V 02 159_2
Art. 680, 962 ZGB; Art. 80 Abs. 4 GBV; Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG; § 14 PBV. Eine Ausnützungsübertragung von einem Grundstück auf ein anderes ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die nur gestützt auf eine rechtskräftige Verfügung der zuständigen Behörde - hier des Gemeinderates - im Grundbuch angemerkt werden darf. Der Gemeinderat hat zu prüfen, ob die Voraussetzungen von § 14 PBV erfüllt sind. Dabei sind Gesuche um Anmerkung einer Ausnützungsübertragung - auch wenn sie ausserhalb eines Baubewilligungsverfahrens gestellt werden - legitimierten Drittinteressierten vorgängig bekannt zu machen.
Art. 646 ZGB; § 24 PBG. Unmöglichkeit der Übertragung einer Ausnützung auf ein Miteigentumsgrundstück. Da sich die Ausnützungsziffer auf das ganze Grundstück bezieht und der Miteigentumsanteil, auf den die Ausnützung übertragen werden soll, nicht wie bei einem Stockwerkeigentumsgrundstück über ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Grundstücks verfügt, ist eine Ausnützungsübertragung nur auf dieses Miteigentumsgrundstück nicht möglich.
§ 75 Abs. 2 und 3 PBG; § 14 Abs. 1 PBV. Nutzungsziffern sollen zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzone herbeiführen. Die Nutzungsübertragung darf deshalb nicht bewirken, dass eine unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entsteht. Das Mass der Nutzungsübertragung muss daher, bezogen auf das profitierende Grundstück, untergeordnet bleiben. § 14 PBV kennt für die Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht keine Beschränkung. Auch die Rechtsprechung hat bisher davon abgesehen, eine solche Grösse der noch zulässigen Nutzungsübertragung festzulegen. Auch wenn weiterhin auf die Festlegung einer fixen Grösse verzichtet wird, dürfte eine Nutzungsüberschreitung von fast 50 % immer problematisch, hingegen eine solche von weniger als 15 % in der Regel problemlos sein. Bei Übertragungen eines höheren Anteils als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen (inkl. allfälligen Konkretisierungen in einem Gestaltungsplan) die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen.
Im für das betreffende Gebiet gültigen Gestaltungsplan wurde auf Beschränkungen der Grundstücksgrösse oder der maximalen Ausnützung pro Grundstück verzichtet. Damit führt eine Erhöhung der Nutzung von lediglich 4,3 % kaum zu einer Veränderung des Zonencharakters. Eine abschliessende Beurteilung kann indessen erst im Rahmen eines neuen Baubewilligungsverfahrens vorgenommen werden.
Der zusammengefasste Sachverhalt und die wesentlichen Erwägungen sind unter der Fallnummer V 02 159 zu finden.