Jurisprudence du Tribunal Cantonal
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N° dossier:
TA.1995.10
Autorité:
Date décision:
07.04.1995
Publié le:
14.04.2008
Revue juridique:
Titre:
Autorisation de vendre des appartements loués requise avant la constitution de la propriété par étages; décision de constatation.
Résumé:
**Le système légal ne permet pas qu'il soit statué sur l'octroi ou le refus de l'autorisation exigée par la LVAL avant que les appartements soient constitués en propriété par étages, la décision nécessitant une pesée des intérêts concrets qui implique que l'acquéreur et notamment le prix soient déterminés.
En revanche, une décision de constatation est admissible, à condition que celle-ci se limite à des questions susceptibles d'être tranchées à titre préalable, par exemple savoir si la vente est ou non soumise à autorisation, voire si le requérant peut se prévaloir d'un cas visé par l'article 6 al. 2 litt. a à d LVAL, pour lequel l'autorisation doit être accordée.**
Mots-clés:
DECISION DE CONSTATATION (LPJA)
PESEE DES INTERETS
VENTE D'APPARTEMENTS LOUES
Articles de loi:
Art. 3 al. 1 litt. b LPJA
Art. 1 LVAL
Art. 6 LVAL
A. La
société X., compagnie d'assurance sur la
vie,
est propriétaire de trois immeubles locatifs à Colombier, construits
au
début des années 1980, et comprenant chacun neuf appartements de 4 ou 5
pièces,
qu'elle loue.
Par une requête du 3 novembre 1994, elle a demandé à la Commis-
sion
pour la mise en vente d'appartements loués (CVAL) l'autorisation de
vendre
ces appartements, déclarant qu'elle souhaitait se séparer des trois
immeubles
en procédant à la vente, étalée sur plusieurs années, des appar-
tements
qu'il s'agirait au préalable de constituer en propriétés par éta-
ge.
B. Par
décision du 13 décembre 1994, la CVAL a refusé d'autoriser
les
ventes envisagées. Elle a considéré, à titre liminaire, qu'il conve-
nait
d'entrer en matière sur la requête dès lors que - contrairement à la
jurisprudence
rendue naguère par le Tribunal administratif (arrêt du
3.1.1990
en la cause Z.) - la requérante avait un intérêt digne de protec-
tion à
ce qu'une décision soit rendue avant même la constitution de la
propriété
par étage, vu l'investissement que représentait une telle opéra-
tion.
Quant au fond, la commission a estimé cependant que, en résumé,
compte
tenu de la pénurie de logements existant à Colombier, les autorisa-
tions
ne pouvaient pas être accordées, la requérante ne pouvant en l'espè-
ce pas
exciper d'un intérêt privé prépondérant.
C. La
société X. interjette recours devant le
Tribunal
administratif contre cette décision, en concluant à l'annulation
de
celle-ci et à l'octroi de l'autorisation de vendre par unité les appar-
tements
des immeubles en cause.
La commission intimée conclut au rejet du recours, en se réfé-
rant
aux motifs de sa décision. Elle propose par ailleurs que le tribunal
abandonne
la jurisprudence citée, relative à la recevabilité de la requê-
te.
C O N S I D E R A N
T
en droit
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. Le
Tribunal administratif vérifie d'office la régularité de la
procédure
suivie devant la juridiction primaire ou l'autorité inférieure
de
recours, notamment les questions touchant à l'entrée en matière sur une
requête
ou un recours (RJN 1991, p.163, et les références).
3. a)
La loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL),
du 22
mars 1989, a pour but de lutter contre la pénurie de logements, en
conservant
sur le marché locatif certains types d'appartements qui répon-
dent à
un besoin, soit en raison de leur prix, soit en raison de leurs
dimensions
ou de leur genre (art.1). Dans les communes et pour les catégo-
ries de
logements qui connaissent la pénurie, la vente d'appartements à
usage
d'habitation précédemment offerts en location est soumise à autori-
sation
(art.2 al.1 LVAL). Le Conseil d'Etat désigne les communes et les
catégories
de logements qui connaissent la pénurie (art.3 al.1 LVAL).
Selon
l'article 6 LVAL, lorsque la lutte contre la pénurie de logements
l'exige,
la commission refuse l'autorisation. A défaut, elle l'accorde
(al.1).
L'autorisation doit être accordée : si l'appartement n'a jamais
été
loué (al.2 litt.a), si l'appartement est occupé par son propriétaire
ou ses
proches (litt.b), si l'appartement est soumis au régime de la pro-
priété
par étage dès la construction de l'immeuble (litt.c), ou s'il exis-
te une
offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la
région
concernées (litt.d). Dans ce dernier cas, l'autorisation peut être
assortie
de conditions relatives au relogement du locataire.
Il résulte du système voulu par le législateur neuchâtelois que
le
refus de l'autorisation de vendre est la règle si elle a pour objet un
appartement
situé dans une commune et entrant dans une catégorie de loge-
ments
qui connaissent la pénurie. Dans ce cas, une autorisation ne peut
être
accordée que dans les hypothèses exceptionnelles prévues à l'article
6 al.2
LVAL ou lorsque les intérêts des cocontractants l'emportent sur
l'intérêt
public que constitue la lutte contre la pénurie de logements
loués.
Le législateur a laissé à la Commission pour la mise en vente d'ap-
partements
loués (CVAL) un large pouvoir d'appréciation lui permettant
dans
chaque cas de procéder à la pesée des intérêts public et privé en
présence
pour se conformer au principe de la proportionnalité, en tenant
compte
de toutes les circonstances d'espèce (RJN 1990, p.252 cons.2a).
b) La Cour de céans a eu l'occasion de juger, dans une affaire
dans
laquelle le requérant avait demandé à la CVAL une "autorisation préa-
lable
globale" de vendre les 24 unités d'étage nouvellement constituées
dans
l'immeuble qu'il avait transformé, correspondant à des appartements
de 2, 3
et 4 pièces, que la commission n'aurait pas dû entrer en matière
sur la
requête (et, en l'occurrence, refuser l'autorisation), étant donné
que
l'autorisation prévue par la loi concerne des opérations immobilières
concrètes
que la commission est obligée dans chaque cas particulier d'exa-
miner
pour déterminer non seulement si la vente est soumise à autorisation
(art.2
LVAL), mais aussi pour apprécier les intérêts privés des parties
contractantes
au regard des nécessités de la lutte contre la pénurie de
logements
(art.6 LVAL). Une demande préalable de l'autorisation de vendre,
indépendante
de tout projet concret, est par conséquent irrecevable (arrêt
du
3.1.1990 en la cause Z.).
Cette solution s'impose non seulement pour des motifs de princi-
pe liés
à l'absence d'intérêt digne de protection (intérêt actuel et con-
cret)
du requérant pour obtenir une décision de constatation - motifs qui
constituaient
l'argumentation principale de l'arrêt susmentionné - mais
aussi,
et surtout, pour des raisons découlant d'une application correcte
de la
LVAL. Car on ne voit pas comment il serait possible d'apprécier les
intérêts
respectifs des parties contractantes d'une part, et la nécessité
qu'il y
a de lutter contre la pénurie s'agissant d'un certain type d'ap-
partements
d'autre part, sans que soient déterminés en particulier
l'acquéreur
du logement, ainsi que son prix.
Dès lors, quand bien même le requérant aurait un intérêt à obte-
nir
l'autorisation de vendre avant d'avoir constitué les propriétés par
étage
en cause et d'avoir trouvé des acquéreurs, le système légal institué
par la
LVAL ne permet pas la délivrance d'une telle autorisation préala-
ble. En
pareil cas, la commission ne saurait donc statuer au fond, que ce
soit
par l'octroi ou, comme en l'espèce, par le refus de l'autorisation.
L'argument
de la recourante, même s'il est dénué de pertinence, selon
lequel
la commission a en définitive "posé son veto de manière directe à
la
constitution d'une PPE et, partant, à toute aliénation d'appartements"
montre
au demeurant que la manière de procéder préconisée par la commis-
sion
présente le risque de préjuger le sort d'éventuelles demandes d'auto-
risation
présentées au moment où elles peuvent l'être.
4. Au
vu de ce qui précède, la commission ne pouvait donc pas sta-
tuer
sur la demande de la requérante, qui aurait dû être déclarée irrece-
vable.
En conséquence, la décision entreprise doit être annulée.
Comme cela avait déjà été relevé dans la cause mentionnée plus
haut,
il eût été possible en pareille situation de rendre une décision de
constatation
(au sens de l'art.3 al.1 litt.b LPJA) dans la mesure où la
commission
estimait que la requérante pouvait faire valoir un intérêt
digne
de protection. Mais la décision à rendre devait alors se limiter aux
questions
susceptibles d'être tranchées à titre préalable, savoir par
exemple
si la vente est ou non soumise à autorisation, voire si la requé-
rante
peut se prévaloir d'un cas visé par l'article 6 al.2 litt.a à d
LVAL,
pour lequel l'autorisation doit être accordée. En l'espèce, la con-
testation
ne porte cependant pas sur une décision de cette nature.
5. Vu
l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à
la
charge de la recourante qui succombe, et il n'y a pas lieu à allocation
de
dépens (art.47 et 48 LPJA).
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
1.
Annule la décision attaquée.
2.
Rejette le recours et met à la charge de la recourante un émolument de
décision de 500 francs et les débours par
50 francs, montants compensés
avec son avance de frais.
Neuchâtel,
le 7 avril 1995
AU NOM DU TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Le greffier Le président