Provisional legal mortgage for solar panel costs deniedKI-generiert

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N° dossier: CCC.2002.42

Autorité:

Date décision: 18.06.2002

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Inscription provisoire d'une hypothèque légale à la requête d'une communauté de copropriétaires.

Résumé:

Il n'y a pas lieu d'inscrire une hypothèque légale provisoire relative aux frais d'installation de capteurs solaires, ceux-ci n'ayant pas fait l'objet d'un devis approuvé par l'assemblée des copropriétaires d'étages. De plus, la pose des capteurs solaires nécessitait la modification de la servitude de jouissance d'une place-jardin constituée en faveur de la parcelle copropriété des défendeurs (mari et femme) et l'épouse n'avait pas signé la convention de modification de servitude.

Articles de loi:

Art. 712 litt. h CC Art. 712 litt. i CC Art. 712 litt. m CC Art. 839 CC Art. 961 CC

A. Les époux J.E. et F.E. sont copropriétaires par moitié chacun de la parcelle X. du cadastre de Chézard-St-Martin, qui forme une part de 333,3 %o de la copropriété par étages de l'immeuble Y., article de base Z.. Le procès-verbal du 11 octobre 1999, relatif à l'assemblée générale ordinaire du 23 septembre 1999 des copropriétaires, à laquelle seuls F. et J.E. ont participé, mentionne notamment :

" 2. Nous sommes d'accord de poser une installation solaire pour le 1er juillet 2000, les demandes sont en cours et les offres seront demandées."

B. Le 6 septembre 2001, la Communauté des copropriétaires d'étages de l'immeuble Y. à Chézard-St-Martin, agissant par son administrateur, a adressé au Tribunal civil du district du Val-de-Ruz une requête tendant à l'inscription provisoire d'une hypothèque légale de 5'271.10 francs sur l'article X. du cadastre de Chézard-St-Martin. La requérante faisait valoir que J.E. et F.E. restaient lui devoir 237.45 francs à titre de bouclement des charges 1999-2000, 1’270.35 francs à titre de bouclement des charges 2000-2001, plus intérêts, ainsi que 3'628.95 francs représentant leur part d'un tiers sur le coût de l'installation de capteurs solaires s'élevant à 10'886.65 francs. Selon le procès-verbal d'audience du 5 octobre 2001, J.E. n'a pas contesté les montants pour la période de septembre à décembre 2000 et il a affirmé avoir tout payé depuis le 1er janvier 2001. Quant à F.E., elle a, par lettre du 6 décembre 2001, admis l'inscription d'une hypothèque provisoire d'un montant de 1'551.45 francs représentant le bouclement des charges plus intérêts et conclu au rejet de la requête pour le surplus, en faisant valoir que ni l'existence, ni le montant de la créance relative à des capteurs solaires n'étaient établis et justifiés.

C. Par ordonnance du 6 février 2002, le président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a ordonné l'inscription provisoire d'une hypothèque légale de 1'551.45 francs au profit de la Communauté des copropriétaires par étages de l'immeuble Y., grevant l'article X. du cadastre de Chézard-St-Martin, copropriété par moitié de J.E. et de F.E.; il a invité le conservateur du Registre foncier du district du Val-de-Ruz à procéder à l'inscription provisoire requise, dispensé la communauté requérante de fournir une caution, fixé à celle-ci un délai de 60 jours pour faire valoir son droit en justice et dit que l'inscription provisoire serait valable jusqu'à l'expiration d'un délai de 20 jours dès l'entrée en force du jugement dans le procès au fond. Le premier juge a en outre arrêté les frais de la cause à 120 francs, avancés par la requérante et les a mis par 30 francs à charge de celle-ci et par 90 francs à charge des intimés, solidairement; il a dit que les frais d'inscription au Registre foncier seraient avancés par la requérante et les a mis à la charge des parties dans la même proportion, soit un quart et trois quarts; enfin il a compensé les dépens.

S'agissant des frais d'installation des capteurs solaires, le premier juge a relevé que la décision prise par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 23 septembre 1999 ne constituait qu'un accord de principe à la pose de telles installations et à des demandes d'offres s'y rapportant. Certes une convention de modification de servitude visant à permettre l'installation de capteurs solaires sur l'article de base Z. du cadastre de Chézard-St-Martin avait été dressée et signée par l'intimé H. en compagnie des copropriétaires F. et G .. En revanche, cette convention n'avait pas été signée par F.E., que son mari ne pouvait d'ailleurs pas représenter, à mesure qu'ils vivaient déjà séparés. A défaut de ratification par F.E., ladite convention ne déployait aucun effet contraignant à l'égard de l'unité d'étages dont elle était copropriétaire à raison d'une demi.

D. La Communauté des copropriétaires d'étages de l'immeuble Y. recourt contre cette ordonnance en invoquant la fausse application du droit matériel, y compris l'abus du pouvoir d'appréciation au sens des articles 415 litt.a et b CPC. La recourante fait valoir en substance que la décision de pose de capteurs solaires a été prise valablement lors de l'assemblée générale du 23 septembre 1999, les 2/3 des copropriétaires présents, représentant plus de la moitié des unités, ayant accepté cette installation qui, destinée à diminuer les frais de chauffage, ne constituait pas des travaux somptuaires mais des travaux utiles au sens de l'article 647d CC, de sorte que le consentement de F.E. n'était pas nécessaire. La recourante souligne encore qu’elle ignorait la séparation des époux E. que les difficultés conjugales de ceux-ci et la procédure de mesures protectrices constituent une "res inter alios acta" par rapport à la demande d'inscription provisoire de l'hypothèque légale formulée et que l'intimée F.E. abuse de son droit en refusant de payer une installation qu'elle utilise quotidiennement puisqu'elle habite l'unité d'étages dont elle est copropriétaire par moitié. Enfin la recourante relève que, s'agissant d'une inscription provisoire d'hypothèque légale, le juge doit l'ordonner si l'existence du droit de gage ne paraît pas d'emblée exclue ou très improbable.

E. Le président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne formule pas d'observations. Dans les siennes, l'intimée F.E. conclut au rejet du recours et à la condamnation de la recourante à verser une indemnité de dépens en sa faveur. L'intimé J.E. n'a pas procédé.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a) Selon l'article 712h al.1 CC, les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leur part. Il s'agit de tous les frais et charges liés aux parties communes de l'immeuble et à leur administration. L'alinéa 2 en donne une liste non exhaustive; ils comprennent notamment les dépenses d'entretien, de réparation et de réfection des parties communes du bien-fonds et du bâtiment ainsi que des installations et ouvrages communs; ces frais ne sont "communs" que s'ils découlent de décisions (de l'assemblée, d'un autre organe ou de propriétaires d'étages) prises conformément à la loi ou aux dispositions conventionnelles (Steinauer, Les droits r¿ls, tome premier, n.1342). Il en va de même pour les travaux utiles (art.647d al.1 CC) qui ne peuvent être décidés qu'à la majorité des copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose et pour les travaux de construction somptuaires (art.647e al.1 CC) qui doivent en principe être décidés à l'unanimité (Steinauer, op.cit., n.1283 et 1286). L'ensemble de ces frais et charges font l'objet d'un budget, approuvé chaque année par l'assemblée (art.712m al.1 ch.4 CC; Steinauer, op.cit., n.1343).

Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque sur la part de chaque propriétaire actuel (art.712i al.1 CC); la constitution de celle-ci est régie par les règles relatives à l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, appliquées par analogie (art.712i al.3 qui renvoie à l'art. 839 CC). L'hypothèque ne peut être inscrite que si la créance de la communauté a été reconnue par le propriétaire d'étages concerné ou établie par le juge (art.839 al.3 CC). L'annotation d'une inscription provisoire au sens de l'article 961 CC est possible. Faute de consentement du propriétaire d'étages concerné, l'administrateur a la compétence d'obtenir l'inscription provisoire par une procédure sommaire (art.961 al.3 et 712t al.2 CC; Steinauer, op.cit., n.1352-1352c).

b) En l'espèce, la décision prise à l'assemblée des copropriétaires du 23 septembre 1999 relative à la pose de capteurs solaires ne constituait qu'un accord de principe à de telles installations et à des demandes d'offres s'y rapportant. En revanche, le décompte des frais d'installation des capteurs solaires établi le 10 décembre 2000 par l'administrateur n'a jamais fait l'objet d'un devis approuvé par l'assemblée générale. Ainsi ces frais, qui ne découlent pas d'une décision prise par l'assemblée générale conformément à la loi ne sont pas "communs" et on ne saurait considérer, pour cette première raison, que la recourante aurait rendu vraisemblable l'existence du droit de gage invoqué. Par ailleurs, il ressort du dossier que, même en admettant que la pose de capteurs solaires constitue des travaux utiles et non des travaux somptuaires, elle nécessitait une modification de la servitude de jouissance d'une place-jardin constituée sur l'article de base Z. du cadastre de Chézard-St-Martin en faveur de l'article X., copropriété des intimés. La convention de modification de servitude dressée à ce sujet n'a pas été signée par l'intimée F.E., de sorte que la Communauté des copropriétaires d'étages, qui a passé outre à l'opposition de celle-ci, ne peut prétendre lui faire supporter une part du coût des travaux. Pour cette raison également, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la requête d’inscription d'une hypothèque légale provisoire dans la mesure où elle concernait le coût d'installation des capteurs solaires.

3. Mal fondé, le recours doit être rejeté, la recourante étant condamnée à supporter les frais et à verser une indemnité de dépens en faveur de l'intimée F.E. qui a présenté des observations par son mandataire.

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Rejette le recours.

2. Met à la charge de la recourante les frais avancés par celle-ci, par 220 francs, ainsi qu'une indemnité de dépens de 200 francs en faveur de l'intimée F.E..

Neuchâtel, le 18 juin 2002