Am 7. Juni 2002 vereinbarte A. als Eigentümer des Miteigentumsgrundstückes Nr. 50001, GB Z, mit den Erben B. sel. als Eigentümer des angrenzenden Grundstückes Nr. 63, GB Z, die Übertragung der Ausnützung an einer anteilsmässigen Landfläche von 40 m2 entsprechend einer Bruttogeschossfläche von 12 m2 zu einem Preis von Fr. x. Am 22. Juni 2002 ersuchte A. den Gemeinderat Z um Anmeldung der Ausnützungsübertragung beim Grundbuchamt.
Mit Verfügung vom 8. Juli 2002 verweigerte der Gemeinderat Z der Ausnützungsübertragung von Grundstück Nr. 63 auf Grundstück Nr. 195 bzw. Nr. 50001, je Grundbuch Z, die Zustimmung und wies damit sinngemäss das Gesuch um Anmeldung beim Grundbuchamt ab.
Aus den Erwägungen:
2.- a) Zur Bestimmung der zulässigen maximalen und minimalen Nutzungen in den Bauzonen können im Bau- und Zonenreglement Bauziffern festgelegt werden. Die Bauziffern können für Zonen, Nutzungen, Gebäude und Geschosse festgelegt werden (§ 23 PBG). Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbaren Geschossfläche der Baute und der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 24 PBG). Die Berechnungsweise der Bauziffern wird in der Vollzugsverordnung geregelt (§ 29 PBG). Gemäss § 8 der Planungs- und Bauverordnung vom 27. November 2001 (PBV; in Kraft seit 1.02.2002) wird die Ausnützungsziffer wie folgt berechnet: Ausnützungsziffer = anrechenbare Geschossfläche dividiert durch anrechenbare Grundstücksfläche. § 14 PBV lautet sodann wie folgt:
§ 14 Ausnützungsübertragung
1 Das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung eines Grundstücks kann auf ein anderes Baugrundstück übertragen werden, wenn die beiden Grundstücke benachbart sind, in der gleichen Bauzone liegen und der Zonencharakter gewahrt bleibt.
2 Im Bereich der Grundstücksgrenze liegende Privatstrassen und Wege sowie kleinere Gewässer hindern eine Ausnützungsübertragung nicht.
3 Bei Bebauungs- und Gestaltungsplänen kann das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung übertragen werden, auch wenn
a. die Grundstücke nicht in der gleichen Bauzone liegen, sofern die örtlichen Verhältnisse dies zulassen,
b. die Grundstücke nicht benachbart sind; die Entfernung darf aber höchstens 100 m betragen, von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze gemessen.
4 Die Übertragung des Rechts auf Ausnützung ist im Grundbuch auf Kosten der berechtigten Grundeigentümerin oder des berechtigen Grundeigentümers beim Grundstück, das Ausnützung abgibt, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und beim Grundstück, das Ausnützung erhält, anzumerken. Der Gemeinderat hat den Antrag auf Anmerkung zu stellen.
b) Der Beschwerdeführer hat mit den Erben B. sel. als (angebliche) Eigentümer des Grundstückes Nr. 63, GB Z, einen Vertrag betreffend Ausnützungsübertragung abgeschlossen. Die Vereinbarung wurde im Hinblick auf das Bauprojekt auf Grundstück Nr. 195, GB Z, getroffen. Der Vertrag sieht wörtlich vor:
"Das Grundstück Nr. 63 befindet sich ebenfalls in der zweigeschossigen Wohnzone. Die Grundeigentümerin des Grundstückes Nr. 63 überträgt mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung folgende Ausnützung:
Anteilsmässige Landfläche mit 40 m2
entspricht mit einer AZ 0.3 somit einer BGF von 12 m2.
Diese zusätzliche Ausnützung von 12 m2 BGF wird dem selbständigen Miteigentumsgrundstück Nr. 50001, GB Z, übertragen."
Mit Eingabe vom 22. Juni 2002 an den Gemeinderat beantragte der Beschwerdeführer in der Folge die Grundbuchanmeldung dieser Ausnützungsübertragung durch den Gemeinderat, was dieser mit dem angefochtenen Entscheid ablehnte.
3.- a) Der Beschwerdeführer rügt, dass gemäss Baugesetz und Vollzugsverordnung seitens des Gemeinderates keine Zustimmung zur vorliegenden, rechtsgültig zwischen den benachbarten Grundeigentümern vereinbarten Ausnützungsübertragung, erforderlich sei. Das Baugesetz und andere Rechtstitel würden keine vorhergehende Konsultation des Gemeinderates durch die Grundeigentümer vorsehen, weshalb diese ohne Einfluss der Behörden entsprechende Verträge abschliessen könnten. Eine andere Auffassung verletze die gesetzlich verankerte Vertragsfreiheit. Die Übertragung sei lediglich eine Sache zwischen den Grundeigentümern und falle nicht in den Entscheidungsbereich des Gemeinderates. Der Gemeinderat habe nicht die Kompetenz, ohne Rechtsgrundlage die Ausnützungsübertragung abzulehnen, er sei für diesen Fall gar nicht zuständig. Es liege jedoch im Aufgabenbereich des Gemeinderates solche Ausnützungsübertragungen, "z.B. als öffentlich-rechtlich relevante Beschränkung auf dem abgebenden Grundstück, anmerken zu lassen, um zu vermeiden, dass ein und dieselbe Ausnützung auf 2 verschiedenen Grundstücken beansprucht werden kann."
Während der Beschwerdeführer diese Argumentation in Kurzform in der Eingabe vom 3. September 2002 wiederholt, geht die Vorinstanz auf den erhobenen Einwand der Unzuständigkeit gar nicht ein.
Dennoch ist vorliegend zu untersuchen, ob der Gemeinderat - wie vom Beschwerdeführer behauptet - lediglich verpflichtet ist, die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung beim Grundbuch anmerken zu lassen oder aber, ob der Gemeinderat - was dieser selbst stillschweigend voraussetzt - zur Überprüfung und Entscheidung über die Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung befugt ist.
b) Gemäss Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 12. Dezember 1907 (ZGB) können die Kantone vorschreiben, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Baulinien und dergleichen im Grundbuch anzumerken sind. Gemäss Art. 80 Abs. 4 der Verordnung betreffend das Grundbuch vom 22. Februar 1910 (Grundbuchverordnung; GBV) werden Beschränkungen nach kantonalem Recht, für die eine Anmerkung vorgeschrieben ist (Art. 962 ZGB), aufgrund einer rechtskräftigen Verfügung der zuständigen Behörde oder auf Anmeldung des Eigentümers angemerkt.
Gemäss Art. 702 ZGB bleibt es dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden vorbehalten, Beschränkungen des Grundeigentums zum allgemeinen Wohl aufzustellen, wie namentlich betreffend Bau-, Feuer- und Gesundheitspolizei usw. Gemäss Art. 680 ZGB bestehen gesetzliche Eigentumsbeschränkungen ohne Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). Ihre Aufhebung oder Abänderung durch Rechtsgeschäft bedarf zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch (Abs. 2). Ausgeschlossen ist die Aufhebung oder Abänderung von Eigentumsbeschränkungen öffentlich-rechtlichen Charakters (Abs. 3).
Das Sachenrecht des ZGB wie auch § 14 PBV sprechen von einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung. Das Grundbuchrecht definiert sodann klar, dass diese öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nur gestützt auf eine rechtskräftige Verfügung der zuständigen Behörde im Grundbuch angemerkt werden kann. Der Beschwerdeführer geht also fehl in der Annahme, die Behörde habe lediglich die Ausnützungsübertragungen, welche die Parteien in ihrer Vertragsfreiheit miteinander vereinbart haben, beim Grundbuch anzumelden. Vielmehr fallen diese Bestimmungen des Planungs- und Baurechts unter jene vom Bundeszivilrecht vorbehaltenen öffentlich-rechtlichen Schranken, welche auch die Ausübung des Eigentumsrechts begrenzen (Art. 6 Abs. 1 ZGB, vgl. auch: Art. 641 Abs. 1 ZGB). Bei den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, welche sich auf das öffentliche Planungs- und Baurecht stützen, handelt es sich somit um eine Materie, welche der freien vertraglichen Disposition der Parteien weitgehend entzogen ist: Art. 680 Abs. 3 ZGB schliesst ihre privatrechtliche Abänderung oder Aufhebung grundsätzlich aus. In Abweichung vom grundsätzlich zwingenden Charakter der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Allgemeinen sieht § 14 PBV vor, dass - im Sinne einer Ausnahme - Ausnützungsübertragungen stattfinden können. Aus dem Charakter der hieraus wiederum resultierenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung ergibt sich aber, dass diese durch die Behörde, welche diese Eigentumsbeschränkung verfügt, auch geprüft werden muss. Mit anderen Worten: Der Gemeinderat kann nicht durch eine Vereinbarung zwischen privaten Parteien dazu angehalten werden, irgendeine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch eintragen zu müssen. Vielmehr müssen dafür die Voraussetzungen von § 14 PBV erfüllt sein (Urteil D. vom 17.2.2000 [V 1999 161] Erw. 4c; vgl. dazu auch: Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, Rz. 673).
c) Die Baubewilligungsbehörde prüft das Einhalten der Ausnützungsziffer in der Regel dann, wenn ein konkretes Baubewilligungsverfahren ansteht und dessen Konformität mit den allenfalls vorgeschriebenen Bauziffern überprüft werden muss. In diesem Zeitpunkt wird auch geprüft, ob eine allfällige Ausnützungsübertragung statthaft ist. Bei deren Gutheissung hat der Gemeinderat die Übertragung der Ausnützung als öffentlich-rechtliche Beschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. Es soll so dafür gesorgt werden, dass die gleiche Fläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffern nicht mehrfach berücksichtigt wird (vgl. § 13 Abs. 1 PBV).
Im hier strittigen Fall lag dem Gemeinderat ein Gesuch um Antrag auf Anmerkung (§ 14 Abs. 4 PBV) vor, ohne dass ein entsprechendes Baugesuch eingereicht wurde. Dies wirft Fragen nach dem einzuhaltenden Verfahren auf. Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG verlangt, dass das Beschwerderecht Dritter (Nachbarn, Mieter, Pächter, Umweltschutzorganisationen) gegenüber den in Anwendung des RPG erteilten Baubewilligungen gewährleistet ist (BGE 120 Ib 52 Erw. 2b). Voraussetzung dafür ist, dass der Kreis möglicher Beschwerdeberechtigter über ein Bauvorhaben überhaupt erst in Kenntnis gesetzt wird. Gleiches muss für den Entscheid über Vorfragen gelten, zu deren Geltendmachung betroffenen Dritten in der Regel die Beschwerdebefugnis zusteht. Letzteres ist bei der Einhaltung der Ausnützung regelmässig der Fall. Daraus folgt, dass Gesuche um Anmerkung einer Ausnützungsübertragung, die ausserhalb eines Baubewilligungsverfahrens gestellt werden, ebenfalls vorgängig bekannt zu machen sind, damit gegebenenfalls legitimierte Dritte von ihren Verfahrensrechten Gebrauch machen können (Urteil D., a.a.O., Erw. 2; vgl. auch: LGVE 1999 II Nr. 11 Erw. 3c/bb). Dieses Verfahren wurde hier nicht durchgeführt. Nachdem die Beschwerde indessen schon aus andern Gründen abgewiesen werden muss, ändert dies am Ausgang des Verfahrens nichts.
d) Zusammenfassend ergibt sich also, dass der Gemeinderat sehr wohl berechtigt und verpflichtet ist, die Ausnützungsübertragung zu prüfen. Nur im Falle der positiven Beurteilung dieser Ausnützungsübertragung, d.h. wenn er die Voraussetzungen von § 14 PBV für erfüllt erachtet, hat er die Übertragung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf dem Grundstück, welches Ausnützung abgibt, anmerken zu lassen.
4.- a) Gemäss Vereinbarung zwischen den Eigentümern der Grundstücke Nrn. 63 und 50001 soll die zusätzliche Ausnützung von 12 m2 auf das selbständige Miteigentumsgrundstück Nr. 50001, GB Z, übertragen werden.
Gemäss Art. 646 ZGB spricht man von Miteigentum, wenn mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum haben. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden (Art. 646 Abs. 1 und 3 ZGB). Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und im Grundbuch anmerken lassen (Art. 647 Abs. 1 ZGB). Zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen ist jeder Miteigentümer befugt, wichtigere Verwaltungshandlungen können nur durchgeführt werden mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647a Abs. 1 und 647b Abs. 1 ZGB). Notwendige bauliche Massnahmen können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen (Art. 647c ZGB). Für nützliche und der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende bauliche Massnahmen gelten strengere Quoren (Art. 647d f. ZGB).
b) Beim vorliegenden Miteigentumsgrundstück handelt es sich nicht um ein Stockwerkeigentumsgrundstück. Das Eigentum des Beschwerdeführers am Stammgrundstück Nr. 195, GB Z, ist äusserlich nicht abgeteilt. Es ist aufgrund der rechtlichen Ausgestaltung also beispielsweise nicht festgelegt, dass der Eigentümer von Grundstück Nr. 50001, GB Z, eine bestimmte Wohnung zur Sondernutzung zugewiesen hätte. Der Miteigentumsanteil Nr. 50001, GB Z, umfasst vielmehr 41/100 des ganzen Grundstückes Nr. 195, GB Z. Die Ausnützungsziffer ist gemäss § 24 PBG die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbaren Geschossflächen der Baute und der anrechenbaren Grundstücksfläche. Die Ausnützungsziffer berechnet sich also aufgrund des ganzen Grundstückes Nr. 195, GB Z. Da die Ausnützungsziffer sich auf das ganze Grundstück bezieht und der Miteigentumsanteil Nr. 50001, GB Z, äusserlich nicht abgeteilt ist, ist eine Übertragung von Ausnützung auf dieses Miteigentumsgrundstück nicht möglich. Vielmehr handelt es sich bei der Ausnützungsübertragung um einen Vorgang, der das ganze Grundstück und damit die ganze im Miteigentum stehende Sache umfasst. Eine Übertragung der Ausnützung auf das Miteigentumsgrundstück, wie es der Vertrag mit den Erben B. sel. vorsieht, ist also nicht möglich. Bereits aus diesem Grunde ist die Beschwerde im Ergebnis abzuweisen.
Der Gemeinderat von Z hat vorliegend aber auch eine Übertragung der Ausnützung auf das ganze Grundstück Nr. 195, GB Z, abgelehnt. Soweit der Vertrag entgegen seinem Wortlaut also dahingehend zu interpretieren wäre, bliebe zu prüfen, ob der Beschwerdeführer überhaupt legitimiert war, als Minderheitseigentümer des Grundstückes Nr. 195, GB Z, einen Vertrag auf Ausnützungsübertragung abzuschliessen. Dies ist äusserst fraglich, beschlägt aber eine zivilrechtliche Frage, für deren Beantwortung der Zivilrichter zuständig ist. Weiterungen dazu können hier jedoch aufgrund des klaren Wortlautes des Vertrages unterbleiben.
5.- a) Obwohl der ablehnende Entscheid der Vorinstanz im Ergebnis schon aus andern Gründen zu schützen und die Beschwerde abzuweisen ist (vgl. Erw. 4b), rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Gründen zur Frage Stellung zu nehmen, ob die Ausnützungsübertragung aus materiellen Gründen zulässig erschiene, namentlich, ob mit der Übertragung der Zonencharakter gewahrt bliebe (§ 14 Abs. 1 PBV).
Die Parzelle Nr. 195, GB Z, befindet sich in der zweigeschossigen Wohnzone, welche Wohnbauten mit nichtstörenden Geschäfts- und Gewerbebetrieben, höchstens zwei Vollgeschosse und eine Ausnützungsziffer von höchstens 0.3 zulässt. Der Gestaltungsplan Obergütsch sieht keine zusätzlichen Vorschriften im Rahmen der Ausnützung vor, mit Ausnahme der Übertragung der Strassenfläche auf die einzelnen Parzellen im Sinne von § 12 Abs. 3 PBV: Durch die im Endstadium abparzellierte Obergütschstrasse können zur anrechenbaren Grundstücksfläche 10 % hinzugerechnet werden. Der Gestaltungsplan verzichtet aber auf eine Erhöhung der Ausnützung im Sinne von § 75 Abs. 2 PBG.
b) Die Vorinstanz verweigerte der Ausnützungsübertragung die Zustimmung, weil der Zonencharakter nicht gewahrt bleibe. Die Kriterien der gleichen Bauzone und der Nachbarschaft seien vorliegend zwar erfüllt. Doch zu einer Wahrung des Zonencharakters sei auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzonen herbeizuführen. Eine Ausnützungsübertragung dürfe nicht zu einer unerwünschten Konzentrierung der Bausubstanz führen. Die Praxis der Gemeinde Z gehe denn auch dahin, Ausnützungsübertragungen in der Regel nicht zu bewilligen. Vorliegend sei zudem zu beachten, dass der Gestaltungsplan Obergütsch eine unmittelbar geltende verbindliche Rechtsgrundlage sei. Es dürfe entsprechend nur nach diesen Plänen gebaut werden. Im Genehmigungsentscheid betreffend den Gestaltungsplan sei klar festgehalten worden, dass über die Ausnützung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens entschieden werde und dabei für jede Einheit die ihr zugeteilte Parzellenfläche massgebend sein werde. Schliesslich habe die Nutzungsplanung und damit auch der Gestaltungsplan eine nachbarschützende Funktion. In der abweisenden Verfügung wird sodann darauf hingewiesen, dass die Baute auf Grundstück Nr. 195, GB Z, bereits heute als massivster Bau im Gestaltungsplangebiet in Erscheinung trete.
Der Beschwerdeführer hält dagegen, das Bauprojekt auf Parzelle Nr. 195, GB Z, sei bewilligt und zonenkonform. Die angestrebte Ausnützungsübertragung von 12 m2 reiche zudem nicht aus, um ein Gebäude wesentlich zu verändern. Gemäss Gestaltungsplan seien die Parzellengrössen noch nicht bestimmt und daher seien die Gebäudegrössen und Standorte nicht definiert und somit frei wählbar. Wie Projektpläne und Fotografien von benachbarten Bauten und Bauprojekten zeigen würden, seien ähnlich massive Bauten im Gestaltungsplangebiet üblich.
c) Die Grundstücke Nrn. 63 und 195, GB Z, sind derzeit benachbart. Sollte dereinst die Obergütschstrasse vollends ausparzelliert werden, würde das Kriterium der Nachbarschaft trotzdem erfüllt bleiben, die als Privatstrasse qualifizierte Obergütschstrasse würde eine Ausnützungsübertragung nämlich nicht verhindern (§ 14 Abs. 2 PBV). Hingegen ist vorliegend nicht klar, ob das Kriterium der (allenfalls auch ungleichen) Bauzonen überhaupt erfüllt ist: Gemäss dem von der Vorinstanz aufgelegten Situationsplan sind ab der Parzelle Nr. 63, GB Z, im Gestaltungsplangebiet die Grundstücke Nrn. 188 bis 195 sowie 198 ausparzelliert. Die Obergütschstrasse, das nördlich der Parzellen Nrn. 195 und 194, GB Z, liegende Gebiet sowie das Gebiet nördlich von Gebäude 16a sind noch nicht vom Grundstück Nr. 63, GB Z, abparzelliert. Bei Grundstück Nr. 63 handelt es sich aber um ein Grundstück, das gemäss Zonenplan der Gemeinde Z mehrheitlich in der Landwirtschaftszone liegt.
Im Vertrag auf Übertragung von Ausnützung ist nicht definiert, welchen Teil von Grundstück Nr. 63, GB Z, die abgegebene, nicht benutzte Ausnützung belasten soll. Bei künftigen Abparzellierungen im Gestaltungsplangebiet Obergütsch, welche privatrechtlich - ohne Mitwirkung der Gemeinde Z - in Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt und dem Nachführungsgeometer erfolgen können, ist nicht sichergestellt, dass die abgegebene Ausnützung überhaupt auf eine im Gestaltungsplangebiet und damit innerhalb der Bauzone liegende Parzelle übertragen wird. Im Rahmen der Parzellierung wäre vielmehr möglich, die abgegebene Ausnützung auf dem Stammgrundstück Nr. 63, GB Z, zu belassen, was schliesslich zur (von § 14 PBV nicht vorgesehenen) Lösung führen würde, dass die abgegebene Ausnützung auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone lasten würde. Soweit erfüllt der Vertrag auf Ausnützungsübertragung also die Kriterien von § 14 PBV nicht. Der Gemeinderat hätte daher wohl die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzelle Nr. 63, GB Z, derart auszugestalten, dass sichergestellt ist, dass die abgegebene Ausnützung eine Parzelle innerhalb des Gestaltungsplangebietes "Obergütsch" oder allgemein innerhalb der Bauzone (beachte aber dann auch wieder das Kriterium der Nachbarschaft) belastet.
d) Selbst wenn die Ausnützungsübertragung zulasten eines Grundstückes im Gestaltungsplanperimeter oder allgemein in der Bauzone stattfinden würde, wäre schliesslich die Wahrung des Zonencharakters im Sinne von § 14 Abs. 1 PBV zu prüfen. Dazu hat das Verwaltungsgericht in einem kürzlichen Urteil D. vom 2. Februar 2004 (V 03 39), Erw. 5a + 5b, grundsätzliche Ausführungen gemacht, die nachfolgend, etwas verkürzt, wiedergegeben werden.
aa) § 14 Abs. 1 PBV will in erster Linie verhindern, dass es innerhalb des betroffenen Zonenbereichs zu erheblichen Nutzungsverschiebungen bzw. zu Intensivierungen der Nutzung auf einzelnen Teilen kommt. Grundsätzlich kann es nicht dem Belieben von Grundeigentümern überlassen bleiben, durch Nutzungsübertragungen eine städte- und ortsbaulich unerwünschte Baudichte zu schaffen. Dies würde dem Zweck der Nutzungsziffern widersprechen. Nutzungsziffern sollen nicht nur im grossflächigen Rahmen bzw. für das gesamte Gebiet einer Zone eine bestimmte Baudichte festlegen, sondern zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Zone herbeiführen. Die Nutzungsübertragung darf nun aber gerade nicht dazu führen, dass dieser Zweck der Nutzungsziffer illusorisch wird und eine unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entsteht. Das Mass der Nutzungsübertragung muss daher, bezogen auf das profitierende Grundstück, untergeordnet bleiben. Bei aneinander stossenden Parzellen kann allerdings das Ziel der Nutzungsübertragung auch durch deren sachenrechtliche Vereinigung oder die Erstellung von Gebäuden im Baurecht erreicht werden (LGVE 1978 II Nr. 8 Erw. 1; Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Wädenswil 2000, S. 273; Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 81). Das Eingliederungsgebot von § 140 PBG ist aber gleichwohl zu beachten.
bb) § 14 PBV kennt für die Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht keine Beschränkung. Verlangt wird einzig - aber immerhin - dass der Zonencharakter gewahrt bleibt. Auch die Rechtsprechung hat bisher davon abgesehen, eine quantitative Grösse der noch zulässigen Nutzungsübertragung festzulegen. In einem Entscheid aus dem Jahre 1991 hält der Regierungsrat des Kantons Luzern fest, dass ein Überschreiten der festgelegten Ausnützung um fast 30 % mittels Ausnahmebewilligung das vom Gesetzgeber der Rechtsanwendungsbehörde eingeräumte Ermessen eindeutig übersteige. Bei seinen Erwägungen stützte sich der Regierungsrat auf die Regelung in § 75 Abs. 2 und 3 PBG, wonach die Ausnützungsziffer bei Errichtung eines Gestaltungsplans unter besonderen Voraussetzungen um höchstens 15 % überschritten werden dürfe. Dies sei der vom Gesetzgeber vorgezeichnete Rahmen, innerhalb dessen die maximale Ausnützung gemäss Zonenplan durch Anwendung besonderer Rechtsinstitute (in casu durch eine Ausnahmebewilligung nach § 37 Abs. 2 PBG) überschritten werden könne (RRB Nr. 1909 vom 9. Juli 1991). Es fragt sich, ob dieser Einschätzung des Regierungsrates gefolgt werden kann. Dabei ist der Blick auf andere kantonalrechtliche Bestimmungen zu richten.
cc) Im Kanton Zug ist der Nutzungstransport in quantitativer Hinsicht beschränkt, indem die zulässige Ausnützungsziffer auf dem begünstigten Grundstück höchstens um einen Viertel erhöht werden darf (§ 14 Abs. 1 lit. a der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 16.11.1999). Im Kanton Nidwalden ist die Ausnützungsübertragung gestattet, wenn die zulässige Bruttogeschossfläche um höchstens einen Fünftel erhöht wird (§ 14 Abs. 1 Ziff. 3 Bauverordnung vom 3.7.1996). Soweit ersichtlich, enthalten die übrigen kantonalen Rechtsgrundlagen keine Beschränkung in quantitativer Hinsicht.
Hingegen kann auch eine Überschreitung der Ausnützung von 20 bis 25 %, wie es die beiden Verordnungen der Kantone Zug und Nidwalden zulassen, den Zonencharakter unter Druck setzen, so dass sich nicht sagen lässt, in diesen Dimensionen sei die Übertragung regelmässig unbedenklich.
dd) Wie erwähnt, geht der Regierungsrat in seinem Entscheid vom 9. Juli 1991 unter Hinweis auf § 75 Abs. 2 und 3 PBG von einer maximalen Erhöhung der zonenkonformen Ausnützung von 15 % aus. Die Vorschriften über den Gestaltungsplan, bei welchen es sich um einen Ausnützungsbonus oder -zuschlag handelt, lassen sich jedoch nicht ohne weiteres auf einen Fall wie den vorliegenden übertragen; denn im Bereich des Gestaltungsplans wird die zulässige Ausnützung in einem bestimmten Gebiet insgesamt überschritten. Im Gegensatz dazu wird bei einer Ausnützungsübertragung die zulässige Ausnützung der beiden betroffenen Grundstücke zusammen eingehalten. Nur das Empfängergrundstück weist eine erhöhte Ausnützung auf, während das Spendergrundstück unternutzt ist und bleibt. Im Fall einer Ausnützungsübertragung ist daher die fixe Grösse von 15 % abzulehnen.
Wie oben dargelegt, kann es jedoch nicht dem Belieben von Grundeigentümern überlassen bleiben, durch Nutzungsübertragungen eine städte- und ortsbaulich unerwünschte Baudichte zu schaffen. Auch wenn von der Festlegung einer fixen Grösse für die Ausnützungsübertragung abzusehen ist, dürfte eine Überschreitung von fast 50 % immer problematisch sein. § 14 Abs. 1 PBV verlangt, dass der Zonencharakter trotz der Ausnützungsübertragung gewahrt bleibt. In diesem Sinne verlangen die zitierten Autoren denn auch, dass das Mass der Nutzungsübertragung von untergeordneter Bedeutung bleiben muss. Dies trifft bei einer Erhöhung von fast 50 % klarerweise nicht mehr zu. Im bereits erwähnten Urteil vom 2. Februar 2004 hat denn auch das Verwaltungsgericht eine Ausnützungsübertragung, die zu einer Erhöhung der Ausnützung von 49 % geführt hätte, als mit dem Zonencharakter unvereinbar erachtet. Auch wenn, wie oben dargelegt, eine fixe Grösse von 15 % abzulehnen ist, kann bei einer Nutzungsübertragung in dieser Grössenordnung doch davon ausgegangen werden, dass sie von untergeordneter Natur und daher in der Regel unproblematisch ist. Bei einer Übertragung eines höheren Anteils als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen des Einzelfalls die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen.
Der Zonencharakter definiert sich primär nach den rechtlichen Vorgaben, namentlich aus der durch die Bau- und Zonenvorschriften beabsichtigten Normalbauweise des betreffenden Gebietes selbst. Dabei umfasst der Zonencharakter alle charakteristischen Elemente, die einer besonderen Zone das Gepräge geben (LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 6). Zu beachten sind zudem auch allfällige Konkretisierungen in einem Gestaltungsplan, namentlich auch darin enthaltene Aussagen über Parzellengrössen oder maximal zulässige Bauvolumen.
ee) Gemäss "Orientierender Situation" des Gestaltungsplanes Obergütsch wies das Grundstück des Beschwerdeführers 885 m2 auf und war damit etwas kleiner als die zwei grössten Grundstücke (901 und 916 m2). Allerdings hatte diese Parzellierung nur orientierenden Charakter und die Grösse der einzelnen Parzellen sollte nach dem Genehmigungsentscheid des Gemeinderates vom 19. Oktober 1998 noch variiert werden können (Ziff. 3 des Sachverhaltes). Eine maximale Grösse der Parzellen oder eine maximale Ausnützung wurden nicht vorgeschrieben. Vielmehr wurde in Ziff. 1 des Genehmigungsentscheides festgehalten, dass die Bauten hinsichtlich Volumen und Lage nicht bestimmt seien. Festgelegt wurden lediglich eine maximale Gebäudelänge, Höhenbegrenzungen und Baubegrenzungslinien (Ziff. 2 und 4 des Genehmigungsentscheides). Die Ausnützung wurde lediglich gesamthaft berechnet. Der Gestaltungsplan sieht ausdrücklich neben Einfamilienhäusern auch Doppeleinfamilienhäuser vor, was regelmässig zu höheren Bauvolumen führt.
Gemäss Baubewilligung vom 9. Juli 2001 für ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück des Beschwerdeführers beträgt heute die Grundstücksgrösse 926 m2. Die Ausnützung wird mit 303 m2 bzw. in einem Planänderungsentscheid vom 23. April 2002 mit 309 m2 angegeben. Übertragen werden soll die Ausnützung einer Fläche von 40 m2, was bei einer AZ von 0,3 eine zusätzliche anrechenbare Geschossfläche von 12 m2 ergibt. Diese Übertragung bedeutet damit einer Erhöhung der Grundstücksfläche um ca. 4,3 %. Eine solche Erhöhung ist eher von untergeordneter Bedeutung und wird nach den oben gemachten Ausführungen im Regelfall toleriert werden müssen. Ins Gewicht fällt zudem, dass hier in einem neueren Gestaltungsplan ausdrücklich auf Beschränkungen der Grundstückgrössen oder einer maximalen Ausnützung pro Grundstück verzichtet wurde. Zwar liegt das Gestaltungsplangebiet in einer Hanglage, was gestützt auf § 10 lit. a PBV in der Regel dazu führt, dass ein ausgebautes Untergeschoss nicht an die Geschossfläche angerechnet werden muss. Dass dies zu einer höheren Baudichte führen kann, war indessen bei der Genehmigung des Gestaltungsplanes, der wie erwähnt neueren Datums ist, längst bekannt. Unter diesen Voraussetzungen kann zumindest nicht abstrakt gesagt werden, eine Erhöhung von 4,3 % führe zu einer Veränderung des Zonencharakters, auch wenn das bewilligte Gebäude ohne diese Erhöhung bereits das grösste im Gestaltungsplan sein sollte. Diese Argumentation der Vorinstanz könnte wohl kaum geschützt werden, zumal sie darüber hinaus nicht näher begründet ist. Da es sich bei § 14 PBV um eine kantonale Vorschrift handelt, könnte der Entscheid auch nicht mit einer generell strengeren Praxis des Gemeinderates Z begründet werden. Immerhin müsste eine gestützt auf eine solche Ausnützungserhöhung projektierte Erweiterung der bewilligten Baute wiederum die baupolizeilichen Vorschriften, mithin also auch die Eingliederungsbestimmung von § 140 PGB, und die Vorschriften des Gestaltungsplanes einhalten. Diese Beurteilung könnte indessen erst im Rahmen eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfolgen, weshalb sich weitere Ausführungen hier erübrigen.