VVGE 1985/86 Nr. 61

Entscheidpublikation VVGE 1985/86 Nr. 61, S. 127:

Art. 27 Abs. 2 BauG. Ausnahmebewilligung.

Erfordernis einer Ausnahmebewilligung (Erwägung 1).

Kriterien zur Erteilung bzw. Verweigerung der Ausnahmebewilligung; allein aufgrund der Tatsache, dass ein Bauvorhaben ohne rechtsgültige Baubewilligung bereits relativ weit fortgeschritten ist, kann eine Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden (Erwägung 2 und Erwägung 3a).

Der Wunsch nach einer erhöhten Ausnützung bzw. besseren Nutzung des Grundstückes durch den Bau eines "Stöcklis" stellt grundsätzlich kein schützenswertes Interesse des Eigentümers dar (Erwägung 3b).

Private Interessen auf freie Aussicht spielen im Ausnahmebewilligungsverfahren eine Rolle. Rechtsmissbräuchliche Einsprache? (Erwägung 4).

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. Mai 1986.

Sachverhalt:

Der Gemeinderat hatte am 15. Juni 1980 A die Bewilligung erteilt, ein Wohnhaus mit einem durch einen nach einer Seite hin offenen Verbindungstrakt verbundenen Stöckli zu bauen. In der Folge wurde die Bewilligung so modifiziert, dass der Sockel des Stöcklis mit teilweise in den Hang hineingebauten Garagen zwar ausgeführt, anstelle des als Stöckli vorgesehenen Oberbaus aber vorerst lediglich ein Gartensitzplatz erstellt werden sollte. Am 29. April 1981 bewilligte der Gemeinderat den Aufbau des Stöcklis, nicht aber den Verbindungstrakt zum Hauptgebäude. Am 8. Juli 1981 waren das Wohnhaus sowie der Sockel des Stöcklis mit den Garagen erstellt. Auf erneutes Gesuch des Bauherrn wurden am 17. November 1981 die Überdachung zwischen Wohnhaus und Stöckli bewilligt, indessen liefen die für das Verbindungsdach sowie das Stöckli erteilten Bewilligungen am 15. Juni 1983 ab, ohne dass die Bauarbeiten seit dem 8. Juli 1981 fortgesetzt worden waren. Der Gemeinderat erneuerte in der Folge die Baubewilligungen und erteilte insbesondere die für die Unterschreitung des gesetzlichen Gebäudeabstandes zwischen Wohnhaus und Stöckli erforderlichen Ausnahmebewilligung. Dieser Entscheid wurde vom Regierungsrat geschützt. Eine dagegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Nachbarn W hat das Verwaltungsgericht gutgeheissen.

Aus den Erwägungen:

1. Nach Auffassung des Beschwerdeführers hätte zum ordentlichen Grenzabstand noch der sog. Mehrlängenzuschlag nach Art. 7 Abs. 4 BauG hinzugerechnet werden müssen, da die gesamte Fassade, sei es, dass man Wohnhaus, Durchgang und Stöckli zusammenrechne oder auch nur Haus und Stöckli, jedenfalls 18 m überschreite.

Das Verwaltungsgericht hat sich 1982 in einem Entscheid über den Mehrlängenzuschlag bzw. über die Voraussetzungen für dessen Anwendung ausgesprochen. Es stellte dabei fest, dass der Mehrlängenzuschlag sowohl bei ungebrochenen als auch bei gebrochenen Fassaden zur Anwendung gelangt (vgl.VVGE 1981/82 Nr. 63). Eine ungebrochene Fassade liegt vor, wenn sie nicht nur optisch eine Fläche bildet, sondern keine zurückversetzten Teile, aber auch keine Vorsprünge aufweist. Eine gebrochene Fassade liegt demgegenüber vor, wenn Fassadenteile zurückversetzt sind oder wenn die Fassade Vorsprünge aufweist, sie sich aber von vorne gesehen doch mehr oder weniger als eine einzige Fläche präsentiert. Die Vorinstanzen haben mit guten Gründen die Auffassung vertreten, dass bei einem Komplex von Haupt- und Nebengebäude, dessen einzige Verbindung ein Dach (ohne Rückwand) bildet und wo namentlich der Durchblick gewährleistet ist, weder eine gebrochene noch ungebrochene Fassade vorliegt. Vielmehr handelt es sich um zwei Fassaden, die durch den Zwischenraum unterbrochen werden. Ein Mehrlängenzuschlag kommt daher nicht in Frage.

Dass es sich auch nicht um eine Kleinbaute nach Art. 8 BauG handelt, ist offensichtlich. Und zwar nicht nur wegen des zu hohen Firstes, sondern auch deshalb - und dies übergeht der Regierungsratsbeschluss -, weil das Stöckli bewohnbar ist und Wohnzwecken dienen soll. Damit steht aber auch fest, dass die Nebenbaute allseitig die gesetzlichen Abstände, insbesondere den zwingenden Gebäudeabstand nach Art. 6 BauG einhalten muss. Dieser beträgt nach den Feststellungen der Vorinstanz 8 m. In Wirklichkeit weisen die Pläne nur einen solchen von 4,9 m auf. Die Erteilung einer Baubewilligung erfordert daher eine Ausnahmebewilligung. Diese wurde von der Gemeinde beantragt und vom Regierungsrat bewilligt. Um die Rechtmässigkeit der Ausnahmebewilligung dreht sich in erster Linie der Streit.

2. Bei der Beurteilung der Frage der Rechtmässigkeit der Ausnahmebewilligung hat der Umstand, dass A früher einmal im Besitze von Baubewilligungen war, die ihm die Ausführung eines ähnlichen Vorhabens gestatteten, keine Bedeutung. Diese Bewilligungen sind verfallen. Offenbar waren sie damals ohne Prüfung der Frage der Ausnahmebewilligung erteilt worden. Die Tatsache, dass A den Garagen enthaltenden Sockel, gestützt auf die Baubewilligungen vom 15. Januar und 13. Mai 1980, bereits erstellt hat, ist ebenfalls ohne Bedeutung. Es geht nicht an, dass sich jemand durch ein fait accompli ungesetzliche Vorteile bzw. eine Ausnahmebewilligung verschaffen kann. Entscheidend ist vielmehr, ob triftige Gründe vorliegen, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG darf der Gemeinderat Ausnahmebewilligungen nur aus schützenswerten Interessen des Eigentümers erteilen, sofern dadurch keine wichtige öffentliche oder private Interessen gefährdet oder verletzt werden.

Ob eine Ausnahmesituation vorliegt, ist eine vom Gericht frei überprüfbare Rechtsfrage (VVGE 1976/77, Nr. 52 Erwägung 2). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist nach konstanter Rechtsprechung nur dann gesetzeskonform, wenn sie die Absicht des Gesetzgebers fortführt und diese im Hinblick auf die besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles nuanciert (a.a.O., Erwägung 2b).

3. a) Zunächst stellt sich die Frage, wie sich das Objekt ohne Erteilen der umstrittenen Ausnahmebewilligung präsentieren würde und ob unter dem Gesichtspunkte des öffentlichen Interesses nicht doch eine Ausnahmebewilligung die Absicht des Gesetzgebers im Hinblick auf den konkreten Einzelfall besser zu nuancieren vermöchte. Ohne Ausnahmebewilligung kann das Stöckli nicht gebaut werden. Es bliebe dann im Abstand von rund 5 Metern vom Wohnhaus der am 13. Mai 1980 bewilligte Garagebau aus Beton, der teilweise durch das Terrain verdeckt wird, stehen. Es ist nun nicht ohne weiteres einzusehen, weshalb ein Stöckliaufbau die Absicht des Gesetzgebers besser zu nuancieren vermöchte. Es ist zwar zuzugestehen, dass eine Garage in Betonausführung keinen besonders schönen Anblick bietet. Dies lässt sich allerdings durch entsprechende Auflagen wie z.B. geeignete Bepflanzung u.ä. weitgehend korrigieren. Mit dem Argument, dass sich eine Nebenbaute beispielsweise durch einen Aufbau im Chaletstil als Einzelobjekt besser in die Landschaft einfüge, müssten in einer unbestimmten Vielzahl von andern Fällen, da solche reine Zwecknebenbauten neben Wohnhäusern stehen, ebenfalls Ausnahmebewilligungen erteilt werden. Als Regel bei der Handhabung von Ausnahmebewilligungen gilt nun aber, dass sie dann zu verweigern sind, wenn sie gestützt auf Überlegungen erteilt werden müssten, die sich für eine Vielzahl von Fällen anführen liessen. Dies ist aber hier der Fall.

b) Letztlich geht es A darum, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, der aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls auf diese Weise nicht zu realisieren ist. Die aufgrund des gesetzlichen Gebäudeabstandes verweigerte Baubewilligung für das Stöckli und der damit verbundene Verzicht auf eine wirtschaftlichere Ausnützung der Parzelle kann indessen nicht ohne weiteres als Unbilligkeit, als Härte betrachtet werden. Nach der Rechtsprechung bedeutet das Interesse des Gesuchstellers an der Vergrösserung bzw. an der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum an sich noch kein schützenswertes Interesse im Sinne von Art. 27 Abs. 2 BauG (VVGE 1976/77, a.a.O.); ebensowenig das Interesse des Grundeigentümers an einer intensiveren wirtschaftlichen Nutzung der Bauparzelle (VVGE 1981/82 Nr. 64, MBVR 1966 Nr. 71; vgl. auch Zimmerlin, Kommentar zum BauG des Kantons Aargau, N 6 zu § 155). Die Unmöglichkeit, die zulässige Ausnützung zu erzielen, kann grundsätzlich nicht als Härte angesehen werden (Friedrich/Krebs/Spühler, Bauordnung der Stadt Winterthur, 1970, N 6 zu § 70). Eine Verweigerung der Baubewilligung für das Stöckli ist auch nicht ohne weiteres eine unverhältnismässige Einschränkung des Grundeigentümers. Benötigt dieser tatsächlich zusätzlichen Wohnraum, hat er ihn in erster Linie innerhalb der gesetzlichen Normen zu verwirklichen. Dass dies nicht möglich ist, wird nicht dargetan (vgl. auch MBVR 1955 Nr. 107, 1956, Nr. 29, 158 Nr. 42).

Dass sich der Beschwerdegegner zusätzlichen Raum auf diese Weise verschaffen will, hängt nun offensichtlich damit zusammen, dass das Vorhaben und zwar ohne rechtsgültige Bewilligung schon relativ weit fortgeschritten ist. Darauf kann es aber nicht ankommen. Die "Besonderheit" des vorliegenden Falles liegt im wesentlichen im Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum und im fait accompli des ohne Bewilligung erstellten Rohbaues.

4. Entscheidend kommt nun aber hinzu, dass durch die Erteilung der Ausnahmebewilligungen private Interessen des Beschwerdeführers verletzt würden. In diesem Zusammenhange führte der Regierungsrat zwar aus, dass eine Verbreiterung des Gebäudeabstandes um 3 m keine spürbare Verbesserung bringen würde. Darum geht es hier aber nicht. Einmal wäre eine Verschiebung des Stöcklis um 3 m aufgrund der heutigen Rechtsverhältnisse gar nicht möglich. Zum andern setzte eine solche Lösung den Abbruch und Wiederaufbau des Garagesockels voraus. Es geht hier nicht um den Fall, da jemand in der Lage wäre, eine gesetzeskonforme Lösung zu präsentieren, aber aus ästhetischen Gründen das Gesuch stellt, von der Norm abweichend behandelt zu werden, indem beispielsweise die an sich zulässige Nebenbaute näher an das Hauptgebäude gerückt würde. Vielmehr verlangt A die von der Norm abweichende Lösung, weil er das Vorhaben, wollte er sich an die Norm halten, gar nicht realisieren könnte.

Die Feststellung der Vorinstanz, dass durch Erteilung der Ausnahmebewilligung keine wichtigen privaten Interessen verletzt würden, ist unrichtig. Der Augenschein hat vielmehr ergeben, dass durch den Bau des Stöcklis und des Verbindungsdachs die ausserordentlich schöne Aussicht von den Räumlichkeiten des Nachbargrundstückes aus in Richtung Brünig und auf die Berner Alpen stark beeinträchtigt wird. Von seiten des Beschwerdegegners und der Vorinstanzen wurde geltend gemacht, dass der Grundeigentümer keinen Anspruch auf uneingeschränkte Aussicht habe. Es trifft zu, dass es grundsätzlich keinen solchen Anspruch des Grundeigentümers gibt. Mit dem Argument, dass ihm dadurch die (schöne) Aussicht verstellt werde, vermöchte es ein Grundeigentümer in der Regel denn auch nicht, sich gegen ein gesetzeskonformes Bauvorhaben mit Erfolg zu wehren. Beim Erteilen einer Ausnahmebewilligung liegen die Dinge anders. Hier bilden nun neben den öffentlichen ausdrücklich auch wichtige private Interessen eine Schranke der Bewilligung. Der Bauherr, der abweichend vom Gesetz privilegiert behandelt werden will, soll dies nicht zu Lasten seines Nachbarn tun können, jedenfalls dann nicht, wenn wichtige Interessen zur Diskussion stehen. Die freie Aussicht ist nun aber unzweifelhaft ein wichtiges privates Interesse. Die starke Beeinträchtigung der freien Aussicht durch Erteilung der Ausnahmebewilligung bedeutete eine erhebliche Entwertung der Liegenschaft des Beschwerdeführers. Die Nicht-Verletzung wichtiger privater Interessen ist aber nach dem Wortlaut von Art. 27 Ab. 2 BauG Bedingung der Ausnahmebewilligung. Das Argument, der Beschwerdeführer habe es im ersten Baubewilligungsverfahren, welches Wohnhaus und Stöckli zum Gegenstand gehabt habe, unterlassen, Einsprache zu erheben, weshalb seine heutige Opposition gegen das Stöckli rechtsmissbräuchlich sei, kann nicht gehört werden. Es trifft zwar zu, dass nach einem allgemeinen Grundsatz der Bürger seine Rechte zum erstmöglichen Zeitpunkt zu suchen hat. Doch gilt dies für Verfahren, die in mehrere Abschnitte zerfallen. Anfechtungen, die in einem früheren Verfahrensabschnitt vorgebracht werden können, werden in einem späteren Verfahrensabschnitt in der Regel nicht mehr zugelassen (VVGE 1976/77 Nr. 53 Erwägung 3a mit Hinweisen; VGE vom 3. Juni 1981 i.S. L, B, K, H und M). Im vorliegenden Fall handelt es sich aber nicht um einen späteren Abschnitt eines einheitlichen Verfahrens, sondern um ein neues Verfahren, in welchem den Einspracheberechtigten unbekümmert darum, ob sie in einem früheren, ähnlichen Verfahren aktiv geworden sind oder nicht, ihre Rechte ungeschmälert zustehen.

Im übrigen hat der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins glaubwürdig dargelegt, dass er bei der ersten öffentlichen Auflage des Projektes mit Einsprachefrist bis zum 3. Dezember 1979 (ABl, 969 f). keine Veranlassung zu einer Einsprache hatte, befand er sich doch damals mit seinem Wohnhaus noch in der Planungsphase und beabsichtigte er, sein Haus rund 7 m westlicher zu plazieren, wo ihn das Stöckli nicht wesentlich beeinträchtigt hätte. Die Gemeinde habe dann die Verschiebung des Objektes auf den heutigen Standort zur Bedingung der Bewilligung gemacht. Den späteren Baubewilligungen des Beschwerdegegners vom 13. Mai 1980 und 29. April 1981 seien keine Publikationen vorausgegangen, weshalb er keine Gelegenheit gehabt habe, zu einem früheren Zeitpunkt Einsprache zu erheben. Aus den Akten ergibt sich nicht, dass solche Auflageverfahren stattgefunden hätten. Von Seiten des Kantons und der Gemeinde blieben diese Ausführungen unwidersprochen. Die angefochtene Ausnahmebewilligung verletzt Art. 27 Abs. 2 BauG.