Streitgegenstand bildete der vom Gemeinderat Z bewilligte Neubau zweier aneinander gebauter Mehrfamilienhäuser mit Wohn- und Gewerbenutzung in der örtlichen Wohn- und Geschäftszone.
Aus den Erwägungen:
Gemäss § 74 Abs. 3 PBG dürfen Baubewilligungen in Gebieten, welche die gemäss § 75 Absatz 1 im Bau- und Zonenreglement vorzuschreibende Mindestfläche aufweisen, in der Regel nur aufgrund eines Gestaltungsplanes erteilt werden, sofern kein Bebauungsplan vorliegt. Das gilt insbesondere für ortsbildlich und landschaftlich schützenswerte Gebiete. Das BZR der Gemeinde Z legt die Minimalfläche für einen Gestaltungsplan, bei dem vom Zonenplan und BZR im Rahmen von § 75 PBG abgewichen werden kann, für die hier interessierende Geschäfts- und Wohnzone (GsW) auf 2000 m2 fest (Art. 28 Abs. 3). Zunächst ist festzuhalten, dass es - entgegen der Darstellung der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme - bei der vom Beschwerdeführer aufgeworfenen Frage nicht darum geht, dass die streitbetroffenen Grundstücke in einer Zone mit Gestaltungsplanpflicht liegen würden. Wie sich dem aktuellen Zonenplan entnehmen lässt, ist dies nicht der Fall und wird auch nicht behauptet. Der Beschwerdeführer legt vielmehr nahe, die Vorinstanz hätte aufgrund der flächenmässigen Ausdehnung des strittigen Bauprojekts, gestützt auf § 74 Abs. 3 PBG in Verbindung mit Art. 28 Abs. 3 BZR, grundsätzlich auf einem Gestaltungsplan bestehen müssen. Das Gesetz sieht dies zumindest für den Regelfall ("in der Regel") vor. Damit belässt es dem Gemeinderat als Gestaltungsplangenehmigungs- und Baubewilligungsbehörde ein gewisses Entschliessungsermessen, im Einzelfall auf die Erstellung eines Gestaltungsplanes zu verzichten, auch wenn die Mindestfläche von 2000 m2 überschritten wird. Weicht er in Ausübung seines Ermessens ausnahmsweise von der gesetzlichen Regel ab, so hat er dies zu begründen. Der blosse Hinweis, dass aufgrund der Zonenordnung keine Gestaltungsplanpflicht bestehe, genügt dem nicht. Auch der Umstand, dass keine besonders schützenswerte Gebiete betroffen sein mögen, reicht nicht aus.
Der Verzicht auf einen Gestaltungsplan erweist sich im vorliegenden Fall deshalb als bedeutsam, weil das Gebot der Eingliederung, wie bereits dargelegt, zu den Grundsätzen der Raumplanung gehört (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) und bereits im Verfahren der Nutzungsplanung zu beachten ist. Wo in einem Zuge grossflächige Überbauungen erfolgen sollen, liegt die Annahme nahe, dass damit dem von der Grundnutzungsordnung vorgegebenen Zonencharakter (vgl. Art. 6 BZR) ein besonderes Gepräge gegeben werden könnte. Damit hängen Fragen der Eingliederung engstens zusammen (vgl. auch den 2. Satz von § 74 Abs. 3 PBG). Im Sinne des Stufenbaus der Raumplanung (vgl. Pra 2003 Nr. 155) erscheint es daher sachgerecht, wenn das Gesetz für derartige grössere Vorhaben auf einem Sondernutzungsplan besteht. Eine der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung lässt sich dadurch gewährleisten (vgl. § 72 PBG). Der Gemeinderat wird damit in die Lage versetzt, dafür zu sorgen, dass sowohl für die Bewohner als auch für die Nachbarn und die Allgemeinheit qualitätsvolle Überbauungen verwirklicht werden (Botschaft PBG, GR 1986 758). Immerhin ist mit Blick auf den vorliegenden Fall zu beachten, dass (nur) ein einzelnes Bauvorhaben zur Diskussion steht und die Grösse des Projektierungsareals eher knapp über der Mindestfläche gemäss Art. 28 Abs. 3 BZR liegt. Der Vorinstanz wäre hier deshalb hinsichtlich eines allfälligen Verzichtsentscheides ein erheblicher Ermessensspielraum zuzugestehen, vorbehaltlich eine sachliche Begründung läge vor.
cc) Im angefochtenen Entscheid äussert sich die Vorinstanz nicht zur Frage der Gestaltungsplanpflicht. Auch zur Frage der Eingliederung äussert sie sich nicht näher. Dass im vorliegenden Fall nicht ausnahmsweise auf einen Gestaltungsplan verzichtet werden könne, ist damit nicht gesagt. Ebenso wenig, dass das strittige Vorhaben nicht in die bauliche Umgebung eingegliedert sei. Ob die im BOL-Gutachten vom 15. Dezember 2004 geäusserte Kritik im Einzelnen zutrifft, ist hier nicht zu beurteilen. Diese Fragen bedürfen besonderer Prüfung und Begründung, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der sachlich zuständigen Baubewilligungsbehörde vorzunehmen ist. Keinesfalls kann eine entsprechende Einschätzung auf Beschwerde hin erstmals durch das Verwaltungsgericht erfolgen. Dies jedenfalls dann nicht, wenn die Sachlage nicht in allen Teilen liquid dargelegt wird. Gerade in jenen Fällen, in denen aufgrund der Ausdehnung der zu überbauenden Fläche die Gestaltungsplanpflicht als Regel greifen würde, ist bei einem ausnahmsweisen Verzicht die Frage der Eingliederung - im Rahmen behördlicher Offizialtätigkeit - besonders sorgfältig zu prüfen. Der angefochtene Entscheid weist in dieser Hinsicht klare Mängel auf. Die blosse Verweisung auf die Aktualität des BZR, das Fehlen besonderer Schutzbestimmungen und die Einhaltung der Dichte- und Nutzungsbestimmung genügen nicht. Eine Antwort auf die fragliche Anordnung und Kombination der Baukörper ist damit nicht gegeben.
dd) (...)
b) Vorab ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht praxisgemäss ein schützenswertes Interesse des Nachbarn an der Einhaltung der Vorschriften über die Ausnützung bejaht (vgl. Urteil V 01 220/221 vom 17.7.2002, Erw. 7a; ferner: LGVE 1975 II Nr. 76 sowie Meyer, Der Rechtsschutz im luzernischen Bau- und Planungsrecht, mit Hinweisen, in: ZBl 1984 S. 359).
Auszugehen ist von Art. 6 Abs. 3 BZR wonach in der GsW der Gemeinde Z eine Ausnützungsziffer von insgesamt 0.75 gilt (für die Wohnnutzung höchstens 0.55). Für das strittige Bauvorhaben resultiert für den Bereich der Wohnnutzung eine Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche von 0.648 m2, wie aus Ziff. 7 der Erwägungen des angefochtenen Entscheides hervorgeht. Für die Gewerbenutzung verbleibt demgegenüber eine Reserve von 106.02 m2 an anrechenbarer Geschossfläche. Diese Überschreitung der zulässigen Ausnützung im Bereich der Wohnnutzung ist derart geringfügig, dass sie angesichts der verbleibenden Nutzungsreserve für das Gewerbe vernachlässigt werden kann.
Als problematisch erweist sich hingegen, dass die Gewerbenutzung ausschliesslich auf Büroräume entfallen soll, welche, verteilt auf drei Geschosse, je den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind (vgl. Ausnützungsberechnung vom 28.8.2004). Die Gefahr, dass diese Kleinbüros von je ca. 28 m2 nicht für gewerbliche Zwecke vermietet werden können und dereinst zu Wohnzwecken genutzt werden, liegt auf der Hand. Diese Gefahr könnte auch durch eine grundbuchliche Anmerkung der Auflage eines entsprechenden Nutzungsverbotes (vgl. Ziff. 4.3 des Rechtsspruches des angefochtenen Entscheides) kaum gebannt werden. Eine gewisse Publizität der rechtlichen Nutzungseinschränkung liesse sich dadurch zwar erlangen, doch bestünde selbst mit dieser Massnahme nicht hinreichend Gewähr, dass die fraglichen Räume auch tatsächlich zu Gewerbezwecken genutzt würden. Im Ergebnis ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, dass die Qualifikation dieser Büroräume als Geschäftsnutzung unter den gegebenen Umständen eine Umgehung der gemäss Art. 6 Abs. 3 BZR zulässigen Ausnützung darstellt. Soweit die Beschwerdegegnerin diese Einschätzung bestreitet, verkennt sie die planerisch dokumentierte Sachlage. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin wäre einer Baubewilligung nach diesen Ausführungen nicht zugänglich, selbst wenn die Beurteilung der Eingliederungsfrage letztlich positiv ausfiele.