Necessary passage right; determination of compensationKI-generiert

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N° dossier: CC.2006.146

Autorité: CC2

Date décision: 23.01.2012

Publié le: 28.02.2012

Revue juridique:

Titre: Droit de passage nécessaire. Fixation de l'indemnité.

Résumé:

**Indemnité réclamée pour l'octroi d'un droit de passage nécessaire, par l'acquéreur subséquant d'une parcelle déjà traversée par un chemin et utilisée par plusieurs propriétaires (les requérants du droit de passage mais aussi d'autres voisins déjà détenteurs d'une servitude de passage à pied et pour tout véhicule).

Rappel des critères d'indemnisation du droit civil et du droit de l'expropriation, dans des situations analogues.

En l'espèce, aucune valeur vénale reconnue à la surface du chemin, mais prise en compte des frais d'aménagement consentis par le propriétaire grevé (et répartis par parcelle bénéficiaire). Aucun autre préjudice reconnu.**

Articles de loi:

Art. 694 CC

Réf. : CC.2006.146-CC2/dhp

A. Les parties sont propriétaires d'immeubles sis dans le quartier de [...] à [...], à l'est du chemin public de [...].

Un chemin en terre, sans doute lié à l'exploitation viticole, existe depuis de nombreuses décennies, en direction est depuis le chemin public de [...], qui monte depuis [...]. Les immeubles qui se sont construits successivement dans cette zone étaient desservis par ce chemin. A la date d'une convention de servitudes de passage à pied, conclue en 1971, seule la parcelle [a] (aujourd'hui propriété de R.W., non partie à la présente procédure) était déjà construite. Vinrent ensuite:

• l'immeuble construit sur la parcelle no [b] (propriété de K., non partie à la procédure), déjà existant (sous no [c]) au moment d'une seconde convention de servitudes, en 1980;

• celui construit sur la parcelle no [d] (aussi existant en 1980, mais alors propriété de B., l'expert parle d'un passage en sa faveur dès 1962), acquise en 2003 par B.Y1;

• celui construit, en 1979 (si l'on s'en tient à l'année d'acquisition de la parcelle) par D.Y2, sur le fonds no [e];

• celui construit, en 1980 sans doute, par S. sur les parcelles no [f], [g] et [h], devenues l'article no [i], acquis par les époux Y3 en 1998.

B. A l'occasion du projet de construction de S., une convention de servitudes de passage à pied et pour tout véhicule fut conclue le 2 mai 1980, entre les divers propriétaires bordiers du chemin de [...]. La parcelle no [j], alors propriété de H. et devenue, sous no [k], la propriété de X., était elle aussi grevée d’une servitude de passage à pied et pour tout véhicule, au profit notamment des articles [a] et [c] (aujourd’hui propriétés de R.W. et K.), mais également des articles no [d] (aujourd’hui propriété de B.Y1), nos [f], [g], [h] (propriétés des époux Y3) et no [e] (propriété de D.Y2).

La convention et le plan annexé devaient être déposés au Registre foncier – la commune de [...] en faisant une condition de l’octroi de l’autorisation de construire à S. – et le notaire rédacteur des actes annonçait leur dépôt. On ignore pourquoi aucune inscription correspondante ne figure au Registre foncier.

C. Inscrit au Registre foncier comme propriétaire de l’article no [k] dès le 7 avril 2003, X. a demandé, dès 2002, l’octroi d’un permis de construire pour un immeuble de dimensions et d’aspect architectural assez nouveaux dans le quartier.

Les époux Y3 et Y2 (ainsi que M.W.) se sont opposés à ce projet de construction, en exigeant notamment des « garanties d’accès et de remise en état » du chemin d’accès, le 17 janvier 2002. Au début du chantier, à fin août 2003, l’ensemble des voisins a demandé différentes garanties de respect du voisinage et du chemin d’accès. Répondant aussitôt à cette requête, X. observait, le 27 août 2003, que plusieurs des voisins ne disposaient que d’un droit de passage à pied. Il indique dans ses conclusions en cause que ses voisins ont refusé de négocier leur droit de passage, ce qui l’a amené à demander et obtenir la pause d’une interdiction générale de circuler sur le chemin privé de [...]. Après la pose du signal et de vains échanges de courriers entre parties, A.Y1, B.Y1, les époux Y2 et les époux Y3 ont requis, le 29 juin 2006, l’autorisation urgente de pouvoir utiliser le chemin privé litigieux, qui leur fut accordée par ordonnance du 3 juillet 2006 du président du Tribunal du district de Boudry. Le droit d’opposition de l’intimé, réservé dans l’ordonnance, ne fut pas utilisé.

D. Dans le délai de trente jours imparti pour agir au fond, les requérants précités ont ouvert action en inscription au Registre foncier d’un droit de passage pour tout véhicule au profit de leurs parcelles respectives et à charge de l’article no [k], en offrant une indemnité de « chacun un montant de CHF 600.--». En substance, ils relataient les faits susmentionnés, ainsi que la convention passée les 12 juin, 26 juin et 5 juillet 2006, accordant à leurs fonds une servitude de passage pour tout véhicule sur les propriétés de R.W. et K., ainsi que de D. (parcelle no [l]), cela sans indemnité. Ils invoquaient la nécessité d’un accès suffisant à la voie publique et considéraient que la pleine indemnité de l’article 694 CC devait se calculer en tenant compte de la préexistence du chemin dont ils revendiquaient l’utilisation, comme de l’impossibilité pour le défendeur de le supprimer, vu le droit dont bénéficiaient déjà trois fonds voisins et l’usage personnel qu’il en faisait lui-même. La situation du défendeur ne s’aggraverait donc nullement du fait de la servitude, ce qui justifiait une indemnité limitée à 5 francs par mètre carré consacré au passage, soit 600 francs au total, pour chacun d’eux.

E. Par réponse et demande reconventionnelle du 12 octobre 2006, X. a conclu au versement de 129'231 francs solidairement, subsidiairement 43'077 francs par chacun des demandeurs, l’inscription de la servitude au Registre foncier n’intervenant qu’après paiement de cette indemnité.

Reconnaissant implicitement la nécessité du droit de passage, le défendeur tenait l’offre d’indemnité des demandeurs pour ridicule et justifiait sa propre réclamation en faisant valoir que le chemin litigieux servait presque exclusivement les intérêts des défendeurs reconventionnels, les époux W. et K. n’en faisant qu’un usage occasionnel ; qu’il avait lui-même été contraint de transformer le chemin (par la construction d’un mur d’appui, d’un système d’évacuation des eaux et de la pose de bitume), pour éviter les nuisances liées à son usage ; que la surface saisie par le chemin avait une valeur de 51'320 francs, alors que les travaux nécessaires d’aménagement avaient coûté 44'894.95 francs, d’où un total de 42'214.95 francs (recte : 96'214.95 francs) ; que la perte de surface liée au chemin occasionnait une perte locative de 10 % pour chacun des deux appartements, soit 8'400 francs par an qu’il capitalisait à un taux de 6,5 %, avant de réduire ce résultat (129'231 francs) de 25 %, du fait de son propre usage du chemin comme de celui de ses locataires et du « bénéficiaire d’une servitude », d’où un solde de 96'923.25 francs (mais il omettait de prendre en compte le dernier facteur de réduction, dans sa conclusion reconventionnelle).

Vu le montant des prétentions reconventionnelles du défendeur initial, celui-ci a été invité à se porter demandeur devant le Tribunal cantonal, par ordonnance du 10 novembre 2006.

F. Dans sa demande du 27 novembre 2006, X. reprend textuellement son mémoire précédent, y compris l’erreur d’addition des travaux d’aménagement, mais en faisant correspondre cette fois sa conclusion principale au résultat de son calcul, soit 96'900 francs à charge solidaire des défendeurs « ou 32'300 francs chacun ».

Devenus défendeurs et demandeurs reconventionnels, les six demandeurs initiaux considèrent comme exorbitantes les prétentions de leur voisin. Ils affirment que le chemin litigieux était tout à fait praticable lorsque X. a acquis sa propriété et qu’il a décidé de son propre chef et pour son propre bien-être des travaux importants, d’ailleurs motivés surtout par l’installation d’une piscine ; que trois propriétaires voisins (R.W. et K., mais aussi les époux C., qui entendent construire une maison sur l’article no 5410) bénéficient déjà d’une servitude de passage pour tout véhicule, de sorte que X. ne pouvait de toute façon pas réaffecter la surface du chemin à un autre usage. Contestant que le droit de passage en leur faveur occasionne des nuisances susceptibles de réduire la valeur locative de l’immeuble de X., ils reprennent leur offre d’ «indemnité symbolique» de 5 francs par mètre carré et voient dans la convention passée avec les autres propriétaires de fonds servants (droit de passage sans indemnité) une démonstration supplémentaire du caractère excessif, pour ne pas dire téméraire, des conclusions de X..

G. En réplique, X. décrit les inconvénients liés au passage supplémentaire de véhicules derrière chez lui, pour la sécurité de son enfant et son propre confort (éclairage des phares lors des passages) notamment. Il réduit quelque peu la perte locative due au droit de passage, mais non le taux de capitalisation, d’où un total de 110'000 francs, ramené à 82'500 francs après réduction de 25 %, à quoi il ajoute l’intégralité des travaux d’aménagement, par 44'894 francs, dont il tire une conclusion séparée, indépendante selon sa formulation de l’indemnité visée à l’article 694 CC et non solidaire cette fois, chacun des défendeurs devant en supporter le sixième. Il demande également que les défendeurs supportent pour un sixième chacun le coût du maintien et de l’entretien du passage.

En duplique, les défendeurs se réfèrent à un accord passé au sujet du chemin privé de [...], dans le même quartier, où une indemnité de 500 francs par propriété bénéficiaire est prévue, tout en observant que ce chemin n’est pas non plus goudronné. Ils reconnaissent leur obligation légale de participer aux frais d’entretien du chemin revendiqué, ceux-ci devant être partagés entre tous les bénéficiaires (ce dont X. prend acte).

H. Outre différentes réquisitions, l’instruction a comporté surtout une expertise (rapport du 24 janvier 2008, audition de l’expert à l’audience du 24 avril 2008, puis rapport complémentaire du 16 avril 2009), qui sera analysée plus loin. Deux témoins ont également été entendus.

En cours d’instruction, soit le 16 avril 2008, une demande d’intervention a été déposée par les époux Y4, d’une part, et par les membres de l'hoirie O., d’autre part. Les premiers nommés étaient en passe d’acquérir, en vue de construction, l’article [n] du même cadastre, situé à l’est du chemin […]. Les seconds nommés se présentent comme propriétaires des parcelles nos [t], ainsi que [p] et [q], issues de l’article [r], encore un peu plus à l’est.

X. s’est opposé à cette intervention et, après changement de juge instructeur pour cause de récusation liée à certains intervenants, l’intervention a été admise par décision incidente du 20 mars 2009.

Les intervenants ont ensuite déposé une demande, tendant à l’octroi d’un droit de passage sur l’article [s] (recte : [k]) du cadastre de [...], en demandant à la Cour de prendre acte que les propriétaires des articles nos [a], [v], [b], [e] et [i] sont d’accord de grever leurs fonds d’un droit de passage semblable en leur faveur. Ils offrent également une indemnité de 600 francs par groupe de personnes concerné. Pour l’essentiel, ils se réfèrent aux allégués de leurs consorts en procédure.

X. a conclu au rejet des prétentions des intervenants et, subsidiairement, au paiement d’indemnités de 13'375 francs pour l’article [n] et de 26'750 francs pour chacun des terrains de l'hoirie O. Il contestait la division de l’article [r] et l’estimait inconstructible car soumis à la loi sur la viticulture, tout comme l’article [t]. Il faisait valoir que les deux bien-fonds « constituent une seule parcelle » ayant accès à la voie publique, au sud, et que l’article [r] jouxte des parcelles construites, en est, à travers lesquelles un accès pourrait être obtenu à moindre coût. A titre subsidiaire, il formule ses prétentions d’indemnités en se prévalant de l’expertise délivrée dans l’intervalle et dont il déduit une valeur globale d’indemnisation de 160'500 francs. Il se livre ensuite à une répartition hypothétique de l’indemnité – en y incluant son propre fonds et ceux qui bénéficient déjà d’une servitude – au regard du nombre de constructions par fonds et en supputant deux constructions pour chacune des parcelles qu’il tient pour inconstructibles.

Les hoirs O. ont vigoureusement contesté le caractère inconstructible des articles nos [p] et [q] (sauf la zone sud-est de la seconde parcelle), ainsi que la possibilité d’y accéder par l’est. Ils ont admis, en revanche, que l’article no [t] est inconstructible, sans se désister formellement de leur conclusion à ce sujet cependant.

Les époux Y4 ont finalement passé – en situation de quasi contrainte vu leur projet de construction, précisent les autres défendeurs – une convention portant sur la constitution d’une servitude de passage (à pied, en véhicule et de conduite) au profit de leur fonds et à charge de celui de X., contre paiement d’une indemnité de 10'000 francs.

I. Les raisonnements développés par les parties dans leurs conclusions en cause sont repris plus loin dans la mesure utile. Il convient toutefois d’observer que X. s’estime lié par le montant de 82'500 francs articulé dans sa réplique, à charge des quatre fonds concernés et qu’il ne reprend plus, à ce stade, sa conclusion no 3 (paiement des frais de réaménagement du chemin).

Les deux parties ont admis la délivrance d’un jugement sur pièces.

C O N S I D E R A N T

1. Vu la nature de la cause et la valeur litigieuse, la compétence de l’une des Cours civiles du Tribunal cantonal était donnée, au moment de l’ouverture de l’instance (art. 9, 21 a OJN).

Comme la clôture de l’instruction est intervenue avant le 1er janvier 2011, il appartient au juge instructeur de statuer seul, en première instance (art. 84 al. 1 OJN).

2. La qualité de partie au procès relatif à une servitude de passage est liée à la propriété du fonds ou à la titularité d’un droit distinct et permanent sur ce fonds, à l’exclusion d’autres droits de nature personnelle (Steinauer, Les droits réels, 2e éd., II, N. 1866a).

En l’espèce, A.Y1 et M.Y2 ne sont pas propriétaires de l’un ou l’autre immeuble concerné, selon le Registre foncier. Les droits découlant du régime matrimonial ou d’un partenariat sont sans incidence ici et la qualité pour défendre doit donc être niée à ces deux personnes.

3. X. a contesté le principe même du droit de passage nécessaire, s’agissant des parcelles des intervenants O. (et Y4, mais la transaction passée depuis lors vide la procédure de son objet, sur ce point).

En ce qui concerne l’article [t] (propriété du seul P.O., selon un extrait informatique du Registre foncier**)**, les intervenants ont admis son caractère inconstructible, vu son inclusion dans la zone viticole ; voir également l’extrait du Registre foncier relatif à ce bien-fonds). Comme rappelé par la jurisprudence constante (voir par exemple l’arrêt du Tribunal fédéral du 22.09.2011 [5A_142/2011] cons. 3.2.1), la nécessité du droit de passage n’est reconnue « que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé ». En l’espèce, il n’est nullement allégué que l’exploitation viticole du bien-fonds visé exige un accès à la voie publique fondamentalement meilleur que celui dont il dispose déjà, sur le chemin de [...], au sud. Les conditions posées à l’article 694 CC ne sont donc manifestement pas remplies au sujet de cette parcelle et la conclusion no 2 de la demande du 8 avril 2009 – qui n’a pas été reformulée – doit être rejetée dans cette mesure.

S’agissant des articles nos [p] et [q], plusieurs éclaircissements pourraient être nécessaires :

• curieusement, la base de données Terris (qui renseigne sur l’état du Registre foncier mais ne fait pas officiellement foi des indications qu’elle comporte) indique que ces articles n’existent pas, alors que le SITN les fait apparaître. Lors de son audition comme témoin, le directeur de la station viticole s’est exprimé sur les mentions au Registre foncier, au regard des articles [p] et [q]. La conclusion s’impose dès lors que la base de données susmentionnée n’est pas parfaitement à jour, sur ce point.

• Le témoin L. a affirmé le caractère constructible, sous l’angle de la loi sur la viticulture, desdites parcelles, de sorte que l’interrogation éventuelle à ce sujet est levée.

• A première vue, en considérant le plan cadastral, un accès par le chemin du […] et par l’une des parcelles ([w], [z], voire [y]) sises à l’est de l’article [p] peut sembler l’issue la plus proche sur la voie publique. Toutefois, en tenant compte « de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès » comme le veut la jurisprudence (voir par exemple l’arrêt du Tribunal fédéral du 02.03.2005 [5C.246/2004] cons. 2.2.1, et les références citées), il apparaît que le chemin litigieux, notamment après son prolongement jusqu’à la propriété des époux Y4, constitue l’accès le plus naturel à la parcelle [p], qu’il jouxte pratiquement.

• La simple déclaration d’intention de construire ne suffit pas à établir la nécessité du passage revendiqué (ATF 117 II 35, JT 1993 I 179, c. 4). Pour ce qui est de l’article [p], un projet de construction de F.B. a été produit (il porte sur l’article [r], ancienne désignation, mais le plan de situation démontre que l’emplacement correspond à l’article [p]) et l’intention apparaît ainsi crédible. Il n’en va pas de même de l’article [q], dont la largeur paraît d’ailleurs clairement insuffisante pour accueillir une maison d’habitation.

• Bien que les hoirs O. aient annoncé le dépôt de l’accord de tous les autres propriétaires du chemin de [...] au droit de passage – nécessaire à l’obtention judiciaire de celui requis (arrêt du Tribunal fédéral du 23.01.2001 [5P.485/2000] cons. 2b) – ils n’ont produit aucune convention de cette nature dans le délai imparti. Il ressort toutefois du dossier que les époux Y4 ont obtenu, pour le terrain sis immédiatement plus à l’ouest, l’autorisation de construire que conditionnait le droit de passage. Le chemin existant donc jusqu’au fonds voisin (voir notamment le plan tiré du SITN), on ne voit pas ce qui s’opposerait à l’obtention de l’accord évoqué (ou, au pire, à l’obtention judiciaire du droit nécessaire, en cas de revirement d’opinion).

Toutefois,

24. X. assimile totalement, dans ses conclusions en cause, les membres de l'hoirie
25. O. aux autres défendeurs, de sorte que seul un obstacle manifeste à la

reconnaissance d’un droit de passage doit être examiné d’office. Compte tenu de

ce qui précède, il n’y a pas de tel obstacle, s’agissant de l’article [p]. En

revanche, pour l’article [q], la nécessité du passage n’est très clairement pas

démontrée (ce d’autant qu’un accès par l’article [t], en main des mêmes

personnes selon les actes de la procédure, suffit aux besoins viticoles), de

sorte que la conclusion prise par intervention ne peut être admise à son sujet.

4. Pour ce qui est des bien-fonds des défendeurs initiaux, X. admet la nécessité du passage, qui est d’ailleurs évidente. L’examen de « l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès » est même singulier, à cet égard, puisque les trois fonds concernés ne sont accessibles que par le chemin litigieux – et n’ont pu bénéficier d’une autorisation de construire qu’en tenant ce droit pour acquis (le fait est démontré en ce qui concerne l’article [i], comme vu sous considérants A et B ci-dessus, et il est plus que probable pour les deux autres parcelles) – depuis plusieurs dizaines d’années avant l’acquisition du fonds sollicité, par X. Une telle situation doit être clairement distinguée, on le verra plus loin, de celle où le passage requis nécessite l’aménagement d’une route, mais aussi de celle ou le fonds servant était doté d’un accès à son seul profit, jusqu’à la demande du passage nécessaire.

5. La « pleine indemnité » visée à l’article 694 al. 1 CC doit être fixée selon les principes applicables en matière d’expropriation (Steinauer, II N. 1868 d ; ** Rey**, Basler Kommentar, N. 26 ad art. 694 CC), ce qui signifie notamment qu’elle correspond à la perte de valeur vénale du fonds servant, du fait de la servitude de passage, et non à l’avantage qui en résulte pour le ou les fonds dominant(s) (voir également en ce sens Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 78 ad art. 694 CC).

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que le chemin objet du droit de passage a, sur le terrain de X., une surface de 125 m2, y compris la bande de terrain sise au nord (ch. 1) ; que les travaux d’égrappage puis de revêtement exécutés par ordre de X., sur sa partie du chemin, correspondent à « la règle pour une route de desserte comme pour un accès à un immeuble » (cependant, comme réaffirmé par les défendeurs dans leurs conclusions en cause, p. 15, sans démenti par X., seule cette portion du chemin est bitumée) et ont eu un coût admissible de 13'000 francs ; que le prix du terrain dans ce secteur s’élève à 400 francs le m2, pour la parcelle dans sa globalité, mais entre 50 et 100 francs le m2 pour la partie de terrain frappée d’alignement. L’expert retient pour cette dernière surface une valeur de 82.50 francs le m2 et estime donc la valeur vénale du chemin à 23'312.50 francs (CHF. 10'312.50 pour le terrain et CHF. 13'000.— pour les travaux), dont il attribue 9'945 francs aux droits de passage déjà inscrits et 9'981 francs à ceux litigieux (en tenant compte, pour l’évaluation des droits de passage à pied comme en véhicule, de la surface des différentes parcelles ; cf tableau A5), avec une valeur résiduelle de 3'386.50 francs. Il souligne que même sans les droits de passage inscrits, mais en raison des alignements figurant au plan d’aménagement, la parcelle de X. ne serait de toute façon pas constructible dans cette partie (la piscine et le mur de soutènement qu’elle seule exigeait – voir ch. 2 du rapport complémentaire – ont été réalisés moyennant une convention de précarité).

Sur question complémentaire de X., l’expert a évalué la « pleine indemnité en l’absence d’un alignement » et il parvient à un total de 160'000 francs, sur lequel X. fonde très largement ses conclusions en cause, quand bien même ce calcul ne tient aucun compte de la situation réelle (outre l’alignement, il fait abstraction des droits de passage déjà inscrits).

6. La jurisprudence fédérale publiée au sujet de la détermination de la pleine indemnité de l’article 694 CC est relativement rare. L’arrêt souvent cité (ATF 120 II 423) affirme seulement que l’indemnité correspond à la différence entre la valeur vénale sans le droit de passage considéré (et non « libre de toute charge », comme inexactement traduit au JT 1996 I 122) et celle qui subsiste après octroi du droit de passage. Il préconise ensuite de concentrer l’examen de la différence de valeur sur la surface concrètement touchée par le droit de passage. Pour Rey (ZBJV 1996, p. 307), cet arrêt sommairement motivé permet seulement de conclure que l’estimation de l’indemnité peut être opérée comme en cas d’expropriation (formelle) partielle, sans éclairer les composantes de l’indemnité pour le reste. Dans un arrêt bien plus ancien (ATF 45 II 23), le Tribunal fédéral se référait à la définition générale de l’indemnisation et, dans le cas d’un droit de passage à exercer sur un chemin déjà existant, tenait cette indemnisation pour pleinement obtenue par le paiement du supplément de frais d’entretien et celui d’un montant couvrant les autres inconvénients, mais sans participation aux frais d’aménagement du chemin (arrêt apparemment approuvé par Meyer-Hayoz, op. cit.).

La jurisprudence en matière d’expropriation fournit des appuis plus précis. Dans l’arrêt du Tribunal fédéral du 03.03.2006 [1P.851/2005], qui se réfère à plusieurs décisions antérieures (ATF 95 I 453 ; arrêts du 17.08.2001 [1P.318/2001] et du 27.10.2003 [1P.349/2003]), on trouve la réaffirmation du principe qu’une route privée grevée de droits de passage n’a pas de valeur vénale et que ses aménagements routiers n’ont de valeur propre que s’ils offrent des perspectives de rendement (c. 3.3.3), sous forme notamment d’expectatives de contributions de raccordement lors de l’acquisition d’immeubles voisins (voir l’arrêt de 2001 précité).

Le bien-fonds de X. entre très exactement dans le champ d’application de ces derniers principes :

a) Non seulement ce terrain était grevé, lors de son acquisition par X., d’un droit de passage à pied et pour tout véhicule au profit de quatre fonds (l’article [u] est repris par l’article [m]), mais encore d’un alignement selon plan d’aménagement du 18 avril 1975, qui saisit largement plus que la surface du chemin et rend celle-ci totalement inconstructible. Comme telle, cette surface n’a donc pas de valeur vénale, au sens de la jurisprudence précitée, de sorte qu’elle ne donnerait pas lieu à indemnité d’expropriation ni, par conséquent, à indemnité sous l’angle de l’article 694 CC.

b) L’aménagement du chemin réalisé par X. l’a été de façon unilatérale, sur un tiers environ de la longueur de l’accès, lequel était utilisé depuis plusieurs décennies comme chemin terreux et continue de l’être, sur les deux autres tiers de sa longueur, par les autres propriétaires. On ne saurait donc dire qu’il était indispensable aux voisins et il n’est pas démontré que, dans son état d’origine, il ait présenté le moindre risque (détérioration, sécurité), si ce n’est pour l’image relativement luxueuse de l’immeuble de X.

Cela dit, le revêtement bitumeux présente sans doute un confort d’utilisation pour les usagers du chemin. Dans un cadre extraconventionnel, on ne voit pas comment X. obtiendrait une rétribution des voisins déjà au bénéfice d’un droit de passage automobile. La répartition proposée par l’expert, qui tient compte de la surface respective des parcelles, n’est pas conforme à l’article 694 CC. Seule une intensité d’utilisation du passage par nature différente – tenant non pas aux véhicules actuels ou aux habitudes de l’un ou l’autre voisin, mais bien au type d’immeuble concerné – pourrait justifier une répartition autre que par unité. On ne distingue aucune différence de cette nature. Par ailleurs, il n’est évidemment pas légitime que X. ne supporte lui-même qu’une part de frais proportionnée à la surface de sa parcelle (soit moins que les époux Y3 !), alors qu’il a imposé cet aménagement aux voisins et l’a sans doute réalisé en fonction, notamment, de ses besoins de parcage. En retenant une valeur d’infrastructure de 13'000 francs, selon l’expertise, il paraît équitable d’attribuer un gros tiers (5'000 francs) au demandeur lui-même, un petit tiers (soit 4'000 francs qui échappent au présent procès) aux fonds déjà au bénéfice d’un droit de passage et le solde, soit 4'000 francs, aux bien-fonds des défendeurs, soit 1'000 francs pour chacun d’eux, sans aucun motif de solidarité à cet égard.

c) Les « autres préjudices » (art. 19 let. c LEx) peuvent en principe donner lieu à indemnité, dans l’application analogique admise des règles d’expropriation à l’octroi d’un droit de passage. On peut laisser ouverte la question de savoir si une perte de valeur locative devrait entrer dans la détermination de la moins-value du bien-fonds grevé (ce qui serait difficilement conciliable avec le constat posé sous lettre A ci-dessus) ou entrer dans les « autres préjudices ». En effet, une telle perte n'est aucunement rendue vraisemblable en l'occurrence. Absolument rien n'indique que le loyer net de 2'000 francs, pour l'appartement loué, ait été affecté par un éventuel accroissement du passage sur le chemin. Plus globalement, les nuisances liées au bruit dudit passage ne sont pas prouvées ; le témoin T. (dont l'immeuble fait quasiment face à celui de X., par rapport au chemin public de [...]) déclarait n'être pas gêné par la poussière ni le bruit du passage sur le chemin de [...] (qui compte pourtant plus d'usagers) et l'être davantage par le bruit des "motos qui montent le chemin public de [...]", évidemment bien plus parcouru. On peut donc dire que la « gêne marginale » (soit le surcroît de nuisances dû au passage litigieux, face au chemin public) est insignifiante. Quant à la « perte d'intimité » qui découlerait du passage automobile, elle prête à sourire, dès lors que tous les biens-fonds concernés bénéficient déjà d'un droit de passage à pied.

Aucun fondement d'indemnité n'est donc donné, sur ce plan.

7. Les défendeurs admettent sur le principe leur devoir de participer à l'entretien du chemin.

La conclusion prise à ce sujet par X., dans sa réplique, ne peut à l'évidence être admise dans sa formulation : outre qu'elle fractionne la charge d'entretien par tête (ce qui a d'autant moins de sens que deux des défenderesses n'ont pas qualité de parties), elle ne tient nul compte des autres fonds bénéficiaires, en particulier de celui de X. lui-même, qui utilise évidemment ce premier tronçon.

La conclusion prise suite à l'intervention des hoirs O. et des époux Y4, étendue à l'ensemble des défendeurs au terme des conclusions en cause, est sans doute conforme à l'article 741 CC, mais en l'absence de définition des frais d'entretien, pour ne pas parler d'un montant chiffré, un prononcé de principe, sur un point non contesté, ne répond à aucun intérêt, de sorte que ces conclusions successives apparaissent irrecevables. Le moment venu, les frais d'entretien devront donner lieu à convention ou, éventuellement, à un nouveau procès.

8. En définitive, X. n'obtient presque rien de plus que ce que lui proposaient les défendeurs. Il supportera donc les 9/10èmes des frais de justice, le solde étant mis à charge des hoirs O. vu le rejet partiel de leur demande (et en faisant abstraction des époux Y4, vu la transaction intervenue et le peu d'actes accomplis au sujet spécifiquement de leurs prétentions). En revanche, il se justifie que les propriétaires des fonds bénéficiaires de la servitude de passage assument les frais de son inscription au Registre foncier.

Des dépens assez élevés sont dus aux défendeurs initiaux, vu la relative complexité de la procédure (la disproportion entre les dépens et les indemnités retenues sur le fond tiennent à l'ampleur clairement exagérée des prétentions de X.). Une indemnité moindre est due aux hoirs O., alors que les dépens peuvent être compensés, entre X. et les époux Y4.

**Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE**

1. Reconnaît la nécessité d'un passage, à pied et pour tout véhicule, sur l'article [k] du cadastre de [...], au profit des articles [i], [d], [e] et [p] du même cadastre.

2. Arrête à 1'000 francs la pleine indemnité due à X., propriétaire de l'article [k] précité, par les propriétaires de chaque fonds dominant, soit les époux Y3 ([i]), B.Y1 ([d]), D.Y2 ([e]), ainsi que les membres de l'hoirie O. ([p]).

3. Invite le conservateur du Registre foncier à inscrire le droit de passage surmentionné, en tant que servitude au profit des articles [i], [d], [e] et [p], à charge de l'article [k] du cadastre de [...], dès paiement des indemnités visées au chiffre 2 ci-dessus.

4. Déclare mal fondée, pour autant que recevable, toute autre ou plus ample conclusion.

5. Arrête les frais de justice (décision incidente du 20 mars 2009 non comprise) à 11'622.30 francs (dont les défendeurs ont avancé 94 francs et X. le solde) et les met à charge de X., pour 9/10èmes, et des hoirs O., pour 1/10ème.

6. Dit que les frais d'inscription des servitudes de passage au Registre foncier seront supportés par les propriétaires des fonds dominants.

7. Condamne X. à verser des indemnités de dépens de 6'000 francs, globalement, aux époux Y1, Y2 et Y3, et de 500 francs aux intervenants O..

Neuchâtel, le 23 janvier 2012

Art. 694 CC

Droits de passage

a. Passage nécessaire

1 Le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.

2 Ce droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable.

3 Le passage nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties.