Das Schatzungsamt trat auf eine Einsprache des Grundeigentümers gegen den Schatzungsentscheid nicht ein. Das Verwaltungsgericht hob den Einspracheentscheid u.a. aus folgenden Erwägungen auf und wies die Sache zur Einsprachebehandlung zurück:
Richtig ist, dass im Rahmen der Katasterschatzung der Eigenmietwert nicht verbindlich festgesetzt und daher für sich allein nicht angefochten werden kann. Dies hat das Verwaltungsgericht im Urteil vom 24. Februar 1993 entschieden (LGVE 1993 II Nr. 6). Diese Rechtsprechung gründet auf der Tatsache, dass der Katasterwert einerseits und der Eigenmietwert andererseits zwei voneinander völlig verschiedene Werte sind. Während der Katasterwert die Grundlage für den Steuerwert des unbeweglichen Vermögens bildet (§ 1 Ziff. 1 SchG), ist der Eigenmietwert ein Institut des Steuerrechts, mit welchem eine besondere Art einer Naturaleinkunft, nämlich die Eigennutzung von Liegenschaften, als Einkommen besteuert wird (§ 19bis Abs. 1 StG). Laut § 19bis Abs. 2 StG ist der Mietwert einer ganz oder teilweise genutzten oder zur Nutzung überlassenen Liegenschaft unter Berücksichtigung der Förderung der Eigentumsbildung und der Selbstvorsorge massvoll festzulegen (Satz 1). Er beträgt 75 % der mittleren Marktmiete (Satz 2). Die mittlere Marktmiete entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (Satz 3). Die Eigenmietwertverordnung (SRL Nr. 625) regelt im Einzelnen, wie diese Steuerwerte zu ermitteln sind. Sie unterscheidet dabei zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Bemessung (§ 1 und § 2 der Eigenmietwertverordnung). Bei der ordentlichen Bemessung bestimmt sich der steuerbare Mietwert bei Einfamilienhäusern u.a. nach den im Anhang 1 festgelegten Prozenten des Mietwertes, der dem letzten rechtskräftigen und von Grund auf neu ermittelten Katasterwert zugrunde liegt. Der Mietwert bzw. der Jahresmietwert, der im Schatzungsverfahren errechnet wird, bildet daher in verschiedenen Fallgruppen Ausgangspunkt für die Ermittlung des Eigenmietwertes.
Der Gesetzgeber hat aber nicht übersehen, dass die Werte gemäss Schatzungsgesetz auf eine längere Geltungsdauer hin ausgerichtet sind, so dass die Zugrundelegung der Schatzungswerte zu Unbilligkeiten führen kann. Deshalb kann der Steuerpflichtige im sog. ausserordentlichen Verfahren von der Veranlagungsbehörde verlangen, den steuerbaren Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen für ähnliche Objekte in gleicher Lage zu ermitteln. Dabei muss der Steuerpflichtige glaubhaft machen, dass der im ordentlichen Verfahren berechnete Mietwert 75 % der mittleren Marktmiete übersteigt oder dieser Wert offensichtlich von 75 % der mittleren Marktmiete in der Bemessungsperiode abweicht. Gestützt auf diese Rechtslage hat das Verwaltungsgericht geschlossen, dass der Eigenmietwert als Steuerfaktor nicht Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens sein könne. Zu beurteilen sei in einem schatzungsrechtlichen Beschwerdeverfahren nur, ob der Katasterwert den gesetzlichen Vorschriften entspricht bzw. im Ergebnis einer Überprüfung nach anerkannten schatzungstechnischen Methoden standhält (LGVE 1993 II Nr. 6 in fine); gemeint ist damit, dass der steuerbare Eigenmietwert für sich allein nicht im schatzungsrechtlichen Beschwerdeverfahren beanstandet werden kann, sondern im Rahmen des Beschwerdeverfahrens betreffend die Steuerveranlagung anzufechten ist.
Diese Rechtsprechung gründet auf früheren Urteilen, mit welchen das Gericht seine Prüfungsbefugnis eingeschränkt und - angesichts des im Beschwerdeverfahren geltenden Rügegrundsatzes - mehrmals festgestellt hat, dass sich im gerichtlichen Verfahren das Schatzungsergebnis im Gesamten unter Berücksichtigung der 10%-igen Toleranz als angemessen erweisen müsse (vgl. dazu LGVE 1985 II Nr. 9 mit Hinweisen; Urteil S. vom 2.9.1992). Dass die einzelnen Teile des Schatzungsergebnisses nicht anfechtbar sind, gilt jedoch nur insofern, als diese eben keine Auswirkungen auf den Katasterwert haben, und zwar wiederum im Sinne des vertretbaren Endergebnisses. Sie bilden zwar keinen direkten Anfechtungsgegenstand, können aber indirekt den Katasterwert durchaus beeinflussen und sind damit unter Umständen auch im Beschwerdeverfahren zu überprüfen (Urteil B. vom 15.3.1994).
b) Aus LGVE 1993 II Nr. 6 kann daher die Vorinstanz nicht den Schluss ziehen, sie brauche im Einspracheverfahren auf die Problematik der Festsetzung der Mietwerte nicht einzugehen, weil diese im Rahmen der eigenständigen Festsetzung des Eigenmietwertes wiederum in Frage gestellt werden könnten. Aus der Begründung des publizierten Entscheides ergibt sich, dass diese Rechtsprechung vor allem aus der Natur des gerichtlichen Beschwerdeverfahrens entwickelt worden ist und auch für dieses Geltung beansprucht. Freilich ist der Leitsatz zu absolut formuliert und fördert das Missverständnis, die Schätzung eines Jahresmietwertes, solange dieser unter dem Titel «Eigenmietwert» vom Einsprecher beanstandet werde, entbinde die Einspracheinstanz von einer Prüfung; dies kann aber nach dem Gesagten nicht sein.
c) Die Vorinstanz ist schliesslich der Auffassung, selbst wenn auf die Einsprache eingetreten würde, wäre diese abzuweisen, weil sich die Katasterschatzung so oder so im Rahmen der Toleranz bewege.
Diese Auffassung beruht auf einem Fehlschluss. Die Rechtsprechung betreffend die Prüfung des Gesamtergebnisses und die Anwendung des Toleranzrahmens kann klarerweise und ausschliesslich im gerichtlichen Beschwerdeverfahren Anwendung finden. Das Gericht pflegt in konstanter Rechtsprechung Zurückhaltung bei der Prüfung der Schatzungswerte, weil die Schatzung als solche immer das Moment einer möglichen anderen Wertung in sich trägt und weil das Gericht den Fachbehörden, die beruflich erfahren sind und über die nötigen schatzungstechnischen Kenntnisse verfügen, ein Ermessen einräumt, das nicht ohne Not durch eine eigene Entscheidung ersetzt werden soll; dies nicht zuletzt auch deshalb, weil gerade das Schatzungsamt laut seinem gesetzlichen Auftrag darum bemüht ist, die Schatzungsregeln und die Wertmassstäbe im Kanton - wenn immer möglich - einheitlich anzuwenden und gegenüber den Parteien auch so zu vertreten. Im Gegensatz dazu zeichnet sich das Einspracheverfahren - wie oben ausgeführt - aber dadurch aus, dass die dazu berufene Fachbehörde das Objekt ohne jede gesetzliche Einschränkung und in Würdigung des Einzelfalles beurteilen muss. Für eine «Toleranzrechtsprechung» bleibt hier kein Raum.