Competence of conciliation authority in immovable property leasesKI-generiert

Die Vorinstanz hat für den vorliegenden Fall die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde bzw. des amtsgerichtlichen Ausschusses für Miet- und Pachtrecht verneint und festgestellt, der Sühneversuch sei zu Recht vor dem Friedensrichteramt durchgeführt worden (AG Urteil S. 4f.). Nach Bundesrecht müssen die Kantone Schlichtungsbehörden einsetzen, die bei der Miete unbeweglicher Sachen in Streitfällen versuchen, eine Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen (Art. 274 a Abs. 1 1it. b OR). Nebst dieser friedensrichterlichen Aufgabe erfüllen die Schlichtungsbehörden insoweit richterliche Funktion, als sie die nach dem Gesetz vorgesehenen Entscheide zu fällen haben (Art. 274 a Abs. 1 1it. c OR). Die Bezeichnung der zuständigen Behörden und die Regelung des Verfahrens obliegt den Kantonen (Art. 274 OR). Der Kanton Luzern hat eine einzige kantonale Schlichtungsbehörde geschaffen und ihr namentlich alle Aufgaben im Zusammenhang mit der Ordnung der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen übertragen (§ 3 der VSMP/SRL 263 a). In der Lehre ist teilweise umstritten, ob sich die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörden auf alle Streitfragen aus der Immobiliarmiete erstreckt oder bloss die eigentlichen Bereiche des Mieterschutzes erfasst (wie z. B Kündigungsschutz, Überprüfung der Mietzinse, Mängelordnung). Das Bundesgericht scheint diese Problematik entschieden zu haben. Gemäss BGE 118 II 307 ff. ist bei allen Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zwingend zuerst ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. Das Urteil betrifft allerdings den Kanton Neuenburg, der das Friedensrichteramt bzw. den obligatorischen Sühneversuch nicht kennt (Vogel Oscar, Der Mietrechtsprozess, recht 1/93, S. 31 f.). Angesichts dieses bundesgerichtlichen Entscheides und der Regelung im Kanton Luzern steht jedenfalls fest, dass die Schlichtungsbehörde für alle Streitigkeiten, welche die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen betreffen, als Einigungsinstanz angerufen werden muss. Diese sachliche Zuständigkeit gilt über die Wohn- und Geschäftsräume hinaus für alle Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen. Der Wortlaut der kantonalen Verordnung ist zwar in dem Sinne nicht ganz eindeutig, als nur von Wohn- und Geschäftsräumen die Rede ist (§ 3 Abs. 2 VSMP). Freilich verweist die Verordnung umfassend auf die Regelung der bundesgesetzlichen Zuständigkeit, weshalb die Schlichtungsbehörde auch bei der Miete von unbeweglichen Sachen für alle Streitigkeiten die Einigungsverhandlung durchführen muss. Bundesrechtlich wäre aber - so in Auslegung von BGE 118 II 307 ff. - nicht ausgeschlossen, bei den unbeweglichen Mieten den Friedensrichter einzusetzen. Nach dem klaren Willen des kantonalen Gesetzgebers ist jedoch die Schlichtungsbehörde mit allen Aufgaben bezüglich der Immobiliarmiete betraut worden. Dies zeigt sich in der Schaffung einer einzigen kantonalen Fachbehörde. Zu beachten ist, dass das Gesagte die sachliche Zuständigkeit betrifft. Wieweit die bundesrechtlichen Verfahrensbestimmungen gemäss Art. 274d OR zwingend auf Verfahren Anwendung finden, für die nach den obigen Erwägungen die Schlichtungsbehörde im Kanton Luzern zuständig ist, muss für dermalen offenbleiben.