OG 1996 16

1. • Die Beschwerdeführerinnen bildeten zusammen die einfache Gesellschaft A., die den Erwerb eines Grundstücks sowie die Planung und Realisierung eines Umbauprojektes mit anschliessendem Verkauf oder Vermietung bezweckte. Das Stammgrundstück wurde in der Folge in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die 30 Stockwerkeigentumsgrundstücke blieben im Gesamteigentum der beiden Gesellschafter. Die X. AG hielt einen Anteil von 70% am Gesellschaftsvermögen, die Y. AG einen Anteil von 30%. Mit schriftlicher Vereinbarung trat die Y. AG aus der einfachen Gesellschaft A. aus, und die X. AG übernahm deren Gesellschaftsanteil von 30% mit allen Rechten und Pflichten. In der Vereinbarung wurde zudem ausdrücklich festgehalten, dass die X. AG dadurch zur Alleineigentümerin der 30 Stockwerkeigentumsgrundstücke werde. Der Vorgang wurde als "Zuwachsung" bezeichnet. Die X. AG wurde zur Grundbuchanmeldung bevollmächtigt und hierzu beauftragt. Die Vereinbarung wurde von beiden Beschwerdeführerinnen unterzeichnet.

In ihrer Grundbuchanmeldung beantragte die X. AG entsprechend der Vereinbarung sinngemäss die Streichung der Y. AG als Gesamteigentümerin der genannten Stockwerkeigentumsgrundstücke im Grundbuch. Das Grundbuchamt wies die Anmeldung gleichentags ab. Zur Begründung verwies es auf das Erfordernis der öffentlichen Beurkundung gemäss Art. 657 ZGB und führte aus, es handle sich nicht um eine Anwachsung, wenn ein Gesellschafter die im Gesamthandverhältnis stehenden Grundstücke übernehme, sondern um eine beurkundungsbedürftige Liquidation einer Gesamthandschaft.

(...)

4. • Im vorliegenden Fall führt der Austritt eines von zwei Gesellschaftern zur Auflösung der einfachen Gesellschaft und damit der Gesamthandschaft, die das Eigentum an den 30 Stockwerkeigentumsgrundstücken innehat.

Heinz Hausheer geht in seinem in ZBJV 131 (1995) S. 617ff. publizierten Aufsatz zur Ehegattengesellschaft, die naturgemäss aus nur zwei Gesellschaftern besteht, davon aus, ein Austritt führe zwangsläufig zur Auflösung der Gesellschaft. In diesem Fall entstehe eine Liquidationsgesellschaft mit dem Zweck, das Gesellschaftsvermögen ins Alleineigentum der beiden Gesellschafter zu überführen (ZBJV 131 S. 622 Ziff. 11 unter Hinweis auf BGE 119 II 119ff.). Besteht eine Kollektivgesellschaft (Art. 576-578 OR) oder eine einfache Gesellschaft nur aus zwei Gesellschaftern, so kann jedenfalls die Gesellschaft nicht fortbestehen. Indes kann durch Vereinbarung vor Abschluss der Auseinandersetzung die Fortführung eines Geschäftes durch einen der beiden Gesellschafter ohne Liquidation vorgesehen werden, was zur Akkreszenz des Gemeinschaftsvermögens beim verbleibenden Gesellschafter führt, ohne dass irgendein rechtsgeschäftlicher Abtretungs oder Übertragungsakt erforderlich ist (Meier Hayoz, Berner Komm., N 11 zu Art. 652 ZGB, N 58 und N 61f. zu Art. 654 ZGB). Der verbleibende Gesellschafter übernimmt unter Abfindung des Ausscheidenden sämtliche Aktiven und Passiven des Geschäftes. Die Gesamthandgemeinschaft, die nur aus zwei Personen besteht, findet diesfalls gleichzeitig mit der Gemeinschaft ihr Ende, ohne dass eine Liquidationsgemeinschaft entsteht (Haab, Zürcher Komm., Zürich 1977, N 15 zu Art. 652-654 ZGB).

Im vorliegenden Fall handelt es sich eben gerade um eine solche Übernahme aller Aktiven und Passiven aus der einfachen Gesellschaft durch einen Gesellschafter. Das Ausscheiden der Y. AG aus der einfachen Gesellschaft A. wird als "Austritt" bezeichnet. Die X. AG wird damit nach dem Willen der Vertragsparteien zur Alleinbeteiligten am ursprünglichen Gesellschaftsvermögen und übernimmt sämtliche Grundstücke der früheren einfachen Gesellschaft A. zu alleinigem Eigentum unter Abfindung der austretenden Y. AG durch Übernahme sämtlicher Verpflichtungen aus dem vormaligen Gesellschaftsverhältnis.

5. • Art. 657 Abs. 1 ZGB schreibt die Form der öffentlichen Beurkundung für die Übertragung von Grundeigentum vor. Diese Formvorschrift betrifft aber selbstverständlich nicht Sachverhalte, bei denen kein Grundeigentum übertragen wird. Der Vorgang der Übernahme eines Gesamthandvermögens durch einen Gesamteigentümer mit allen Aktiven und Passiven zu alleinigem Eigentum wird demgegenüber als Anwachsung konstruiert, indem zufolge Wegfalls des anderen Gesellschafters das Eigentum des Übernehmers von den Beschränkungen frei wird, die ihm während des Bestehens der Gemeinschaft innewohnten, und sich infolgedessen zum Alleineigentum ausdehnt. Dieses Prinzip der Anwachsung ist auch auf den Fall auszudehnen, wo die Geschäftsübernahme durch einen Gesellschafter bei Ausscheiden des oder der anderen Genossen auf einer Vereinbarung beruht (Haab, a.a.O., N 14f. zu Art. 652-654 ZGB). Bei der Auflösung eines Gesamthandverhältnisses ohne Liquidation vollzieht sich die Umwandlung von Gesamteigentum in Alleineigentum somit durch Anwachsung (Meier Hayoz, a.a.O., N 80 zu Art. 652 ZGB).

Bei Austritt aus einer Gesamthandgemeinschaft ist denn auch öffentliche Beurkundung für Eigentumsänderungen an Grundstücken nur dann erforderlich, wenn dem Austretenden zum Zwecke der Abfindung Grundstücke übertragen werden (Haab, a.a.O., N 40 zu Art. 652-654 ZGB), was vorliegend nicht der Fall ist. Überall da, wo mit der Beendigung der Gemeinschaft eine Anwachsung an einen Gemeinschafter stattfindet, bedarf es keiner Eintragung ins Grundbuch. Es genügt eine schriftliche Erklärung der aus dem Eintrage Berechtigten, aufgrund derer das Grundbuch in dem Sinne zu berichtigen ist, dass dieser Gemeinschafter als Alleineigentümer eingetragen wird (Haab, a.a.O., N 41 zu Art. 652-654 ZGB). Beim Austritt eines Mitgliedes aus einer Gesamthandgemeinschaft findet grundsätzlich kein Subjektswechsel statt, weshalb keine Eigentumsübertragung vorliegt (Haab, a.a.O., N 6 zu Art. 656 ZGB). Daher ist auch eine öffentliche Beurkundung, die in Art. 657 Abs. 1 ZGB nur für rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragungen an Grundstücken vorgeschrieben ist, nicht erforderlich (Haab, a.a.O., N 5 zu Art. 657 ZGB).

6. • Es besteht kein Anlass, den Fall einer Auflösung der einfachen Gesellschaft ohne Liquidation des Gesellschaftsvermögens, wobei Grundstücke vom verbleibenden Gesellschafter zu Alleineigentum übernommen werden, anders zu behandeln als den Austritt eines Gesamthänders aus einer fortbestehenden einfachen Gesellschaft (vgl. LGVE 1996 I Nr. 15). Gleiches gilt auch für die Erbteilung. Die Erbengemeinschaft bildet ebenfalls ein Gesamthandverhältnis. Übernimmt im Rahmen der Erbteilung ein Erbe ein Grundstück zu Alleineigentum, bedarf es vor Abschluss der Liquidation der Erbmasse ebenfalls keiner öffentlichen Beurkundung, sondern bloss eines schriftlichen Teilungsvertrages (Haab, a.a.O., N 42 zu Art. 652-654 ZGB, unter Hinweis auf BGE 47 II 251ff.), ist doch der neue Alleineigentümer im Grundbuch bereits als Gesamteigentümer eingetragen. Es genügt die Streichung der übrigen Erben.

Das vom Grundbuchamt angerufene Zitat von Arthur Meier Hayoz, Berner Komm., 3. Aufl., 1964, N 31 zu Art. 657 ZGB, bezieht sich auf den Tatbestand der Veräusserung eines im Gesamteigentum stehenden Grundstücks an einen aussenstehenden Dritten oder einen Gesamthänder während des Bestehens oder der Liquidation einer Gesamthandschaft (vgl. Meier Hayoz, a.a.O., N 78 zu Art. 652 ZGB, N 3 zu Art. 654 ZGB). Indes nimmt auch Meier Hayoz ausdrücklich die Fälle der Anwachsung aus. Der Wechsel im Bestand einer Gemeinschaft zur gesamten Hand stellt keine Eigentumsübertragung dar, sondern bewirkt für die verbleibenden Gesellschafter lediglich Akkreszenz (Meier Hayoz, a.a.O., N 66 zu Art. 657 ZGB). Ausdrücklich wird zwischen dem Tatbestand des beurkundungsbedürftigen Veräusserungsvertrages und dem Aufhebungsvertrag, der zur Auflösung des Gesamthandverhältnisses ohne Liquidation führt, unterschieden (Meier Hayoz, a.a.O., N 3 zu Art. 654 ZGB). Die Beschwerdeführerinnen führen diesbezüglich zu Recht aus, dass im vorliegenden Fall die Gesellschafterstellung als solche und nicht Grundstücke als Teile des Gesamthandvermögens gehandelt worden sind.

7. • Grundbuchrechtlich besteht die Praxis, dass als Rechtsgrundausweis für die Streichung eines ausscheidenden Gesamthänders eine schriftliche Vereinbarung bzw. ein Beschluss sämtlicher Gesellschafter einschliesslich des Ausscheidenden beizubringen ist (Ziff. 7 des Protokolls der Grundbuchverwalter Konferenz vom 18.3.1992; Pfäffli Roland, in: ZBGR 72 [1991] S. 325, der aber in FN 24 selbst auf kantonale Unterschiede hinweist). Diese Praxis wurde bereits im Entscheid der Justizkommission vom 4. Juni 1996 (LGVE 1996 I Nr. 15) relativiert. Es müssen einzelne schriftliche Willenserklärungen aller (bisherigen und gegebenenfalls neuen) Gesellschafter vorliegen (Max. VII Nr. 713). Nicht erforderlich ist jedoch ein einheitliches Dokument. Das Grundbuch ist hernach im Sinne von Art. 977 Abs. 1 ZGB zu berichtigen (Meier Hayoz, a.a.O., N 70 zu Art. 652 ZGB).

Im vorliegenden Fall wurde dem Grundbuchamt eine schriftliche Austrittsvereinbarung der beiden Gesellschafter eingereicht. Darin erklärte die Y. AG unmissverständlich, dass sie aus der einfachen Gesellschaft A. austrete und ihr Gesellschaftsanteil von 30% dadurch der X. AG anwachse, welche sämtliche Rechte und Pflichten aus der A. übernehme. Beide Vertragsparteien stellten übereinstimmend fest, dass die Y. AG daher als Gesellschafterin und Gesamteigentümerin der Stockwerkeigentumsgrundstücke im Grundbuch zu löschen sei. Eine schriftliche Grundbuchanmeldung der mit dem Vollzug betrauten X. AG liegt vor. Weitere Erfordernisse können nicht verlangt werden.