In den Jahren 1989 und 1992 errichtete F. als damaliger Eigentümer eines Grundstücks zugunsten der Bank X. eine Grundpfandverschreibung im Kapitalbetrag von Fr. 800 000.- und eine solche über Fr. 4 500 000.-. Im April 1993 verkaufte F. das Grundstück an G. Am 26. November 1993 trat die Bank X. die beiden Grundpfandverschreibungen mit sämtlichen Nebenrechten an die Bank Y. ab. In der Folge schlossen G. als Schuldner und Pfandbesteller sowie die Bank Y. eine öffentliche Urkunde betreffend Neuordnung von Grundpfandrechten ab. Nachdem die Bank Y. diese Urkunde zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet hatte, stellte ihr das Grundbuchamt am 30. März 1994 für die erneute Vollbelehnung der Grundpfandverschreibungen von Fr. 800 000.- und Fr. 4 500 000.- eine Grundbuchgebühr von Fr. 1325.- in Rechnung (1/4 Promille gemäss § 7 Ziff. 4 des Grundbuchgebührentarifs). Auf Beschwerde der Bank Y. hin führte das Obergericht was folgt aus:
Gemäss § 7 Ziff. 4 der Verordnung über die Grundbuchgebühren (Grundbuchgebührentarif) vom 17. März 1992 beträgt u.a. bei der Auswechslung der Pfandforderung die Gebühr ¼ Promille der Pfandsumme. Streitig ist vorliegend, ob mit dem abgeschlossenen Anpassungsvertrag die Auswechslung einer Pfandforderung vorgenommen worden ist oder nicht.
a) Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, eine Auswechslung der Pfandforderung finde dann statt, wenn die durch eine Grundpfandverschreibung gesicherte Forderung vom Pfandrecht losgelöst und eine andere Forderung deren Stelle einnehme. Gleiches gelte, wenn die durch die Grundpfandverschreibung gesicherte Forderung vollständig bezahlt worden sei und die Grundpfandverschreibung mit einem Anpassungsvertrag als Pfandrecht für eine neue Forderung angewendet werden solle. Im vorliegenden Fall treffe weder die eine noch die andere Voraussetzung zu. Sie habe von der Bank X. eine durch zwei Grundpfandverschreibungen gesicherte Forderung übernommen. In einem Anpassungsvertrag sei vereinbart worden, dass die Grundpfandverschreibungen wieder für den vollen in ihnen aufgeführten Betrag als Sicherheit dienen sollen. Damit habe keine Auswechslung der Pfandforderung stattgefunden. Nach wie vor werde dieselbe, von der Bank X. abgelöste Forderung gesichert. Die Beschwerdeführerin behalte sich mit dem Anpassungsvertrag einzig vor, das Pfandrecht durch Aufstockung dieser Forderung wieder bis zum vollen Wert auszunützen. (...)
b) Wird durch eine im Grundbuch eingetragene Grundpfandverschreibung eine Forderung sichergestellt, kann formell zwischen der Forderung als obligatorisches Recht einerseits und dem Pfandrecht als dingliches Recht andererseits unterschieden werden. Materiell ist indessen das Pfandrecht vom Bestand der zu sichernden Forderung abhängig (akzessorisch). Nur wenn und soweit die zu sichernde Forderung effektiv besteht (qualitativ und quantitativ), besteht auch das Pfandrecht. Ist zum Beispiel eine Forderung gar nie entstanden, oder ist die betreffende Forderung zufolge vollständiger oder teilweiser Tilgung vollständig oder teilweise untergegangen oder erreicht sie den Betrag nicht, für den im Grundbuch das Pfandrecht eingetragen ist, so ist nicht die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch massgebend, sondern das schuldrechtliche Verhältnis. Nur was effektiv gemäss dem obligatorischen Rechtsverhältnis geschuldet ist, ist auch pfandrechtlich sichergestellt (Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts Band II, Bern 1986, S. 119f.; Moser Peter, Die Verpfändung von Grundpfandtiteln, Diss. Zürich 1989, S. 69).
c) Wenn sich eine Bank grundpfandversicherte Forderungen von einer anderen Bank abtreten lässt, weist die Grundpfandverschreibung vielfach schon eine Grundpfandklausel auf. Die Spezialisierung dieser Forderungen besteht meist nur darin, dass sie in der Person der zedierenden Bank zu entstehen haben. Durch die Zession wird auch diese letzte Spezialisierung zerstört, so dass daher nur eine Sicherheit für den abgelösten Betrag besteht. Will die Bank die Grundpfandverschreibung zur Sicherstellung weiterer Forderungen verwenden, indem sie z.B. das Kontokorrentverhältnis fortsetzt, so hat sie einen neuen Grundpfandvertrag abzuschliessen, durch den eine Generalpfandklausel zugunsten der neuen Gläubigerbank festgesetzt wird. Dieser Vertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung und ist beim Grundbuchamt als Belegsergänzung anzumelden. Eine Löschung und Neueintragung der Grundpfandverschreibung im Grundbuch findet aber nicht statt.
d) Vorliegend wurden die fraglichen Grundpfandverschreibungen von Fr. 800 000.- und Fr. 4 500 000.- seinerzeit als Kapitalgrundpfandverschreibungen zugunsten der Bank X. errichtet. Am 26. November 1993 wurden die diesen beiden Grundpfandverschreibungen zugrundeliegenden Forderungen (ohne Angabe eines Betrages) mit sämtlichen Nebenrechten an die Bank Y. (Beschwerdeführerin) zediert. Aus einem Schreiben der Bank X. an die Beschwerdeführerin vom 22. Dezember 1993 ergibt sich, dass der Forderungsbetrag für die Ablösung des Grundpfanddarlehens rund Fr. 830 000.- betrug. Bei den restlichen rund Fr. 100 000.- handelt es sich nicht um ein Grundpfanddarlehen, sondern um eine Forderung gemäss Kaufvertrag, zahlbar per 1. September 1993. Daraus muss vorab geschlossen werden, dass im Abtretungszeitpunkt der zweiten Grundpfandverschreibung von Fr. 4 500 000.- keine Forderung zugrunde lag.
e) Sodann wurde in der öffentlichen Urkunde betreffend Neuordnung von Grundpfandrechten vereinbart, "dass die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandverschreibungen von total Fr. 5 300 000.- nunmehr der Bank Y. (...), im vollen, im Grundbuch vorgemerkten Betrag von Fr. 5 300 000.- (...) Sicherheit bieten sollen für alle Ansprüche, welche ihr gegenüber dem Pfandbesteller gegenwärtig zustehen oder in einem späteren Zeitpunkt zustehen werden. Es kann sich dabei um Darlehen, einen Kontokorrentkredit, einen Baukredit, die Konsolidierung eines Baukredites oder um irgendeinen anderen Rechtsgrund handeln. Diese Kredite können ganz oder teilweise abbezahlt und ganz oder teilweise wiederum in Anspruch genommen werden."
Im Sinn der vorstehenden Ausführungen boten die beiden Grundpfandverschreibungen vor Abfassen dieser Urkunde lediglich Sicherheit für die aufgrund der Zession erworbenen Forderungen, welche auf einem Vertragsverhältnis zwischen der Bank X. und dem Rechtsvorgänger des heutigen Grundeigentümers beruhen. Nun sollen diese auch für Forderungen Sicherheit bieten, die nichts mehr mit dem ursprünglichen Vertragsverhältnis zu tun haben, sondern direkt auf einem Vertragsverhältnis zwischen der Bank Y. und dem heutigen Grundeigentümer beruhen können. Damit liegt auf der Hand, dass mit der fraglichen Neuordnung von Grundpfandrechten eine Auswechslung der Pfandforderung vorgenommen wurde (vgl. LGVE 1988 I Nr. 14). Die Gebührenrechnung vom 30. März 1994, welche ¼ Promille der Pfandsumme beträgt, ist somit korrekt.
f) Zu prüfen bleibt, ob die Gebühr von ¼ Promille von der gesamten Pfandsumme zu beziehen ist, oder ob sie von der Differenz der abgetretenen Forderung zum eingetragenen Kapitalbetrag zu berechnen ist. Dazu ist vorab festzuhalten, dass der abgetretene Forderungsbetrag im vorliegenden Fall frankenmässig nicht angegeben ist und - wie in den meisten übrigen Fällen - auch nicht anderweitig festgestellt werden kann (meist wird etwa formuliert: die dieser Grundpfandverschreibung zugrundeliegende Forderung wird mit allen Nebenrechten ... abgetreten an ...). Fehlt aber die Angabe des abgetretenen Forderungsbetrages, bleibt dem Grundbuchverwalter nur die Möglichkeit, die Gebühren von der gesamten Pfandsumme zu beziehen. Zudem und vor allem ist die Vereinbarung über den Eintritt in das bisher mit der zedierenden Bank bestehende Kreditverhältnis und die Neuumschreibung des sichergestellten Forderungskreises aber als Kredit- und Pfandrechtserneuerung zu qualifizieren. Die Festlegung der fraglichen Gebühr vom gesamten Pfandbetrag ist auch von daher gerechtfertigt.
Der Bezug der Grundbuchgebühr vom Differenzbetrag zwischen abgetretener Forderung und eingetragenem Kapitalbetrag ist grundsätzlich abzulehnen. Wird davon ausgegangen, dass mit der Generalpfand- und Wiederbelehnungsklausel eine Spezialisierung dieser Forderungen zumeist nur darin besteht, dass sie in der Person der zedierenden Bank entstehen und mit der Zession auch diese letzte Spezialisierung zerstört wird, lässt sich eine derartige Betrachtungsweise nicht vertreten. Will die Bank die Grundpfandverschreibung zur Sicherstellung weiterer Forderungen verwenden, indem sie z.B. ein Kontokorrentverhältnis fortsetzt, so hat sie einen neuen öffentlich beurkundeten Grundpfandvertrag abzuschliessen, der in den meisten Fällen auch eine Generalpfand- und Wiederbelehnungsklausel enthält. Dies rechtfertigt die Berechnung der Gebühr von der gesamten Pfandsumme.