Standing of a condominium association to challenge valuationKI-generiert

Die Liegenschaft A in der Gemeinde Z ist in Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Zur Liegenschaft gehört das Stammgrundstück Nr. X (Wohn- und Geschäftshaus), das in 22 zu Sonderrecht (Stockwerkeigentum) ausgestaltete Miteigentumsanteile aufgeteilt worden ist (Grundstücke Nrn. Y - ...). Beim Stockwerkgrundstück Nr. Y handelt es sich um die Autoeinstellhalle, an welcher wiederum 32 selbständige Miteigentumsanteile bestehen. Im Rahmen einer Neuschatzung erliess das Schatzungsamt im August 1998 die Schatzungsanzeigen mit Inkraftsetzung des Katasterwertes per Juli 1998. Der Realwert des Stammgrundstücks (Nr. X) wurde dabei auf Fr. 17334000.- festgesetzt, der Realwert der Autoeinstellhalle (Grundstück Nr. Y) auf Fr. 1040000.- festgelegt. Gestützt u.a. auf diese Realwerte wurden die Katasterwerte der einzelnen Stockwerkgrundstücke und selbständigen Miteigentumsanteile errechnet und den Betroffenen eröffnet. In der Folge beanstandete die Stockwerkeigentümergemeinschaft im eigenen Namen den Realwert der Stammparzelle wie jenen der Autoeinstellhalle. Zur Anfechtung der Schatzung gemeinschaftlicher Teile führte das Verwaltungsgericht folgendes aus:

1. • b) Gemäss gültigen Weisungen zum Schatzungsgesetz (Luzerner Schatzungspraxis, Blatt IV/21) wird bei Stockwerkeigentum zunächst der Gesamtrealwert des Stammgrundstücks ermittelt. Der Realwert, als Komponente des Katasterwertes, wird dann dem einzelnen Stockwerkgrundstück aufgrund seiner Wertquote zugerechnet. Gemäss diesem zweistufigen Verfahren erhält das Stammgrundstück folgerichtig keinen eigenen Katasterwert. Der Wert des «Basisgrundstücks» ist mithin Ausgangspunkt für den Wert der einzelnen Stockwerkgrundstücke. Das Schatzungsamt hat auch das Grundstück Nr. Y - die Autoeinstellhalle - als eigenständiges Schatzungsobjekt behandelt. Zwar ist diese Parzelle rechtlich ebenfalls ein Stockwerkgrundstück mit Sonderrecht an der Stammparzelle Nr. X; doch ist diese Stockwerkeinheit in selbständige Miteigentumsanteile unterteilt worden. Bei den Grundstücken in der Autoeinstellhalle handelt es sich demgemäss nicht um Stockwerkgrundstücke, sondern um dinglich verselbständigte Miteigentumsanteile, die wiederum den jeweiligen Wohnungen oder Geschäftsräumen (Stockwerkgrundstücken) zugewiesen sind. Dass das Schatzungsamt aus technischen Gründen zunächst den Realwert der gesamten Autoeinstellhalle festgesetzt und dann diese Werte in einem zweiten Schritt auf die Miteigentumsanteile aufgeteilt hat, ist nicht zu beanstanden.

c) Im Rechtsspruch des angefochtenen Einspracheentscheides wurden die Katasterwerte der Stockwerkeigentumsgrundstücke bestätigt. Diese Verfügungsformel ist insofern ungenau, als Gegenstand des Einspracheentscheides nur die Werte der beiden als selbständig behandelten Schatzungseinheiten sein konnten, also die Stammparzelle Nr. X und die Parzelle Nr. Y (Autoeinstellhalle). Denn die Katasterwerte werden - wie erwähnt - ausschliesslich für die Stockwerkgrundstücke und die Miteigentumsanteile festgesetzt. Bei der Festlegung des Katasterwertes spielt denn auch der Ertragswert der einzelnen Wohn- und Geschäftsräume eine massgebende Rolle. Die Abweisung der Einsprache kann sich daher nur auf den Realwert der gemeinschaftlichen Teile nach Art. 712b Abs. 2 ZGB beziehen, namentlich auf den Boden der Liegenschaft und die Bauteile, die für die Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind (Schmid, Sachenrecht, Zürich 1997, Nr. 1023). Soweit die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile (Wohnungen, Büroräume) schatzungsrechtlich Besonderheiten aufweisen, sind diese bei der Berechnung des Katasterwertes zu berücksichtigen, so vor allem Mehrwerte bei zusätzlichem Ausbau und Ertragswertfaktoren (Jahresmietwert).

d) Die Überlegungen leiten über zur Frage der Beschwerdelegitimation. Beschwerdeführerin ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die B AG ist Verwalterin der Gemeinschaft, was sich aus dem Stockwerkeigentümerreglement ergibt. Gemäss Art. 712l ZGB hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine beschränkte Vermögens- und Handlungsfähigkeit. Darunter fällt auch die Prozessfähigkeit in Bezug auf Fragen der gemeinschaftlichen Verwaltung. Die Verwalterin vertritt die Gemeinschaft in den Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach aussen (Art. 712t Abs. 1 ZGB). Ob sie zur Erhebung der Beschwerde in der vorliegenden Schatzungssache vorgängig eine ausdrückliche Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer hätte einholen müssen (vgl. dazu Art. 712t Abs. 2 ZGB), kann hier offen bleiben. Die Verwalterin hat im Beschwerdeverfahren nämlich schriftliche Vollmachten der einzelnen Stockwerkeigentümer auflegen lassen. Gestützt auf diese sachenrechtliche Kompetenzordnung und angesichts dessen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft durch den abweisenden Einspracheentscheid in ihren Interessen betroffen ist (§ 129 Abs. 1 lit. a VRG), ist die Legitimation der Beschwerdeführerin zu bejahen.