No new conciliation request for linked rent reductionKI-generiert

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N° dossier: CCC.1994.6846

Autorité:

Date décision: 16.03.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Baisse de loyer. Contestation du montant du loyer de référence applicable.

Résumé:

Une nouvelle requête à l'ARC n'est pas nécessaire lorsque le locataire ne conteste pas l'ampleur d'une baisse de loyer proposée par le bailleur mais seulement le montant du loyer de référence applicable à cette baisse qui dépend lui-même d'une contestation antérieure non encore jugée.

Mots-clés:

AUTORITE DE CONCILIATION (BAIL) BAISSE DE LOYER CONCILIATION (BAIL)

Articles de loi:

Art. 274a ss CO Art. 16 al. 1 LI-CO

A. Par contrat du 12 novembre 1992, T. SA a remis à

bail à K., à compter du 1er janvier 1993, un appartement de 4

pièces sis [...] à La Chaux-de-Fonds. Un conflit quant au loyer

initial et à une première notification de hausse a conduit les parties

devant l'Autorité régionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La con-

ciliation a abouti et une transaction judiciaire a été passée. Aux termes

de celle-ci, il a été convenu que le loyer serait de 900 francs, plus 140

francs d'acompte sur charges, dès le 1er janvier 1993 et que les bases de

calcul dudit loyer seraient les suivantes : taux hypothécaire de 6,75 %,

IPC de 134.5 points et frais d'exploitation au 31 décembre 1992. En outre,

toute réserve de la part du bailleur a été supprimée.

Sur formule de hausse datée du 3 juin 1993, la société baille-

resse a notifié au locataire une baisse de loyer de 8 francs par mois,

faisant passer, avec effet au 1er octobre 1993, le loyer mensuel net de

900 francs à 892 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau

taux hypothécaire 6,5 % (- 1,96 %), nouvel indice mars 1993, de 138.0

points (+ 1,1 %), hausse de coûts expl. jusqu'en décembre 1992. Réserve

d'augmentation : 1 %".

Par lettre du 16 juin 1993, K. a sollicité de la géran-

ce D. (représentante de la société bailleresse) qu'elle revoie ses cal-

culs de baisse, et qu'en particulier elle les fonde sur un nouveau taux

hypothécaire de référence de 6 %. Par lettre du 21 juin 1993, la gérance

D. a refusé de donner suite à cette demande. K. a alors saisi

du litige l'Autorité régionale de conciliation le 6 juillet 1993.

Ensuite, sur formule officielle datée du 26 novembre 1993, la

société bailleresse a notifié au locataire une baisse de loyer de 10

francs par mois, faisant passer, avec effet au 1er décembre 1993, le loyer

mensuel net de 892 francs à 882 francs. Ladite baisse était motivée par

"l'élimination de la cave selon séance du 23 novembre 1993". Ensuite, sur

formule officielle datée du 9 décembre 1993, la société bailleresse a no-

tifié au locataire une nouvelle baisse de loyer de 42 francs par mois,

faisant passer, avec effet au 1er avril 1994, le loyer mensuel net de 882

francs à 840 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau

taux hypothécaire 5,5 % (- 4,76 %). Nouvelle base : taux hypothécaire

5,5 %, indice mars 1993, de 138.0 points, hausse de coûts exploitation

jusqu'en décembre 1992. Réserve d'augmentation : 1 %".

K. n'a pas formellement saisi l'Autorité régionale de

conciliation d'une requête contestant les deux dernières notifications de

baisse de loyer. Il a simplement joint, par courrier du 13 décembre 1993 à

l'adresse de l'autorité de conciliation, une photocopie de l'avis de bais-

se du 26 novembre 1993 au dossier 117/93 ouvert à la suite de sa requête

du 6 juillet 1993. Puis, par lettre du 21 janvier 1994, il a proposé à la

gérance D. un accord tendant à fixer le loyer mensuel net à 857 francs

dès le 1er octobre 1993 (baisse effective de 4,75 %), à 837 francs dès le

1er décembre 1993 (fixation de la diminution de loyer suite à la suppres-

sion de la cave à 20 francs par mois), la notification de baisse pour le

1er avril 1994 devant selon lui être suspendue jusqu'au règlement du dé-

saccord sur les deux baisses précédentes. Enfin, par lettre du 11 février

1994, il a avisé l'autorité de conciliation que ses propositions d'arran-

gement avaient été rejetées le 8 février 1994 par la gérance D. et qu'en

conséquence la séance de conciliation prévue pour le 14 mars 1994 devrait

avoir lieu. L'intimée quant à elle a transmis, le 9 décembre 1993, à l'au-

torité, une copie de la notification de baisse faisant passer le loyer

mensuel net de 882 francs à 840 francs dès le 1er avril 1994.

Après avoir fait défaut à une première séance de conciliation

fixée le 13 janvier 1994, la société bailleresse a fait défaut une nouvel-

le fois à la séance du 14 mars 1994 (appointée suite au premier défaut,

selon l'art.11 al.2 LICO), de sorte que la conciliation fût réputée avoir

échoué.

K. a saisi le Tribunal civil du district de La Chaux-

de-Fonds d'une requête datée du 11 avril 1994, en concluant à ce que son

loyer net mensuel soit fixé à 857.25 francs dès le 1er octobre 1993 (dimi-

nution de 4.75 % au vu de la variation du taux hypothécaire), à 837.25

francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 20 francs faisant suite à

la suppression de la cave) et à 797.40 francs dès le 1er avril 1994 (dimi-

nution de 4,76 % au vu de la variation du taux hypothécaire).

B. Dans son jugement du 10 octobre 1994, le président du Tribunal

civil du district de La Chaux-de-Fonds a retenu que le locataire avait

droit, dès le 1er octobre 1993 (date correspondant au plus prochain terme

de résiliation du contrat de bail) à une baisse de loyer de 4,5 %, ce qui

fait passer le loyer mensuel net de 900 francs à 859.50 francs.

En revanche, le juge a déclaré irrecevables les conclusions re-

latives aux deux autres notifications de baisse de loyer, soit aux réduc-

tions de loyer à compter de dates postérieures au 1er octobre 1993, au

motif que ces réductions n'avaient pas fait l'objet, en temps voulu, de

contestations claires de la part du locataire. En conséquence, il a mis à

la charge du demandeur les trois quarts des frais de la cause et a laissé

le quart restant à la charge de la défenderesse, en compensant les dépens.

C. K. recourt contre ce jugement en concluant à ce qu'il

soit cassé, sauf en ce qu'il a trait à la diminution de loyer de 4,5 % à

partir du 1er octobre 1993, que le loyer net mensuel soit fixé à 844.50

francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 15 francs suite à la sup-

pression de la cave) et à 804 francs dès le 1er avril 1994 (diminution de

4,76 % suite à la variation du taux hypothécaire), subsidiairement à ce

que la cause soit renvoyée à l'instance inférieure.

Concernant la baisse de loyer de 10 francs par mois dès le 1er

décembre 1993 suite à la suppression de la cave, il allègue avoir fait

savoir à la gérance D., par courrier du 15 décembre 1993, qu'il consi-

dérait cette diminution comme insuffisante. Il a transmis cette notifica-

tion de baisse à l'autorité de conciliation le 13 décembre 1993, ainsi que

la correspondance échangée avec la gérance sur ce point par une seconde

lettre datée du 11 février 1994. Ainsi, la question des conséquences fi-

nancières de la suppression de la cave aurait bien été soumise à l'autori-

té de conciliation. En outre, cette question a été abordée lors de l'au-

dience du tribunal de district du 10 octobre 1994, et les parties se sont

alors mises d'accord sur le fait que la suppression de la cave avait une

valeur économique mensuelle de 15 francs, le tribunal étant seulement ap-

pelé à statuer sur la date d'entrée en vigueur de la diminution de loyer.

Quant à la notification de baisse de loyer de 42 francs par mois dès le

1er avril 1994 suite à la variation du taux hypothécaire, il prétend que

le fait d'avoir simplement transmis le formulaire à l'autorité de conci-

liation est suffisant pour considérer que cette dernière a valablement été

saisie des contestations suscitées par ladite baisse. En effet, dans la

mesure où il ne contestait pas en soi le calcul effectué par la gérance

D., mais les deux diminutions de loyer précédentes, desquelles dépen-

daient directement la troisième diminution en cause, il n'aurait pas eu

besoin de formuler une contestation expresse à l'encontre de cette derniè-

re. Dès lors, ses conclusions devant le tribunal de district relatives aux

deux dernières diminutions de loyer seraient non seulement recevables,

mais s'avéraient également bien fondées quant à leur objet. Enfin, concer-

nant les frais et dépens de l'instance devant le tribunal de district, il

estime qu'une application stricte du tarif légal se révèle disproportion-

née dans le cas d'une procédure orale comme en l'espèce.

D. Dans ses observations, le président du Tribunal civil du dis-

trict de La Chaux-de-Fonds maintient que le recourant n'a pas saisi clai-

rement l'autorité de conciliation d'un autre litige que celui exposé dans

sa requête du 6 juillet 1993, ayant trait à la baisse de loyer à interve-

nir au 1er octobre 1993 par suite d'une baisse du taux hypothécaire. Aucu-

ne requête subséquente concernant les deux autres notifications de baisse

de loyer, même sommairement motivée, n'est parvenue à l'autorité de conci-

liation et n'a été adressée à l'adverse partie, de sorte que l'irrecevabi-

lité des conclusions y ayant trait devrait être confirmée. Quant aux frais

de la procédure, l'application en plein de l'arrêté concernant le tarif

des frais de procédure se justifierait dans le cas d'espèce, au vu de la

complexité de l'affaire quant à l'établissement des faits.

L'intimée ne fournit pas de véritable observations, mais se bor-

ne à déclarer dans un courrier du 2 décembre 1994 qu'elle réfute les argu-

ments développés dans le recours.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2. Selon l'article 274a al.1 CO, les cantons instituent des autori-

tés cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont char-

gées, dans toute question relative aux baux de choses immobilières, de

concilier les parties et de tenter, en cas de litige, de les amener à un

accord, éventuellement de rendre les décisions prévues par la loi. L'ac-

cord vaut transaction judiciaire (art.274e al.1 CO). En ce qui concerne

les litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux,

les cantons ont l'obligation de prévoir une procédure simple, rapide et

gratuite devant l'autorité de conciliation (art.274d al.1 et 2 CO), cette

dernière devant, par ailleurs, appliquer la maxime inquisitoriale

(art.274d al.3 CO). Si aucun accord n'est trouvé, l'autorité statue dans

les cas où la loi le prévoit; dans les autres cas, elle constate l'échec

de la tentative de conciliation (art.274e al.2 CO). La partie qui persiste

dans sa demande ou qui a succombé devant l'autorité de conciliation a la

faculté de saisir le juge dans les 30 jours (art.274f CO). En conséquence,

toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commer-

ciaux doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obli-

gatoire (ATF 118 II 307).

L'exigence de cette conciliation préalable est confirmée par

l'article 16 al.1 de la loi d'introduction des titres huitième et huitième

bis du code des obligations (LICO), lequel stipule que nul n'est admis à

saisir l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation

ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit l'instance et comparu devant

l'autorité régionale de conciliation. Aux termes de l'article 7 al.1 LICO,

les autorités de conciliation sont saisies par une requête motivée, même

simplement, en deux exemplaires, avec pièces à l'appui. La requête est

introductive d'instance (art.7 al.3 LICO).

3. La notification de baisse de loyer, signifiée sur formule offi-

cielle datée du 3 juin 1993, faisant passer avec effet au 1er octobre 1993

le loyer mensuel net de 900 francs à 892 francs, a fait l'objet par le

recourant d'une contestation adressée le 6 juillet 1993 à l'Autorité ré-

gionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La diminution de loyer fai-

sait suite à la baisse du taux hypothécaire. Le jugement attaqué a corrigé

avec raison les calculs opérés par l'intimée, réduisant de 4,5 % le loyer

mensuel net à partir du 1er octobre 1993, soit faisant passer ledit loyer

de 900 francs à 859.50 francs et retenant comme nouvelle base un taux hy-

pothécaire de 6 % et un IPC de 138.4 points. En revanche, le président du

Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté les conclusions

du demandeurs relatives aux deux autres notifications de baisse de loyer

ultérieures, au motif que l'autorité de conciliation n'avait pas valable-

ment été saisie de manière préalable.

a) En ce qui concerne la baisse de loyer relative à la suppres-

sion de la cave, datée du 26 novembre 1993 et portant effet au 1er décem-

bre 1993, le recourant s'est effectivement borné à transmettre le 13 dé-

cembre 1993 une copie de la notification, en ne précisant pas de manière

expresse qu'il en contestait le contenu. En revanche, son objection à cet-

te baisse (jugée insuffisante) ressort de sa correspondance du 21 janvier

1994 avec l'intimée, puis de son courrier adressé le 11 février 1994 à

l'autorité de conciliation. Quoiqu'il en soit, la question de savoir si

l'autorité de conciliation a été régulièrement saisie de ce litige parti-

culier peut rester ouverte en l'occurrence, car les parties ont ensuite

convenu que la suppression de la cave justifiait une diminution de loyer

mensuel de 15 francs lors de l'audience tenue le 10 octobre 1994 devant le

président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds. En effet,

selon l'article 181 CPC, la transaction judiciaire peut porter sur des

points qui, bien qu'étrangers au procès, sont litigieux entre les parties

ou entre l'une d'elles et un tiers. Or, à supposer que l'on retienne l'hy-

pothèse du jugement attaqué, soit que l'autorité de conciliation n'avait

pas été saisie préalablement de manière régulière, il faudrait considérer

que le litige portait sur un objet étranger au procès, et qu'une transac-

tion judiciaire en ce qui le concerne n'en est pas moins valable et empor-

te tous les effets d'un jugement définitif (art.182 CPC). En conséquence,

le juge de district n'avait pas à se prononcer sur la recevabilité ou le

bien fondé d'une conclusion relative à ce litige particulier, mais devait

par contre donner acte aux parties de l'existence de la transaction judi-

ciaire. Le jugement attaqué doit dès lors être cassé sur ce point et, com-

me le recourant ne conteste que l'importance de la diminution de loyer et

non son point de départ, la Cour de céans est en mesure de statuer au fond

et de donner acte aux parties qu'un accord portant sur une baisse de loyer

de 15 francs par mois dès le 1er décembre 1993 en raison de la suppression

de la cave a été valablement passé devant l'autorité judiciaire.

b) En ce qui concerne la diminution de loyer relative à la va-

riation du taux hypothécaire, notifiée le 9 décembre 1993 et faisant pas-

ser le loyer mensuel net de 882 francs à 840 francs (- 4,76 %) dès le 1er

avril 1994, la contestation du recourant n'a pas été signifiée formelle-

ment par une requête auprès de l'autorité de conciliation, mais il ressort

du courrier qu'il a adressé à l'intimée le 21 janvier 1994 qu'il considé-

rait cette baisse de loyer comme "suspendue" dans la mesure où les litiges

relatifs aux notifications de baisse antérieures n'avaient pas encore été

liquidés. Or, ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que d'exiger

du locataire qu'il adresse une nouvelle requête à l'autorité de concilia-

tion concernant une diminution de loyer dont il ne conteste pas l'ampleur

(contrairement aux deux baisses précédentes), mais seulement le loyer ser-

vant de référence pour appliquer cette diminution et par voie de consé-

quence la fixation du nouveau loyer, tant il va de soi que ladite diminu-

tion est liée à celles notifiées antérieurement. Il ne s'agit dès lors pas

d'un nouveau litige, mais simplement de la répercussion des autres contes-

tations pendantes.

D'autre part, l'intimée a joint à son courrier adressé le 9 dé-

cembre 1993 à l'autorité de conciliation une copie de la diminution de

loyer précisément notifiée le 9 décembre 1993. Ainsi, bien que les deux

citations à comparaître à l'audience de conciliation, respectivement

adressées le 7 décembre 1993 pour le 13 janvier 1994 puis le 17 janvier

1994 pour le 14 mars 1994, faisaient suite formellement à la requête du 6

juillet 1993 portant sur la diminution de loyer signifiée le 3 juin 1993,

l'intimée devait bien avoir conscience que le litige englobait par la for-

ce des choses également la baisse de loyer signifiée le 9 décembre 1993.

En outre, exiger du recourant une requête séparée préalable à l'autorité

de conciliation concernant cette dernière baisse de loyer reviendrait à

créer une situation inéquitable pour le locataire et manifestement abusive

pour le bailleur. En effet, la baisse de loyer signifiée le 9 décembre

1993 doit être appliquée à partir du loyer mensuel net calculé en fonction

des baisses de loyer antérieures. Si l'on soutenait in casu l'exigence du

dépôt d'une requête formelle auprès de l'autorité de conciliation en ce

qui concerne la dernière notification de baisse, quand bien même ce n'est

pas l'ampleur de celle-ci qui est contestée mais le montant auquel elle

s'appliquait, le recourant ne pourrait bénéficier de la réduction de loyer

à laquelle il a droit qu'à partir du prochain terme de résiliation suivant

le dépôt d'une telle requête (art.270a al.1 CO), l'intimée profitant pour

sa part d'une situation que son double défaut aux audiences de concilia-

tion a contribué à créer puisque le problème de la répercussion des dimi-

nutions de loyer antérieures sur la dernière notification de baisse aurait

manifestement été abordé à cette occasion. Le jugement attaqué doit dès

lors être également cassé en ce qui concerne la diminution de loyer por-

tant effet dès le 1er avril 1994.

4. La Cour de céans est en mesure de statuer au fond et de fixer le

loyer mensuel net dû par le recourant à 804.50 francs dès le 1er avril

1994. En effet, en considérant un loyer mensuel net de 859.50 francs (ré-

duction de 4,5 %) dès le 1er octobre 1993 puis de 844.50 francs (réduction

de 15 francs) dès le 1er décembre 1993, le loyer mensuel net doit être de

804.50 francs dès le 1er avril 1994 si l'on opère la réduction de 4,76 %

signifiée le 9 décembre 1993 (844.50 francs - 40 francs).

5. Le recours étant admis quant aux griefs développés ci-dessus,

le chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué relatif aux frais et dépens

doit également être cassé dans la mesure où, statuant au fond, la Cour de

céans fixe les frais et dépens de première et seconde instances. A cet

égard, il convient de relever que la méthode appliquée par le premier ju-

ge, soit de multiplier par vingt le montant annuel de la part de loyer

contestée, correspond à la lettre de la loi (art.3 al.2 CPC). La procédure

ne présentait toutefois pas de difficultés particulières et il n'y a dès

lors pas lieu en l'espèce d'appliquer le montant maximal prévu par

l'arrêté concernant le tarif des frais de procédure, de sorte que les

frais de première instance seront réduits de manière appropriée. L'inté-

gralité de ces frais ainsi qu'une indemnité de dépens doivent être mis à

la charge de l'intimée, celle-ci succombant aux prétentions du recourant.

Il en va de même pour la procédure de recours (art.152 al.1 CPC).

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1. Admet le recours et casse les chiffres 2, 3 et 4 du dispositif du

jugement du 10 octobre 1994, confirmant ce dernier pour le surplus.

Statuant au fond :

2a. Donne acte aux parties qu'une transaction judiciaire a été passée en-

tre elles le 10 octobre 1994, diminuant le loyer mensuel net du recou-

rant de 15 francs dès le 1er décembre 1993 et fixant en conséquence

ledit loyer net à 844.50 francs par mois dès cette date;

b. Dit que le recourant a droit à une diminution supplémentaire de loyer

de 4,76 % dès le 1er avril 1994 et fixe en conséquence le loyer men-

suel net à 804.50 francs dès cette date;

c. Arrête les frais de première instance à 920 francs, avancés par le

demandeur, et les met à la charge de la défenderesse;

d. Condamne la défenderesse à verser au demandeur une indemnité de dépens

de première instance de 400 francs.

3. Fixe les frais de la procédure de recours à 440 francs, avancés par le

recourant, et les mets à la charge de l'intimée.

4. Condamne l'intimée à verser au recourant une indemnité de dépens de

seconde instance de 400 francs.