Rent reduction for excessive heatingKI-generiert

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N° dossier: CCC.2004.61

Autorité:

Date décision: 13.09.2004

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Réduction de loyer. Chauffage excessif.

Résumé:

**Une réduction de loyer de 7,5 % pour la période concernée entre dans le pouvoir d'appréciation du juge, en rapport avec un chauffage excessif de l'appartement (2 à 3 degrés par rapport à la norme).

Notion de défaut de gravité moyenne.**

Articles de loi:

Art. 259d CO Art. 19 litt. b LI-CO

Réf. : CCC.2004.61/dhp

A. Le 30 septembre 1999, les époux V. ont signé comme preneurs un contrat de bail avec L. AG pour un appartement de 4 pièces ½ situé […] à La Chaux-de-Fonds, avec effet au 1er décembre 1999. Le loyer net s'élevait à 1'400 francs plus 160 francs d'acompte pour les frais accessoires. Le 6 juillet 2000, les locataires confirmaient à la gérance que, comme d'autres locataires, ils jugeaient la température de l'appartement trop élevée. Le 31 octobre 2000, les locataires ont sommé la gérance d'entreprendre les démarches nécessaires à la vérification de l'installation de chauffage afin qu'une température normale (20-21°C) règne dans leur appartement, à défaut de quoi le loyer serait consigné et l'autorité de conciliation saisie.

A teneur du procès-verbal de l'audience du 2 mai 2001 de l'Autorité régionale de conciliation, saisie par les locataires, la conciliation a été tentée sans succès sur la question du chauffage, l'autorité constatant par ailleurs que les conditions d'une consignation n'étaient pas valablement réalisées, ce que les locataires ont admis.

Les locataires ont adressé le 31 mai 2001 au Tribunal du district de La Chaux-de-Fonds une demande contre la bailleresse, concluant à ce que celle-ci soit condamnée à procéder au réglage de l'installation dans les trente jours à compter du jugement (conclusion n° 1), à ce qu'eux-mêmes soient autorisés à faire exécuter le réglage aux frais de la bailleresse en cas de défaillance de celle-ci dans le délai fixé (conclusion n° 2), enfin à ce qu'elle soit condamnée à leur verser "une réduction proportionnelle de loyer de l'ordre de 20 % de leur loyer net (1'400 francs) dès le 6 juillet 2000 et jusqu'à l'élimination définitive du défaut lié au chauffage" (conclusion n° 3), avec suite de frais et dépens. La bailleresse a conclu au rejet de la demande lors de l'audience de conciliation tenue par le premier juge le 9 juillet 2001. Une suspension de la procédure a toutefois été décidée en vue de trouver une solution amiable. Celle-ci n'a pas abouti et une expertise a été mise en œuvre en même temps qu'était prévue l'audition de divers témoins. Les demandeurs ont quitté leur appartement le 31 décembre 2002 après avoir acquis une maison individuelle.

B. Par jugement du 23 février 2004, le Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds a déclaré irrecevables les conclusions 1 et 2 de la demande (tendant au réglage de l'installation de chauffage), a condamné la défenderesse à verser aux demandeurs, solidairement, la somme de 1'260 francs, rejeté la demande pour le surplus et statué sur les frais et dépens. En substance, le premier juge a retenu que l'appartement était effectivement affecté d'un défaut du fait que la température moyenne de 23°C était supérieure de 2°C à la température normale d'un logement à dires d'expert, et de 3°C supérieure à la température préconisée par les normes SIA. Il a qualifié ce défaut de moyenne importance et, par comparaison avec d'autres situations relevées par la doctrine ou dans la jurisprudence, il a admis une réduction de loyer de 7,5 %. Appliquant cette baisse sur une période de six mois – de novembre à avril – correspondant à la période ordinaire de chauffage – durant les hivers 2000-2001 et 2001-2002 – et en écartant la fin de l'année 2002 au vu des déclarations du preneur en audience – il a arrêté la réduction à 1'260 francs (7,5 % de 12 fois 1'400 francs). Il a considéré que la défenderesse avait été avertie du défaut au plus tard par la lettre du locataire du 31 octobre 2000 adressée à la gérance.

C. Les époux V. recourent contre ce jugement en invoquant une fausse application du droit, une constatation arbitraire des faits et un abus du pouvoir d'appréciation. Ils concluent à l'annulation du jugement et principalement à la condamnation de l'intimée au paiement d'une somme de 2'975 francs, subsidiairement au renvoi de la cause, avec suite de frais et dépens. Ils contestent le pourcentage de réduction retenu par le premier juge et la durée à laquelle s'applique la réduction. Ils font valoir que le premier juge, après avoir retenu quatre éléments importants pour apprécier le défaut, a qualifié l'entrave de "modeste", ce qui serait totalement inattendu et contradictoire (ch.4 p.5). Ils qualifient d'abus du pouvoir d'appréciation et de constatation arbitraire des faits la fixation du pourcentage de la réduction à 7,5 %, tenant pour "juste et équitable" une réduction arrêtée à 12,5 % (ch.5 du recours, p.5-6). Enfin, se référant aux dispositions générales du contrat-cadre en matière de bail à loyer, ils critiquent la limitation à six mois de la période considérée et entendent retenir sept mois (octobre à avril). Ils critiquent enfin la non-prise en compte de trois mois en fin d'année 2002. De la sorte, avec 2 fois 7 mois pour les hivers 2000-2001 et 2001-2002, plus 3 mois pour l'hiver 2002, et une réduction de 12,5 % du loyer net, ils soutiennent que le montant de la réduction doit être porté à 2'975 francs (12,5 x 17 x 1'400 francs), au lieu des 1'260 francs alloués.

D. Le premier juge conclut au rejet du recours en formulant quelques observations qui peuvent se résumer par "tout est affaire d'appréciation". Dans les siennes, l'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son mal fondé.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Selon l'article 19 litt.b LICO, lorsque la valeur litigieuse permet un recours en réforme au Tribunal fédéral, la Cour de cassation civile statue avec plein pouvoir d'examen. Dans les autres cas, conformément aux dispositions du code de procédure civile concernant le recours en cassation, elle examine seulement si, en matière de bail à loyer, le tribunal a faussement appliqué le droit matériel ou s'il est tombé dans l'arbitraire ou a abusé de son pouvoir d'appréciation (art.415 CPC). En l'occurrence, vu la valeur litigieuse limitée à 1'715 francs, la Cour statue avec un pouvoir d'examen restreint.

3. Entre le défaut mineur, auquel le locataire doit lui-même remédier (art.259 CO) et le défaut grave qui permet une résiliation du contrat avec effet immédiat parce que l'usage de la chose est exclu ou entravé considérablement (art.259b litt.a CO), se situent tous les autres défauts. C'est bien de ces derniers dont il s'agit en l'espèce. Une température de 23°C a été tenue pour excessive par le premier juge, sans être contestée. Procédant à des comparaisons avec d'autres situations, en particulier une température moyenne de 16°C ayant entraîné une réduction de loyer de 20 % pendant la période hivernale, ou une réduction jusqu'à 10 à 15 % du loyer en cas de "légère insuffisance de chauffage", il a estimé qu'un excès de chauffage de 2 ou 3°C pouvait être situé entre 5 et 10 %, arrêtant en l'espèce la réduction à 7,5 %. Fondé sur des constatations non remises en cause (la température de 23 °C en moyenne), ce fait n'est pas arbitrairement retenu. Reste la question de l'appréciation qu'il faut en tirer pour qualifier et quantifier la réduction de loyer liée à ce défaut, qualifié par le premier juge de "défaut de moyenne importance"(jugement p. 5 in fine). La détermination de cette réduction relève du pouvoir d'appréciation du juge, qui applique les règles du droit et de l'équité (art.4 CC). L'article 259d CO laisse précisément au juge un large pouvoir d'appréciation et il n'y a violation du droit fédéral que si le juge en a abusé, en se référant à des critères dénués de pertinence ou en ne tenant pas compte d'éléments essentiels, ou encore si, d'après l'expérience de la vie, le montant apparaît manifestement inéquitable (ATF 127 III 136 cons.3a p.141; arrêt du 17 février 2004, cons.3.2, référence 5C.231/2003). C'est exactement ce pouvoir d'appréciation qu'a exercé le premier juge lorsque, retenant qu'en l'occurrence et s'agissant d'un cas de défaut de moyenne importance, il a considéré en l'espèce (jugement p. 6) que "la méthode montre ses limites, et doit céder le pas à une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (Guinand/Wessner, Bail à loyer II RJS 358 p.9; RJN 1998 p.81)". Les recourants eux-mêmes admettent que le premier juge a retenu quatre éléments importants (ch.4 du recours p.5). Ils sont malvenus de lui en faire grief lorsqu'il en a tiré la conséquence sous forme d'une réduction de 7,5 %. On soulignera encore, au besoin, que le premier n'a pas mal apprécié la situation en retenant un inconvénient moins grave pour le locataire avec un local surchauffé de 2 ou 3°C qu'avec un local insuffisamment chauffé (à 16°C). Le recours est clairement mal fondé sur ce point.

4. Les recourants reprochent ensuite au premier juge d'avoir retenu une période hivernale limitée à six mois, au lieu de sept. Ils y voient une manière arbitraire de constater les faits. Toutefois, leur contestation est fondée sur un document qui n'est pas au dossier (art.14 des dispositions générales du contrat cadre en matière de bail à loyer). Partant, le grief ne peut être retenu. Au demeurant, une différence d'un mois dans la période considérée n'aurait rien de choquant et ne serait ainsi pas arbitraire.

Les recourants, qui ont quitté l'appartement litigieux le 31 décembre 2002, font enfin grief au premier juge de n'avoir pas retenu 3 mois supplémentaires durant l'hiver 2002. Le grief n'est toutefois pas fondé et il n'était pas arbitraire de refuser une réduction au vu de l'explication du demandeur (L'époux V. ayant admis à l'audience du 20 février 2003 que la situation s'était améliorée courant 2002"), ce qui est une déduction non arbitraire tirée de la déclaration même du recourant à l'audience et retranscrite dans le jugement (p.4). Le juge est resté dans la marge d'appréciation dont il disposait pour refuser une réduction du loyer pour ces 3 mois.

5. Dans un dernier grief (ch.7 p.7 du recours), les recourants formulent diverses remarques en rapport avec les conclusions 1 et 2 de la demande, qui ont été tenues pour irrecevables. Toutefois, faute d'être traduites de manière concrète dans une conclusion du recours, ces remarques sont irrecevables comme telles.

6. Le recours est mal fondé, voire irrecevable, en sorte que les frais et les dépens seront mis à la charge des recourants.

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Rejette le recours, dans la mesure où il est recevable.

2. Condamne les recourants au paiement des frais de justice, qu'ils ont avancés par 550 francs, ainsi qu'au versement d'une indemnité de 400 francs en faveur de l'intimée.

Neuchâtel, le 13 septembre 2004