A. - Der Gemeinderat von A erteilte X am 10. Juli1987 die Bewilligung für den Neubau u. a. eines Gewerbehauses auf Parzelle B. Anlässlich einer Baukontrolle vom 19. August 1988 stellte der Gemeinderat Abweichungen gegenüber den bewilligten Bauplänen fest, worauf er am 2. September 1988 eine Baueinstellungsverfügung erliess.
Mit Entscheid vom 11. November 1988 wies der Gemeinderat die nachgereichten Pläne zur Überarbeitung zurück. Da X in der Folge auf verschiedene Aufforderungen des Gemeinderates zur Einreichung revidierter Pläne sowie der statischen Berechnungen gemäss Entscheid vom 11. November 1988 nicht reagierte, verfügte der Gemeinderat am 25. September 1989 den Abbruch bis spätestens 31. Dezember 1989 und die Rückführung des Baugrundstückes in seinen ursprünglichen Zustand, mit Ausnahme des darauf befindlichen Strassenteils. X führte gegen diesen Entscheid Verwaltungsbeschwerde, u. a. mit dem Antrag, die Abbruchverfügung sei aufzuheben.
X reichte in der Folge beim Regierungsrat die statische Berechnung mit Planunterlagen ein. Da diese Pläne nicht Streitgegenstand des regierungsrätlichen Verfahrens waren, wurden sie dem Gemeinderat von A zur erstinstanzlichen Behandlung zugewiesen. Daraufhin liess X je eine Expertise bezüglich Betonqualität und Statik erstellen.
Am 13. Februar 1991 hob der Gemeinderat die Abbruchverfügung vom 25. September 1989 auf und entschied u.a., dass am Abbruch des Gewerbehauses festgehalten und im Sinne der Erwägungen verfügt werde. Die Teilparzelle sei in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuführen. Der Abbruch müsse bis 31. August 1991 vollzogen sein, andernfalls der Gemeinderat beim Regierungsstatthalter des Amtes Z die Ersatzvornahme beantrage (Ziff. 3a des Dispositivs).
B. - Innert Frist reichte die C AG als Vertreterin von X dagegen beim Regierungsrat Verwaltungsbeschwerde ein mit dem Antrag, Ziffer 3a des Entscheides sei aufzuheben und neu so zu formulieren, dass ein Abbruch nur für das Erdgeschoss und die beiden Obergeschosse verlangt werde. Ein totaler Abbruch des Gebäudes, also inklusive Untergeschoss, sei unverhältnismässig. Gemäss Gutachten weise das Untergeschoss inklusive Bodenplatten nur geringe Mängel auf. Nach Aussage des Ingenieurs vom 14. März 1991 könne das Untergeschoss in einem weitern Bau genutzt werden.
Mit Entscheid vom 23. April 1991 erklärte der Regierungsrat die Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderates von A vom 25. September 1989 als erledigt (Ziff. 1 des Rechtsspruchs). Die Verwaltungsbeschwerde gegen den gemeinderätlichen Entscheid vom 13. Februar 1991 wies der Regierungsrat ab und bestätigte den vorinstanzlichen Entscheid im Sinne der Erwägungen. Er ordnete weiter an, dass das Gewerbehaus auf Grundstück B innert fünf Monaten seit Eintritt der Rechtskraft des Entscheides zu beseitigen sei (Ziff. 5 des Rechtsspruchs).
Der regierungsrätliche Entscheid wurde am 26. April 1991 versandt.
C. - Am 10. Mai 1991 ersteigerte Y das Grundstück B im konkursamtlichen Pfandverwertungsverfahren.
Mit rechtzeitig eingereichter Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 16. Mai 1991, ergänzt am 17. Juni 1991 und korrigiert am 25. Juni 1991, beantragt Y, der Entscheid des Regierungsrates sei, mit Ausnahme von Ziffer 1 des Rechtsspruchs, aufzuheben. Das Baudepartement namens des Regierungsrates beantragt Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellt sinngemäss der Gemeinderat von A.
In seiner Replik hält der Beschwerdeführer an seinem Antrag fest.
Das Gericht ist auf die Beschwerde nicht eingetreten.
Aus den Erwägungen:
a) Der Beschwerdeführer war weder im vorinstanzlichen Verfahren noch im Verfahren vor dem Gemeinderat A Partei. Als Partei gilt gemäss § 17 VRG, wer einen Entscheid anbegehrt oder durch einen Entscheid betroffen werden soll. Unter «betroffen werden» kann vernünftigerweise nur «betroffen werden in der Rechtsstellung» verstan-den werden (LGVE 1974 II Nr. 119). Vor dem am 10. Mai 1991 erfolgten Erwerb und Eigentumsübergang (Art. 656 Abs. 2 ZGB) des Grundstücks B vermochte die angefochtene Abbruchverfügung den Beschwerdeführer in seiner Rechtsstellung nicht zu betreffen.
b) Eine Norm, die die Ermächtigung zur Beschwerdeführung für den Fall des Parteiwechsels regelt, ist dem VRG unbekannt. Auch das OG schweigt sich darüber aus (BGE 110 Ib 93). Doktrin und Praxis verweisen daher, soweit von praktischer Bedeutung, für den Parteiwechsel (Gesamtnachfolge, Einzelnachfolge) auf die Grundsätze des Bundeszivilprozesses (Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., S. 182; BGE 110 Ib 93). Danach beeinflusst die Veräusserung der im Streit liegenden Sache oder die Abtretung des streitigen Anspruchs während der Rechtshängigkeit die Legitimation zur Sache nicht.
X, der frühere Eigentümer der Parzelle B und Adressat der Abbruchverfügung, hat gegen den Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 23. April 1991 kein Rechtsmittel ergriffen. Aufgrund der Eigentumsübertragung ist heute nicht mehr X, sondern sein Rechtsnachfolger, der Beschwerdeführer Y, Zustandsstörer. Störer ist nach herrschender Lehre und Rechtsprechung derjenige, der den Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verursacht hat (Verhaltens- oder Handlungsstörer), aber auch, wer über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat (Zustandsstörer; BGE 114 Ib 50 Erw. 2c/aa; Rhinow/Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, S. 427). Als Störer und möglicher Adressat der Beseitigungsverfügung kommt demnach im vorliegenden Fall auch der Beschwerdeführer in Betracht, der die Rechtsnachfolge des früheren Eigentümers X angetreten hat und dem heute die tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht über die Baute zukommt. Steht aber dem Beschwerdeführer und heutigen Zustandsstörer nach Privatrecht die ausschliessliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu, so hat sich eine allfällige Wiederherstellungsverfügung schon aus Gründen der Vollstreckbarkeit gegen ihn zu richten. Aus diesen Gründen kann ihm mit Beginn seines Eigentums am Grundstück auch Parteistellung zukommen.
Als Eigentümer des mit einer Abbruchverfügung belasteten Gewerbehauses hat der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung dieser Verfügung. Er ist daher beschwerdelegitimiert.
Das Dispositiv hat den eigentlichen Entscheid in der Sache zu enthalten; grundsätzlich erwächst nur das im Dispositiv Enthaltene in Rechtskraft. Es können jedoch auch Erwägungen durch den im Dispositiv enthaltenen Beisatz «im Sinne der Erwägungen» an der Rechtskraft teilhaben (Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, N 2 zu § 28, S. 242).
Die Abbruchverfügung des Gemeinderates stellte fest, dass das Gewerbehaus nicht die erforderliche Sicherheit aufweise und daher gegen § 145 PBG verstosse, der gewichtige öffentliche Interessen wahrnehme. Dieser Bestimmung könne nur nachgelebt werden, wenn die Baute vollständig beseitigt werde. Eine weniger einschneidende Massnahme würde nicht zum Ziele führen.
In seiner Verwaltungsbeschwerde beantragte X, es seien lediglich das Erdgeschoss und die beiden Obergeschosse abzubrechen. Sinngemäss wurde damit der Antrag ge-stellt, das Untergeschoss (inklusive Bodenplatte) sei zu belassen. Die Abbruchverfügung bezüglich Erd- und Obergeschosse wurde daher nicht angefochten. Davon ist auch der Regierungsrat ausgegangen, wenn er in Ziffer 2 seines Rechtsspruches auf seine Erwä-gungen verweist.
In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde stellte der Beschwerdeführer den Antrag, der Regierungsratsentscheid sei, mit Ausnahme der Ziffer 1 des Rechtsspruchs, aufzuheben. Er macht in seiner Beschwerdebegründung vom 17. Juni 1991 geltend, er verkenne nicht, dass im vorinstanzlichen Verfahren die C AG namens von X lediglich den Antrag gestellt habe, der Abbruch sei für das Untergeschoss nicht zu verfügen. In materieller Hinsicht begründet der Beschwerdeführer seine Beschwerde durchwegs im Hinblick auf die Aufhebung der Abbruchverfügung für das ganze Gewerbehaus.
b) Nach § 154 Abs. 1 VRG können die Parteien im Verfahren vor Verwaltungsgericht, wenn ihm, wie hier, nur beschränkte Überprüfungsbefugnis zukommt, die im vorinstanzlichen Verfahren zur Sache gestellten Anträge nicht ausdehnen oder inhaltlich ändern (BG-Urteil J. vom 3.11.1988).
Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, einem Ersteigerer könnten sachlich unrichtige Anträge des frühern Eigentümers, die die vorinstanzliche Beschwerdeinstanz bei ordnungsgemässer und vollständiger Abklärung des Sachverhaltes hätte erkennen müssen, nicht entgegengehalten werden; dies vor allem dann nicht, wenn sich der frühere Eigentümer offensichtlich mangels hinreichender Finanzen nicht habe anwaltlich vertreten lassen können. Eine andere Beurteilung verstosse gegen Bundesrecht, weil dem Erwerber faktisch etwas überbunden werde, was nicht Gegenstand der Steigerung gewesen sei. Das Problem sei mit dem Hinweis auf Ziffer 15 der Steigerungsbedingungen, wonach eine Abbruchverfügung des Gemeinderates vorliege, nicht gelöst. Jedermann sei klar gewesen, dass diese Abbruchverfügung nicht rechtskräftig gewesen sei, und es habe davon ausgegangen werden können, dass die Abbruchverfügung vollumfänglich angefochten und beurteilt würde.
c) Dieser Auffassung des Beschwerdeführers kann nicht zugestimmt werden.
Der Beschwerdeführer wurde im Laufe des Prozesses Partei. Seine Stellung entspricht der einer beigeladenen Partei. Beigeladen werden im Sinne von § 20 VRG konnte er im vorinstanzlichen Verfahren allerdings noch nicht, da er nicht Eigentümer war und auch sonst in seiner Rechtsstellung voraussichtlich nicht beeinflusst worden wäre. Hätte der frühere Eigentümer X Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht, wäre zweifelsohne eine Beiladung des Beschwerdeführers erforderlich gewesen, denn der Entscheid hätte nicht nur voraussichtlich, sondern mit Sicherheit seine Rechtsstellung beeinflusst. Dem hat der Beschwerdeführer - prozessual gesehen richtigerweise - vorgegriffen, indem er selbst Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben hat.
Der BeigeIadene ist von der Beiladung an Partei, soweit seine Rechtsverhältnisse in das Verfahren einbezogen werden (§ 21 Abs. 1 VRG). Dies beinhaltet, dass er in den Prozess im dannzumaligen Stadium eintritt. Der Beigeladene kann Angriffs- und Verteidigungsmittel im Rahmen des zwischen den Hauptparteien bestehenden und durch sie bestimmten Streitgegenstandes stellen (Gygi, a. a. O., S. 184). Dies gilt auch bei einem Parteiwechsel bzw. beim Hinzutreten einer zusätzlichen Hauptpartei.
Vom Streitgegenstand hängt ab, worauf sich das Verfahren zu beziehen hat, was in das Verfahren einzubeziehen ist und was nicht. Des Dispositionsgrundsatzes wegen sind das Verfahren und die richterliche Urteilszuständigkeit grundsätzlich auf den Streitgegenstand begrenzt und müssen darauf begrenzt sein. Diese Beschränkung ist für eine geordnete Verfahrensabwicklung deswegen von Wichtigkeit, weil in der Verwaltungsrechtspflege bestimmte Prozessmaximen, wie der Untersuchungsgrundsatz und die Rechtsanwendung von Amtes wegen, die Neigung fördern, das Verfahren ausufern und zerfliessen zu lassen. Auf diese Weise verwischt sich die Grenze zwischen der aufsichtsmässigen Handhabung des gesetzmässigen Zustandes und der Urteilszuständigkeit der Verwaltungsjustizinstanzen (Gygi, a.a.O., S. 43).
Bei der Anfechtung einer Verfügung braucht nicht das ganze, in der Verfügung (positiv oder negativ) geregelte Rechtsverhältnis im Streite zu liegen. Das Rechtsbegehren der Beschwerde kann sich lediglich auf einen Teil des im Dispositiv der Verfügung festgelegten Rechtsverhältnisses beziehen. Somit ergibt sich der Streitgegenstand im Anfechtungsverfahren daraus, inwiefern nach den Rechtsbegehren der Beschwerde das in der Verfügung geordnete Rechtsverhältnis, genauer die im Verfügungsdispositiv angeordnete Rechtsfolge, bestritten ist. Streitgegenstand ist mithin das in der Beschwerde enthaltene Begehren auf Änderung oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Gygi, a. a. O., S. 45).
Nachdem das Rechtsbegehren im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren dahingehend lautete, dass bezüglich Untergeschoss kein Abbruch erfolgen sollte, stellt die Frage des Abbruches des Untergeschosses den Streitgegenstand dar.
d) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, der Streitgegenstand könne im vorliegenden Verfahren ausgeweitet werden.
Der Umstand, dass sich X nicht durch einen Anwalt vertreten liess, ist unerheblich. Die Vorinstanz war im Zusammenhang mit der Pflicht zur ordnungsgemässen und vollständigen Abklärung des Sachverhaltes auch nicht gehalten, festzustellen, weshalb der damalige Beschwerdeführer seinen Antrag so und nicht anders gestellt hatte. Nachdem es X freigestanden war, gegen die Abbruchverfügung überhaupt kein Rechtsmittel zu ergreifen, konnte er auch nur einen Teil dieser Verfügung anfechten.
e) Der Beschwerdeführer macht geltend, eine andere Beurteilung verstosse gegen Bundesrecht, da ihm faktisch etwas überbunden werde, was nicht Gegenstand der Steigerung gewesen sei.
Dem vom Beschwerdeführer edierten Steigerungsprotokol1 ist zu entnehmen, dass sich die Schätzung des Grundstücks B auf Fr. 300 000.- (Geschäftshaus) und Fr. 330 000.- (Wohnhaus) belief. In Ziffer 15 der Steigerungsbedingungen wurde zur Beschaffenheit der Objekte ausgeführt, dass für das Geschäftshaus (Gewerbehaus) eine Abbruchverfügung bestehe. Der Schätzungswert von Fr. 300 000.- beziehe sich daher lediglich auf den Landwert. Im übrigen wurde der Entscheid des Gemeinderates, der im damaligen Zeitpunkt durch denjenigen des Regierungsrates bereits bestätigt worden war, verlesen. In Ziffer 14 der Steigerungsbedingungen wurde eine Gewährleistung wegbedungen. Unter diesen Umständen ist nicht ersichtlich, worin eine Bundesrechtswidrigkeit bestehen sollte. Im übrigen wurde dem Beschwerdeführer die Parzelle im rechtlichen Zustand überbunden, wie sie war, inklusive dem hängigen Verfahren, das sich nach den prozessualen Vorschriften zu richten hat.