OG 1991 12

In einem Befehlsverfahren nach § 348 ZPO wurde die Beklagte verhalten, dem Kläger bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern für die Einsetzung von neuen Fenstern für die Dauer von einmal zwei Stunden und einmal sechs Stunden an einem Werktag den Zutritt zu ihrer Mietwohnung in der Liegenschaft des Klägers zu gewähren. Dagegen erhob die Beklagte Rekurs. Im Entscheid wurde zur Frage, ob der ergangene Befehl vor Art. 260 OR standhält, ausgeführt:

Zu prüfen ist, ob der angefochtene Entscheid vor Art. 260 OR standhält. Streitig ist dabei, ob ein erstrecktes Mietverhältnis als gekündigtes nach Art. 260 Abs. 1 OR zu gelten hat. Die ratio legis ist im angefochtenen Entscheid richtig wiedergegeben. Danach soll der Mieter bei gekündigtem Mietverhältnis grundsätzlich nicht mehr bloss die Unannehmlichkeiten von Renovationsarbeiten ertragen müssen, ohne davon auch noch angemessen profitieren zu können.

Grundsätzlich wird ein Rechtsverhältnis zu einem gekündigten durch Ausübung des Gestaltungsrechtes der Kündigung und endet als solches mit Ablauf der Kündigungsfrist. Verbleibt der Mieter aufgrund einer richterlichen Erstreckung (oder eines gerichtlichen Vergleiches im Erstreckungsverfahren) über den vertraglichen Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, geschieht dies aufgrund eines besondern, an bestimmte Voraussetzungen gebundenen und mit bestimmten Folgen versehenen Rechtsinstitutes (Moser Markus, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Diss. FR, Zürich 1975, S. 105). Zwischen Vermieter und Mieter entsteht durch die Erstreckung somit ein Rechtsverhältnis sui generis, das nicht gleichzusetzen ist mit einem gekündigten Vertragsverhältnis. Diese Betrachtungsweise findet ihre Bestätigung darin, dass der Zweck des Art. 260 OR - in Anbetracht der nach Gesetz möglichen sehr langen Erstreckungsdauern für Wohnungen und Geschäftsräume - nicht darin bestehen kann, Renovationen grundsätzlich auf Jahre hinaus zu verunmöglichen. Dies insbesondere auch deshalb nicht, weil in jedem konkreten Einzelfall der Interessenlage des Mieters über die Voraussetzung der Zumutbarkeit der vorgesehenen Arbeiten am Mietobjekt Rechnung zu tragen ist.