Eviction judge may decide despite earlier lease challengeKI-generiert

Aus den Erwägungen:

Die Beklagten machen geltend, weil ihre Kündigungsanfechtung bei der Schlichtungsbehörde früher als das klägerische Ausweisungsgesuch beim Amtsgerichtspräsidenten gestellt worden sei, hätte letzterer nicht vor Erledigung des Schlichtungsverfahrens entscheiden dürfen. Diese Auffassung ist vorab mit der bereits vom Vorderrichter gegebenen Begründung zu verwerfen. Zweifellos wollte der Gesetzgeber mit der in Art. 274g Abs. 1 OR getroffenen Regelung eine einzige Behörde sowohl über die Wirksamkeit der Kündigung wie auch über die Ausweisung des Mieters entscheiden lassen, um dadurch unerwünschte Verfahrensverzögerungen oder Doppelspurigkeiten bei vorzeitiger Kündigung des Vermieters zu vermeiden (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, S. 77 zu 421.23; Zihlmann Peter, Das neue Mietrecht, Zürich 1990, S. 113; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, Zürich 1991, N 14 zu Art. 274g OR). Diesem Anliegen kann nur entsprochen werden, wenn die für die Ausweisung zuständige richterliche Behörde auch dann ausschliesslich zu entscheiden hat, wenn das Ausweisungsverfahren erst nach der Anfechtung der Kündigung durch den Mieter bzw. nach Einleitung des Erstreckungsverfahrens bei Kündigung aus wichtigen Gründen gestellt wird (SVIT-Kommentar, a. a. O.).

Ergänzend ist im Hinblick auf die Ausweisung wegen Zahlungsrückstandes noch darauf hinzuweisen, dass das Gesetz in Art. 274g OR die sachliche Kompetenz der Ausweisungsbehörde im Zusammenhang mit ausserordentlichen Kündigungen umschreibt. Sinn der Regelung ist es, ein rechtlich einwandfrei aufgelöstes Mietverhältnis in dem dafür vorgesehenen schnellen Verfahren auch faktisch zu beenden. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob die Anfechtung früher oder später als das Ausweisungsbegehren eingereicht wird. Dies leuchtet aus drei Gründen ein:

a) Der Vermieter hat bei einer nach Art. 257d OR ausgesprochenen Kündigung zwingend eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen einzuhalten. Der Mieter hat anderseits die Möglichkeit, innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung zu entscheiden, ob er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 273 OR). Bei dieser gesetzlichen Ordnung wäre - sollte die Auffassung der Beklagten zutreffen - der Vermieter jeweils gezwungen, vor Ablauf der Kündigungsfrist ein Ausweisungsverfahren vorsorglich zu stellen, um einer allfälligen Anfechtung des Mieters zu entgehen. Der Gesetzgeber kann aber nicht gewollt haben, dass ein korrekt handelnder Vermieter den Ausweisungsrichter nicht anrufen kann bzw. bei Respektierung der gesetzten Kündigungsfrist mit einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde rechnen muss.

b) Der Entscheid der Schlichtungsbehörde über die Wirkung der Kündigung kann grundsätzlich an den Richter weitergezogen werden, und zwar innert der bundesrechtlichen Frist von 30 Tagen (Art. 274 f OR). Hinsichtlich des Urteils des Amtsgerichtes kann im Rahmen der kantonalen Prozessordnung das Obergericht und schliesslich das Bundesgericht angerufen werden. Ein Ausweisungsverfahren könnte daher theoretisch während Monaten bzw. Jahren sistiert bleiben und schliesslich hinfällig werden.

c) Abgesehen davon, dass bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Erstreckung ausgeschlossen ist (Art. 272 a Abs. 1 lit. a OR), ist die Anfechtungsordnung gemäss Art. 271 und Art. 271 a OR an sich auf die ordentlichen Kündigungen zugeschnitten. Es geht um eine inhaltliche Kontrolle der Kündigung. Nicht die gesetzlichen bzw. vertraglichen Voraussetzungen der Kündigung, sondern die Motive der Partei, welche die Kündigung ausgesprochen hat, werden geprüft. Es findet einzig eine Wertung nach den Gesichtspunkten von Treu und Glauben statt, was gerade bedingt, dass die Kündigung hinsichtlich aller übrigen rechtlichen Kriterien nicht beanstandet werden kann. Im Falle eines Zahlungsverzuges beschlagen die Einreden des Mieters in der Regel die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung. So wird etwa geltend gemacht, die fraglichen Mietzinse seien bezahlt oder durch Verrechnung von Gegenforderungen untergegangen, ferner habe der Vermieter die gesetzlichen Vorschriften nicht beachtet (Kündigungsandrohung, Fristansetzung usw.). Diese Fragen können und müssen gerade im Rahmen eines Befehlsverfahrens, in welchem der Vermieter den Ausweisungstitel liquid nachzuweisen hat, geprüft werden. Dabei genügt seitens des Mieters eine Glaubhaftmachung der Einwendungen, um den Rechtstitel des Vermieters zu entkräften. Die Anfechtung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Durchführung eines Ausweisungsverfahrens auch aus diesem Grund nicht verhindern.

(Die gegen diesen Entscheid eingereichte staatsrechtliche Beschwerde wurde vom Bundesgericht am 22. 1. 1992 abgewiesen).