Die Gemeinde X genehmigte den Gestaltungsplan der A AG mit verschiedenen Auflagen, so u.a. bezüglich behindertengerechtem Bauen. Diesbezüglich hielt der Gemeinderat Folgendes fest: «Bei der Planung und Ausführung von Hoch- und Tiefbauprojekten sowie in der Umgebungsgestaltung ist auf die Bedürfnisse der Körper-, Hör- und Sehbehinderten zu achten. Es ist gemäss § 157 PBG und § 43 ff. PBV behindertengerecht zu planen und zu bauen. Die baulichen Anforderungen richten sich nach der Schweizer Norm SN 521 500 über das behindertengerechte Bauen (...).» Weiter wies der Gemeinderat darauf hin, dass der Katalog der Auflagen im Gestaltungsplan-Genehmigungsentscheid im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens weiter zu spezifizieren sei. Dagegen führte die Bauherrschaft Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sie beanstandete dabei u.a. die vom Gemeinderat festgesetzte Gebühr für die Genehmigung des Gestaltungsplanes.
Aus den Erwägungen:
d) Das Projekt der Beschwerdeführerin umfasst acht zum Teil eingeschossig zusammengebaute, mehrgeschossige Einfamilienhäuser. Es handelt sich demnach um eine Wohnüberbauung nach § 43 Abs. 2 PBV, was bedeutet, dass die Bestimmung von § 157 Abs. 3 PBG entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin zur Anwendung gelangt, ebenso die Regelung von § 46 Abs. 1 PBV. Die Bedürfnisse der Behinderten sind somit von Gesetzes wegen angemessen zu berücksichtigen.
e) Laut Ziffer 15.4 des Rechtsspruchs des angefochtenen Entscheids richten sich die baulichen Anforderungen im Gestaltungsplangebiet nach der Schweizer Norm SN 521 500 über behindertengerechtes Bauen. Wie erwähnt bezieht sich § 46 Abs. 2 PBV auf diese speziellen Bauvorschriften und erklärt sie für Anlagen mit Publikumsverkehr, Mehrfamilienhäuser sowie Bauten und Anlagen für grössere industrielle und gewerbliche Betriebe als anwendbar. In dieser Bestimmung nicht aufgeführt sind hingegen Wohnüberbauungen, und es kann angesichts der expliziten Unterscheidung von Mehrfamilienhäusern und Wohnüberbauungen in § 43 Abs. 2 PBV nicht davon ausgegangen werden, der Verordnungsgeber habe Wohnüberbauungen in § 46 Abs. 2 PBV einfach mit gemeint. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus den Materialien zu § 157 Abs. 3 PBG: Der Begriff «Wohnüberbauung» wurde im Rahmen der Teilrevision des PBG vom 11. Mai 1993 (in Kraft seit 28. November 1993) in die bestehende Regelung aus dem Jahr 1989 eingeführt. Die Ausdehnung des Geltungsbereichs von § 157 Abs. 3 PBG auf Wohnüberbauungen ging laut Botschaft des Regierungsrats auf einen Antrag der Beratungsstelle für behindertengerechtes Bauen zurück, welche damit die Umgehung des Gesetzeszwecks von § 157, d.h. die angemessene Berücksichtigung der behindertengerechten Bauweise, vermeiden wollte. Mit dem neu ins Gesetz aufgenommenen Begriff der «Wohnüberbauung» sollte klargestellt werden, dass für die angemessene Berücksichtigung der behindertengerechten Bauweise nicht der technische Ausdruck Mehrfamilienhaus, sondern die mit dem Bauwerk angestrebte Wohnnutzung massgebend sei (Botschaft betreffend Teilrevision des PBG [B52] in: Verhandlungen des Grossen Rates 1992 S. 975). In der grossrätlichen Kommission war die vorgeschlagene Neuerung umstritten. Eine Mehrheit vertrat die Auffassung, die Änderung gehe zu weit und sei unverhältnismässig (vgl. Protokoll der Sitzung vom 23. September 1992 S. 5 ff.). Dagegen fand die regierungsrätliche Fassung im Rahmen der parlamentarischen Beratung eine Mehrheit, wobei verschiedentlich darauf hingewiesen wurde, dass es lediglich um angemessene Massnahmen gehe und auf Vorkehrungen verzichtet werden könne, falls die Kosten unverhältnismässig würden (Verhandlungen des Grossen Rates 1992 S. 1826f., Voten Deschwanden, Graf und Bernath).
(...)
Total Zeitaufwand des beratenden Architekten: Fr. 15675.-
Total Zeitaufwand des beratenden Ingenieurbüros: Fr. 1329.-
Gebühren der Gemeindekanzlei: Fr. 1057.60
Auslagen der Gemeindekanzlei: Fr. 341.-
Spruchgebühr des Gemeinderates: 5310 m2 à Fr. -.50 Fr. 2655.-
Total Fr. 21057.60
b) Die mit der Ausarbeitung und dem Erlass eines Gestaltungsplanes entstehenden Kosten sind von den Grundeigentümern nach Massgabe der ihnen erwachsenden Vor- und Nachteile zu tragen (§ 79 PBG). Nach § 212 Abs. 1 PBG erheben Kanton und Gemeinden für die Erfüllung ihrer baurechtlichen Aufgaben Gebühren. Sie erlassen hierfür einen Gebührentarif (§ 212 Abs. 4 PBG). In der Regel haben die Gemeinden die entsprechenden Tarife in ihren Bau- und Zonenreglementen (BZR) erlassen. Die Gemeinde X hat die massgebliche gesetzliche Grundlage in Art. 35 BZR verankert. Danach ist die Erfüllung baurechtlicher Aufgaben entsprechend dem Verursacherprinzip gebührenpflichtig (Abs. 1). Nebst der Spruchgebühr, die sich je nach Zeitaufwand und dem wirtschaftlichen Interesse zwischen Fr. 100.- und Fr. 15000.- bemisst (Abs. 2), werden gemäss Abs. 3 unter anderem auch in Rechnung gestellt:
a. Gutachten, Aufnahmen usw. nach Zeitaufwand;
b. die Ausfertigung, Auslagen für die Ausschreibung, ferner Porti, Telefon, Grundbuchgebühren usw.;
c. Honorarkosten für Abnahmen, Kontrollen, Nachführungen und Berechnungen der prüfenden Fachleute nach dem KBOB-Tarif.
c) In Höhe und Bestand unbestritten sind die Gebühren und Auslagen der Gemeindekanzlei sowie die Spruchgebühr des Gemeinderates.
Was die Aufwendungen für den beratenden Architekten anbelangt, bestreitet die Beschwerdeführerin in grundlegender Hinsicht die Berechtigung der Vorinstanz, eine solche Fachperson auf ihre Kosten beizuziehen. Dieser Einwand ist indessen unbegründet: Art. 34 Abs. 3 BZR erlaubt dem Gemeinderat, nötigenfalls auf Kosten des jeweiligen Gesuchstellers neutrale Fachleute als Gutachter und Berater beizuziehen. Deren Honorare können gemäss Art. 35 Abs. 3 lit. a bzw. c BZR gesondert verrechnet werden. Angesichts der Grösse und Komplexität des Gestaltungsplans erscheint der Beizug der Fachleute im vorliegenden Fall im Grundsatz nicht unangemessen.
d) Weiter wird bemängelt, dass nebst den ordentlichen Aufwendungen für die Prüfung des Gestaltungsplanes (nach Angaben der Vorinstanz 59.5 Stunden) auch - ausdrücklich als solche ausgewiesene - «ausserordentliche» Aufwendungen des Architekten (45 Stunden) in Rechnung gestellt worden seien.
aa) Laut Vorinstanz handelt es sich bei den ordentlichen Aufwendungen um die üblichen Verrichtungen des beratenden Architekten im Zusammenhang mit der Prüfung und Genehmigung des Gestaltungsplans. Die ausserordentlichen Aufwendungen umfassten dagegen eigentliche planerische Tätigkeiten des Architekten, die an sich von der Beschwerdeführerin hätten geleistet werden müssen. Auf deren ausdrückliches Ersuchen habe sich der Gemeinderat aber bereit erklärt, diese Planungsarbeiten durch den beratenden Architekten und gegen entsprechende Rechnungsstellung ausführen zu lassen.
Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, diese Aufwendungen des Gemeinderates bzw. des beigezogenen Architekten bedeuteten eine unzulässige ergänzende Planung sowie unzulässige und unnötige Eingriffe in ihre Planfreiheit als Grundeigentümerin und müssten daher durch sie nicht entschädigt werden.
bb) Unbestritten ist, dass die als «ausserordentliche Aufwendungen» ausgewiesenen Tätigkeiten des beratenden Architekten über das hinauslaufen, was im Rahmen der Prüfung von Gestaltungsplänen nach § 78 PBG vom Gemeinderat zu leisten ist. Es handelte sich vielmehr um unmittelbare Planungstätigkeiten, die eigentlich von der Plangesuchstellerin selber zu tätigen gewesen wären. Ob zwischen ihr und der Vorinstanz eine entsprechende Mitarbeit der Gemeindebehörden respektive des beigezogenen Baufachmanns vereinbart worden ist, kann hier offen bleiben. Dies aus folgenden Gründen:
Die Gebühr für die Prüfung und Genehmigung eines Gestaltungsplans ist die Gegenleistung des Bürgers für die ihm zukommende Leistung des Gemeinwesens. Sie stellt ein Entgelt für bestimmte, vom Pflichtigen veranlasste Amtshandlungen dar. Anlass zum Tätigwerden gibt der Gesuchsteller, und zwar aufgrund eines Rechtsanspruchs; die Behörde muss über das Gesuch in irgendeiner Weise entscheiden, will sie sich nicht einer formellen Rechtsverweigerung schuldig machen (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufl., Aarau 1985, § 152 N 5; AGVE 1992 S. 310). Die dafür erhobene (Verwaltungs-)gebühr bedarf nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts grundsätzlich einer gesetzlichen Grundlage (LGVE 1988 II Nr. 31). Die Vorinstanz sieht in Art. 35 BZR die gesetzliche Grundlage, um auch die «ausserordentlichen Aufwendungen» der Beschwerdeführerin zu überbinden. Diese Bestimmung regelt indessen nur die Gebührenpflicht im Zusammenhang mit der Erfüllung baurechtlicher Aufgaben. Als solche ist das Tätigwerden des Gemeinderates im Rahmen seiner hoheitlichen Funktion als Genehmigungs- bzw. Baubewilligungsbehörde gemeint. Sein Aufgabenbereich ist dabei weit zu fassen: Nebst allen bei der Prüfung und Bewilligung bzw. Genehmigung von Baugesuchen und Gestaltungsplänen anfallenden Tätigkeiten gibt Art. 35 Abs. 4 BZR auch eine gesetzliche Grundlage für den Gebührenbezug bei Verrichtungen ausserhalb eines Entscheidsverfahrens, wie Vorabklärungen, Auskunftserteilungen, Stellungnahmen usw. Auch bei letzteren bewegt sich der Gemeinderat noch im Rahmen des ihm vom PBG eingeräumten baurechtlichen Zuständigkeitsbereichs. Anders liegt der Fall hingegen bei eigentlichen Planungstätigkeiten, wie sie hier zur Diskussion stehen: Im Genehmigungsverfahren nach § 78 PBG zählen sie nicht zu den hoheitlichen Aufgaben des Gemeinderats, jedenfalls soweit er - wie im vorliegenden Fall - die Planung nicht im Sinne von § 74 Abs. 1 PBG selbst an die Hand nimmt. Die durch solche Tätigkeiten entstandenen Kosten können daher nicht gestützt auf Art. 35 BZR der Beschwerdeführerin überbunden werden. Vielmehr handelt es sich um Tätigkeiten, die im Auftragsverhältnis erfolgten und daher nicht über die Gebührenordnung abgerechnet werden können. Dies hat der Gemeinderat offenbar selber erkannt und deshalb nach seiner Darstellung eine separate Abmachung mit einem separaten Gebührentarif vereinbart. Allenfalls hieraus resultierende Forderungen gegen die Beschwerdeführerin hat er auf dem Zivilrechtsweg durchzusetzen, weshalb diesbezügliche Weiterungen, insbesondere die beantragten Zeugenbefragungen in diesem Verfahren zu unterbleiben haben. Der angefochtene Entscheid ist demzufolge im Gebührenpunkt aufzuheben, soweit die - im zeitlichen Umfang unbestrittenen - Aufwendungen des beigezogenen Architekten für «ausserordentliche» Aufwendungen von 45 Stunden der Beschwerdeführerin verrechnet worden sind.
e) Die Beschwerdeführerin rügt die Honorarforderung des Architekten auch hinsichtlich der Anzahl der ausgewiesenen Stunden für die (ordentliche) Prüfung des Gestaltungsplans, welche viel zu hoch sei. Konkret wird beanstandet, der Architekt habe verschiedene Arbeiten erledigt, die offensichtlich nicht Aufgabe eines externen Fachmannes seien: nämlich die Redaktion des Genehmigungsentscheides, in die er sehr viel Zeit investiert habe, ferner die Kontaktnahme mit Amtsstellen sowie Archivierungsarbeiten.
In Anlehnung an § 193 VRG ist die Gebühr für den Genehmigungsentscheid als Entgelt zu betrachten für die gesamte behördliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Prüfung und der Beurteilung des Gestaltungsplans. In der Gebühr inbegriffen ist somit die Tätigkeit des Gemeinderates und seiner Organe im Zusammenhang mit der Entgegennahme und der Prüfung des Gestaltungsplans, dessen Bekanntmachung, der Mitteilung an die Anstösser, der Ausarbeitung des Genehmigungsentscheides, der Korrespondenz bis zum Entscheid und der Archivierung der Gesuchsakten (LGVE 1977 II Nr. 9). Erhoben werden diese Gebühren grundsätzlich im Rahmen der Spruchgebühr (Art. 35 Abs. 2 BZR). Die gesonderte Verrechnung von Honorarkosten für beigezogene Fachleute im Sinne von Art. 35 Abs. 3 lit. c BZR darf daher nur zurückhaltend erfolgen und muss sich in jedem Fall auf Verrichtungen beschränken, für die der Beizug einer Fachperson unabdingbar ist.
In der detaillierten Aufstellung der Aufwendungen des beratenden Architekten werden unter vier verschiedenen Positionen insgesamt 25.5 Stunden ausgewiesen. Nach dem Gesagten handelt es sich bei der Redaktion des Entscheides - ebenso wie beim Entscheid selbst - um eine typische Aufgabe der zuständigen Baubehörde. Sie wird im Rahmen der Spruchgebühr abgegolten und kann folglich nicht gestützt auf Art. 35 Abs. 3 lit. c BZR als Expertenaufwand zusätzlich in Rechnung gestellt werden, selbst wenn sie durch eine beigezogene Fachperson erledigt worden ist. Als Expertenhonorar verrechenbar sind die oben genannten Honorarpositionen bloss insoweit, als sie Verrichtungen betreffen, die die Kenntnisse und Erfahrung eines Baufachmanns erforderten, wie die aufgeführten Berechnungen und die damit zusammenhängenden Besprechungen mit dem Architekten der Beschwerdeführerin. Der Anteil solcher Tätigkeiten ist in den erwähnten Honorarpositionen im Einzelnen nicht ausgewiesen, beschlägt aber gemäss den Bezeichnungen des Architekten bloss einen geringen Umfang. Es ist deshalb davon auszugehen, dass rund 20 dieser 25.5 Stunden auf das Erstellen bzw. Redigieren des Entscheides entfielen, so dass die verrechenbaren ordentlichen Aufwendungen dementsprechend zu kürzen sind.
Keine Expertenkosten sind sodann auch die Aufwendungen für die «Ablage, Zusammenstellung Aufwand, Zustellung Amtsstellen», welche mit 4 Stunden ausgewiesen werden. Archivierungs- und Zustellungsaufgaben sind typische Verrichtungen, die der Verwaltung obliegen und im Rahmen der Spruchgebühr abgegolten werden. Die Zusammenstellung des eigenen Aufwandes der Fachperson ist sodann keine Tätigkeit, die gesondert zu verrechnen ist, sondern hat als im angewandten Honoraransatz der Fachperson mitenthalten zu gelten. Die unter dieser Honorarposition aufgeführten Arbeiten des Bauberaters können der Beschwerdeführerin somit ebenfalls nicht gesondert verrechnet werden.
Was hingegen die in allgemeiner Weise beanstandeten Kontakte des beigezogenen Architekten mit Amtsstellen anbelangt, kann der Beschwerdeführerin nicht beigepflichtet werden. An- und Rückfragen an die beteiligten Amtsstellen können sich gerade im Rahmen der fachlichen Prüfung des Gestaltungsplans aufdrängen, so dass sich hier keine Reduktion der Expertenkosten rechtfertigt.
Von den geltend gemachten ordentlichen Aufwendungen des beratenden Architekten von 59.5 Stunden können somit insgesamt 24 Stunden nicht als Expertenhonorar gesondert in Rechnung gestellt werden. Die Beschwerdeführerin hat der Vorinstanz folglich bloss die Honorarkosten für Aufwendungen im Umfang von 35.5 Stunden zu vergüten.
f) Betreffend die Honorarforderung des Architekten bemängelt die Beschwerdeführerin schliesslich den angewandten Stundenansatz von Fr. 150.-, welcher weit über den massgebenden Ansätzen der Ordnung SIA 102 liege.
aa) Gemäss Art. 35 Abs. 3 lit. c BZR richten sich die Honorarkosten der prüfenden Fachleute nach dem KBOB-Tarif (Tarif der Konferenz der Bauorgane des Bundes). Für die Honorarberechnung nach dem Zeitaufwand legt dieser die anwendbaren (Maximal-) Stundenansätze in sieben von A-G bezeichnete Kategorien fest. Die im Einzelfall anzuwendende Honorarkategorie bestimmt sich nach der Funktion der honorarberechtigten Person im Rahmen des jeweiligen Auftrages. Massgebend für die Zuordnung der Funktion zu den einzelnen Honorarkategorien ist Art. 6 der SIA-Ordnung 102 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins). Sie weist jeder Funktion ausserdem die (Honorar-)Stufen 1 bis 3 zu, was es ermöglicht, das Können, die Erfahrung und allenfalls die Ausbildung zu berücksichtigen. Stufe 1 ist dabei die niedrigste, Stufe 3 die höchste Stufe.
bb) Die Vorinstanz machte für den Beizug des beratenden Architekten einen Stundenansatz von Fr. 150.- geltend, der zwar unter dem Höchstansatz der Honorarkategorie A (Fr. 178.-), aber über jenem der Kategorie B (Fr. 141.-) liegt. Gemäss der Tabelle in Art. 6.3.5 der SIA-Ordnung 102 bleibt die Kategorie A Chefarchitekten und Experten der Stufe 3 vorbehalten. Auf Anfrage des Gerichts präzisierte die Vorinstanz mit Schreiben vom 1. Februar 2000, ihr Bauberater sei selbständigerwerbender dipl. Architekt HTL, Energieberater und dipl. Bauverwalter und werde von der Gemeinde im Stundenlohn nach ausgewiesener Leistung entschädigt. Der ausgerichtete Stundenansatz habe 1999 Fr. 90.- zuzüglich 7,5% Mehrwertsteuer betragen. Dem Gesuchsteller werde jedoch Fr. 150.- verrechnet; die Differenz von Fr. 60.- sei eine Abgeltung für die Benützung der Infrastruktur in der Gemeinde durch den beratenden Architekten.
Der vom Bauberater gegenüber der Vorinstanz geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 90.- (zuzüglich Mehrwertsteuer) liegt zwischen den Kategorien D (Architekt Stufe 2) und E (Architekt der Stufe 1) und damit im Rahmen dessen, was der KBOB-Tarif für einen Architekten mit HTL- und allfälligen Zusatzausbildungen vorsieht. Gegen einen Honoraransatz in dieser Höhe hat die Beschwerdeführerin denn auch nichts einzuwenden. Sie wehrt sich aber gegen den ihr belasteten Zuschlag auf dem von der Gemeinde effektiv ausbezahlten Honorar. Dies zu Recht, denn für einen solchen Zuschlag fehlt die Rechtsgrundlage. Dementsprechend erweist sich die vorgebrachte Begründung für den Zuschlag als unhaltbar. Wie die Beschwerdeführerin richtig vermerkt, ist die Prüfung von Gestaltungsplänen Aufgabe des Gemeinderates. Das BZR erlaubt ihm aber, wie dargelegt, nötigenfalls neutrale Fachleute als Gutachter und Berater beizuziehen und deren Honorare gesondert zu verrechnen. Dabei dürfen dem Gesuchsteller aber in jedem Fall nur tatsächlich angefallene Honorarkosten überbunden werden. Und auch dies nur, soweit es sich um Verrichtungen handelt, für die der Beizug einer Fachperson unabdingbar ist. Aufwendungen, die der Gemeinde infolge der Benützung ihrer Infrastruktur durch den Bauberater entstehen, zählen offenkundig nicht dazu. Sie sind Bestandteil der Aufwendungen der Gemeinde, die bei der ordentlichen Gesuchsprüfung anfallen. Als solche werden sie im Rahmen der Spruchgebühr abgegolten. Der zu Handen der Gemeinde erhobene Zuschlag auf dem Expertenhonorar erfolgte demnach zu Unrecht; die Beschwerdeführerin hat lediglich für den tatsächlich ausgerichteten Stundenansatz von Fr. 90.- zuzüglich Mehrwertsteuer von 7,5% aufzukommen.
g) Bemängelt wird sodann das Honorar des beratenden Ingenieurbüros für die Baugespannkontrolle und den Hydrotest. Diesbezüglich wird indessen einzig geltend gemacht, der Beizug des Ingenieurbüros sei an sich unzulässig gewesen, was angesichts der rechtlichen Grundlage in Art. 34 Abs. 3 BZR und des Umstandes, dass die Grösse des Projekts den Beizug einer entsprechenden Fachperson rechtfertigte, unzutreffend ist. Ansonsten werden weder zu den konkret in Rechnung gestellten Positionen noch zum Masslichen Einwände vorgetragen, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
h) Nach dem Gesagten sind die Gebühren für die Genehmigung des Gestaltungsplans richtigerweise wie folgt festzulegen:
(35,5 Stunden à Fr. 90.- zuzüglich MWST von 7,5%)
Total Zeitaufwand des beratenden Ingenieurbüros: Fr. 1329.-
Gebühren der Gemeindekanzlei: Fr. 1057.60
Auslagen der Gemeindekanzlei: Fr. 341.-
Spruchgebühr des Gemeinderates: 5310 m2 à Fr. -.50 Fr. 2655.-
Total Fr. 8817.25