A, Eigentümer der Parzelle Nr. x in Z, welche der Wohnzone W 1 zugeordnet ist, ersuchte beim Gemeinderat von Z um Baubewilligung für den Neubau eines Terrassenhauses mit drei Wohneinheiten und einer Autoeinstellhalle. Das Bauvorhaben lag öffentlich auf. Gegen das Bauprojekt erhoben B und C Einsprache. Aufgrund der durchgeführten Einspracheverhandlung reichte A revidierte Pläne ein. Danach wird abweichend von den ursprünglichen Baugesuchsplänen auf die Erstellung der Keller- und Abwarträume im südwestlichen Teil verzichtet. Die Einsprecher hielten dennoch an ihrer Einsprache fest.
Mit Entscheid vom 15. April 2004 erteilte der Gemeinderat von Z dem A die Bewilligung zum Neubau des Terrassenhauses unter Bedingungen und Auflagen. Zudem erteilte er für die Fassadenmehrlänge eine Ausnahmebewilligung. Für die Bauausführung erklärte er unter anderen die revidierten Pläne als verbindlich. Gegen diesen Entscheid liessen B und C Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Baubewilligungsentscheid des Gemeinderates von Z sei aufzuheben.
Aus den Erwägungen:
2.- Die Beschwerdeführer beanstanden zunächst die Ausnützungsberechnung der Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht bejaht praxisgemäss ein schützenswertes Interesse des Nachbarn an der Einhaltung der Vorschriften über die Ausnützung (z.B. Urteil S. vom 15.4.2002 [V 01 24] Erw. 2a und Urteil B. vom 2.8.2001 [V 00 216] Erw. 4a; LGVE 1975 II Nr. 76, sowie Meyer, Der Rechtsschutz im luzernischen Bau- und Planungsrecht, mit Hinweisen, in: ZBl 1984 S. 359; vgl. auch für das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde: BGE 127 I 47). Die mit Bezug auf die Ausnützungsberechnung erhobenen Rügen sind daher nachfolgend zu prüfen.
3.- Die Beschwerdeführer halten vorab dafür, nur die Ebene 0 als Untergeschoss dürfe für die Ausnützungsberechnung unbeachtet bleiben. Ebene 1 hingegen stelle ein Vollgeschoss dar, das für die anrechenbare Geschossfläche berücksichtigt werden müsse.
Die Vorinstanz verweist auf die Fassaden- und Schnittpläne, wonach die Ebene 0 eine Unterniveaubaute darstelle. Demnach bilde Ebene 1 ein Untergeschoss, das mit nicht mehr als zwei Dritteln seiner Aussenflächen aus dem ausgemittelten, gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain herausrage. Die tatsächlichen Flächen eines nicht sichtbaren Untergeschosses und eines sichtbaren, nicht zu den Vollgeschossen zählenden Untergeschosses seien nicht anrechenbar.
a) Unbestritten ist, dass sich das Baugrundstück gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Z in der Wohnzone W1 befindet. In dieser Zone ist grundsätzlich höchstens 1 Vollgeschoss zulässig, die Ausnützungsziffer beträgt 0.25 und die maximale Fassadenlänge 20 Meter (Art. 11 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Z [BZR]). Gemäss Art. 36 BZR, auf welchen der vorinstanzliche Entscheid Bezug nimmt, unterliegen Terrassenbauten hingegen nicht den Bestimmungen über die Beschränkung der Geschosszahl, wenn sie gegliedert, seitlich gestaffelt, in kleinere Gruppen unterteilt und gut begrünt werden und mit Ausnahme von Brüstungen kein Gebäudeteil über die Linie hinausragt, die in der Gebäudeachse 8 Meter über dem gewachsenen Boden verläuft. Die Anwendung von Art. 36 BZR wird von den Beschwerdeführern nicht in Abrede gestellt und ist damit vom Verwaltungsgericht nicht näher zu prüfen, zumal hier - wie nachfolgend unter lit. d gezeigt wird - Art. 36 BZR gar nicht herangezogen werden muss, weil die Bestimmungen der Wohnzone W1 mit Blick auf die Geschossigkeit ohnehin erfüllt sind.
b) Für die Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche sind hier die §§ 8 ff. der Planungs- und Bauverordnung vom 27. November 2001 (PBV; SRL Nr. 736) massgebend. Als anrechenbare Geschossflächen gelten die tatsächlichen Flächen des abgeschlossenen Raums aller Geschosse ohne Aussenmauern und ohne die in § 10 PBV genannten Flächen, multipliziert mit dem für die ein- bis dreigeschossigen Zonen geltenden Berechnungsfaktor von 0.8. Nicht angerechnet werden die tatsächlichen Flächen der nicht sichtbaren Untergeschosse und eines sichtbaren, gemäss § 138 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 (PBG; SRL Nr. 735) nicht zu den Vollgeschossen zählenden Untergeschosses (§ 10 lit. a PBV) sowie Untergeschosse der durch eine Staffelung versetzten, mindestens zweigeschossigen Gebäudeteile, nach Massgabe von Buchstabe a (§ 10 lit. b PBV), d.h. maximal im Umfang der Fläche eines durchschnittlichen Vollgeschosses mit einem Zuschlag von 10 Prozent in den ein- und zweigeschossigen Zonen. Bei der Berechnung der Anzahl Vollgeschosse ist das Untergeschoss laut § 138 Abs. 1 PBG dann mitzurechnen, wenn es mit mehr als zwei Dritteln seiner Aussenflächen aus dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain hinausragt. Somit gilt ein Geschoss nur dann als Untergeschoss, wenn mindestens 1/3 seiner abgewickelten Aussenfläche unter dem ausgemittelten gewachsenen oder eben dem tiefer gelegten Terrain liegt. Weitere Untergeschosse dürfen nicht sichtbar sein. Ausgenommen sind Zu- und Wegfahrten von Einstellhallen.
Nach dieser Bestimmung dürfte die Ebene 1 als nicht zu den Vollgeschossen zählendes Untergeschoss qualifiziert werden und müsste folglich nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden (§§ 138 Abs. 1 PBG in Verbindung mit 10 lit. a PBV), wie dies die Vorinstanz denn auch getan hat.
c) Der vorerwähnte § 138 Abs. 1 PBG ist freilich auf Bauten zugeschnitten, die als kompakter Baukörper erscheinen. Bei gestaffelten Baukörpern - wie hier einer vorliegt - wird die Geschosszahl hingegen gemäss der Spezialnorm von § 138 Abs. 5 PBG für jeden der versetzten Gebäudeteile separat berechnet (LGVE 2001 II Nr. 19 Erw. 5b; bestätigt mit Urteil G. vom 22.6.2004 [V 03 269] Erw. 2b), wobei gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung die Staffelung vertikaler Art sein muss (Urteil H. vom 21.7.1999 [V 98 214] Erw. 3b). Nach dieser Rechtsprechung handelt es sich auch dann um einen gestaffelten Baukörper im Sinne von § 138 Abs. 5 PBG, wenn die Baukörper selber und nicht bloss Teile derselben versetzt sind. In welcher Grössenordnung die fraglichen Gebäudeteile bzw. Baukörper im Einzelfall versetzt sein müssen, um als gestaffelt zu gelten, lässt sich weder dem Gesetzestext noch den Materialien entnehmen (Urteil G. vom 22.6.2004 Erw. 2b, mit weiteren Hinweisen). Im bereits zitierten Urteil H. vom 21.7.1999 hat das Verwaltungsgericht die Praxis der Vorinstanz geschützt, wonach bei einer Rückversetzung von mindestens 3 m von gestaffelten Baukörpern zu sprechen sei (Erw. 3d). Auch im erwähnten Urteil G. vom 22. Juni 2004 hat es auf diese drei Meter abgestellt (Erw. 2b), die in Anlehnung an eine durchschnittliche Geschosshöhe (§ 139 Abs. 1 PBG) festgelegt wurden. Von dieser Praxis abzuweichen besteht im vorliegenden Fall, da ebenfalls ein terrassierter Gesamtbaukörper an einer Hanglage zur Diskussion steht, kein Anlass.
d) Das hier strittige Bauvorhaben besteht aus drei übereinander liegenden, im Bereich der talseitigen Hauptfassade, d.h. dem Hangverlauf entsprechend, zurückversetzten Wohneinheiten (Ebenen 1 - 3). Unter der untersten Wohneinheit (Ebene 1) ist die Einstellhalle (Ebene 0) geplant.
Die Rücksprünge zwischen den Ebenen 1 und 2 wie auch 2 und 3 betragen mehr als 5 m. Gemäss oben stehender Definition handelt es sich demnach bei allen drei Wohngeschossen um gestaffelte Gebäudeteile im Sinne von § 138 Abs. 5 PBG, weil sie im Bereich der Südfassade eine Versetzung von mehr als 3 m zueinander aufweisen. Eine andere Sichtweise ergibt sich auch nicht aus den Skizzen des Bau- und Verkehrsdepartementes zur Erläuterung des PBG und der PBV (Beilage zu SRL Nrn. 735 und 736), insbesondere nicht aus der unteren Skizze zu § 10 lit. b PBV auf Seite 12. Dass die Ebenen 2 und 3 hangseitig bündig verlaufen, ist dabei nicht von Belang. Entgegen der Darstellung von Vorinstanz und Beschwerdegegner ist demnach Ebene 1 - und zwar ungehindert der Qualifikation der Ebene 0 als sichtbares oder nicht sichtbares Untergeschoss - als für die anrechenbare Geschossfläche massgebendes Vollgeschoss zu bezeichnen.
Nicht ganz klar ist aufgrund der Aktenlage, ob die Einstellhalle vollständig unter Terrain zu liegen kommt, was nach Schnittplan Nr. 03601 - 7 / 1 : 100 sowie Fassadenplan Nr. 03601 - 8 / 1:100, je vom 22.3.2004 der Fall zu sein scheint, da sichtbare Zu- und Wegfahrten nicht massgeblich sind. Andererseits scheint nach Plan Nr. 03601 - 9 die Einstellhalle auf der ganzen Länge eingewandet zu sein und trotz geplanter Anschüttungen (zur Zulässigkeit von nachträglichen Terraingestaltungen vgl. Urteil S. vom 27.11.1998 [V 98 28], bestätigt mit BG-Urteil vom 31.3.1999) teilweise sichtbar zu bleiben. Bei dieser Sachlage betrüge der massgebende Rücksprung zu Ebene 1 auch mehr als 3 m, womit die Ebene 0 ebenfalls als gestaffelter Gebäudeteil und daher entsprechend den erwähnten Skizzen als Vollgeschoss zu qualifizieren wäre.
Unter dem Blickwinkel von § 138 Abs. 5 PBG ergibt sich sodann, dass jeder dieser versetzten Gebäudeteile mithin aus einem Geschoss besteht, womit die Vorgaben der Wohnzone W1 mit Bezug auf die Geschossigkeit ohne weiteres eingehalten sind (Art. 11 Abs. 2 BZR).
Welche Konsequenzen sich aus den Schlussfolgerungen hinsichtlich Qualifikation der Ebenen 1 und allenfalls 0 als Vollgeschoss für die Frage der Ausnützung ergeben, ist nachfolgend aufzuzeigen.
e) Die anrechenbare Geschossfläche wird für das vorliegende Projekt mit 332.84 m2 (inkl. Lift) angegeben. Bei dieser Berechnung wurden die Geschossflächen der Ebenen 0 und 1 nicht mitgerechnet. Die Vorinstanz errechnete somit für das vorliegende Projekt eine Ausnützungsziffer von 0.3093, welche als solche nicht offensichtlich fehlerhaft zu sein scheint. Sie wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht in Frage gestellt, genau so wenig wie die vorinstanzliche Berechnung der für das vorliegende Bauprojekt möglichen maximalen Ausnützungsziffer von 0.3125. Eine konkrete Überprüfung dieser Berechnungen durch das Verwaltungsgericht kann somit unterbleiben. Hingegen erhellt bei dieser Sachlage, dass bei korrekter Qualifikation des untersten Wohngeschosses (Ebene 1) als Vollgeschoss - also unter Einbezug der entsprechenden Grundfläche von 149.3 m2 in die Ausnützungsberechnung - die maximal zulässige Ausnützungsziffer überschritten wird, weshalb das Projekt in dieser Form nicht hätte bewilligt werden dürfen. Damit erweist sich die Rüge der Beschwerdeführer betreffend Ausnützung im Ergebnis als begründet. Die Prüfung der weiteren Einwände kann unter diesen Umständen unterbleiben.
Je nach Qualifikation der Einstellhalle (vgl. Erwägungen unter lit. d) käme eine weitere Überschreitung der Ausnützungsziffer hinzu, was am vorliegenden Verfahrensausgang nichts ändert, aber im Hinblick auf eine allfällige weitere Planung zu beachten wäre: Als nicht sichtbares Untergeschoss wäre Ebene 0 für die anrechenbare Geschossfläche nicht mitbestimmend (§ 10 lit. a PBV und e contrario aus den bereits erwähnten Skizzen des Bau- und Verkehrsdepartementes S. 12). Bliebe die Einstellhalle aufgrund der längsseitigen Einwandung jedoch teilweise sichtbar, wäre sie nach dem Gesagten als gestaffelter Gebäudeteil und damit - unabhängig von der konkreten Nutzungsweise - als Vollgeschoss zu qualifizieren. Dies mit der Folge, dass ihre Fläche bei der Berechnung der Ausnützung nicht unberücksichtigt bleiben dürfte, weil kein zwei-, sondern bloss ein eingeschossiger Gebäudeteil vorliegt (§§ 138 Abs. 5 PBG in Verbindung mit 10 lit. a und b PBV e contrario sowie den vorerwähnten Skizzen S. 12). Darüber hinaus ist für den Fall einer erneuten Beurteilung durch die Vorinstanz anzumerken, dass nicht ersichtlich ist, inwiefern beim vorliegenden Projekt die Voraussetzungen für die Gewährung eines Ausnützungsbonusses von 0.05 gemäss Art. 4 BZR erfüllt sein sollten, weshalb die Vorinstanz diese Bestimmung zu Recht nicht zur Anwendung brachte.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist somit gutzuheissen und der angefochtene Entscheid vom 15. April 2004 aufzuheben.