Restoration order must specify concrete demolition measuresKI-generiert

1. Steht fest, dass die bau1ichen Veränderungen formell und materiell rechtswidrig sind, ist im weiteren zu prüfen, welche Massnahmen zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes zu treffen sind (LGVE 1990 III Nr. 14). Der Beschwerdeführer bringt vor, aus der verfügten Rückführung in den "gesetzmässigen Zustand gemäss den bewilligten Bauplänen" sei nicht ersichtlich, welche konkreten Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet würden. In Widerspruch zum Verhältnismässigkeitsprinzip habe der Gemeinderat gar nicht geprüft, ob solche Massnahmen im Hinblick auf das zu erreichende Ziel erforderlich und geeignet wären. Allenfalls seien auch mildere Massnahmen denkbar.

Dem hält die Vorinstanz entgegen, die vorgenommenen baulichen Veränderungen verstiessen in schwerer Weise gegen die Bauvorschriften. Nur mit einer Bauexpertise könne letztlich festgestellt werden, inwiefern das vom Beschwerdeführer ausgeführte Projekt von den bewilligten Plänen abweiche, also welche Bauteile in den gesetzmässigen Zustand zurückzuführen seien.

2. Grundsätzlich ist eine Baute, welche öffentlich-rechtliche Bau- und Planungsvorschriften verletzt, wegzuräumen. Es bleibt aber zu prüfen, ob eine Beseitigung in einer vernünftigen Beziehung zum Ziel, nämlich der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes, steht (BGE 104 I b 103; 97 I a 271). Das Verhältnismässigkeitsprinzip ist ein ungeschriebener Verfassungsgrundsatz. Danach dürfen staatliche Zwangsmassnahmen nicht über das hinausgehen, was unbedingt notwendig ist, um das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen. Die Freiheit des Betroffenen soll, so gut das möglich ist, gewahrt bleiben. Schliesslich müssen die Mittel, die eingesetzt werden, zum Ziel, das erreicht werden soll, und zur Freiheitsbeschränkung, die in Kauf genommen wird, in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Eine Beseitigung ist daher unzulässig, wenn eine Abweichung gegenüber dem Gesetz minim oder ohne Bedeutung für das öffentliche Interesse ist (Imboden/Rhinow, Die Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1976, Nr. 58 B III und IV sowie Nr. 56 B IVb). Staatliche Massnahmen müssen also geeignet und erforderlich sein, das angestrebte Ziel zu verwirklichen, um vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit standzuhalten (Blaise Knapp, Grundlagen des Verwaltungsrechts, Band I, S.115 f.).

3. Der Gemeinderat hat die Rückführung der "widerrechtlich vorgenommenen Einbauten im Dachgeschoss in den gesetzmässigen Zustand gemäss den bewilligten Bauplänen" verfügt (Rechtspruch Ziff. 2). Eine solche Verfügung ist aber nicht geeignet, das angestrebte Ziel zu erreichen, nämlich zu verhindern, dass Räume zu Wohnzwecken gebraucht werden können, damit also zur anrechenbaren Geschossfläche zu zählen sind (§ 9 PBV). Denn aus den eingereichten Bauplänen sind zahlreiche bauliche Massnahmen, insbesondere solche des Innenausbaus, welche erst eine Wohnnutzung ermöglichen, nicht ersichtlich. Zu denken ist beispielsweise an Strom- und Wasseranschlüsse, Bodenbelag oder Verputz und Vertäferung. Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit ist aber bei der Anordnung von konkreten Massnahmen zu prüfen, ob solche erforderlich und geeignet sind, das Ziel zu erreichen und zu diesem in einer vernünftigen Relation stehen. Geht es also darum zu verhindern, dass Räume zu Wohnzwecken benutzt werden, so ist beispielsweise zu prüfen, ob dieses Ziel durch das Zumauern von Fenstern, das Entfernen von Küchenkombination, Lavabo, WC usw. erreicht werden kann. Solche Massnahmen verursachen in der Regel keinen unzumutbaren finanziellen Aufwand. Um solche Massnahmen anzuordnen, braucht es keine Bauexpertise. In Betracht zu ziehen sind Massnahmen, die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge dazu beitragen, dass Räume nicht mehr bewohnt werden können.

Eine Wiederherstellungsverfügung hat also eine genaue Beschreibung, was abzubrechen oder zu ändern ist, zu enthalten (LGVE 1990 III Nr. 14). Zu prüfen ist dabei, ob unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit auch Bauteile, welche in den ursprünglichen Plänen nicht eingezeichnet waren (beispielsweise Isolierschichten für das Dach), bestehen bleiben können, und andere, welche nicht in Plänen erscheinen, zu entfernen sind. Andernfalls entstehen mit einer Verfügung in der Art des angefochtenen Entscheids nur Schwierigkeiten beim Vollzug, weil daraus nicht klar hervorgeht, welche konkreten Anordnungen getroffen wurden.

Der Rechtsspruch Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids ist also aufzuheben. Der Gemeinderat hat unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit darzulegen, wie das Ziel, den gesetzmässigen Zustand wiederherzustellen, erreicht werden kann, und dazu - wie ausgeführt - die erforderlichen konkreten Massnahmen anzuordnen.