SK 01 88

Am 15. Dezember 2000 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach Art. 257d OR wegen Nichtbezahlung von Mietzinsen per 31. Januar 2001. Am 15. Januar 2001 verlangte der Beklagte bei der Schlichtungsbehörde die Feststellung, dass die Kündigung unwirksam oder ungültig und dass der Mietvertrag wegen absichtlicher Täuschung, eventuell wegen Grundlagenirrtums, ungültig sei. Die Klägerin betrieb den Beklagten für die Mietzinsen nach dem 31. Januar 2001. Der Amtsgerichtspräsident wies das Gesuch um provisorische Rechtsöffnung ab. Die Rekursinstanz bestätigt diesen Entscheid.

Aus den Erwägungen:

Der Beklagte wendet ein, die Klägerin habe den Mietvertrag auf den 31. Januar 2001 gekündigt. Der Vertrag tauge für die Zeit danach nicht mehr als Rechtsöffnungstitel.

Der Mietvertrag bildet hinsichtlich des Mietzinses und der Nebenkosten nur für die Dauer des Mietverhältnisses einen Rechtsöffnungstitel. Wurde der Vertrag gültig gekündigt oder ist er abgelaufen, kann gestützt darauf keine Rechtsöffnung für Ansprüche aus der Zeit nach dem Kündigungstermin verlangt werden, selbst wenn der Mieter das Objekt unbestrittenermassen nicht zurückgegeben hat. Er schuldet dann keinen Zins mehr aus dem Vertrag, sondern nur noch Schadenersatz für die Verletzung seiner Rückgabepflicht. Der Vermieter hat daher für das Eintreiben der Miete nach der Kündigung den ordentlichen Prozessweg zu beschreiten (Stücheli Peter, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 363 unter Hinweise auf Meyer Bernhard F., Die Rechtsöffnung auf Grund synallagmatischer Schuldverträge, Zürich 1979, S. 136 sowie Staehelin, Basler Komm., N 116 zu Art. 82 SchKG; vgl. auch SJZ 42 (1946) S. 155 Nr. 55).

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte die Kündigung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde angefochten. Die Kündigung des Mietvertrages bewirkt aber auch im Falle der An-fechtung grundsätzlich das Ende des Mietverhältnisses. Sie bleibt gültig und wirksam, bis die Frage ihrer Ungültigkeit rechtskräftig entschieden ist (Higi, Zürcher Komm., N 96 zu Art. 271 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., N 41 zu Art. 271 OR). Somit gilt der Mietvertrag als auf den 31. Januar 2001 gekündigt und taugt für die Zeit nach der Kündigung und somit für den hier geltend gemachten Mietzins für Februar 2001 nicht mehr als Rechtsöffnungstitel. 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, 17. August 2001 (SK 01 88)