Als Eigentümer des Grundstücks u plante A (Beschwerdegegner) darauf die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Büro und Einstellhalle. Zu dessen Realisierung wird u.a. die Übertragung zweier, auf Nachbargrundstücken bestehenden Ausnützungsprivilegien benötigt. Der Gemeinderat Z erteilte die Baubewilligung, wogegen die Nachbarn (Beschwerdeführer) des Bauherrn Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben.
Aus den Erwägungen:
Sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdegegner verweisen auf die Mutationspläne Nrn. 1 und 2. Zudem sei, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer, das Ausnützungsprivileg grundstücks- und nicht personenbezogen.
b/aa) Vorschriften über die Ausnützungsziffer finden sich in den §§ 8 bis 15 PBV. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbaren Geschossflächen des Gebäudes und der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 24 PBG und § 8 PBV). Sie regelt die Intensität der baulichen Nutzung und damit die bauliche Kapazität in einem Gebiet oder in einer Zone (vgl. LGVE 1996 II Nr. 4 E. 4). Sie kann als eine relative Baubeschränkungsvorschrift bezeichnet werden, da sie lediglich die höchstmögliche Ausnützbarkeit eines Grundstücks festlegt, sich hingegen nicht darüber ausspricht, wie das zulässige Bauvolumen auf diesem zu verteilen ist (Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 1). Der Sinn der Ausnützungsziffer besteht darin, dass eine Grundfläche nur einmal und höchstens bis zum angegebenen Wert baulich genutzt werden soll. Gemäss § 13 PBV darf eine Grundstücksfläche, die beim Bau eines Gebäudes bereits einmal für die Einhaltung der höchstzulässigen Ausnützungsziffer verwendet wurde, nicht noch einmal für eine Baute in Anspruch genommen werden (Abs. 1). Ganz oder teilweise überbaute Grundstücke dürfen nur so geteilt werden, dass die Ausnützungsziffer sowohl im Einzelnen wie auch im Gesamten eingehalten ist; vorbehalten wird die Regelung bei Gesamt- und Reihenhausüberbauungen (Abs. 2; vgl. zum Ganzen: Urteil V 11 62 vom 4.1.2012, E. 6b/aa).
bb) Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt gemäss § 12 Abs. 1 lit. b PBV die vermessene Fläche der Parzelle in einer Bauzone ohne Flächen, die gestützt auf einen genehmigten Zonenplan, Bebauungsplan, Gestaltungsplan, Landumlegungsplan, Baulinienplan oder ein genehmigtes Strassen- oder Wasserprojekt zu öffentlichen Zwecken abgetreten werden müssen. Dieser Grundsatz wird jedoch in § 12 Abs. 3 Satz 1 PBV relativiert; soweit die in Abs. 1 lit. a und b erwähnten Flächen zehn Prozent der vermessenen Grundstücksfläche (ohne Wälder und Gewässer und ohne Flächen gemäss Absatz 2) nicht übersteigen, dürfen sie für die anrechenbare Grundstücksfläche berücksichtigt werden (sog. Ausnützungsprivileg). Dies gilt im gleichen Ausmass für Flächen, die seit dem 1. Januar 1971 nachweisbar für die genannten Zwecke abgetreten oder abparzelliert wurden.
c/aa) Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, das Ausnützungsprivileg sei an eine bestimmte Person und nicht an das von der Abtretung betroffene Grundstück gebunden. Dem kann nicht gefolgt werden. Wie das Bundesgericht bereits in Bezug auf die Baubewilligung festgehalten hat, sind Baubewilligungen sachbezogen und gehen bei Handänderungen auf den Rechtsnachfolger über (Häfelin/Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, N 1967). Dies gelte ebenfalls für die in einer solchen Bewilligung enthaltenen Auflagen und nicht nur für die Rechte. Die Auflagen seien genauso wie die Rechte an die Sache geknüpft und folgten dieser bei einer Handänderung (BG-Urteil 1P.519/2004 vom 4.3.2005, E. 4; vgl. auch BG-Urteil 1C_538/2011 vom 25.6.2012, E. 5.1.1). Weshalb dies bei einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung oder — wie vorliegend — einem Ausnützungsprivileg anders sein soll, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil, wenn das Ausnützungsprivileg personenbezogen wäre, hätte dies zur Folge, dass der Eigentümer, dem das Privileg zugestanden wurde, dieses, wenn er das Grundstück verkauft und ein anderes kauft, auf dem neu erworbenen Grundstück ausüben könnte. Dass dies nicht Sinn und Zweck der Bestimmung von § 12 Abs. 3 PBV ist, braucht nicht weiter ausgeführt zu werden. Demnach geht nicht nur das Recht der Baubewilligung auf jeden späteren Eigentümer über, sondern auch das Ausnützungsprivileg oder öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.
bb) Unbeachtlich ist zudem der Einwand, die Übertragung des Ausnützungsprivilegs sei nicht im Grundbuch eingetragen und daher nicht gültig. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat die Anmerkung öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen — wozu die Ausnützungsübertragung gehört — keine rechtsbegründende, sondern bloss deklaratorische Wirkung (BGE 111 Ia 183 E. 4; BGUrteile 1C_32/2007 vom 18.10.2007, E. 2.4, 1C_151/2010 vom 21.6.2010, E. 2.3). Sie dient einzig der Information Dritter und damit der Rechtssicherheit. Da solche Anmerkungen im Gegensatz zu Dienstbarkeiten keinen konstitutiven Charakter haben, geben sie mit ihrer deklaratorischen Wirkung lediglich schon bestehende öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundeigentums bekannt (Huber, a.a.O., S. 255f.). Die Anmerkung gibt also nur wieder, was kraft Gesetzes sowieso gilt (Urteil V 04 107 vom 22.2.2005, E. 3b; Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 12. Aufl., Zürich 2002, S. 878; zum Ganzen: bereits zitiertes Urteil V 11 62 vom 4.1.2012, E. 3b/bb). Die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist somit Folge der Ausnützungsübertragung zwischen den betroffenen Parzellen und entsteht ohne grundbuchliche Anmerkung. Die Anmerkung selber hat weder rechtsgestaltende noch rechtsverstärkende Wirkung (zum Ganzen: Urteil V 11 62, a.a.O., E. 7b/bb; Liver, Die Anmerkung, in: Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 50, S. 10).
d) Zu prüfen bleibt somit, ob der Beschwerdegegner die abgetretenen Flächen im Umfang von 22 m2 des ehemaligen Grundstücks x sowie 34 m2 des einstigen Grundstücks y bei der Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche miteinbeziehen durfte.
aa) Dem aufliegenden Mutationsplan Nr. 1 ist zu entnehmen, dass von Grundstück x 22 m2 und von Grundstück y 34 m2 an das Grundstück z zum Bau einer Gemeindestrasse abgetreten wurden. Dabei handelt es sich um eine Gemeindestrasse 3. Klasse. Dies hat zur Folge, dass § 12 Abs. 3 i.V.m. § 12 Abs. 1 lit. b PBV vorliegend grundsätzlich anwendbar ist. Zu beachten ist jedoch, dass das Grundstück x im Jahr 1980 — vor der Abtretung — eine Fläche von 23755 m2 umfasste. In der Zwischenzeit wurde dieses Grundstück in eine Vielzahl kleinere Grundstücke abparzelliert, darunter auch die beschwerdeführerischen Grundstücke x, v und w und das Baugrundstück u. Gleiches gilt für die Parzelle y. Diese umfasste im Zeitpunkt der Abtretung 2563 m2 und wurde ebenfalls aufgeteilt (Grundstücke y, s und t). Ein Teil des neuen Grundstücks y (insgesamt 285 m2) wurde 2008 an den Beschwerdegegner und damit auf dessen Grundstück u übertragen (Mutation Nr. 2). Wie vorgehend aufgezeigt, erfolgte die Abtretung der Grundflächen von 22 m2 und 34 m2 von den damaligen Grundstücken x und y und nicht direkt vom beschwerdegegnerischen Grundstück u, da dieses erst nachträglich abparzelliert wurde. Es stellt sich somit die Frage, ob die durch die Abtretung entstandenen, auf den ehemaligen Grundstücken bestehenden Ausnützungsprivilegien — analog zur Ausnützungsübertragung nach § 14 PBV — durch das Grundstück u genutzt werden dürfen.
bb) Eine Ausnützungsübertragung im Sinn von § 14 PBV liegt vor, falls ein Bauprojekt nicht nur die sich aus der Bauparzelle ergebende Ausnützungsmöglichkeit, sondern auch Ausnützungsreserven — oder wie vorliegend Ausnützungsprivilegien — anderer Grundstücke beansprucht (Huber, a.a.O., S. 80). Das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung eines Grundstücks kann auf ein anderes Baugrundstück übertragen werden, wenn die beiden Grundstücke benachbart sind, in der gleichen Bauzone liegen und der Zonencharakter gewahrt wird (Abs. 1; vgl. auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Nutzungsübertragung in BGE 119 Ia 118, 109 Ia 190f. E. 3, 108 Ia 121f. E. 3). Die Nutzungsübertragung bewirkt einerseits eine rechnerische Erweiterung der massgeblichen Grundfläche und ermöglicht damit eine erhöhte bauliche Nutzung auf dem «Empfänger-Grundstück», belegt aber anderseits das «Spender-Grundstück» mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Diss. Freiburg 1996, S. 98ff. mit Hinweisen). Die Möglichkeit einer Ausnützungsübertragung erlaubt dem Grundeigentümer, durch Überschreiten der festgelegten Ausnützungsziffer ein gewisses Projekt trotz fehlender Grundflächen zu verwirklichen. Zur Wahrung der Gesamtordnung wird vorausgesetzt, dass auf dem benachbarten Abtretungsgrundstück die zulässige Ausnützbarkeit herabgesetzt wird, indem die Beizugsfläche als ausgenützt gilt (Huber, a.a.O., S. 80; vgl. zum Ganzen: V 11 62 vom 4.1.2012, E. 7b/aa).
cc) Wie bereits ausgeführt, wurden die Grundstücke x und y, zulasten derer im Jahr 1980 eine Abtretung vorgenommen wurde, in der Zwischenzeit in mehrere kleinere Parzellen aufgeteilt. Wie in einem solchen Fall mit einem auf dem ehemaligen, in der Zwischenzeit abparzellierten Grundstück bestehenden Ausnützungsprivileg zu verfahren ist, regelt das Gesetz nicht. Möglich wären wohl eine anteilsmässige Verteilung auf sämtliche neu geschaffenen Grundstücke, die Zuteilung zu einem einzelnen Grundstück oder die Ausnutzung des Privilegs durch jene Grundstücke, die für die Realisation eines Bauvorhabens eine weitere Ausnützung benötigen. Dies jedoch nur soweit, als nicht bereits ein anderer Grundeigentümer, der ebenfalls Eigentümer eines vom Stammgrundstück abparzellierten Grundstücks ist, davon Gebrauch gemacht hat. Die letzte Variante ist, auch mit Blick auf die Bestimmung zur Ausnützungsübertragung — zumindest in den Fällen, in denen das Privileg nicht vertraglich auf ein einzelnes Grundstück übertragen wurde — zu bevorzugen.
Soweit aus den aufliegenden Akten ersichtlich, wurde die auf dem einstigen Grundstück x vorgenommene Abtretung von 22 m2 bei der Überbauung der anderen abparzellierten Grundstücke nicht benötigt. Von den Beschwerdeführern wird zumindest nichts dergleichen behauptet. Zwar weisen sie zutreffend darauf hin, dass auch die Beschwerdeführer 1 bei ihrem Bauvorhaben davon hätten Gebrauch machen können. Dass dies auch tatsächlich der Fall gewesen ist, machen sie jedoch nicht geltend. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner bei der Planung seiner Baute auf die noch bestehenden Ausnützungsprivilegien zurückgreift. Ein Blick auf den Grundbuchplan zeigt, dass mit Ausnahme des strittigen Grundstücks sämtliche anderen abparzellierten Grundstücke bereits überbaut wurden. Auch vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner auf das noch bestehende Privileg von 22 m2 zurückgreift. Gleiches gilt für die Übertragung von 34 m2 des Grundstücks y. Die drei aus dem Stammgrundstück y geschaffenen Parzellen sind ebenfalls bereits alle überbaut. Auch hier wird von den Beschwerdeführern nicht geltend gemacht, die dem Grundstück zustehenden 34 m2 wären bereits für die Erstellung eines anderen Bauvorhabens im Bereich der einstigen Parzelle y benutzt worden.
e) Nach dem Gesagten durfte der Beschwerdegegner die auf dem Gebiet der ehemaligen Grundstücke x bzw. y bestehenden Ausnützungsprivilegierungen von insgesamt 56 m2 bei der Planung seines Bauvorhabens berücksichtigen. Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführer, abgesehen von der Einrede, die Ausnützungsreserve stünde bloss dem damaligen Eigentümer, nicht jedoch allfälligen Rechtsnachfolgern zu, nicht substanziiert vorbringen, weshalb dies nicht zulässig sein soll. Ihre diesbezügliche Rüge erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet. (…)
Nach dem Gesagten erweisen sich sowohl die Ausnützungsübertragungen als auch die daraus folgenden Berechnungen der Ausnützungsziffer als korrekt.