Entscheidpublikation AbR 1986/87 Nr. 13, S. 72:Art. 18 BMM Der Vermieter bleibt im Anfechtungsverfahren an die ursprüngliche Begründung des beabsichtigten Mietzinsaufschlages gebunden (E. 2).Art. 2 ZGB Es verstösst gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter bereits kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages - vorliegend 8 Monate - eine Mietzinserhöhung beansprucht (E. 3).
Urteil der Obergerichtskommission vom 26. März 1987
Sachverhalt:
Am 4. September 1985 schlossen P als Vermieterin und B als Mieterin einen Mietvertrag über eine 2 1/2 Wohnung in der Liegenschaft X, mit Mietbeginn am 1. Oktober 1985 ab.
Am 15. Mai 1986 eröffnete die Vermieterin der Mieterin ordnungsgemäss, den vereinbarten Mietzins von Fr. 525.-- (ohne Heizung und Nebenkosten) auf den 1. Oktober 1986 auf Fr. 570.-- zu erhöhen. Als Begründung gab sie an: "Wir sind gezwungen, diese Mietzinserhöhung vorzunehmen, um eine angemessene Verzinsung des investierten risikotragenden Kapitals zu sichern. Seit der letzten Mietzinsanpassung sind vier Jahre vergangen".
In der Folge focht die Mieterin die Mietzinserhöhung an. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, erklärte die kantonale Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse die Mietzinserhöhung als unzulässig. Fristgemäss rief die Vermieterin den Kantonsgerichtspräsidenten an mit dem Begehren um Feststellung, dass die Erhöhung des Mietzinses von Fr. 525.-- auf Fr. 570.-- nicht rechtsmissbräuchlich sei.
Mit Verfügung vom 22. Dezember 1986 hiess der Kantonsgerichtspräsident die Klage gut. Er erachtete die Voraussetzung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM, dass sich nämlich der Mietzins im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite halte, als erfüllt. Was den Umstand betrifft, dass die Beklagte relativ kurz nach Mietbeginn mit der Mietzinserhöhung konfrontiert wurde, erwog der Kantonsgerichtspräsident, dass sie aufgrund der günstigen Wohnung an vorteilhafter Lage mit einer Erhöhung in absehbarer Zeit habe rechnen müssen und ihr keine Garantie abgegeben worden sei, dass der Mietzins über einen längeren Zeitraum unverändert bleiben würde. Schliesslich wies der Kantonsgerichtspräsident darauf hin, dass der Mietzins unter der orts- und quartierüblichen Höhe liege.
Gegen diesen Entscheid rekurrierte die Beklagte rechtzeitig an die Obergerichtskommission. Diese hat den Rekurs gutgeheissen.
Aus den Erwägungen:
Zur Begründung der Zinserhöhung berief sich die Vermieterin in der Mitteilung der beabsichtigten Mietzinserhöhung darauf, dass sie, um eine angemessene Verzinsung des investierten risikotragenden Kapitals zu sichern, eine Mietzinserhöhung vornehmen müsse, da seit der letzten Anpassung vier Jahre vergangen seien. In der Klage berief sie sich auf die mangelnde Bruttorendite, die gegenüber einer normalen Bruttorendite von ca. 7 % nur gerade 5,13 betrage, und auf den im Vergleich der orts- und quartierüblichen Mietzinse auch nach einer Erhöhung immer noch sehr angemessenen Mietzins. Diesbezüglich ist zunächst festzuhalten, dass der Vermieter nach Lehre und Rechtsprechung im Anfechtungsverfahren an die ursprüngliche Begründung des beabsichtigten Mietzinsaufschlages, welche von Gesetzes wegen anzugeben er verpflichtet ist (Art. 18 BMM), gebunden bleibt. So kann er vor Gericht sich nicht auf das ortsübliche Mietzinsniveau (lit. a) berufen, wenn er den Aufschlag im Formular mit der angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals begründete (lit. c). Anders entscheiden hiesse, den Mieter wesentlich schlechter stellen, entscheidet sich dieser doch aufgrund der ihm bekanntgegebenen Begründung zu einer Anfechtung der Zinserhöhung (vgl. in den Mitteilungen des Bundesamtes für Wohnungswesen zum Mietrecht veröffentlichte Gerichtsurteile, 111,6 / IX,1 / XIII,1 und XIV, 10; Raissig/Schwander, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, SHV 1984, 84 f.; Mietrecht für die Praxis, SMV 1983, 97).
In der Tat darf der Mieter bei Antritt des Mietobjektes in guten Treuen davon ausgehen, dass der von ihm verlangte Mietzins eine angemessene Kapitalverzinsung beinhaltet (vgl. Gerichtsurteile in Mitteilungen, a.a.O., XV,3 / XVII,7; vgl. auch BGE 106 II 168 E. 4). Etwas anderes würde dann gelten, wenn für den Mieter beispielsweise aufgrund eines ausserordentlich niedrigen Mietzinses das Gegenteil offenkundig war oder wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber einen entsprechenden Vorbehalt angebracht hat, indem er ihm klar zu verstehen gab, dass aufgrund des vereinbarten Mietzinses keine angemessene Verzinsung des Kapitals gegeben sei, eine Mietzinserhöhung bisher zwar noch nicht erfolgt sei, aber in absehbarer Zeit bevorstehe.
Die Klägerin macht geltend, anlässlich des Vertragsabschlusses der Mieterin erklärt zu haben, dass der Vorstand der Kasse in nächster Zeit eine Mietzinserhöhung vornehmen könne, da die Bruttorendite der Liegenschaft sehr bescheiden sei und die letzte Erhöhung 3 Jahre zurückliege. Die Beklagte bestreitet, dass ihr die Klägerin eine solche Erklärung abgegeben habe. Nach der Aktenlage ist ein solch ausdrücklicher Vorbehalt nicht nachgewiesen.
Die Klägerin durfte daher bei Abschluss des Vertrages davon ausgehen, dass der Mietzins eine angemessene Kapitalverzinsung beinhalte. Unter diesen Umständen verstösst es aber gegen Treu und Glauben, wenn die Vermieterin bereits 8 Monate nach Abschluss des Mietvertrages und mit Wirkung ab 2. Mietjahr eine Mietzinserhöhung beansprucht. Die Klägerin macht aber auch nicht etwa geltend, seit Abschluss des Mietvertrages hätten sich die rechtserheblichen Verhältnisse in einer Weise geändert, welche unter diesem Gesichtspunkte eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigten.