Building permit duties and curing zoning excess by conditionsKI-generiert

Der Gemeinderat erteilte X die Bewilligung zum Bau von zwei Einfamilienhäusern. In der Baubewilligung hielt er u.a. fest, dass das Dachgeschoss nicht ausgebaut werden dürfe, weil sonst die maximal zulässige Ausnützung überschritten wäre. Nach Abschluss der Bauarbeiten fand eine Baukontrolle statt. Dabei wurde u.a. festgestellt, dass die in den Bauplänen mit Estrich, Waschen und Trocknen bezeichneten Räume im Dachgeschoss über Teppiche, Sockelleisten, Abrieb, Deckentäfer und einer Heizung sowie über elektrische Anschlüsse für Telefon und TV verfügten. Daraufhin verlangte der Gemeinderat hinsichtlich einiger baulicher Massnahmen die Wiederherstellung; anderes bewilligte er nachträglich. Dagegen rief X zunächst den Regierungsrat an, der verfügte, dass das Täfer im Dachgeschoss - weil bewilligt - nicht zu beseitigen sei. Im übrigen wies er die Verwaltungsbeschwerde ab. Auf Beschwerde hin korrigierte das Verwaltungsgericht die Beseitigungsverfügung schliesslich auch hinsichtlich der Befensterung und Beheizung des Dachgeschosses. Im übrigen wies es die Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

6. • a) Die Baubewilligung ist die behördliche Erklärung, dass dem projektierten Bau, für den ein Baugesuch eingereicht wurde, keine Hindernisse entgegenstehen. In dieser Hinsicht ist sie im wesentlichen feststellender Natur. In diesem Sinne dient die Baubewilligung der präventiven Kontrolle. Wenn die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften immer erst nach der Erstellung eines Gebäudes überprüft werden könnte, müsste bei Verstössen gegen das Baurecht die betreffende Baurechtswidrigkeit entweder regelmässig ganz oder teilweise beseitigt werden oder sie dürfte bestehen bleiben. Beide Situationen wären unbefriedigend und müssen durch das Baubewilligungsverfahren vermieden werden (Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Auflage, Zürich 1992, S. 129). Es versteht sich, dass der Gesetzgeber der kommunalen Baubewilligungsbehörde bei der Bewältigung dieser präventiven Kontrolle grosse Verantwortung übertragen hat. Die Baubewilligungsbehörde trifft die Pflicht zur Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts. Dieser umfasst alle rechtserheblichen Aspekte des Baugesuchs. Darunter fallen sämtliche Tatsachen, deren Vorhandensein oder Nichtvorhandensein die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung bilden. Ausgangspunkt bei der Beurteilung des Baugesuches bilden die der Baubewilligungsbehörde unterbreiteten Baugesuchsunterlagen. Die Baubewilligungsbehörde hat zunächst zu prüfen, ob die entsprechenden «Beilagen» vollständig sind (§ 189 Abs. 1 PBG). Weiter hat sie zu prüfen, ob die eingereichten Baugesuchsunterlagen die sich stellenden rechtserheblichen Aspekte zweifelsfrei klären oder nicht. Gegebenenfalls sind Baugesuchsunterlagen lückenhaft oder sie widersprechen sich gar. Diesfalls hat die Baubewilligungsbehörde bei der Bauherrschaft eine entsprechende Klärung zu veranlassen. Gegebenenfalls ist die Baubewilligungsbehörde aufgrund des Untersuchungsgrundsatzes gehalten, bei der Bauherrschaft weitere Baugesuchsunterlagen einzufordern, soweit es für die Beurteilung des Projektes notwendig ist (§ 198 Abs. 4 PBG). Im Rahmen der Abklärung des rechtserheblichen Sachverhaltes hat die Baubewilligungsbehörde gegebenenfalls die Pflicht, aus eigenem Antrieb Tatsachen nachzuforschen oder Unklarheiten bzw. Widersprüchlichkeiten bei der Bauherrschaft auszuräumen, falls sich aufgrund der unterbreiteten Unterlagen Anhaltspunkte für rechtsrelevante Unstimmigkeiten finden. Die Bauherrschaft hat dabei mitzuwirken (§ 55 Abs. 1 VRG) und alles zu unternehmen, was die Abklärung des rechtserheblichen Sachverhaltes ermöglicht oder erleichtert (Pfeifer, Der Untersuchungsgrundsatz und die Offizialmaxime im Verwaltungsverfahren, S. 123ff.; LGVE 1982 II Nr. 26 Erw. 3).

Falls das eingereichte Bauprojekt den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, ist in der Regel die Baubewilligung zu versagen. Eine «Heilung» mit Bedingungen und Auflagen ist zumindest problematisch (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 2. Auflage, Bern 1994, N 15 zu Art. 38/39). In der Regel wird die Baubewilligungsbehörde vor der Erteilung der Baubewilligung abgeänderte, mit den gesetzlichen Vorschriften übereinstimmende, Pläne einfordern müssen. Wird ein qualifizierter Mangel, wie die Überschreitung der Ausnützungsziffer, durch Auflagen «geheilt», ist in der Auflage mindestens klar festzuhalten, welche Projektänderungen erforderlich sind, damit die Vorschriften eingehalten werden können und dass vor Baubeginn entsprechend geänderte Pläne zur Genehmigung einzureichen sind. Allgemein gehaltene Auflagen genügen diesen Anforderungen nicht; erst recht nicht, wenn gleichzeitig die der Auflage widersprechenden Pläne ohne jeden Vorbehalt mit dem Stempel «genehmigt» versehen werden.