Form, welche zudem von der Strasse und vom See eingeengt wird. Auch wenn die Lage schön ist, kann nicht von einer bevorzugten Lage gesprochen werden. Das bestehende Haus ist sehr klein. Ein Verkehrswert von rund Fr. 300.--/m 2 erscheint in dieser Situation als vertretbar und realistisch.