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N° dossier: CCC.1994.6834

Autorité:

Date décision: 12.04.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 1995, P.53

Titre: Cotitularité d'un bail. Exercice des droits formateurs.

Résumé:

Dans un bail commun, soit conclu par une pluralité de bailleurs ou de locataires (fermiers) formant entre eux une partie, les droits formateurs (résolutoires) liés au rapport d'obligation, à l'instar de la résiliation d'un bail, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou contre elles toutes (SJ 1995, p. 53). Une résiliation notifiée à certains des colocataires seulement à l'exclusion d'autres est en conséquence nulle. Le moyen s'examine d'office, même en procédure de cassation.

Mots-clés:

BAIL BAIL COMMUN CONGE (BAIL) MOYEN NON SOULEVE (CCC)

Articles de loi:

Art. 253ss CO Art. 266ss CO Art. 271ss CO Art. 275ss CO Art. 296 CO Art. 300 CO

FA. La Commune de Môtiers est propriétaire de l'alpage Y. si-

tué en dehors du village et d'une superficie de 128'000 m2. Par contrat de

bail à ferme des 1er et 2 avril 1986, approuvé par le Département cantonal

de l'agriculture, elle a remis à bail cet alpage à S. et

B., agriculteurs à Môtiers. Conclu pour une durée ini-

tiale de six ans et un fermage annuel de 1'400 francs, le bail était re-

nouvelable par période de trois ans, sous réserve d'une résiliation donnée

avant le 1er novembre pour une échéance contractuelle. Simultanément, les

deux fermiers ont conclu entre eux une convention d'exploitation du do-

maine Y., faisant partie intégrante du contrat de bail et approuvée

à ce titre par la Commune de Môtiers, aux termes de laquelle

S. exploitait seul le domaine et s'engageait à prendre en estivage

les génisses de B., qui devait de son côté lui confier

huit à dix pièces de bétail par saison pour un prix

de 2 francs par jour et par bête. Avec l'accord de la Fédération X., la convention partageait entre les deux fermiers le

contingent laitier attaché au domaine. Par avenant du 15 octobre 1987 au

contrat de bail, le fermage annuel a été porté à 1'800 francs à compter du

1er avril l988 et par avenant du 6 juin 1988 à la convention

d'exploitation, approuvé par la Commune de Môtiers, le prix d'estivage a

passé à 2.30 francs par jour et par bête.

Le 9 juin 1993, la Commune de Môtiers a écrit ce qui suit à

B. :

"Il ressort des différents entretiens et correspondances, que

nos deux locataires n'ont pas respecté l'article 2 du contrat, soit en ne

plaçant aucune bête en estivage, soit en refusant les bêtes en estivage.

En conséquence, vous nous obligeriez en nous faisant part de vos

remarques écrites dans les trente jours.

Veuillez agréer ..."

On ignore si S. a reçu une lettre identique.

Par lettre recommandée du 14 septembre 1993, la commune, après

avoir rappelé à B. qu'il ne respectait pas depuis 1991

son engagement de mettre en estivage huit à dix pièces de bétail par sai-

son à l'alpage Y., a résilié le bail qui les liait pour le 30 avril 1994. Le 5

octobre 1993, B. a contesté auprès de la commune cette

résiliation qui, selon lui, ne respectait pas les délais légaux et se ré-

vélait infondée.

B. Le 14 décembre 1993, B. a saisi le Tribunal du

district du Val-de-Travers d'une requête l'invitant à déclarer injustifiée

la résiliation anticipée du bail que la commune lui avait notifiée le 14

septembre 1993, à l'annuler et à déclarer que le bail liant la commune de

Môtiers à B. et S. restait en vigueur, al-

léguant que les circonstances exceptionnelles pouvant justifier une ré-

siliation anticipée du bail n'étaient pas données.

Enregistrée comme "requête en nullité de congé d'un bail à

ferme", la requête de B. a été transmise à la Commission

de conciliation en matière de baux à ferme, le président du Tribunal rele-

vant à l'adresse du requérant que la question de la position de

S. dans la procédure restait ouverte, la requête n'étant guère pré-

cise à ce sujet. Le 20 décembre 1993, B. a précisé qu'il

n'agissait que pour son propre compte et contre la seule Commune de

Môtiers, qui avait résilié le bail de B. uniquement. Ni

ce dernier, ni la commune n'ont réagi à l'interpellation du 7 janvier 1994

de la présidente de la Commission de conciliation, qui relevait que

S. était "indirectement concerné "par une des conclusions de la re-

quête.

Tentée le 16 février 1994, la conciliation n'a pas abouti et la

procédure contradictoire s'est poursuivie sans qu'elle ne vise formel-

lement S., qui a été entendu en qualité de témoin le 8 juin

1994.

C. Par jugement du 6 octobre 1994, le président du Tribunal civil

du Val-de-Travers a rejeté la demande et dit qu'en conséquence, le "demi-

bail" liant B. à la Commune de Môtiers prendrait fin de

manière anticipée au 1er novembre 1994. En substance, le jugement retient

que B. n'a plus rempli ses obligations contractuelles

depuis 1991 en ne confiant plus de bétail pour l'estivage au deuxième fer-

mier et qu'il a ainsi utilisé le bail à des fins qui lui étaient étran-

gères, soit pour bénéficier de sa part du contingent laitier qui est atta-

chée au domaine. Dans ces conditions, la commune bailleresse ne pouvait se

permettre de laisser persister une situation qui heurtait la morale de

base des règles sur le contingentement laitier, en sorte que la résilia-

tion litigieuse apparaissait comme légitime.

D. B. recourt contre ce jugement, en invoquant

une constatation arbitraire des faits ou un abus du pouvoir d'appréciation

du premier juge, ainsi qu'une fausse application du droit matériel. Il

conclut à la cassation du jugement entrepris, avec ou sans renvoi.

Dans ses observations, le président du Tribunal conteste cer-

tains des griefs du recourant, sans prendre de conclusion formelle, alors

que l'intimé conclut dans les siennes au rejet du recours.

L'exécution du jugement attaqué a été suspendue par décision du

8 novembre 1994.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2. Le jugement attaqué discute le bien fondé de la résiliation de

bail litigieuse en se référant à l'article 17 LBFA, auquel renvoient aussi

bien l'ancien article 275a CO que l'actuel article 276a CO.

Savoir si une résiliation anticipée d'un contrat de bail à ferme

est ou non justifiée, au sens de cette disposition, suppose toutefois que

l'on a préalablement admis que la résiliation était formellement valable.

Ainsi, il a été jugé que la résiliation d'un bail à loyer, portant sur une

habitation, qui n'était pas notifiée au moyen d'une formule officielle

était absolument nulle, ce qui pouvait être constaté d'office en tout

temps (RJN 1992, p.84). De même, le défaut de qualité pour agir ou pour

défendre est un moyen qui s'examine d'office, même en procédure de

cassation (RJN 1990, p.72 et jurisprudence citée). Dans un bail commun,

soit conclu par une pluralité de bailleurs ou de locataires formant entre

eux une partie, les droits formateurs (résolutoires) liés au rapport

d'obligation, à l'instar de la résiliation d'un bail, doivent être exercés

en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même

partie ou contre elle toutes. En cas de procédure judiciaire portant sur

une telle résiliation, on se trouve en présence d'une consorité formelle

nécessaire des personnes constituant entre elles une seule partie au con-

trat. Un jugement rendu sur la validité ou l'annulation du congé, qui

n'aurait force qu'entre certains intéressés à l'exclusion d'autres, est

inadmissible (SJ 1995, p.53 et ss et références; DB 1993, no 31).

3. a) En l'occurrence, le contrat du 1er avril 1986 a été conclu

entre la Commune de Môtiers, propriétaire, d'une part, et Messieurs

S. et B., preneurs, d'autre part, qui l'ont l'un et l'autre

signé sous la mention "les preneurs". Il est dès lors d'emblée manifeste

que Messieurs S. et B. constituent, à eux deux, l'une des deux

parties au contrat. Les clauses contractuelles qui définissent les droits

et obligations des deux preneurs ne distinguent pas entre ceux de l'un et

ceux de l'autre. Seul l'article 16 du contrat dispose qu'en cas de rési-

liation ou de cessation d'exploitation du domaine par l'un des preneurs,

l'autre reste seul au bénéfice du bail. Le contrat ne prévoit en revanche

pas la situation symétrique du bailleur qui n'entendrait notifier une ré-

siliation qu'à l'un des preneurs à l'exclusion de l'autre. Dès lors, pour

pouvoir déployer ses effets, la résiliation du 14 septembre 1993 aurait dû

être adressée à l'un comme à l'autre des fermiers. L'interpellation du 9

juin 1993 adressée au recourant précise d'ailleurs que des manquements

peuvent être reprochés à chacun des deux co-fermiers. Or, il résulte de la

réponse du recourant au président du Tribunal qui l'interpellait pour sa-

voir si le deuxième fermier devait être "inclus dans la procédure" que le

bail n'a été résilié qu'à l'égard du seul recourant, ce qui n'a pas été

contesté par la suite et résulte implicitement du déroulement ultérieure

de la procédure. Cet échange de correspondance de même que les hésitations

ultérieures de la présidente de l'Autorité de conciliation illustrent

clairement les difficultés créées par la "résiliation partielle" d'un tel

contrat. Une preuve supplémentaire du problème apparaît au travers de

l'embarras du premier juge, qui a dû recourir à la notion (déconcertante) de

"demi-bail" pour rendre son jugement.

b) Il est vrai que les parties au contrat, à peine celui-ci con-

clu, ont signé une convention d'exploitation qui prévoyait une forme de

sous-affermage puisque, avec l'accord de la commune et bien que le bail

ait exclu la sous-location, S. devait exploiter seul le do-

maine, le recourant s'engageant à lui confier un certain nombre de pièces

de bétail en estivage chaque saison à des conditions préalablement défi-

nies. Le dossier n'explique pas la raison d'être de cette convention par-

ticulière qui, toutefois, "semble ne déranger personne" (jugement attaqué

p.5). Elle n'est quoi qu'il en soit d'aucun secours à l'intimée. Force est

en effet de constater que, si le recourant devait être considéré comme le

sous-preneur du bail principal, la commune n'aurait alors comme

cocontractant que S.. Si la commune entendait se prévaloir

d'une violation des clauses du bail pour notifier une résiliation

anticipée à son fermier, elle ne pouvait s'adresser qu'au seul

S., en se fondant cas échéant sur les manquements du sous-locataire,

mais elle ne pouvait en aucun cas s'adresser directement au sous-locataire

sans même menacer de résiliation le preneur principal.

4. Il suit de ce qui précède que, pour des motifs différents de

ceux qu'il invoque mais qui doivent être relevés d'office, le recourant

obtient gain de cause, la résiliation du "demi-bail" se révélant nulle.

L'intimée devra en conséquence supporter les frais et dépens des deux

instances.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1. Admet le recours.

Statuant elle-même :

2. Dit que la résiliation du bail à ferme notifiée le 14 septembre 1993

par la Commune de Môtiers à B. est nulle.

3. Condamne la Commune de Môtiers à rembourser à B.

a) les frais de première instance par 470 francs

b) les frais de deuxième instance par 440 francs

et à lui verser une indemnité de dépens de 1'000 francs pour les deux

instances.

Neuchâtel, le 12 avril 1995

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier L'un des juges