Der Beklagte (Mieter) beauftragte die Bank, das Mietzinsdepot aufzulösen und den Saldo den Klägerinnen (Vermieterinnen) zu überweisen. Die Klägerinnen bestreiten den Erhalt des Betrages nicht, stellen sich indessen auf den Standpunkt, eine Verrechnung für den Gegenwert einer Bankgarantie, welche als Mietzinskaution diene, sei nicht zulässig. Im übrigen sei der Schuldner in einer Betreibung auf Pfandverwertung nicht berechtigt, den Retentionsanspruch zu schwächen.
Den Klägerinnen ist entgegenzuhalten, dass der Beklagte nicht Verrechnung geltend macht. Vielmehr hat er nach eigenen Aussagen die Mietzinsschuld für die Monate März bis August 1990 getilgt. Aus den Akten ergibt sich zwar, dass er zu diesem Zweck die mit Mietvertrag vom 11. Februar 1987 in Ziff. 8 vereinbarte Bankgarantie auflöste, indem er der Bank den Auftrag gab, das errichtete Sparheft zu saldieren und den Saldo der X. Treuhand AG zu überweisen. Diese bestätigte umgehend den Empfang der Zahlung über Fr. 15 647.40, wobei sie sich auf den Standpunkt stellte, der überwiesene Betrag werde für die ausserordentliche Instandstellung der Geschäftsräumlichkeit entgegengenommen. Nach Massgabe von Art. 86 Abs. 1 OR kann der Schuldner, wenn er demselben Gläubiger mehrere Schulden zu bezahlen hat, erklären, welche Schuld er tilgen will. Davon hat der Beklagte Gebrauch gemacht, als er mit der Überweisung der Bankgarantie erklärte, die Miete für die Monate März bis August 1990 zu bezahlen. Art. 86 OR gilt auch für fortlaufende Mietzinszahlungen (Weber Rolf, Berner Komm., N 18 zu Art. 86 OR). Da die Erklärung des Schuldners ein einseitiges, empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft ist, hat sie der Gläubiger so anzunehmen, wie es der Schuldner bestimmt. Ist der Gläubiger damit nicht einverstanden, hat er nur die Möglichkeit, die Leistung zurückzuweisen (Weber, a.a.O., N 23 und 42) oder im konkreten Fall nach den Vorschriften des Mietrechts vorzugehen (Art. 257e OR).
Im vorliegenden Fall leuchtet ein, dass die Klägerinnen daran interessiert sind, die vom Beklagten geleistete Bankgarantie für die Instandstellung der Mieträumlichkeiten zu verwenden, haben sie doch für diese Aufwendungen keinen Rechtsöffnungstitel. Es trifft auch zu, dass sich der Vermieter mit einer Kaution in erster Linie eine Sicherheit für allfällige Schadenersatzforderungen gegenüber dem Mieter, die am Ende des Mietverhältnisses entstehen könnten, verschaffen will (Lachat/Stoll, Neues Mietrecht, Zürich 1991, S. 147). Vorliegend haben sich aber beide Parteien und die Bank bezüglich der Kaution nicht an die gesetzlichen Regeln gehalten. Gemäss dem neuen Art. 257 e Abs. 1 OR muss die vom Mieter geleistete Sicherheit vom Vermieter bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegt werden. Gemäss Abs. 3 darf die Bank die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Art. 257e OR findet auch bei einer Kaution Anwendung, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts vereinbart worden ist (Lachat/Stoll, a.a.O., S. 149). Aufgrund der gesetzlichen Regelung steht somit fest, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Bankgarantie aufzulösen. Ebenso hätte die Bank auf die blosse Anweisung des Beklagten das Konto nicht auflösen dürfen, wobei allerdings aus den Akten nicht hervorgeht, ob sie über den Zweck des Kontos orientiert war. Die Klägerinnen wiederum waren nicht berechtigt, den überwiesenen Betrag zu behalten. Vielmehr wären sie dazu verpflichtet gewesen, die Kaution auf den Namen des Beklagten bei einer Bank zu hinterlegen. Da dies seit Monaten unterblieb, ist davon auszugehen, dass die Klägerinnen mit der Verwendung der Kaution zur Tilgung fälliger Mietzinsen einverstanden waren. Es steht aber den Klägerinnen frei, vom Beklagten erneut eine Kaution zu verlangen (Lachat/Stoll, a.a.O., S. 133).
Nach dem Gesagten steht es somit den Klägerinnen nicht zu, die Zahlung des Beklagten zwar entgegenzunehmen, die Leistung indessen für einen anderen als den vom Beklagten bezeichneten Zweck anzurechnen. Da die Klägerinnen die Fr. 15 647.40 weder hinterlegt noch zurückgewiesen haben, ist dieser Betrag gemäss dem Willen des Beklagten für die ausstehenden Mietzinsen von März bis August 1990 anzurechnen. Art. 85 OR kommt bei Mietzinszahlungen nicht zur Anwendung (Weber, a.a.O., N 12 zu Art. 85 OR), weshalb die Zahlung vollumfänglich, d.h. ohne Abzug von Zinsen und Kosten, auf die ausstehenden Mietzinsen anzurechnen ist. Inwiefern bei der Betreibung auf Pfandverwertung die Mietzinskaution bei der gegebenen Situation nicht auf ausstehende Mietzinsen anzurechnen ist, wie dies die Klägerinnen behaupten, ist nicht einzusehen, dient doch die vertraglich festgelegte Bankgarantie zur Sicherstellung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis.