Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 660 mit einer Fläche von insgesamt 11 ha 41 a. Davon sind 2 ha 18 a Wald. Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befinden sich gemäss Schatzungsanzeige vom 11. Mai 1992 das Wohnhaus Nr. 300 mit Scheune und Anbauten, das Wohnhaus Nr. 300 B und die Schweinescheune Nr. 300 A mit Anbauten. Die Schatzungsanzeige erwähnt ferner eine Weidscheune und ein Hühnerhaus.
Mit Eingabe vom 11. Januar 1995 ersuchte der Beschwerdeführer bei der kantonalen Bodenrechtskommission um Bewilligung der Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 300 B zusammen mit einer Fläche von 28 a Land. In seiner Eingabe vom 11. Januar 1995 erwähnte der Beschwerdeführer zudem, dass das neu entstehende Gebäudegrundstück in seinem Eigentum verbleiben solle. Die Restparzelle Nr. 660 wolle er an X zur Selbstbewirtschaftung und zum Betrieb eines Wohn- und Familienheimes für Behinderte veräussern. Der Beschwerdeführer ersucht deshalb gleichzeitig auch um Bewilligung der vorgesehenen Veräusserung der Restparzelle Nr. 660 an X.
Mit Entscheid vom 9. März 1995 verfügte die kantonale Bodenrechtskommission, dass die Bewilligung für die Abtrennung des Wohnhauses Nr. 300 B vom Grundstück Nr. 660 nicht erteilt werde. Sie begründete ihren Entscheid im wesentlichen damit, dass vorliegend das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht zur Anwendung gelange. Danach gelte für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke ein Realteilungs- und Zerstückelungsverbot. Zwar könne die kantonale Bodenrechtskommission vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot Ausnahmen bewilligen, wenn eine der entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sei. Abklärungen beim kantonalen Raumplanungsamt hätten jedoch ergeben, dass dieses am 22. November 1994 eine Bewilligung für den Ausbau des Wohnhauses Nr. 300 in ein Ferienheim für Behinderte bewilligt habe. Dieser Wohnraum sei als zonenkonformer Wohnraum bewilligt worden. Es könne nun nicht der Sinn sein, dass anderer zonenkonformer Wohnraum (Gebäude Nr. 300 B) vom Grundstück Nr. 660 wieder abgetrennt werde, zumal der heute bestehende Wohnraum für die Bewirtschaftung dieses Grundstücks notwendig sei. Falls die anbegehrte Bewilligung erteilt würde, so verbliebe auf dem Restgrundstück Nr. 660 zu wenig Wohnraum. Folglich könne die Bewilligung für die Abtrennung des Wohnhauses Nr. 300 B nicht erteilt werden.
Gegen den Entscheid der kantonalen Bodenrechtskommission vom 9. März 1995 erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Verwaltungsbeschwerde. Er beantragt sinngemäss Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der anbegehrten Bewilligungen. Als Begründung macht er im wesentlichen geltend, bei seiner Liegenschaft handle es sich nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe, sondern um ein landwirtschaftliches Grundstück, da nicht eine volle halbe Arbeitskraft für deren Bewirtschaftung in Anspruch genommen werde. Ferner habe das Grundstück Nr. 660 der heutigen Nutzung nach den überwiegenden landwirtschaftlichen Charakter verloren. Die Nutzung als Wohn- und Ferienheim für Behinderte stehe eindeutig im Vordergrund. Die Begründung, nach der Abtrennung des Wohnhauses Nr. 300 B sei auf der Restliegenschaft zu wenig Wohnraum vorhanden, sei nicht richtig. Auch ohne das Wohnhaus Nr. 300 B verfüge die Restliegenschaft über genügend Wohnraum. Mit dem angefochtenen Entscheid werde eine vielgepriesene Möglichkeit zum Betreiben von Pflegestätten oder Ferienheimen für Behinderte auf dem Land untergraben. Die sinnvolle Nutzung des landwirtschaftlichen Raumes werde verunmöglicht, obwohl landesweit wegen der schlechten Aussichten für die Landwirtschaft danach geschrien werde. Solche Alternativen würden von den Politikern empfohlen bzw. den Betroffenen als Trost in ihrer schlechten Lage sogar versprochen.
Artikel 2 Absatz 1 BGBB kennt zwei Schutzobjekte, nämlich die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne von Artikel 6 BGBB und die landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne von Artikel 7 BGBB. Die Rechtsfolgen, die das BGBB an diese Begriffe anknüpft, stimmen teilweise überein, sind aber mitunter auch verschieden. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass der Schutz landwirtschaftlicher Gewerbe allgemein weiter geht als jener einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke (Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Bern 1993, S. 89). Es ist darum zweckmässig, vorerst zu prüfen, ob es sich beim Grundstück Nr. 660 um ein landwirtschaftliches Gewerbe oder lediglich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt.
Entgegen dem angefochtenen Entscheid stellt sich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift auf den Standpunkt, beim Grundstück Nr. 660 handle es sich nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe, weil für die Bewirtschaftung nicht eine volle halbe Arbeitskraft in Anspruch genommen werde. In ihrer Stellungnahme vom 21. Juni 1995 führt die kantonale Bodenrechtskommission dagegen aus, dass es in der betroffenen Region viele Betriebe mit einer Fläche von zirka 11 ha gebe. Wenn alle diese Betriebe nicht mehr als landwirtschaftliches Gewerbe, sondern als landwirtschaftliche Grundstücke betrachtet würden, könnten diese von den Nachkommen nicht mehr zum Ertragswert übernommen werden. Das könne nicht Zweck des BGBB sein.
Artikel 7 BGBB definiert verbindlich den Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes. Nach Absatz 1 dieser Bestimmung gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht. Aufgrund dieser Definition zeigt sich, dass sowohl die Begründung des Beschwerdeführers als auch die Begründung der kantonalen Bodenrechtskommission falsch bzw. unvollständig ist. Einerseits spricht Artikel 7 BGBB nicht nur von der halben Arbeitskraft, sondern von der halben Arbeitskraft der bäuerlichen Familie. Andererseits ist die Frage, ob ein Betrieb von den Nachkommen zum Ertragswert oder zum Verkehrswert soll übernommen werden können, nicht massgebend.
In der vorliegenden Angelegenheit ist unbestritten, dass eine Gesamtheit von einem landwirtschaftlichen Grundstück, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient, vorhanden ist. Fraglich ist hingegen, ob die halbe Arbeitskraft der bäuerlichen Familie beansprucht wird. Den in den parlamentarischen Beratungen geäusserten Zahlen zufolge beträgt die Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie - d.h. des Betriebsleiters, seiner Ehefrau und allenfalls im Betrieb mitarbeitenden Kinder - gestützt auf die landwirtschaftliche Betriebsplanung 420 Arbeitstage. Bei 10 Arbeitsstunden pro Tag resultieren 4200 Stunden. Für die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie ergeben sich demnach 210 Arbeitstage oder 2100 Stunden. Für die Beurteilung eines konkreten Betriebes darf es nicht darauf ankommen, wieviel Arbeit eine bäuerliche Familie dort tatsächlich leistet, sondern allein darauf, welche Arbeit objektiv erforderlich ist, um diesen Betrieb zu bewirtschaften und daraus eine angemessene Rendite zu erzielen. Wollte man in Streitfällen zum vornherein auf das vom Betriebsleiter geltend gemachte für die Bewirtschaftung erforderliche Arbeitspotential abstellen, so hätte dieser es in Grenzfällen in der Hand, mit der Behauptung eines entsprechenden Arbeitsaufwandes selbst zu bestimmen, ob ein Betrieb als Gewerbe zu gelten hat oder nicht (Stalder, a.a.O., S. 98f.).
Die mit 210 Arbeitstagen bearbeitbare Fläche kann je nach dem Arbeitsbedarf der Kultur sowie den eingesetzten technischen Mitteln und Arbeitsverfahren sehr stark variieren. Um eine objektive Beurteilung vornehmen zu können, ist es zweckmässig, auf die Beobachtung in den sogenannten Buchhaltungsbetrieben abzustellen. Aus diesen Zahlen ergibt sich beispielsweise auch der durchschnittliche Flächenbedarf für 210 Arbeitstage. Diese Zahlen können durchaus als Anhaltspunkte dafür dienen, in welcher Grössenordnung im Normalfall die flächenmässige Grenze des landwirtschaftlichen Gewerbes liegt (Hofer, Kommentar BGBB, N 56ff. zu Artikel 7).
Das Grundstück Nr. 660 liegt in der Bergzone 2. In dieser Zone werden im Normalfall die geforderten 210 Arbeitstage ab einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 845 a erreicht. Gemäss Bewirtschaftungsverzeichnis des kantonalen Landwirtschaftsamtes weist das Grundstück Nr. 660 eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 850 a auf. Es liegt damit knapp über dem massgebenden Grenzwert. Die Feststellung der kantonalen Bodenrechtskommission, wonach es sich beim Grundstück Nr. 660 um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, ist darum im Ergebnis schon ohne Berücksichtigung der speziellen örtlichen Verhältnisse richtig. Gemäss Bewirtschaftungsverzeichnis des kantonalen Landwirtschaftsamtes haben aber lediglich 34 a der ganzen landwirtschaftlichen Nutzfläche des Grundstücks Nr. 660 eine Hangneigung unter 18 Prozent (flaches Land). 362 a haben eine Hangneigung zwischen 18 und 35 Prozent und 454 a eine solche von über 35 Prozent. Diese bedeutet, dass es sich beim Grundstück 660 nicht um einen Normalfall handelt. Für die Bewirtschaftung dieses Grundstücks ist aufgrund dieser speziellen örtlichen Verhältnisse ein überdurchschnittlicher Arbeitsaufwand erforderlich. Die 210 Arbeitstage werden hier darum schon bei einer erheblich geringeren Nutzfläche als 845 a erreicht.
Der Beschwerdeführer behauptet in seiner Beschwerdeschrift entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid, der im Wohnhaus Nr. 300 B vorhandene Wohnraum sei für die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 660 nicht notwendig. Damit steht der Ausnahmetatbestand von Artikel 60 Unterabsatz a BGBB, wonach ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB aufgeteilt werden darf, im Vordergrund.
Anhaltspunkte zur Notwendigkeit landwirtschaftlicher Bauten und Anlagen, insbesondere von Wohnraum, ergeben sich u.a. aus der Rechtsprechung zu Artikel 16 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG). Gefordert ist auch hier eine objektive Betrachtungsweise, welche sich losgelöst von der momentanen Situation an den Bedürfnissen eines normalen Familienbetriebes zu orientieren hat (Brändli, Kommentar BGBB, N 7 zu Artikel 60).
Die mit der Notwendigkeit von Wohnraum zusammenhängenden Fragen sind bereits im Rahmen des Entscheids des Raumplanungsamtes vom 22. November 1994 geklärt worden. Damals bewilligte das Raumplanungsamt den Umbau und die Erweiterung des Wohnhauses Nr. 300. Und zwar wurden Umbau und Erweiterung als zonenkonformes Bauvorhaben bewilligt. Dies bedeutet, dass insbesondere die fragliche Erweiterung des Wohnraumes im Gebäude Nr. 300 betriebsnotwendig war, ansonsten sie nicht als zonenkonform hätte bewilligt werden dürfen. Nachdem 1994 für die Bewirtschaftung des Grundstückes Nr. 660 offensichtlich zusätzlicher Wohnraum als betriebsnotwendig betrachtet wurde, muss davon ausgegangen werden, dass schon der bis zu diesem Zeitpunkt vorhandene Wohnraum, oder eben auch der Wohnraum im Gebäude Nr. 300 B, betriebsnotwendig war und immer noch betriebsnotwendig ist. Die kantonale Bodenrechtskommission führt in ihrer Stellungnahme hierzu zutreffend aus, es dürfe nicht sein, dass in der Landwirtschaftszone zonenkonformer Wohnraum bewilligt werde, um vom gleichen Betrieb dann wieder Wohnraum mit der Begründung abzutrennen, es handle sich um überzähligen, nicht betriebsnotwendigen Wohnraum. Die Voraussetzungen für die Bewilligung einer Ausnahme vom Realteilungsverbot sind somit nicht erfüllt.