Eviction after rent default; clear case and heirs' representationKI-generiert

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N° dossier: CACIV.2017.6

Autorité: CACIV

Date décision: 26.06.2017

Publié le: 07.11.2017

Revue juridique: RJN 2017, P.280

Titre: Expulsion suite à un congé pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Cas clair (art. 257 CPC). Représentation d’une hoirie et action de celle-ci.

Résumé:

**Compétence de la Cour selon la valeur litigieuse (cons. 1).

Faits déterminants pour l’application de l’article 257d CO (cons.2 et 3).

La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire d’un représentant, ce qui vaut a fortiori pour la commination. L’indication nominative des membres d’une hoirie ou d’une société simple n’est alors pas exigée. Nul n’est besoin que le rapport de représentation ressorte directement de l’acte en cause : il suffit, conformément à l’article 32 al. 2 CO, que le destinataire ait dû inférer des circonstances qu’un tel rapport existait (cons. 4).

La gérance immobilière n’a pas qualité pour représenter la succession X. devant les tribunaux (art. 68 al. 2 CPC et 7 LI-CO) et celle-ci doit agir par ses trois membres, vu la consorité nécessaire qui existe entre les héritiers. Le devoir général d’interpellation de l’article 56 CPC a pour but d’éviter qu’une partie soit privée de ses droits du fait de sa méconnaissance des règles, le juge pouvant notamment intervenir en cas de clair défaut d’un acte. Ce devoir concerne avant tout les personnes non assistées et dépourvues de connaissances juridiques, tandis qu’il a une portée restreinte vis-à-vis des parties représentées par un avocat : dans ce dernier cas, le juge doit faire preuve de retenue. Les requérants ont agi sans mandataire professionnel lors du dépôt de leur requête le 11 août 2016. Celle-ci est formée au nom de la succession X. Le fait que la juge ait pu connaître l’informalité seulement en cours de procédure et non dès la réception de l’acte introductif d’instance ne modifie en rien son devoir d’interpellation, que la juge a ici exercé et qui permet aux intimés de rendre leur acte introductif d’instance conforme aux exigences de la consorité nécessaire, sans qu’il faille y voir un cas de ratification ni d’application de l’article 132 CPC (cons. 5).**

Articles de loi:

Art. 32 al. 2 CO Art. 257d CO Art. 56 CPC Art. 68 CPC Art. 132 CPC Art. 257 CPC

A. Selon contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 8 avril 2008, X. a loué à Y. un garage avec couvert pour places de parc, sis Rue Z. n° [111] à W. Le loyer convenu était de 2'500 francs par mois, charges comprises. Le bail a été conclu du 1er mai 2008 au 30 juin 2028, avec reconduction tacite par période de cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties, par pli recommandé et consigné à un office postal suisse au moins une année à l’avance. Sous le chiffre 9 « Dispositions particulières », le contrat de bail prévoyait : « [u]ne réduction sur le loyer de Fr. 10'000.00 pour vos travaux vous est accordée. Soit 1 x francs 1'000.00 + 10 x francs 900.00 ».

X. est décédé le 1er novembre 2015. Selon le certificat d’hérédité établi le 18 décembre 2015, il a laissé pour héritiers son épouse A.X. et ses deux fils B. et C.

B. Par courrier du 18 mai 2016, la régie immobilière D. SA a adressé à Y. un « Rappel » comportant « le détail de [ses] locations échues et impayées à ce jour », correspondant au mois de mai 2016 pour un montant de 2'500 francs. Ce courrier précisait : « Si ce relevé s’avère exact, nous espérons qu’il s’agit un oubli de votre part, et vous saurions gré de bien vouloir vous acquitter du montant précité dans les 30 jours. Faute de paiement dans ce délai, nous nous verrons dans l’obligation d’entamer une poursuite judicaire à votre encontre et de résilier votre bail à loyer moyennant un préavis d’un mois, conformément à l’art. 257d CO ». Il est admis par les deux parties que cette commination a été adressée à Y. par courrier recommandé et que le locataire n’est pas allé retirer celui-ci.

Le 27 juin 2016, la régie immobilière D. SA a adressé à Y. un avis de résiliation de bail pour non-paiement du loyer pour la date du 31 juillet 2016. Les parties admettent également que l’avis de résiliation de bail a été envoyé à Y. par recommandé et que celui-ci ne l’a pas retiré.

Le 18 juillet 2016, la régie immobilière D. SA a informé Y. qu’un état des lieux de sortie, vu la résiliation du bail pour le 31 juillet 2016, serait effectué le 3 août 2016. Le courrier du 18 juillet 2016 a été adressé à Y. par recommandé et par courrier prioritaire.

Le 10 août 2016, le régie immobilière D. SA a adressé à Y. une nouvelle mise en demeure, portant sur quatre mois de loyers de mai à août 2016, soit un total de 10'000 francs, en précisant que faute de paiement dans le délai de 30 jours, le bail serait résilié moyennant un préavis d’un mois, conformément à l’article 257d CO.

C. Le 11 août 2016, par une écriture de la régie immobilière D. SA, contresignée par « le bailleur/propriétaire Succession X. [signatures : B. et A.X.] », les bailleurs ont sollicité du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers de « prononcer l’expulsion ainsi que l’exécution forcée de Y. de son garage avec couvert pour places de parc situé à la Rue Z. n° [111] à W. ».

D. Le 12 août 2016, les parties ont été convoquées – la régie immobilière D. SA pour les bailleurs et Y. en son nom propre – à une audience fixée au 12 septembre 2016, dont l’objet était « Débats sur requête du 11 août 2016 ». La convocation ne précise pas expressément que l’affaire est traitée selon la procédure de cas clair de l’article 257 CPC.

E. Le procès-verbal de l’audience du 12 septembre 2016 renseigne de manière assez détaillée sur les opérations effectuées et les conclusions prises. Il est en particulier précisé que le mandataire entre-temps constitué par Y. conclut à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion, sous suite de frais et dépens, pour les raisons suivantes : « La mise en demeure et l’avis de résiliation adressés au locataire n’ont pas été signés par les héritiers, qui ne sont même pas mentionnés sur l’avis de résiliation. La requête du 11 août 2016 n’a pas été signée par tous les héritiers, ceux-ci étant trois à sa connaissance. La régie immobilière D. SA n’a pas qualité pour représenter les héritiers au sens de l’article 68 CPC ». Sur le fond, le locataire a précisé qu’il n’avait plus payé le loyer « depuis le mois de mai 2016 en raison d’un litige survenu avec la succession en lien avec des défauts affectant le local et le rendant inutilisable ».

Lors de cette audience, le requis a sollicité l’audition d’un témoin, ce à quoi le représentant des requérants s’est opposé. Le tribunal a rejeté la demande d’audition.

Les parties ont convenu d’une suspension de la procédure pendant

30 jours afin de leur permettre de trouver un arrangement amiable, ce qui n’a pas été possible. Divers échanges, avec productions de pièces, ont alors eu lieu en relation avec les pouvoirs de représentation de la régie immobilière et avec la validité formelle de la requête du 11 août 2016 qui ne portait la signature que de deux des trois héritiers de X. Les parties ont ensuite échangé des observations finales, déposées le 24 octobre 2016 par les requérants et le 24 novembre 2016 par le requis.

F. Par décision d’expulsion du 9 janvier 2017, la juge du tribunal civil, traitant l’affaire en application de la disposition relative au cas clair de l’article 257 CPC, a ordonné l’expulsion de Y. du garage avec couvert pour places de parc sis Rue Z. n° [111] à W. ; fixé au requis un délai échéant au 31 janvier 2017 pour quitter les lieux ; dit que si le requis ne respectait pas cette injonction, l’exécution forcée de l’expulsion serait directement mise en œuvre par le greffe du tribunal civil, sur simple demande écrite des bailleurs, le cas échéant en étant assisté de la force publique ; autorisé les requérants à disposer des affaires que le locataire n’aurait pas reprises à l’échéance du délai de garde de 30 jours et dit qu’à défaut elles seraient détruites ; dit que les frais de l’exécution forcée seraient supportés par le requis et avancés par les requérants, leur droit à répétition étant réservé ; fixé à 1'000 francs le montant de l’avance de frais à effectuer par les requérants en cas d’exécution forcée ; mis les frais de la cause, avancés par les requérants et arrêtés à 400 francs, à la charge du requis et condamné celui-ci à verser une indemnité de dépens de 800 francs aux requérants. En bref, la première juge a écarté le grief du requis qui soutenait que les conditions d’application du cas clair de l’article 257 CPC n’étaient pas remplies. A ce titre, elle a constaté que le locataire ne payait plus son loyer depuis le mois de mai 2016 et qu’il ne l’avait pas consigné ; que les avis comminatoires du 18 mai 2016 et de résiliation du 27 juin 2016 étaient valables à mesure que la régie immobilière représentait l’hoirie, ce que le requis savait ; que le locataire était réputé avoir connaissance de ces avis, même s’il n’était pas allé chercher ces recommandés, car il devait s’attendre à un envoi de la régie ; qu’un désaccord entre les parties ou l’existence d’une créance du locataire contre les bailleurs, en l’absence de consignation du loyer ou de déclaration de compensation, ne s’opposait pas à l’application de la procédure de cas clair ; que, finalement, la question de la recevabilité de la requête du 11 août 2016, du fait qu’elle n’était pas signée par les trois hoirs, ne se posait pas à ce stade de la procédure puisque, d’une part, si le tribunal avait su qu’il y avait un troisième héritier, son obligation aurait été d’interpeller les requérants pour qu’ils corrigent l’informalité, réparable et qui a du reste été réparée ultérieurement, et d’autre part, que l’acte est réputé avoir été ratifié ultérieurement par celui des héritiers qui ne l’avait pas signé.

G. Le 23 janvier 2017, Y. interjette appel contre la décision d’expulsion précitée en concluant en substance à son annulation, sous suite de frais et dépens.

Il reproche à la première juge de n’avoir pas retenu qu’il avait fait valoir des éléments qui ne pouvaient être écartés immédiatement et qui étaient de nature à ébranler sa conviction. En particulier, il ressort du dossier un désaccord entre les parties, ainsi que l’existence d’une créance à hauteur de 90'000 francs, résultant d’importantes défectuosités des lieux, de l’impossibilité d’en jouir et de travaux assumés par le locataire pour rendre les locaux loués salubres ; que le locataire n’avait pas eu connaissance de la mise en demeure ni de l’avis de résiliation et qu’il n’avait donc pas pu relever le vice formel qui les affectait, soit l’absence de signature par les héritiers, qui ne sont par ailleurs pas même mentionnés dans ledit avis, pas plus qu’ils ne le sont dans la procuration conférée à la gérance le 8 décembre 2015 ; que cette procuration ne pouvait, postérieurement, valider formellement ni la mise en demeure invoquée ni l’avis de résiliation ; que par ailleurs, la requête devant le tribunal n’était signée que par deux des trois héritiers et qu’elle était dès lors formellement nulle, l’approbation ultérieure du troisième héritier ne réparant pas ce vice. En définitive, selon l’appelant, les conditions d’application de la procédure de cas clair de l’article 257 CPC n’étaient pas données et la requête était dès lors irrecevable (plus loin, l’appelant parle de rejet).

H. Le 31 janvier 2017, les intimés concluent, à titre liminaire, à ce que l’effet suspensif à l’appel de Y. soit retiré ; au fond, à ce que la requête (recte : l’appel) déposée par Y. soit rejetée en toutes ses conclusions ; en tout état de cause sous suite de frais et dépens. Les intimées considèrent que la requête d’expulsion était valable et recevable, à mesure qu’un « consort peut tout à fait ratifier après coup un acte établi par les autres consorts ». Par ailleurs, les motifs invoqués par l’appelant, à savoir des défauts de la chose louée et un cas de compensation, auraient dû l’être dans le cadre d’une contestation de la résiliation qui lui a été signifiée, respectivement constituent des faits nouveaux irrecevables au sens de l’article 317 CPC. En tous les cas, ces arguments ne lui permettaient pas de justifier le non-paiement du loyer. Finalement, « les documents ayant conduit à la requête d’expulsion […] [étaie]nt tout à fait valables, de même que cette requête ». En l’occurrence, la situation juridique est, selon les intimés, claire et « [l]e fait qu’une condition de recevabilité prête à discussion n’exclut pas la clarté, qui ne doit porter que sur le droit substantiel ». Les requérants sollicitent le retrait de l’effet suspensif à l’appel, afin que des mesures d’exécution anticipée puissent d’ores et déjà être prises.

I. Par ordonnance du 22 février 2017, la juge instructeur a rejeté la requête de levée d’effet suspensif, puisque celle-ci permettrait aux intimés d’obtenir le départ immédiat de Y. des locaux litigieux, soit matériellement une expulsion qui se trouve contestée devant la Cour d’appel et dont celle-ci doit juger du bien-fondé, l’objet du litige étant ainsi mis en péril.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable, même si l’ordre dans lequel les conclusions ont été prises peut apparaître confus et douteux au regard de l’article 318 al.1 CPC.

Le recourant ne s’en prend pas seulement à la décision d’expulsion qui le frappe, mais conteste que les conditions mêmes d’une résiliation du contrat de bail – sur laquelle la requête d’expulsion s’appuie – ait été donnée et remet en cause la réalisation du cas clair. Dans la mesure où la contestation du congé émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne peut pas être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’article 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation signifiée après une procédure judiciaire (arrêt du TF du 15.11.2011 [4A_501/2011]). Compte tenu d’un loyer mensuel de 2'500 francs, la valeur litigieuse s’élève à 90'000 francs au moins, ce qui fonde la compétence de la Cour d’appel (art. 308 al. 2 CPC).

2. Sur le fond, l'appelant conteste la procédure de cas clair. Cette procédure offre au demandeur une voie particulièrement simple et rapide, en alternative aux procédures ordinaire et simplifiée normalement disponibles (arrêt du TF du 16.09.2014 [4A_350/2014] cons. 2.1). Selon l’article 257 CPC, la procédure sommaire est ouverte si l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire. En outre, l'affaire ne doit pas être soumise à la maxime d'office (art. 257 al. 2 CPC) et ne pas relever de la procédure gracieuse, faute dans ce dernier cas de litige (Bohnet, La procédure sommaire selon le Code de procédure civile suisse, in: RJJ 2008, p. 263).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par la partie adverse (arrêt du TF du 16.09.2014 [4A_350/2014] cons. 2.1 ; voir également arrêt du TF [4A_68/2014] publié aux ATF 140 III 315 sans toutefois le cons. 4.1 topique ici). La procédure de cas clair peut également s'appliquer lorsque, pour contestés qu'ils soient, les faits peuvent être établis sans peine (voir notamment arrêt de la CACIV du 16.07.2012 [CACIV.2012.23] cons. 3).

Selon le Message relatif au Code de procédure civile suisse, du 28 juin 2006, la preuve immédiate de l’état de fait signifie en principe que le tribunal « devrait se restreindre à l’examen de titres » (p. 6959 ; voir également arrêt du TF [4A_350/2014] et [4A_68/2014] précités). La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (« voller Beweis ») des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (« Glaubhaftmachen ») ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig »), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure de cas clair est, par conséquent, irrecevable (arrêt du TF du [4A_68/2014] précité).

Une situation est juridiquement claire lorsque l'application d'une norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme juridique nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou si celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (arrêt du TF [4A_68/2014] cons. 4.1 ; voir également arrêt du TF [4A_273/2012] cons. 5.1.2). Enfin, les faits doivent être clairs déjà en première instance (arrêt du TF du 07.11.2012 [4A_420/2012] cons. 5). Partant, si des faits ou des moyens de preuves nouveaux apparaissent après le prononcé, une nouvelle requête doit être envisagée. Le cas de figure cité à titre d’exemple pour illustrer une situation juridiquement claire est précisément celui du congé de bail extraordinaire, pour demeure ou faillite du locataire ou du fermier, lorsque les règles formelles de résiliation ont été respectées (Message relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6960).

Les intimés relèvent avec raison qu’une condition de recevabilité qui prête à discussion n’exclut pas la clarté au sens de l’article 257 CPC, cette clarté devant porter sur le droit substantiel (Bohnet, op. cit., n°15 ad art. 257 CPC). En revanche, il suffit, pour nier le cas clair, que le défendeur fasse valoir des objections motivées et concluantes que les faits ne permettent pas de réfuter de manière immédiate et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge. Le cas clair est cependant donné lorsque, sur la base du dossier, le juge parvient à la conclusion que la prétention du demandeur est fondée et qu’un examen plus détaillé des objections avancées par le défendeur n’y changerait rien (Bohnet, CPC annoté, n° 5 ad art. 257 CPC). Le cas « n’est pas clair […], lorsqu’en fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à l’action des objections ou exceptions motivées sur lesquelles le juge n’est pas en mesure de statuer incontinent. L’échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende valable l’inexistence, l’inexigibilité ou l’extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l’action, qu’ils n’apparaissent pas d’emblée inconsistants et qu’ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire » (arrêt du TF du 15.10.2015 [4A_417/2015] avec référence à

l’ATF 138 III 620).

3. En l’espèce, la requête du 11 août 2016 tendait à l’expulsion de Y. des locaux litigieux et, cas échéant, à l’exécution forcée de cette expulsion, au motif que la « situation n’est plus négociable ». La requête ne mentionne pas le souhait des requérants de voir appliquer la procédure de cas clair.

Selon la jurisprudence, la procédure de cas clair est une procédure accélérée qui reste une option pour le justiciable. Celui-ci doit la solliciter, ce qui n’implique pas nécessairement d’utiliser les termes « cas clair ». En cas de doute, l’autorité doit interpeller le requérant (ATF 138 III 728 cons. 3.3).

En l’occurrence, la première juge n’a pas interpellé les requérants. Elle a convoqué l’audience du 12 septembre 2016 sans faire mention de la procédure de cas clair, qui n’a pas non plus été évoquée lors de l’audience, et si la procédure appliquée correspond bien à la procédure sommaire (en particulier par le fait de citer d’emblée une audience et non d’impartir un délai de réponse écrit – art. 253 CPC pour la procédure sommaire, art. 245 al. 2 CPC pour la procédure simplifiée), il faut constater que son ampleur a été plutôt inhabituelle pour une procédure sommaire, s’agissant des échanges écrits. Cela étant, les deux parties étaient manifestement conscientes que l’examen interviendrait sous l’angle de l’article 257 CPC – du moins infère-t-on cela des observations finales de l’intimé – et c’est sous cet angle que la Cour d’appel procédera à son examen.

4. En l’espèce, l’appelant affirme l’existence de contestations de fait et soutient, implicitement, que la situation ne peut pas être établie, factuellement et juridiquement, de façon immédiate. Cette opinion ne peut pas être suivie. Les faits déterminants pour l’application de l’article 257d CO et leurs conséquences juridiques sont les suivants :

• Le
  

non-paiement des loyers échus : l’intimé admet n’avoir pas payé les loyers des mois de mai à août 2016 (invoquant la compensation sur laquelle il sera revenu ci-dessous).

• L’existence
  

d’une commination de résiliation, comme de l’échéance du délai de

30 jours avant résiliation respectant le délai, ne donne pas lieu à contestation et ressort du dossier. L’appelant soutient cependant qu’ils ne peuvent lui être opposés dans la mesure où il ne les a pas reçus. C’est évidemment faux. Ces deux avis lui ont été adressés par courrier recommandé et il admet ne pas les avoir retirés. Dans une situation où le justiciable doit s’attendre à une communication – comme c’est le cas en l’espèce puisque les parties étaient divisées sur plusieurs questions en lien avec le bail et s’étaient en particulier donné rendez-vous pour régler divers problèmes entre les mois de février et de mai 2016 et où le locataire avait décidé de ne plus payer son loyer sans le consigner (malgré les défauts qu’il allègue) –, les envois sont réputés avoir atteint leur destinataire, qui aurait été en mesure d’en prendre connaissance s’il avait fait preuve de la diligence qu’on pouvait attendre de lui, ou tout simplement s’il avait accepté les recommandés en question. Or l’appelant ne dit pas qu’il en aurait été empêché et on peut comprendre du procès-verbal de l’audience du 12 septembre 2016 que Y. n’est volontairement pas allé chercher les plis en cause, reprochant aux bailleurs de n’avoir pas eux-mêmes répondu à ses courriers recommandés. Il ne peut donc se prévaloir d’avoir ignoré les avis comminatoire et de résiliation.

• L’absence
  

de paiement des loyers réclamés, dans le délai comminatoire, n’est pas remise en cause, l’appelant indiquant cependant vouloir compenser les montants ouverts avec une créance qu’il dit détenir contre les bailleurs. Cela étant, cette compensation n’a pas été invoquée dans le délai comminatoire fixé par avis du 18 mai 2016, ni dans le cadre d’une contestation de la résiliation extraordinaire du bail. Or, indépendamment de la question de la vraisemblance de la créance compensante, « le locataire est tenu de déclarer sans équivoque la compensation durant le délai comminatoire imparti », avec suffisamment de clarté pour « que le destinataire de la déclaration comprenne quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante » (Wessner, CPra-Bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, N. 29 ad art. 257d CO et la jurisprudence fédérale citée). L’argument est dès lors tardif. Par ailleurs, lorsque le locataire prétend qu’il aurait pu se dispenser du paiement du loyer en raison des défauts de la chose louée, il fait erreur puisque, dans cette hypothèse, la loi prévoit une possibilité de consignation, les loyers consignés étant alors réputés payés, et non la possibilité pour le locataire de décider unilatéralement qu’il ne doit plus le loyer (art. 259g CO).

• L’appelant
  

conteste en outre la validité de l’avis comminatoire de l’article 257d CO et de l’avis de résiliation du bail, au motif que la régie immobilière D. SA ne serait pas un représentant autorisé des bailleurs.

La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire d’un représentant (Bohnet/Diestchy-Martenet, CPra-Bail à loyer et à ferme, 2017, N. 15 ad art. 253 CO), ce qui vaut a fortiori pour la commination. Il s’agit en effet de l’exercice de deux droits formateurs (Bohnet/Diestchy-Martenet, op. cit., N. 13 ad art. 253 CO). L’indication nominative des membres d’une hoirie ou d’une société simple n’est alors pas exigée. Nul n’est besoin que le rapport de représentation ressorte directement de l’acte en cause : il suffit, conformément à l’article 32 al. 2 CO, que le destinataire ait dû inférer des circonstances qu’un tel rapport existait (Bohnet/Diestchy-Martenet, op. cit., N. 15 ad art. 253 CO).

On relèvera tout d’abord que X., bailleur initial, a été remplacé dans le rapport de droit par ses trois héritiers, suite à son décès le 1er novembre 2015. Un contrat de gérance a été conclu le 8 décembre 2015 par les trois membres de l’hoirie avec la gérance. Celle-ci était donc habilitée à faire les actes qu’elle a accomplis en cette qualité et avait reçu une procuration à cet effet. Il n’était pas indispensable de mentionner le nom du bailleur dans l’avis comminatoire – par ailleurs clair et ne laissant aucun doute sur les locaux concernés – et l’avis de résiliation mentionne la succession X., en plus du représentant. Au vu de la doctrine susmentionnée, qui s’appuie sur la jurisprudence fédérale, le locataire ne saurait mettre alors en cause la validité formelle de la résiliation, intervenue par le biais d’un représentant autorisé. Cela serait ici particulièrement saugrenu puisque le locataire n’est pas allé chercher les avis litigieux et qu’il n’a donc pas pu être induit en erreur par les actes accomplis par le représentant autorisé.

5. L’appelant se plaint par ailleurs de ce que la requête déposée le 11 août 2016 était entachée d’un vice entraînant sa nullité, dans la mesure où seuls deux des trois héritiers l’ont contresignée. Il est vrai que, comme l’a retenu la première juge, la gérance immobilière n’avait pas qualité pour représenter la succession X. devant les tribunaux (art. 68 al. 2 CPC et 7 LI-CO) et que celle-ci devait agir par ses trois membres, vu la consorité nécessaire qui existe entre les héritiers (art. 70 al. 1 CPC, qui s’applique à l’hoirie). Cela étant, ce serait faire preuve d’un formalisme excessif que de considérer cette nullité pour absolue et d’interdire au juge de donner la possibilité à la partie de rectifier l’informalité, dans le cadre de son devoir d’interpellation. Selon l’article 56 CPC en effet, le tribunal interpelle les parties lorsque leurs actes ou déclarations sont peu clairs, contradictoires, imprécis ou manifestement incomplets et leur donne l’occasion de les clarifier ou de les compléter. Le devoir général d’interpellation de l’article 56 CPC a pour but d’éviter qu’une partie soit privée de ses droits du fait de sa méconnaissance des règles, le juge pouvant notamment intervenir en cas de clair défaut d’un acte (Bohnet, CPC annoté, n. 2 ad art. 56 CPC). Le devoir d’interpellation du juge dépend des circonstances concrètes, notamment de la difficulté de la cause, du niveau de formation des parties et de leur représentation éventuelle par un mandataire professionnel. Ce devoir concerne avant tout les personnes non assistées et dépourvues de connaissances juridiques, tandis qu’il a une portée restreinte vis-à-vis des parties représentées par un avocat : dans ce dernier cas, le juge doit faire preuve de retenue. Selon la jurisprudence, le devoir d’interpellation ne doit pas servir à réparer des négligences procédurales. Les manquements d’une personne qui procède seule peuvent être le fruit de son ignorance juridique, et pas nécessairement de sa négligence (Bohnet, op. cit., n.4 ad art. 56 CPC). En l’occurrence, les requérants ont agi sans mandataire professionnel lors du dépôt de leur requête le 11 août 2016. Celle-ci est formée au nom de la succession X. La gérance entendait manifestement – dès lors qu’il n’y avait aucun changement entre les héritiers – les représenter tous, y compris C. qui n’avait pas contresigné la requête. Comme la gérance n’avait pas qualité pour représenter ses mandants en justice (voir plus haut), un délai devait être imparti soit pour signature par le troisième héritier (art. 132 CPC), soit pour confirmation de sa représentation – non professionnelle (art. 68 al. 1 CPC) – par les deux autres héritiers. C’est ce qui a été fait à l’audience du 12 septembre 2016 avec réponse dans le délai imparti. On ne saurait leur faire grief d’avoir ignoré les exigences de la consorité nécessaire, soit l’obligation d’intenter une action aux trois noms et avec les trois signatures des héritiers composant la « succession X. ». On peut en effet tout à fait concevoir qu’un justiciable non assisté imagine que cette dernière mention suffit, avec la signature de ceux des héritiers qui la représentent. C’est précisément pour ce genre de situations que l’article 56 CPC a été introduit dans le Code de procédure et qu’il oblige le juge à signaler l’informalité et à donner l’occasion à la partie concernée de la corriger. Cette interpellation est ici intervenue dans le courant de l’audience du 12 septembre 2016 parce que la juge ignorait jusque-là que l’hoirie était composée de trois membres ; l’interpellation est intervenue dès qu’elle l’a su. Le fait que la juge ait pu connaître l’informalité seulement en cours de procédure et non dès la réception de l’acte introductif d’instance ne modifie en rien son devoir d’interpellation, que la juge a ici exercé et qui permet aux intimés de rendre leur acte introductif d’instance conforme aux exigences de la consorité nécessaire, sans qu’il faille y voir un cas de ratification ni d’application de l’article 132 CPC, qui concerne les vices dus à l’inadvertance d’une partie qui n’a pas signé l’acte ou produit de procuration (Bohnet, op. cit., n.1 et 2 ad art. 132 CPC). Il ne s’agit en effet pas pour le juge de faire compléter un acte sur lequel il manque une signature ou signé par un représentant qui n’a pas fourni de procuration, mais d’indiquer à ceux des membres de l’hoirie qui ont signé l’acte que celui-ci n’est valable que s’il est signé par tous les membres de l’hoirie, ce qui est clairement de nature différente.

6. Au vu de ce qui précède, la situation juridique ne prête effectivement pas à hésitation et c’est à bon droit qu’un cas clair a été reconnu par l’autorité de première instance, les conditions de l’expulsion étant données. L’appel sera donc rejeté, aux frais et dépens de l’appelante. Il convient de fixer une nouvelle échéance à l’issue de laquelle l’appelant devra avoir libéré les locaux.

**Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL CIVILE**

1. Rejette l’appel.

2. Fixe à l’appelant un délai échéant le 30 juillet 2017 pour libérer les locaux.

3. Condamne l’appelante aux frais d’appel, qu’elle a avancés, par 1'000 francs.

4. Condamne l’appelante à verser aux intimés une indemnité de dépens de 1'200 francs.

Neuchâtel, le 26 juin 2017

Art. 32CO

Représentation

En vertu de pouvoirs

En général

Effets de la représentation

1 Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté.

2 Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre.

3 Dans les autres cas, une cession de la créance ou une reprise de la dette est nécessaire en conformité des principes qui régissent ces actes.

Art. 257d CO

Demeure du locataire

1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

Art. 56CPC

Interpellation par le tribunal

Le tribunal interpelle les parties lorsque leurs actes ou déclarations sont peu clairs, contradictoires, imprécis ou manifestement incomplets et leur donne l'occasion de les clarifier et de les compléter.

Art. 68CPC

Représentation conventionnelle

1 Toute personne capable d'ester en justice peut se faire représenter au procès.

2 Sont autorisés à représenter les parties à titre professionnel:

a. dans toutes les procédures, les avocats autorisés à pratiquer la représentation en justice devant les tribunaux suisses en vertu de la loi fédérale du 23 juin 2000 sur la libre circulation des avocats1;

b. devant l'autorité de conciliation, dans les affaires patrimoniales soumises à la procédure simplifiée et dans les affaires soumises à la procédure sommaire, les agents d'affaires et les agents juridiques brevetés, si le droit cantonal le prévoit;

c. dans les affaires soumises à la procédure sommaire en vertu de l'art. 251, les représentants professionnels au sens de l'art. 27 LP2;

d. devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat de travail, les mandataires professionnellement qualifiés, si le droit cantonal le prévoit.

3 Le représentant doit justifier de ses pouvoirs par une procuration.

4 Le tribunal peut ordonner la comparution personnelle des parties qui sont représentées.

1 RS 935.61

2 RS 281.1

Art. 132CPC

Vices de forme et actes abusifs ou introduits de manière procédurière

1 Le tribunal fixe un délai pour la rectification des vices de forme telle l'absence de signature ou de procuration. A défaut, l'acte n'est pas pris en considération.

2 L'al. 1 s'applique également aux actes illisibles, inconvenants, incompréhensibles ou prolixes.

3 Les actes abusifs ou introduits de manière procédurière sont renvoyés à l'expéditeur.

Art. 257CPC

1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:

a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;

b. la situation juridique est claire.

2 Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.

3 Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.