Jurisprudence du Tribunal Cantonal
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N° dossier:
CCC.2008.173
Autorité:
CCC
Date décision:
31.08.2009
Publié le:
17.03.2010
Revue juridique:
Titre:
Prétentions en dommages-intérêts du bailleur contre le locataire.
Résumé:
La réfection de peintures tachées et assombries par la fumée doit être mise à la charge du locataire sur la base de la valeur actuelle compte tenu de la dépréciation due à l'écoulement du temps.
Articles de loi:
Art. 259 CO
Art. 267 al. 1 CO
Réf. : CCC.2008.173/mc
A. Le 27 décembre
2006, les époux R. ont adressé au Tribunal civil du district de Neuchâtel une
requête en paiement à l'encontre des époux W., concluant à ce que les requis
soient condamnés à leur payer la somme de 15'666,95 francs avec intérêts à 5 %
dès le 30 septembre 2005 et à ce que la libération du compte garantie loyer […]
soit ordonnée en leur faveur. Les requérants alléguaient avoir loué aux intimés
une villa située rue X. à […] dès le 1er juillet 2001; ils faisaient
valoir qu'alors que les locaux avaient été remis en bon état aux locataires,
l'état des lieux établi à la fin du bail, le 30 septembre 2005, mentionnait un
nombre important de dégâts, qu'ils détaillaient dans la requête et dont ils estimaient
que les intimés avaient à répondre. Par réponse du 10 juillet 2007, les intimés
ont conclu à ce qu'il soit pris acte qu'ils acquiesçaient très partiellement à
concurrence de 263 francs et à ce que le solde de la garantie loyer BCN soit
libéré en leur faveur et la requête rejetée pour le surplus.
B. Par jugement
du 24 novembre 2008, le tribunal civil a donné acte aux demandeurs que les
défendeurs acquiesçaient à la demande à concurrence de 263 francs et il a
ordonné la libération du solde de la garantie de loyer en faveur de ceux-ci; il
a rejeté la demande pour le surplus et mis à la charge des demandeurs les frais
de justice par 760 francs ainsi qu'une indemnité de dépens de 2'000 francs en
faveur des défendeurs. Le premier juge a notamment retenu que les demandeurs
alléguaient que la peinture, neuve en 2001, avait dû être entièrement refaite,
entraînant des coûts de 2'295 francs pour l'achat de la peinture, de 5'500
francs pour le travail et de 1'698 francs pour la réfection des portes et des
cadres de portes, d'où une réclamation de 4'500 francs à l'encontre des
défendeurs, compte tenu d'un amortissement sur dix ans; que l'état des lieux
d'entrée mentionnait une peinture neuve au plafond du vestibule, de la cuisine
et de la salle à manger et l'état des lieux de sortie un décollement de papier
peint et des taches sur la peinture et que deux factures de l'entreprise Jordan
pour la vente de matériel et deux devis manuscrits pour la peinture et la
peinture des portes et des cadres de portes figuraient au dossier, de même
qu'une quittance du 10 janvier 2006, relevant que les demandeurs auraient versé
à un tiers un montant de 5'000 francs; qu'il ressortait des quittances de 2000
de C. et de N. que la peinture avait été manifestement refaite par un non
professionnel, de sorte qu'il n'était pas exclu que le travail n'ait pas été
très bien effectué, ce qui pouvait expliquer une partie des dommages constatés
et que, de surcroît, il était curieux que les demandeurs ne puissent pas se
référer à d'autres documents qu'à des devis pour établir des travaux d'une
telle ampleur. Le premier juge en a conclu que les demandeurs n'avaient pas
prouvé que les travaux de peinture allégués auraient été effectués, de sorte
que leur demande devait être rejetée sur ce point. Le juge de première instance
a écarté la prétention des demandeurs en paiement d'un montant de 500 francs
pour l'entretien de la terrasse, motif pris qu'aucun élément n'établissait que
celle-ci n'aurait pas été entretenue et qu'il en découlerait des travaux pour
la somme précitée. En ce qui concerne le montant de 2'945 francs réclamé pour
la remise en état du jardin, correspondant à une facture de l'entreprise B. du
13 octobre 2005, le premier juge a retenu que le contrat de bail ne prévoyait
pas que les locataires désherbent le jardin, de sorte que ces travaux ne
pouvaient être mis à leur charge. Quant aux frais accessoires réclamés de 4'125
francs, le juge de première instance a retenu que les défendeurs avaient admis
la facture M. du 13 février 2003, correspondant à un nettoyage annuel de chaudière
pour 333,55 francs, mais qu'ils avaient, en revanche, contesté, avec
raison, les autres frais invoqués. Les
défendeurs admettant devoir en outre un montant de 219,60 francs pour la
réparation de la cheminée, soit au total 553,15 francs, dont à déduire 290,15
francs payés par erreur pour l'assurance, le solde dû s'élevait à 263 francs,
montant à concurrence duquel les défendeurs avaient acquiescé.
C. Les époux R.
recourent contre ce jugement en invoquant l'arbitraire dans la constatation des
faits et l'abus du pouvoir d'appréciation, de même que la fausse application de
la loi au sens de l'article 415 CPC. Ils font valoir que le premier juge a
écarté à tort leurs prétentions relatives aux peintures, à la terrasse et à
l'entretien du jardin et que les frais d'entretien du brûleur auraient dû être
retenus à concurrence de 1'272,55 francs.
D. La présidente
du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations. Dans
les leurs, les intimés concluent au rejet du recours et à la confirmation du jugement
de première instance, sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans
les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Selon
l'article 19 lit. b LICO, la Cour de céans statue avec un plein pouvoir
d'examen lorsque la valeur litigieuse permet un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Cette disposition, toujours formellement en vigueur, n'est plus
compatible avec le droit fédéral, qui ne connaît plus le recours en réforme.
Les conditions pour un recours en matière civile au Tribunal fédéral n'étant
pas réalisées en l'espèce, la valeur litigieuse n'atteignant pas 15'000 francs
et la contestation ne soulevant pas de question de principe, la Cour de céans
ne dispose, par analogie, que d'un pouvoir d'examen limité.
3. L'article 267 al.1 CO dispose qu'à la fin du bail, le locataire
doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
Il s'ensuit qu'au terme du contrat le locataire doit tout d'abord assumer les
travaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l'article 259 CO. Il lui incombe également de prendre en charge
les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art. 267 al.1 CO a
contrario). L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination,
s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des
installations, lesquelles n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le
locataire doit supporter les frais de réparation de l'installation qui est
affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une
réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le
preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur
actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du
temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts
à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de
toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet,
l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à
l'article 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du
défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.
Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de fait
qui lie la Cour de céans, à l'instar du Tribunal fédéral. C'est en revanche une
question de droit de dire si la notion juridique du dommage a été méconnue et
de déterminer si l'autorité inférieure s'est fondée sur des principes de calcul
admissibles pour le fixer (SJ 2007 I 364; 1996 p. 322 et les réf. cit.). Les
dommages-intérêts sont dus même si le bailleur ne fait pas exécuter les travaux
( Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p.812, note de bas de page 63
et les réf. cit.)
4. En ce qui
concerne les peintures, les recourants font valoir que le premier juge a écarté
à tort ce poste du dommage alors que sont notamment considérés comme excédant
l'usure normale, des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés, des
tapisseries déchirées, des marques de coups sur le lavabo, des taches sur la
moquette ou les tapisseries (Lachat, op. cit., p. 809), situations
analogues à celle du cas d'espèce et qu'une quittance établit qu'ils se sont
acquittés d'un montant de 5'000 francs pour des travaux de peinture dans leur
villa. Ils relèvent en outre que le jugement critiqué ne se fonde sur aucune
preuve pour étayer l'hypothèse émise, selon laquelle le travail n'aurait pas
été correctement effectué avant l'entrée en jouissance des intimés. L'état des
lieux d'entrée au 24 août 2001 mentionne que les peintures sont neuves au
salon-salle à manger, tandis que l'état des lieux de sortie au 30 septembre
2005 indique des papiers peints décollés et des taches sur les peintures dans
la même pièce ainsi que de la saleté sur les murs au hall-vestibule. La lettre
du 7 octobre 2005 adressée par les demandeurs aux défendeurs mentionne au salon
: *"peinture tachée en dessus de la cheminée et assombrie par la fumée
dans tout le salon et en montant au premier étage"*et le constat du 11
novembre 2005 (PL 6 des demandeurs) effectué par T. SA indique au séjour : *réfection
des plafond et murs (fumée), rez et cage d'escaliers (août 2001).*Les
demandeurs ont encore produit un devis manuscrit du 26 octobre 2005 d'un total
estimé à 5'245 francs pour "salon, salle à manger, hall premier étage,
hall d'entrée et cuisine", une quittance du 10 janvier 2006 de 5'000
francs pour des travaux de peinture dans la villa des demandeurs selon le devis
précité, indiquant en outre un solde à payer de 500 francs pour le crépis et la
peinture du mur ouest du salon et un
devis manuscrit pour la peinture des portes et cadres de portes du 26 octobre
2005 d'un montant de 1'698 francs. Sur la base de ces pièces, le premier juge
ne pouvait pas, sans arbitraire, rejeter entièrement ce poste de dommage
allégué par les recourants. L'hypothèse selon laquelle une partie des dégâts
serait due au fait que les travaux effectués en 2000 l'ont été par un non
professionnel ne trouve aucune assise sérieuse dans le dossier et ne pouvait
être retenue dans la mesure où l'état des lieux d'entrée ne contient aucune
réserve à ce sujet. En revanche le devis manuscrit du 26 octobre 2005 porte non
seulement sur le salon-salle à manger et le hall d'entrée mais également sur le
hall du premier étage et la cuisine, soit des pièces où l'état des lieux de
sortie ne signalait pas de défauts. Quant au devis relatif à la peinture des
portes et cadres de portes, on ignore quelles pièces il concerne. Sur ce point,
le jugement de première instance, entaché d'arbitraire, doit donc être cassé et
le dossier renvoyé au premier juge pour complément d'instruction et nouvelle
décision, la Cour de céans n'étant pas en mesure de statuer elle-même au vu du
dossier.
5. En ce qui
concerne la terrasse, les demandeurs ont certes déposé au dossier des photos
faites le 30 septembre 2005 montrant la présence de mauvaises herbes entre les
dalles ainsi qu'à l'entrée de la maison dont on doit admettre que l'élimination
faisait partie des menus travaux d'entretien à charge des locataires.
Toutefois, les demandeurs n'ayant produit à ce sujet aucune preuve du montant
du dommage (facture ou devis par exemple), le rejet de cette prétention par le
premier juge n'est pas arbitraire dans son résultat.
6. Concernant le
jardin, les usages locatifs, dont le bail fait mention, précisent à l'art. 5
que *"le locataire entretient à ses frais le jardin et la terrasse dont
il a la jouissance exclusive".*Les demandeurs ont produit à ce sujet
un devis B. du 13 octobre 2005 qui
mentionne 250 francs pour l'installation du chantier, 100 francs pour le
désherbage, 1'580 francs pour l'engazonnement et 950 francs pour la taille de
la haie. On doit admettre que le désherbage fait partie des travaux d'entretien
du jardin; en revanche l'engazonnement n'entre pas dans cette catégorie, non
plus que la taille de la haie au vu du coût de ces travaux. En effet, en cours
de bail, le locataire doit assumer à ses frais "les menus travaux de
nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien de la chose"(art.
259 CO), soit les menus nettoyages n'impliquant pas la mise en œuvre de
techniques onéreuses et les réparations jusqu'à 150 francs environ (Lachat,
op. cit. p.240-241). Les photos produites montrent certes un gazon clairsemé et
desséché, mais le dossier n'établit pas que ce serait la conséquence d'un usage
anormal du jardin plutôt que des conditions climatiques. Le jugement critiqué
n'est donc pas arbitraire sur ce point, dans son résultat, sauf en ce qui
concerne le désherbage, dont les frais doivent être mis à la charge des
intimés.
7. Concernant
l'entretien du brûleur, les recourants ont produit un contrat du 1er
janvier/1er mars 2001 mentionnant un prix d'abonnement annuel de 313 francs, un
contrat d'abonnement du 11 février 2003 au prix de 310 francs par année plus
TVA et une facture du 13 février 2003 de 333,35 francs (310 francs plus 23,55
francs de TVA) (annexes à la lettre de Me Z. du 22 octobre 2007). Le contrat de
bail à loyer mentionnait expressément la mise à la charge des locataires du
contrat d'entretien du brûleur par 313 francs par an. Par conséquent, le
jugement rendu en première instance est arbitraire dans la mesure où il ne
tient compte à ce titre que d'un montant de 333,35 francs, alors que les
intimés sont restés quatre ans dans les locaux.
8. Le jugement
critiqué sera donc cassé et la cause renvoyée au juge de première instance
concernant les peintures, le désherbage et l'entretien du brûleur. Les frais et
dépens de première instance devront être fixés à nouveau.
9. Au vu de ce
qui précède, les frais judiciaires de deuxième instance seront mis pour les 3/4
à la charge des recourants et pour 1/4 à la charge des intimés. En outre, les
recourants seront condamnés à verser aux intimés une indemnité de dépens,
réduite après compensation, de 300 francs pour la deuxième instance.
**Par
ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1.
Casse le jugement
rendu le 24 novembre 2008 par le Tribunal civil du district de Neuchâtel et
renvoie la cause au premier juge pour nouveau jugement au sens des
considérants.
2.
Met les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 770 francs et avancés par les
recourants, à raison de 3/4 à la charge de ceux-ci et de 1/4 à la charge des
intimés.
3.
Condamne les
recourants à verser aux intimés une indemnité de 300 francs pour la deuxième
instance.
Neuchâtel, le 31 août 2009
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier subst. L'un des juges
Art. 259 CO
G. Défauts pendant le bail
I. Obligation du locataire de faire les menus
travaux de nettoyage et de réparation
Le locataire doit, conformément à l’usage local,
remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus
travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la
chose.
Art. 267 CO
P. Restitution de la chose
I. En général
1 A la fin du bail, le locataire doit restituer
la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat.
2 Est nulle toute convention conclue avant la
fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à
couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.